收益法在房地产评估中的资本化率确定方法研究

论文编号:KJ1011  论文字数:9728,页数:13

内  容  摘  要

 收益法是房地产评估的常用方法之一，在其应用过程中，资本化率是影响估价结果的敏感性因素。研究如何合理确定资本化率，对于保证评估方法的科学性，提高评估精度具有重要意义。
 本文在分析收益法基本原理的基础上，总结收益法评估房地产过程中资本化率的确定所存在的问题；进而对常用的资本化率确定方法进行分析和评价，提出基于资本资产定价模型的累加法。
 本文在研究基于资本资产定价模型的累加法确定资本化率的过程中，提出应将房地产投资风险区分为系统性风险和非系统性风险，并引用资本资产定价模型中的β参数来度量其系统性风险，从而减少了风险补偿率确定的主观性，提高了运用累加法测算资本化率的可靠性。
                                  
关键词：收益法  房地产评估  资本化率  确定方法
 
 
目   录
 
一、房地产特性及其评估原则 1
（一）房地产的特性 1
（二）房地产评估的特点与原则 2
1.最有效使用原则 2
2.合法原则 2
3.预期收益原则 2
4.供求原则 3
5.替代原则 3
6.贡献原则 3
7.评估时点原则 3
二、收益法概述 3
（一）收益法与其它主要评估方法的差异分析 3
1.理论依据不同 3
2.评估时间着眼点上的差异 4
3.评估对象以及用途不同 4
4.市场假设的差异 4
（二）收益法评估的适用对象 4
（三）收益法计算公式 4
1.基本公式 5
2.各期纯收益保持不变 5
3.纯收益在若干年后保持不变 5
4.纯收益每年等额递增 6
5.纯收益每年等比递增 6
（四）收益法评估的难点问题 6
1.纯收益的确定 6
2.资本化率的确定 6
三、资本化率确定的常用方法 7
（一）市场提取法 7
（二）累加法 7
（三）投资收益率排序插入法 7
（四）投资复合收益率法 7
四、基于资本资产定价模型的累加法 7
（一）资本资产定价模型 8
1.资本资产定价模型建立的基本假设 8
2.系统风险的度量 8
3.投资组合的β系数 9
（二）基于资本资产定价模型的累加法 9
1.房地产投资风险 9
2.基于资本资产定价模型改进的累加法 10
参考文献 11