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论文编号:KJ1011 论文字数:9728,页数:13
内 容 摘 要
收益法是房地产评估的常用方法之一,在其应用过程中,资本化率是影响估价结果的敏感性因素。研究如何合理确定资本化率,对于保证评估方法的科学性,提高评估精度具有重要意义。 本文在分析收益法基本原理的基础上,总结收益法评估房地产过程中资本化率的确定所存在的问题;进而对常用的资本化率确定方法进行分析和评价,提出基于资本资产定价模型的累加法。 本文在研究基于资本资产定价模型的累加法确定资本化率的过程中,提出应将房地产投资风险区分为系统性风险和非系统性风险,并引用资本资产定价模型中的β参数来度量其系统性风险,从而减少了风险补偿率确定的主观性,提高了运用累加法测算资本化率的可靠性。 关键词:收益法 房地产评估 资本化率 确定方法 目 录 一、房地产特性及其评估原则 1 (一)房地产的特性 1 (二)房地产评估的特点与原则 2 1.最有效使用原则 2 2.合法原则 2 3.预期收益原则 2 4.供求原则 3 5.替代原则 3 6.贡献原则 3 7.评估时点原则 3 二、收益法概述 3 (一)收益法与其它主要评估方法的差异分析 3 1.理论依据不同 3 2.评估时间着眼点上的差异 4 3.评估对象以及用途不同 4 4.市场假设的差异 4 (二)收益法评估的适用对象 4 (三)收益法计算公式 4 1.基本公式 5 2.各期纯收益保持不变 5 3.纯收益在若干年后保持不变 5 4.纯收益每年等额递增 6 5.纯收益每年等比递增 6 (四)收益法评估的难点问题 6 1.纯收益的确定 6 2.资本化率的确定 6 三、资本化率确定的常用方法 7 (一)市场提取法 7 (二)累加法 7 (三)投资收益率排序插入法 7 (四)投资复合收益率法 7 四、基于资本资产定价模型的累加法 7 (一)资本资产定价模型 8 1.资本资产定价模型建立的基本假设 8 2.系统风险的度量 8 3.投资组合的β系数 9 (二)基于资本资产定价模型的累加法 9 1.房地产投资风险 9 2.基于资本资产定价模型改进的累加法 10 参考文献 11