房地产抵押贷款法律问题研究

前 言4

第一部分 房地产抵押标的物的范围4

一、房地产抵押一般标的物的范围4

（一）关于土地使用权的抵押5

（二）关于房屋所有权的抵押5

二、房地产抵押几种特殊标的物范围6

（一）以建筑物的一部分设定抵押问题6

（二）在建工程的抵押问题7

（三）预售房屋的抵押问题8

（四）建筑物的独立抵押问题8

三、房地产抵押标的物的例外9

（一）违法、违章建筑物的抵押问题9

（二）农村私有住房的抵押问题9

第二部分 房地产抵押合同与登记10

一、房地产抵押合同10

二、房地产抵押登记11

第三部分 房地产抵押权的效力13

一、抵押权对被担保债权范围的效力14

（一） 原债权(主债权)14

（二） 利息14

（三） 违约金14

（四） 损害赔偿金15

（五） 实现抵押权的费用15

二、房地产抵押权对抵押标的物的效力15

（一） 抵押物15

（二） 从物16

（三） 从权利16

（四） 附合物16

（五） 孳息16

三、房地产抵押权对于抵押人的效力17

（一） 关于抵押物处分的权利17

（二） 关于抵押物的收益权利19

四、房地产抵押权对抵押权人的效力19

（一） 抵押权人在抵押物价值减少时享有的权利19

（二） 抵押权的转让权20

（三） 抵押权人受偿的顺序权21

（四）抵押权人的优先受偿权21

第四部分 房地产抵押权的实现22

一、房地产抵押权实现的前提条件22

（一） 债权须有效存在22

（二） 债务已届清偿期22

（三） 债务人迟延或拒绝履行债务22

（四） 抵押权有效存在22

二、房地产抵押权实现的方式23

（一） 折价23

（二） 变卖24

（三） 拍卖24

第五部分 房地产抵押制度的完善26

一、实行房地产抵押贷款的规范化管理，制定全国统一的房地产抵押贷款法规27

二、建立二级抵押市场27

三、建立房地产抵押贷款担保制度27

结 语27

参考文献29

内 容 提 要

随着房地产业的发展，房地产抵押在经济生活中的许多领域被广泛采用。但在房地产抵押过程中出现了一些法律问题，无论在理论上还是在司法实践中尚未达成共识。笔者在收集了有关的资料后，对房地产抵押的相关法律问题进行了研究。首先从房地产抵押标的物的范围入手，论述了房地产抵押一般标的物的范围、几种特殊抵押标的物以及抵押标的物的两种例外情况，为正确设定抵押标的物提供了参考。其次，对房地产抵押合同与登记问题进行了探讨，对未采取书面形式订立房地产抵押合同的效力问题、房地产抵押被错登、漏登或被注销时的效力问题、房地产抵押登记的部门和程序问题等提出了自己的见解。第三部分对房地产抵押权的效力进行了研究，着重从抵押权对被担保债权范围、抵押标的物、抵押人、抵押权人的效力等四个方面分别进行了论述。第四部分阐述了房地产抵押实现的前提条件、方式等，以求得设定抵押权目的的最终达到。最后，对完善房地产抵押制度进行了构建。主要包括实行房地产抵押贷款的规范化管理，制定全国统一的房地产抵押贷款法规；建立二级抵押市场；建立房地产抵押贷款担保制度等。