商品房价格合理性问题研究

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近20年来，伴随着社会主义市场经济体制的确立，城镇住房制度改革的进一步深化，房地产市场迅猛发展。房地产已经成为整个国民经济中影响广泛,规模最大,作用显著,令人关注的一个重要产业。然而，我国房地产市场仍存在商品房价不稳定，供求严重不平衡，价格持续攀升等问题。因此，弄清楚我国商品房价格现状如何，及其是否合理，影响其合理性的因素是什么都是我们先阶段应该关注的问题。
　　一、我国商品房价格现状
　　2010年1月19日，国家统计局在其网站发布了2009年全国地产市场年度统计数据。数据显示，2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，商品房销售额5.25万亿元，据估算全国商品房销售价格5034元/平方米。以北京为例，北京市统计局，国家统计局北京调查总队2010年6月17日发布的数据显示，2010年。二季度北京市商品住宅期房均价，四环内已达34620元/平方米，四至五环路的住宅房价每平方米涨到20749元，五至六环路的住宅期房均价每平方米涨到14799元。
　　通过上面的数据可知，近一段时期以来，由于商品房价格上涨过快，“房价问题”不仅会导致“居者有其屋”的梦想无法实现，也会造成一定的社会问题。因此，对于商品房价格合理性的探讨具有十分重要的现实意义。
　　
　　二、我国商品房价格过高的原因
　　1、商品房供给和需求的影响因素
　　（1）需求方面对商品房价格上涨的影响
　　A、人口状况
　　人多地少一直是我们的基本国情。同时，中国的家庭规模正在逐年变小。传统的三代同堂的大家庭正在分解为若干小家庭。家庭小型化趋势增加了对住宅的需求，使推动房价上升的原因之一。
　　B、城市化进程
　　经济发展一般都伴随城市化进程的加快，大量人口从农村进入城市，这会产生巨大的住房需求。据统计，1998年我国的城镇化率为1.4%，到2009年我国的城镇化率已达到46.6%。
　　C、投资需求和投机需求
　　商品房作为一种不动产，保值和增值的特性突出。对商品房进行投资，赚取租金和差价的现象已经普遍开花。并且，随着投资需求的恶化也引发了大量的投机需求。投机因素度商品房价格逐步脱离了市场规律。有的城市投机性质的购房甚至达到商品房交易的40%。
　　（2）供给方面对商品房价格上涨的影响