试论我国物业管理生存和发展趋势

一、我国物业管理现状和存在问题。

二、我国物业管理的发展趋势。

三、我国物业管理发展的若干对策。

内 容 摘 要

 在我国，物业管理目前已初步形成了前景广阔、充满生机，最具发展潜力的新兴行业这之一。但是，物业管理就象新兴的事物一样，发展到一定时期就会出现“瓶颈”状，出现各种各样的问题；在物业管理企业内部，自身资金不足、资质不齐等；在物业管理行业上，法律体系不健全、物业管理市场竞争机制尚未形成等问题日益凸显等。面对现状，我们必须认识到物业管理企业的专业化与规模化、股权化与市场化；物业管理的智能化与网络化发展；物业管理行业的规范化与法制化发展是我国物业管理改变现状、立足未来的必由之路。

 关键词 物业管理 现状 发展趋势 若干对策

试论我国物业管理的生存和发展趋势

一、我国物业管理的现状及存在的问题。

（一）物业管理立法滞后，理论体系不够健全。

物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设仍十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的和谐。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住宅区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工方、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上给予界定。并且，规范和约束业主和业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快成立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。

（二）物业管理市场竞争机制尚未形成。

物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业公司，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。

（三）物业管理收费难且不规范。

物业管理直接涉及到业主、使用人和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：一是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。有些物业管理企业侵犯业主的合法权益，多收费、乱收费等。

（四）物业管理发展的区域性不平衡。

我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快，运作也比较正常；而在边远落后地区，物业管理服务的体系还没有建立，有的地方甚至还没有实行物业管理服务，这就造成了我国物业管理发展的严重不平衡，不利于我国物业管理企业的发展。

(五)物业服务人员素质不高，专业人才较少。

目前，我国物业服务从业人员的知识结构层次不高，物业服务人员的业务水平有限，物业服务人员的综合素质偏低。物业服务人才对物管企业来说非常重要，服务人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。

二、我国物业管理的发展趋势

针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，必然会出现以规模化，专业化来降低成本提高利润树立品牌，以股权化、市场化来促进正当发展竞争；以智能化、网络化来提高管理水平和服务质量；以规范化、法制化来引导制约行业的健康稳定快速发展。

（一）物业管理的股权化与市场化发展

目前，在一些经济较发达地区，特别是沿海一带，一批物业管理企业进行了经营者员工持股制的试点，结果显示优势明显；一是理顺了产权关系，增强了物业管理企业经营决策的独立性与自主性；二是使经营者、员工与公司以产权为纽带结盟形成了牢固的利益共同体，增强了企业凝聚力；三是将一部分消费资金筹集并转化为企业的生产资金中，以增强企业的经济实力。总而言之，企业的综合实力增强了才有资本参与市场竞争。可以预料，采取股权化将是对目前改变企业资金不足、力量不强的一个重要方式。

（二）物业管理的职能化与网络化发展

近些年来，中国大步跨入信息化的时代，人们的生活、工作与通信、信息的关系是越来越来密切了。信息化社会在改变我们生活方式和工作习惯的同时，也对传统的住宅提出了挑战，随着市民生活水平的提高，人们居住环境的要求不断升级，希望有一个舒适、安全、便捷的家，智能化小区自然就成为当今物业发展的主流。物业管理的智能化主要体现在以下几个方面：防盗系统的设置；照明控制系统的完善；楼宇设备自控系统的处理；公共广播系统；小区管线系统、停车场智能化管理系统；家庭智能化等方面。这些智能化配套设施逐渐地进入社区，不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作，同时又与每一住户日常生活息息相关，这就要求物业管理实现网络化，以达到智能化管理、人的管理和住户的服务高效统一。网络化的管理突破了所有的门坎，可以实现与每一位住户的“零距离”沟通。物业公司通过网上发布通知，组织社区的投诉、报修、费用帐单速递与催交等等，物业管理可以深入到向每一家庭提供更具个性化的服务，同时也可根据小区居民的特点开展丰富多彩的社区活动，营造小区特有的文化氛围。高附加值的服务必须获得高附加值的回报，物业管理公司在提升服务档次的同时，也可以相应提高物业管理价格。以达到双赢。

（三）物业管理企业的专业化、规模化发展

现在许多物业管理企业大包大揽现象，过分强调自己的队伍，一些本可以外包给专业公司的业务，也要自己做，很勉强地为业主提供各种服务，这样，即便自己的管理成本居高不下，也使专业服务公司无事可做。而根据国外物业管理企业发展历程，物业管理行业将走向专业化道路，即物业管理公司仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设备维护等均由专业化公司去实施，中国正向这一趋势发展。目前的如电梯公司、绿化公司、清洁公司等专业公司很多。同时由于专业公司的专业化、低成本、高标准的优势，也可使管理效率大大提升，在物业管理标准不能轻易变动的情况下，效益是明显的。当然，物业企业要想在激烈的竞争中形成自己的核心竞争能力，必须要有规模化的经营作为后盾，众所周知，物业管理被政府确定为微利行业，形不成规模化的经营，就不可能取得可观的利润，而没有经济作基础，一切都将会是空谈。因此，在这个新的世纪里，物业管理企业必然要走兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积形成规模经营。

（四）物业管理行业的规范化与法制化发展

任何产业的发展都离不开政府的支持，而政府扶持的关健是制定符合市场规律和产业发展要求的科学，合理、系统的政策体系，由于认识到物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的地位和作用，政府肯定会继续为扶持物业管理行业的规范化发展提供强有力的支持，并形成较为完善的物业管理体系，形成整个物业管理行业的规范化。

那么，政府的规范化发展就需要以成熟和行业法规、条例为基础，加大物业管理的立法力度，使行业发展在法可依，彻底实现法制化。这不仅是企业的呼声，国家有关部门也在进行着积极的努力，以《物业管理条例》中，我们就可以看得出国家是对物业管理的法制化建设发展相当重视的。我相信，随着更加科学、合理、真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系的逐渐完善，我国的物业管理将会迎来它健全的未来！

三、我国物业管理发展的若干对策。

 1、要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规，完善物业管理的法律体系，使物业管理做到有法可依，有章可循，能够依法运行、明确区分开发商、业主、物业公司之间的责、权，以减少纠纷，更好地维护各方利益，从而促进物业管理行业的不断发展壮大。

 2、政府加大监管力度，推行物业管理的市场化进度，严格实施招投标制度，由业主来选择信得过、能够提供质价相符服务的物业管理企业，通过各物业公司之间的良性竞争来提高行业的整体水平。

 3、加强边远落后地区的物业管理的建设，广泛宣传物业管理的相关知识，提高社会各界对物业管理的认识。运用物联网、电视、报纸等传媒，通过多种形式，大力宣传物业管理的作用和意义，只有提高了人们对物业管理的认识，才能更好地促进物业管理产业的蓬勃发展。

 4、加强人员素质，做好培训工作。物业管理不仅涉及面广，而且专业性强，需要多方面的专业人才，并具备相应的专业知识、专业技能和现代化管理手段。人才是企业发展的动脉，要适应市场的需要，就必须在人员培训上下功夫，制订切实可行的培训计划，坚持理论和实践相结合的原则，进行定向培训，专业培养，提升队伍素质，以适应物业管理市场的需求。

 

参 考 文 献

【1】邓红平、物业管理计算机化，华中科技大学出版社，2004/4/10

[ 2]周珂 、 物业管理法教程，法律出版社 2004

【3】蔡耀忠 、物权与物业管理 中信出版社 2004/4/10

【4】姜早龙 、张涑贤 物业管理概论 武汉理工大学出版社 2008.

【5】胡伯龙 物业管理理论与实务 北京 机械建筑工业出版社，2008

【6】张瑞敏 吕晓娟 我国物业管理的现状、问题及对策 市场论坛，2008.