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论文编号:GC008 字数:10291,页数:11
摘 要
近年来,随着我国房地产行业的兴起和快速发展,出现了一种新的房屋销售制度——商品房屋预售制度。它是指开发商在房屋尚未建成时,就把楼宇分成各个单位(以图纸标明)来预售给客户,此时先预收首期付款,建筑期中再收一部分,待楼宇竣工并可以交付过户时再由购房人交足剩余部分的款项。 相对于一般的现房买卖,也称之为期房买卖。由于商品房销售在我国属于一种新鲜事物,立法中存在空挡,实践中存在许多模糊认识,理论界也对一些问题争论不休,因此商品房销售市场较为混乱,纠纷层出不穷,本文就商品房预售合同性质、预售商品房抵押、转卖和预售过程中常见的纠纷及其处理进行简单探讨。 作为一种新兴制度,因立法规定的不足和实践经验的欠缺,在房屋预售中有一些基本问题认识不清。 笔者试图依据现行法律、法规,结合基本法理,参考境外先进经验,对预售商品房设立抵押的三种情况进行了分析,提出开发商设立抵押应建立登记备案制度和设立严格的条件限制;同时笔者认为应对预购人进行权利保护,并简述商品房预售中常见的纠纷,针对不同情况提出了不同的处理意见。
关键词:商品房屋预售制度 预售合同性质 销售过程中常见纠纷 处理意见
目 录 一、预售合同的法律性质……………………………………………………………………1 (一)预售合同是买卖合同…………………………………………………………………1 (二)预售合同不是分期付款买卖合同……………………………………………………2 二、预售商品房的抵押问题…………………………………………………………………2 (一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押………………………………………………2 (二)购买方对预售商品房设立的抵押……………………………………………………3 (三)双方重复抵押…………………………………………………………………………4 三、对预购人权利保护的问题………………………………………………………………4 (一)行政管理方面…………………………………………………………………………4 (二)合同法保护措施………………………………………………………………………5 (三)物权法保护措施………………………………………………………………………6 四、预售商品房的纠纷问题…………………………………………………………………6 (一)标的瑕疵纠纷及其处理………………………………………………………………6 (二)交付不能或不能如期交付纠纷及其处理……………………………………………7 参考文献………………………………………………………………………………………8