房地产企业税收筹划问题研究——以攀枝花市宗意房地产开发有限责任公司为例

一、房地产企业税收筹划的概述和应注意的问题

二、攀枝花市宗意房地产开发有限责任公司税收筹划案例分析

三、结论

内 容 摘 要

在我国，纳税筹划产生于市场经济运行的规范化、法治化以及公民日益提高的依法纳税意识，随着市场经济体制的完善，将具有更加广阔的发展前景。因此，房地产开发企业想要在激烈的市场竞争中夺得主动权，就必须对自己的经营活动进行全面的、有深度的、多层次的筹划，合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税，增加收益和提高市场竞争力。

本文以房地产开发项目所涉及的税种为主要研究对象，强调了公司进行税收筹划的必要性，结合其特点，对筹划的整体思路有了清晰的认识；同时，提出了税收筹划过程中会遇到的问题以及存在的风险，并找到了解决的办法。文中通过介绍攀枝花市宗意房地产开发有限责任公司的节税方法，分别论述了营业税、土地增值税、企业所得税等主要税种的节税方法，以及进行税收筹划的过程。最后，对全篇进行总结并提出自己的观点以及对未来发展的预测。

房地产企业税收筹划问题研究

——以攀枝花市宗意房地产开发有限责任公司为例

税收筹划，是指在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能的获得“节税”的税收利益，企业进行税收筹划的最终目的是为了实现企业税后收益的最大化，从长远和整体上来看，合理地进行税收筹划不仅不会使国家的税收收入总量减少，甚至可能增加国家的税收收入总量，因为随着产业布局的逐步合理，可以促进生产进一步发展，企业的规模上去了，就会使得收入和利润增加，这样从整体和发展上来看，国家的税收收入也将同步增长。同时，税收筹划有利于贯彻国家的宏观调控政策，实现国民经济稳步、健康、有序的发展。

　一、房地产企业税收筹划的概述和应注意的问题

房地产企业的经营特征与其他行业的企业相比，房地产企业的经营特征主要表现在以下几个方面：一是开发经营的计划性，企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应该严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营；二是开发产品的商品性、单件性和不可移动性，房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售；三是开发经营业务的复杂性，企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施，同时企业经营业务涉及面广，经济往来对象多；四是开发建设周期长，投资数额大，开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成，而且每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金；五是

经营风险大，开发产品单位价值高、建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误、销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

以上行业特征决定了房地产开发企业必然要涉及很多税种并受到很多税收政策的控制，所以，针对房地产开发企业的纳税筹划可以由各环节中所涉及的税种展开来，通过研究哪一种税在什么样的情况下用怎样的方法进行避税。同时，要充分考虑到国家的法律法规，还要对国家新出台的政策有一定的了解，尤其是国家给予纳税者一定的税收优惠政策等，才能在合法的范围内，更加有效地节税。

总之，如果房地产开发企业能够在整个过程中，细化到每个环节每个步骤，合理地纳税筹划，那将会省下很大的一笔资金，并且这对企业的长期发展很有帮助，无形中更顺应了国家的产业政策，推动国民经济发展。

在房地产企业进行税收筹划的过程中应注意以下问题：

（一）房地产开发企业涉及的税种

房地产开发企业涉及的主要税种有11种：分别是营业税、房产税、企业所得税、个人所得税、契税、耕地占用税、土地使用税、土地增值税、印花税、城建税、教育费附加等。

1、营业税

房地产行业在销售不动产（包括销售其他土地附着物、销售建筑物）和转让无形资产时涉及营业税，这两个税目的税率都是5%。营业额=销售或转让不动产、土地使用权的全部收入—不动产或土地使用权的购置或受让原价。（《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号）

2、城市维护建设税

它的计税依据是纳税人缴纳的实际营业税税额。不同地区的纳税人实行不同档次的税率，比如市区适用于7%的税率；县城和镇上适用于5%的税率；一些乡上和村里边就适用于1%的税率，同时，一些大中型工矿企业不在市区、县城、建制镇的也适用1%的税率。计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。

3、教育费附加

计税依据也是纳税人缴纳的实际营业税税额，税率为3%。计算公式：教育费附加额=应纳营业税税额×税率。

4、土地增值税

计税依据是纳税人转让房地产之后，所取得的增值额。增值额=纳税人转让房地产取得的收入—规定的扣除项目金额后的余额。税率根据不同的扣除区间分别适用于30%、40%、50%、60%的税率。计算公式：土地增值税=增值额×税率-速算扣除数-预缴税金

5、房产税

房产税在不同情况下，适用于不同的税率：

（1）以房产原值为计税依据的税率为1.2%。计算公式为：

应纳税额＝房产原值×（1－30％）×1.2%

（2）以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式为：

应纳税额＝年租金收入×12％

6、土地使用税

土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积，要按照规定的税额来计算征收。

7、印花税

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的税，分为从价税、从量税（应纳税额=计税金额*税率，应纳税额=凭证数量*单位税额）。下面就用到一些例子来说明哪些地方会用到印花税：

（1）房地产开发企业办理营业执照、购买会计帐簿等要贴印花税；

（2）在土地的开发过程中，会涉及到一些咨询、施工、采购、房产出售、出租等活动所书立的书据、合同都要缴纳印花税；

（3）有个特殊情况就是，在出让转让土地使用权的时候所书立的合同暂不征收印花税（《关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号第三条规定，按产权转移书据征收印花税）；

（4）房地产权属证件，每件要交纳五元的印花税；

（5）如果是房屋买卖的，应按产权转移书据上所记载金额的万分之五缴印花税，一般来说是在房地产交易时收取。

8、企业所得税

企业所得税针对不同种类的企业也适用于不同的税率：

（1）企业所得税的税率为25%。

（2）小型微利企业，税率为20%。

（3）国家重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收。

计算公式：应纳税所得额＝收入总额－准予扣除项目金额；应纳税额＝应纳税所得额×税率

9、耕地占用税

耕地占用税的纳税人为从事非农业建设或者占用耕地建房的单位或者个人，应当按照规定缴纳耕地占用税。

耕地占用税的税额规定如下：（以县级行政区域为单位，下同）

　（1）人均耕地≦1亩的地区，每平方米为10元—50元；

　（2）1亩﹤人均耕地≦2亩，每平方米为8元—40元；

　（3）2亩﹤人均耕地≦3亩，每平方米为6元—30元；

　（4）3亩﹤人均耕地，每平方米为5元—25元。

10、个人所得税

个人所得税是对个人取得的各项应纳税所得额进行征税。支付所得的单位或个人为个人所得税的扣缴义务人。房地产开发企业在一些特殊的情况下，比如说晚办产权补偿和晚交房，施工补偿、拆迁补偿、挡光等各项补偿也会涉及个税。

11、契税

契税是指对在中华人民共和国境内转移房屋权属、土地时，向承受房屋所有权、土地使用权的单位和个人征收的一种税。也就是买方为契税的纳税人。契税按房屋所有权、土地使用权转移时的成交价格来计算，目前契税的税率为3%-5%，攀枝花市在2015年8月1日前按4%征收，之后按3%征收。应纳税额=房地产成交价格（评估价格）*税率。

（二）房地产开发企业税收筹划的主要方法

房地产开发企业相对于其他企业，它的开发业务种类复杂多样、开发周期相当长、每一个环节的资金占用量很大。所以，企业针对其经营特点，利用国家颁布的优惠税收政策、选择比较有利的战略投资计划、经营方式以及会计处理方法来减少应交税额，达到税收筹划的目的。

1、通过关联方转移税负进行税收筹划

企业在进行融资的时候，具有比较大的灵活性。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三十九条规定，关联企业之间在融资的时候，收取或支付的利息不能低于或超过非关联企业之间的数额、低于或超过同类业务的正常利率。举个例子来说，如果总公司所在地的税负高于子公司，那么当子公司占用总公司资金的时候，总公司可以采用同期同类业务较低的利率与子公司结算，将减少的税基转移到子公司；反之，当总公司所在地的税负低时，可以采用同期同类业务较高的利率与子公司结算。

2、通过选择合适的会计处理方法进行税收筹划

（1）个人所得税

个人所得税采用的是超额累进税率，就是将应纳税所得额按照规定分为几段，每一段对应不同的税率，计算出各段应交的税额再加起来，即为应交纳的个人所得税。如果在年终的时候，一次性发放数月的奖金，那么它就被分在了适应缴税率较高的那一段，最终要交的税额就很高，所以企业可以依据当月的经营业绩结合以前的经验，按月预提奖金，且计入成本，到了年终发放时，做一些调整就可以了。这样，把年终奖金所要扣缴的个人所得税分散到各个月份中支取，就可降低税率，减少税负。

（2）开发与出租商品

有些房屋由于其所在的外部环境、内部组织结构或者地理位置等原因，造成滞销，可将其用于出租，同时将商品房转作出租经营房，从开发商品转入出租开发产品科目，那么按月计提出租产品的摊销就可以计入成本，同时增加成本，减少税收。因为如果不按前面的方法来做，把房屋留在开发产品科目中，一直没有卖出去的房子就只能提取减值准备，但是税法又规定了，提取的减值准备不能作为所得税的税前扣一些税收优惠政策，比如调低了房产的契税以及某些地区为了处理积压的商品房，特准免了以前竣工空置房的营业税等，这样开发商就不会为了多收回成本而盲目提除，所以计提再多的减值准备，也不会对成本和税收有任何影响。

（3）销售费用筹划

现行税法规定，销售费用的一部分按标准限额扣除，另一部分据实扣除。企业如果能合理地划分，用好限额扣除的政策，就会将销售费用转化为税前扣除。

针对销售费用中按标准限额扣除的项目，应充分利用扣除比例的不同，做好税收筹划。比如业务宣传费和广告费，这两项费用的扣除比例分别为5‰和2%，从宣传的角度来看，这两项费用是可以互相替代的，这就为企业的筹划提供了空间。业务宣传费相对于广告费来说，具有以下特点：第一，业务宣传费的扣除比例要低于广告费。广告费的扣除比例为2%，而业务宣传费的扣除比例为5‰。对房地产开发、集成电路、软件开发、家具建材商城和体育文化等行业的企业来说，每一纳税年度可按销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出。第二，广告费支出超过扣除限额的部分，可以在以后年度内无限期结转，这体现了资金的时间价值，而侧重于广告费的筹划，能够为企业节约税收成本。

（4）管理费用筹划

企业按规定依法缴纳的养老保险、失业保险、生育保险、工伤保险、基本医疗保险和公积金，以及好点的企业所购买的大额补充医疗保险和企业年金可以税前扣除；这样，企业既履行了法定的社会保障义务，为员工争取福利，稳定了员工的心理，又可以使企业因支付工资而产生的个人所得税及企业所得税减少。还有，职工如因公外出而产生交通费、公务通信费、住宿费、招待费等等(按销售收入一定比例税前扣除)可以用允许职工报销等方式，把实际是属于工资的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平，也能够减轻企业的所得税负担。

（5）财务费用筹划

如果房地产开发公司同时开发了几个房地产项目，需要将其中一个项目转让出去以周转资金，企业可以用该项目向银行贷款来获取所需要的那部分资金，那么在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同期同类贷款利率据实扣除。

如果转让该项目需要缴纳的土地增值税税负过高，企业也可考虑以合作建房的方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。

总之，房地产企业税收筹划的途径有多种，但都必须可操作、合法并能给企业带来实际效益。

（三）房地产开发企业税收筹划的误区

对企业来说，税收成本同其他经营成本一样不可避免，只能尽量减少它，而不可能消除它，所以就要求合理地进行纳税筹划；同时，随着税务机关日益提高的税收征管水平，依法纳税是必须的，企业通过简单的方法已经不能达到减税的目的。因此，认清偷漏税、逃税的违法本质，更新纳税观念，树立遵纪守法的意识，通过合法途径降低纳税成本，增强企业理财能力，是企业要走向理性成熟的必经之路。税收筹划可以防止企业钻法律的空子，通过违法手段牟取暴利一定程度地改善了这种歪风邪气，防止企业偷税、漏税。

（四）房地产开发企业税收筹划的风险分析

风险是指一个事件产生我们所不希望的后果的可能性，那么税收筹划的风险就是指企业在进行税收筹划活动的时候，由于一些不可预见的因素，使企业实际得到的收益与筹划计算出来的结果存在差异，为了减少这样的事情发生，使税收筹划得到应有的正确发挥，我们应该在事前做好充分的准备，同时，税收筹划作为一种事前行为，难免会给企业带来风险，我们应该正视这些问题，尽最大的努力去改善。

1、内部和外部风险

一方面是内部风险，企业在进行税收筹划时，肯定会聘请一些专业人员来出谋划策，而这里面就存在很多问题。第一、理论与现实的差距，税收筹划的理论研究往往很完美，但是放到现实中就有些不切实际，可以说很多方法都不太适用；第二、有些税收筹划方法看似为企业节约了一大笔资金，但是为了达到这个目的所要花的成本却相当昂贵，这种方法企业一般都不会采取；第三、税收筹划往往只能顾及一个或几个税种，也就是说有可能营业税和土地增值税减少了，而企业所得税增加了，没有考虑到大局；第四、税收筹划人员的能力高低也是很大的一个影响因素，如果相关人员的知识面不全面或者经验不丰富，也会造成筹划出错或者带来不好的影响；第五、企业高层对税收筹划的意识不高，曲解它的意识或者不支持这一举措，也会影响税收筹划的结果。

另一个方面就是外部风险，我国税法方面的很多法律法规、规章制度之间存在冲突，就给企业的税收筹划带来了很大的风险，需要企业充分了解当地税务机关的税务征管特点，制定相应的方案，才能使其顺利进行。

2、税收政策风险

之前国家为了控制房地产的过度增长，出台了很多相关政策进行调控，一些地方政府也推出了很多相关措施，比如说“限购令”，一定程度上抑制了有些炒房，抬高房价的不良房地产商、商人的行为。而近期，除了北上广深等大型城市以外的政府均先后出台了刺激房地产市场的政策，所以，在政策变化之前研究出或者将要实施的筹划政策就不符合规定了，有可能造成企业想要偷税、漏税的假象，给企业带来了风险。

（五）房地产开发企业税收筹划需要改进的地方

1、注意筹划整体性

税收筹划从字面意思上理解，是在现行税法下，以减少税负为目标，但是同时要符合财务管理的目标，即企业价值最大化或者是股东财富最大化。现在很多企业，尤其是账务处理不健全的中小企业，认为税收筹划仅仅是让几个主要税负减少就能达到节税的目的，这里面很大的一个问题就是没有考虑到整体。从整体上来看，最好的税收筹划方案不是使企业税负最低的方案，而是使企业财富最大化的方案，因此，企业应该以长远的战略性眼光来看待这一问题，且采用全面、周到的方案来为企业节税。

2、采用灵活的筹划方案

我们说到的筹划，是在事情发生前做出预测，想出解决方法，而外界环境随时都在变化，国家政策也在不断变更，且企业自身的条件也在随着经营过程，不断发展，这一系列问题都会对企业的筹划方案的准确性产生影响。所以，我们在进行方案设计的时候，就要考虑到灵活性的问题，增强方案抵御风险的能力。

3、企业需重视税收筹划

进行税收筹划的人员，必须具有很强的专业素质，要对税法、会计知识、公司规章制度、国家相关政策等相当熟悉，还要有一定的财务经验。而在现实中很多企业对这一块并不重视，随意指派一些专业技术知识不强的人，无形中会给企业增加风险和损失。

二、攀枝花市宗意房地产开发有限责任公司税收筹划案例分析

（一）攀枝花市宗意房地产开发有限责任公司的简介和项目的基本情况

攀枝花市宗意房地产开发有限责任公司成立于2010年，简称宗意公司，由公司的法人代表也就是董事长邹金桥一手创立，其主要从事房地产开发和项目投资。宗意公司在攀枝花市楼盘有“都市国际”、“书香御景”等项目。值得注意的是，宗意公司在攀枝花市东区开发的“都市国际”项目，目前仅剩约5000㎡的商铺及车位尚未出售，当年以3772万的价格拍下土地，面积仅4900多平方米，总建筑面积约34500㎡，并且其中还有25户拆迁还建住户，截至目前整个项目销售额为2亿元，而修建房屋的建筑成本就有6000万元左右，各项税费也逾1500万元，公司目前正在积极进行税收筹划，希望能通过合法的渠道为企业省下资金，并为在西区的“书香御景”项目做好筹划提供参考。

（二）攀枝花市宗意房地产开发有限责任公司税收筹划的总体思路

在房地产企业的成本构成中，排在开发商成本前三位的分别是税收成本、地价和建安成本。而且在预征阶段，各项税负的合计就已达到销售额的8-12%，项目结束以后再进行清算，则普遍高达15%以上，一线城市会达到25%。由于房地产开发企业开发环节众多，首先是拿地，然后拆迁、设计规划、进行土建，同时要采购大量工地上需要的材料，内外部的装修、开始营销、进行物业管理等等，这里的每一项经济行为的发生都涉及到了税金，也提供了一定的税收筹划空间。因此，房地产税收筹划必须结合以上各环节，进行系统的思考。　

而目前除了北上广深等大型城市，大部分城市的房地产交易市场处于低迷状态，大部分消费者抱持观望态度，所以说，房地产开发企业的税收筹划，迫在眉睫，必须从战略、经营以及理财三个层面考虑，通过统筹和精心的安排来获取“节税”收益，且税收筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动的全过程。

1、从战略的高度规划

房地产开发企业会涉及到的主要战略问题有，应由企业的性质来判断是用内资还是外资，股权结构该如何安排，是否成立项目公司、用自然人股东还是法人股东、资金方与土地方合作应采用什么样的模式才能保证整体利益最大化等重大战略性问题。

2、从经营的角度规划

在房地产公司日常运营的方方面面中，比如户型面积应定多大、车库应建成独立的还是地下的、对外合同的条款该如何制定才最合理、税负与销售定价的关系、设计怎样的营销策略可以回避税务风险、样板房是否应该建在开发产品内；卖精装房合算还是毛坯房，如果卖精修房，从税务的角度出发，与业主签几份合同合算等等。

3、从理财角度规划

这些是财务人员应该考虑的问题，比如在整个开发以及后续过程中所发生的费用应该计入什么会计科目可节税、用怎样的费用分摊标准对公司最有利、高管以及职工的工作奖励该用怎样的方式分发才可有效规避个税等等。

如果能在事前从以上三个角度综合地进行税收筹划，不仅可以大大地降低企业税负，而且也能让公司步入正确的发展轨道。

（三）攀枝花市宗意房地产开发有限责任公司税收筹划的具体说明

宗意公司的税收筹划工作应该是比较全面精细的，下面以几个占比重较大的主要税种进行介绍。

1、营业税

（1）现举例：攀枝花市宗意房地产开发有限责任公司（以下简称宗意公司）拥有一份土地使用权，其成本为6000万元，评估机构估价7500万元，现在，A公司有意向以7500万元的价格购买此土地使用权。

宗意公司将土地使用权以投资入股的方式投入A公司，并占A公司30%的股份，那么由于“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方共同分担风险、分享利益的行为，不征收营业税”，可以不缴纳营业税。

宗意公司将土地使用权卖给A公司，成交价为7500万元，这种情况下，所要交的营业税=（7500-6000）*5%=75（万元）

以合作建房的方式进行营业税的税收筹划，所谓合作建房，就是指宗意公司提供土地使用权，A公司提供资金，双方合作建造房屋，成立为“合营企业”，房屋建成后合作双方共同分担风险、分享利益。此时，对于建成后双方按一定比例分配房屋自用的，不但不缴纳营业税，也不缴纳土地增值税；而建成后转让的，不缴纳营业税，但是要缴纳土地增值税。

因此，以合作建房的方式成立为“合营企业”，房屋建成后合作双方共同分担风险、分享利益的纳税筹划方式，对于双方企业来说，是风险最小，各自好处最大的方式。

（2）同时，房地产开发企业从购房户手上收取的代收款项，如水电气、管道、电视安装费等价外费用，应当并入营业额征收营业税，而物业管理公司代收的这些费用就不征营业税，只对其收取的手续费计算缴纳营业税。以宗意公司2013年在攀枝花的物业管理收入为例，如果不自己成立物业管理公司，那么它在当年21529万元的物业费要收取21529*（1+5%）*5%=1130.27（万）的营业税，比自己成立物业公司所要缴的营业税21529*5%*5%=53.82（万）多1130.27-53.82=1076.45（万）元，所以，如果有这个经济实力的话，完全可以自己成立物业公司来给企业带来节税收益。

（3）房地产等不动产的转让也要征收营业税，而且是按次数重复征收的，所以，此筹划的关键在于减少房地产转让的次数。根据宗意公司的数据显示，其曾向某合作企业借了2000万元人民币，约定到期后以开发好的房产还款，当时，宗意公司以30套房屋作为抵债用，所要缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加一共加起来有110万元（营业税100万元、城市维护建设税7万元，教育费附加3万元），而合作企业收到这30套房产不是作为自用而是为了收回借款，还是要销售出去，也要缴110万的营业税，那它实际只收了1890万元回来。所以，宗意公司将30套房屋交给对方企业代为销售，销售收到的收入先还借款，那这对宗意公司来说，没有任何影响，而这家企业却可以收到实际的欠款了。因为用这个方法，房屋只被转让了一次，只用缴纳一次营业税。

2、土地增值税

在房地产税费中，土地增值税是非常值得注意的部分，一是因为它的税率较高，税负重，二是它能够采用有效的办法进行筹划，可以减少一定税金的支出。

增值额=销售收入-扣除项目金额；土地增值税的增值率=（销售收入-扣除项目金额）/扣除项目金额；土地增值税=增值额*土地增值税的增值率-扣除项目金额*速算扣除系数。同时，纳税人须注意的是：企业实际核算中涉及的项目比税法允许扣除的项目要多，计算增值额的时候要以税法的规定为准，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，税负就轻；因此，合理合法地控制、降低增值额，可以减少土地增值税。

相关的税法规定，房地产开发企业建造普通的住宅出售，增值额小于等于扣除项目金额的20%，免征土地增值税。同时，既建造普通标准住宅又做其他房地产开发的，分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。所以，在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免交土地增值税，可以减轻税负。

比如说，宗意公司商品房销售收入为2亿元，其中普通住宅的销售额为1.4亿元，非普通住宅的销售额为6000万元，税法规定可扣除的金额为1.2亿元，其中普通住宅可以扣除的金额为1亿元，非普通住宅可扣除的金额为2000万元。

如果不分开核算增值额，土地增值率=[（20000-12000）/12000]*100%=66%，土地增值税=（20000-12000）*40%-12000*5%=2600（万）

如果分开核算增值额，普通住宅的土地增值率=[（14000-10000）/10000]*100%=40%，土地增值税=（14000-10000）*30%=1200（万）；非普通住宅的土地增值率=[（6000-2000）/2000]*100%=200%，非普通住宅的土地增值税=（14000-10000）*60%-2000*35%=1700（万），一共就是1200+1700=2900（万）。

因为普通住宅的增值率为40%，超过了20%，就还要缴土地增值税，那么筹划的关键就在于增加扣除项目金额，使普通住宅增值率控制在20%以内，这样可以免缴部分土地增值税。具体实施方法：扣除项目金额=利息费用+其他费用支出，其中利息支出作为财务费用，有两种情况，一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除，同时对于其他费用支出，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和（以下简称“合计数”）的5%计算扣除；二是对于不能按转让房地产项目计算分摊利息支出的，或者不能提供金融机构证明的，可按上述“合计数”的10%计算扣除包括利息在内的全部费用支出。在实际操作中，第一种方法允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5%（即因包括利息费用而增加的部分）不一定相等，企业在进行纳税筹划时，可选择其中扣除利息较高者。如果允许“据实扣除”的利息费用高于第二种方法中按“合计数”的10%扣除全部费用，应选用第一种方法，反之亦然。同时，《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20%加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用的扣除，这样做的主要目的是为了抑制炒房行为。因此，当非房地产开发企业想要进入房地产行业时，应考虑重新设立一家专门从事房地产开发的独立核算的关联企业，这样可以在房地产开发业务中享受加计扣除。

3、企业所得税

《企业所得税法》规定，企业发生的亏损可以用以后年度的利润弥补，但弥补期限最长不超过5年，一年不足以弥补的，可逐年连续弥补，5年内不论盈利或亏损，都作为实际弥补年限计算。

宗意公司在2010年亏损40万，2011年实现扭亏，2012年因投资和捐赠只实现20万。根据税法规定，此企业在2010年里亏损的40万可以由2011-2015年中实现的利润来弥补；但是，到了2016年的时候，不论以前年度的亏损是否弥补完，都要缴纳企业所得税，所以，企业要是计划对外投资或者扩大再生产的话，都尽量推迟到2016年，使应缴纳的企业所得税减少。

三、结论

纳税筹划可以促进税收征管水平的提高和税制的完善，这些都是被发达国家的实践所证实了的，在国外，纳税人都拥有成熟的纳税筹划意识，更重要的是整个纳税筹划行业都存在很高的行业自律性，各个组织之间都进行着严格的自我监管。其实，我国现在很多企业都在企业的定性上面大做文章，因为不同类型的企业针对相同的税种都会采取不同的税率来核算。比如说，如果企业属于一般纳税人，且是生产型企业的话，它的增值税率就是17%；而如果是服务型企业的话，增值税率只有6%。那么企业在进行纳税申报时，就要想办法将自己的性质定为适用税率较低的那种类型，这也是一种有效的纳税筹划方法。

目前，税收已经成了各个企业不敢涉足的雷区，面对随时都在变化的税收政策以及市场经济，国家也在不断地加强税务管理，我们应该提高企业的整体素质和工作人员的专业能力，请专门的税务人员进行税收筹划。真正能够为企业带来节税收益的只有先对企业进行咨询分析，然后设计合理的管理方案，通过完善的财务制度，才能有效地减少税务风险，为企业节省一大笔资金。

且市场上拥有众多的专业报刊，随时随地都在对整个市场的走势以及应对方式进行探讨和介绍，从而形成了良好的研究氛围，辅以一定的资格认定制度，为行业的入门设置了较高的“门槛”。同时，多年的经营也形成了优胜劣汰的机制，留下的都是具有较高商誉的事务所和从业人员，这些都是我国需要借鉴学习的地方。

有了国外众多的成功例子，我们应该对纳税筹划有了更清晰的认识，且随着社会的发展和进步，我国的法制必将越来越健全，税务部门的执法力度也将越来越强，这就促使纳税人做好树立正确节税意识的准备，从熟识税法、会计法律法规开始，进行合理、合法地节税。在不断遇到的问题中找到解决的办法，从而找到更有效的节税办法。

本文通过介绍宗意公司房地产开发有限公司的纳税筹划方法，能够让我们更加意识到大的企业已经在纳税筹划这个道路上越走越稳了，以后在发展中可能会找到更多成熟的筹划方法。我们应该从中挖掘更多有效的方法，提高全民依法纳税意识。

参 考 文 献

黄涛，《论房地产开发企业纳税筹划的几种方式》，《行政事业资产与财务》 

 2012年第20期 

潘景宗，《论房地产开发企业纳税筹划的误区和解决措施》，《中国经贸》

 2013年第6期 

肖洪 李小健，《我国房地产开发企业纳税筹划研究》，《西部财会》2011年

 第10期

4、豆怀贵，《房地产开发企业的纳税筹划研究》，《甘肃科技》2012年第28期 

5、冯新梅，《新时期房地产企业纳税筹划策略的综合分析研究》，《财经界》

 2012年第8期

王小玉，《房地产开发企业土地增值税的税务筹划》，《经济研究导刊》

 2010年第2期 

7、曾程，《房地产开发企业税务筹划研究现状》，《湖南技术学院学报》2010年

 第10期

刘军徽，《房地产开发企业固定资产的税务筹划》，《现代商业》 2010年

 第21期

宋爱华，《房地产开发企业利润分配过程的税务筹划》，《湖北大学》2012年

 第32期

10、王克霞，《新企业所得税对房地产企业税务筹划的影响》，《商业经济》

 2009年第18期

解志翔，《房地产项目合作开发税务筹划研究》，《现代经济信息》2011年

 第1期

12、卢克虎，《房地产企业土地增值税结算技巧》，《会计师》2012年第9期

13、吴小坚，《基于税务筹划的商品房定价策略分析》，《现代商业》2011年第32

 期

14、常小青，《房地产开发过程中的成本控制分析》，《城市建设理论研究》 

 2011年第23期