我国住宅金融问题研究

1.市场运行的扭曲3

1.1集团购买者托起来的住宅市场3

1.2经济适用房出现了持续热销的场面3

2.银行可贷资金规模小 消费信贷资金供应不足5

3.首期付款比例过高 贷款还贷年限过短 还款形式单一化5

4.住房金融法规不健全6

5.融资结构不合理6

6.对住宅金融支持度有限7

6.1现有专业住宅金融机构规模孝覆盖面窄作用小7

6.2相关金融中介机构发展落后加大了银行业务量及资金成本与风险7

6.3金融市场发育程度低金融品种单一住宅抵押贷款二级市场仍是空白8

内 容 摘 要

住宅金融是指为住宅生产与消费而进行的筹资、融资、借资和结算等金融活动的总称，是住宅业与金融业相结合而发展起来的一种金融制度。住宅金融的雏形出现于奴隶社会，其发展完善于资本主义社会。目前已成为世界各国住宅资金市场最主要的资金融通手段，推动了房地产业的发展。

我国住宅金融问题研究　 住宅金融,是对与住宅的生产和消费过程中有关的货币资金的筹集、融通、借贷、结算等各种信用活动的总称。金融业与住宅产业之间的适度融合是住宅产业稳定健康发展的必要条件。就目前而言,我国的住宅金融还仅注重于封闭系统的设立,即政策性住宅金融的运作,住宅金融还难以为住宅产业的发展提供全方位的服务,同时也束缚了住宅金融自身的发展。在市场经济条件下，住房金融是左右住宅业兴衰的关键，我国城镇住房制度改革目标能否实现，也关键在于能否适时建立起适应市场经济发展要求的新型住房金融体系。因此，认真分析我国住宅业发展现状，研究目前我国住宅生产、消费、流通等环节的资金融通问题，探讨建立与我国住宅业发展相适应的稳定的长期融资方式，已成为当前住房制度改革中的迫切需要。

 1.市场运行的扭曲

 　近年来,我国大城市比较活跃的住宅市场实际上是由两种因素托起来的。一是由集团高价购买商品房再按房改政策低价售给职工而形成的集团购房热,二是由高收入阶层购买经济适用房而推动的高标准经济房售房热。如果这种售房结构持续下去,带来的将不是住宅产业的发达,而只会将其逼进死胡同,导致国家产业结构的再次失衡,对刚刚建立起来的市场经济体制也会造成致命的伤害。

 1.1集团购买者托起来的住宅市场

 　随着住房制度改革的进一步深化以及取消福利分房、分房货币化政策在全国范围内的全面实施,大量的集团购买者为了搭乘分房末班车,纷纷进入住宅市场,一些大城市的高房价不仅没降反而飚升,如北京有的住宅项目每平方米售价上升了近1000元。北京西长安街延长线上的“××家园”的销售情况有一定的代表性,该项目在2000年上半年与解放军某部签约销售603套住宅,再加上以前销售给部队的60套住宅,部队购买了其销量的40%。据对北京经济适用房购买者进行的调查,其中59.6%为国有单位,包括国家机关和国有企业事业单位,其次为三资企业,占到23.5%,最后是私企和个人,所占比例为16.9%。

 1.2经济适用房出现了持续热销的场面

 　不仅在首都北京,全国各地的经济适用房都出现了排队购买的场面。但是,具有福利与商品两种色彩的经济适用房,一直没有走上规范的轨道,从而引起人们对经济适用房政策的质疑。

 　主要存在的问题有:

 　(1)补贴方式不合理

 有人认为,对低收入者的补贴应该“补在人头上”而不是“补在砖头上”,在国外大多是采用划分人群进行分类补贴,而不是对房子进行分区的补贴方式。

 　(2)购买对象难以限定

 因而出现购买者大多并非中低收入者的现象,北京经济适用房小区停放的大量高级轿车就是例证。北京目前的控制范围是3万元以下年收入者,但核定每个人真正收入的任务该由谁来承担?开出的证明有多大的可信度?

 　(3)购买数量没有限定

 有的地方甚至出现一个人购买多套住宅,高收入者购买经济适用房的现象。

 　此外,新建的大量经济适用房的位置、标准、价格都有违经济适用房政策的初衷。如北京的经济适用房项目扎堆南四环外，从1998年开始，以回龙观等为代表的19个经济适用房建设项目首批亮相北京，翠城、长安新城、建欣苑等项目后续跟进，随后瑞海新城、朝阳新城等项目相继启动，北京市的经济适用房建设已经走过了近5个年头。从近年开始，北京的经济适用房明显增多，不但项目增加，开发量也呈上升趋势。据透露，有很多商品房项目也开始转型做经济适用房，今年几届房展会上经济适用房的亮相就已得到证实。很多开发商认为，只要开发的项目有市场，资金回笼快，已经不在乎开发何种类型的项目。目前经济适用房的开发项目已接近50个，遍及北京东南西北。从北京市建委获悉，从明年起，北京的经济适用房将全部建设在四外以外，建设面积控制在80平方米左右，单价不超过32万元。据悉，未来两三年内，将继续保持年均新开工300万平方米、竣工200万平方米的经济适用房建设规模。近日的统计数据显示，今年开工和即将开工的经济适用房主要位于四环以外，大部分在朝阳区和丰台区，基本上呈现南移的趋势。比如丰台区的世纪风景二期、丰体时代花园、三环新城等数十个项目；朝阳区主要有京棉新城、定福家园、百环家园、百子湾、双惠小区、朝阳新城、翠城馨园等；西城区只有一个新海苑，东城区已经没有经济应用房；崇文区只有景泰新苑和左安西里危改小区；石景山区有绿戎家园、西府景园、翠谷玉景、田村路北小区（三期）；昌平区包括回龙大院、松园小区、回龙观文化居住区；大兴区的瑞海新城（一期）以及海淀区的长安新城等等。价格竞争狭路相逢，北京经济适用房处于加班加点的开发高峰期，很多在期房阶段都已经售完，这种火爆的销售势头，已经影响低价商品房的销售，拉近了北京商品房的整体房价。从目前的情况来看，很多四环以外的商品房与经济适用房已经形成了相互竞争的关系，打起了价格战。从目前楼盘开盘所报出的价格表上可以看出：位于望京的澳洲康都精装修楼盘，近日以每平方米4800元的起价开盘入市，如果排除精装修部分，它的价位也比朝阳区的经济适用房百环家园和望馨园低。由北京紫都置业与中国有色集团联手打造的京城DC•新奇市，位于玉泉路，以每平方米3860元入市，由于该项目价格比同一地区的经济适用房长安新城的价格还低，成为冬季热销楼盘。更有甚者，位于石景山区的商品房京汉旭城，居然还是精装修，也以每平方米3850元的低价入市，低于同区域的经济适用房西府景园（3860元/平方米）和翠谷玉景（3850元/平方米），成为西部的一个热点项目。东部的西马小区，销售价格就比一墙之隔的经济适用房怡然家园的房价低出百元。今年以来，除北四环之外，北京四环以外的商品房的开盘价比经济适用房低的项目比比皆是，已经成为京城楼市价格的一个参照牌。这一切足以说明：经济适用房的热销已经遭遇挑战。这种价格已经严重违背了经济适用房的初衷，这种贵族化的倾向无疑又把众多的中低收入者挡在了经济适用房的门外。

 　以上两种情况或许有利于启动新一轮住宅市场,然而对大多数非集团购买房者来说,回升的价格将进一步抑制他们的购房行为。从目前的情况看,尽管我国居民这几年收入增长中用于购房的消费支出在不断上升,但商品房价格的上升更快于居民收入的上升速度,从而出现了一方面商品大量积压,另一方面大量住房困难户急需解决住房的局面。住宅开发商从商业利润的角度,特别注重环境、地段、户型面积的投入,这样更进一步拉大了与中低收入者购房需求的距离。

 2.银行可贷资金规模小 消费信贷资金供应不足

 　目前,银行用于发放住房贷款的资金主要来源于住房基金存款、住房公积金存款和个人住房储备存款。而从现时执行情况来看,这三部分资金来源都受到不同因素的影响和限制。

 　住房基金存款包括政府住房基金存款和企业的住房基金存款。目前由于多数国有企业效益差,根本无力从企业留利中补充这部分基金,而政府方面由于财政收入的减少和各类财政支出的增加,也无力增加住房基金。同时这类基金多用于为住房困难户和为单位购房提供贷款,基本上不用于发放个人贷款。

 　住房公积金是住房金融的重要资金来源。按照国务院1994年《关于深化城镇住房制度改革的决定》,公积金按照职工工资的10%(单位、个人各提5%)提取,后提高到20%(单位、个人各提10%),但在实际运行中却打了折扣,许多单位或者没有启动,或者仅维持在最初各自3%的水平上。住房公积金存款从量上看明显不足,不能够满足购房人的贷款要求。

 　个人住房储蓄存款不足。目前各银行对住宅储蓄执行同期居民储蓄存款利率,居民的存款愿望不高。而国外,如日本、韩国、波兰等国家,实行高于一般居民储蓄的存款利率,使该项存款的收益高于其他类存款的收益,有的国家还按存款额度给予一定的奖励。另一方面,由于人们对购房预期不好,也影响了人们的住宅专项存款倾向。

 3.首期付款比例过高 贷款还贷年限过短 还款形式单一化

 　这种状况难以适应多种贷款要求。住宅消费贷款主要是指住宅抵押贷款,目前各商业银行发放个人抵押贷款的额度占银行房地产信贷部贷款额的6%,占贷款总额的1%左右,与国外差距很大。

 　目前,我国住宅抵押贷款的期限短则3～5年,最长的也只有20～25年。这与我国目前收入低、房价高的国情相比,中低收入家庭显然难以承受,贷款期限过短就更令贷款职工难以支撑。因此,目前实施的住宅消费贷款期限显然不足以使广大中低收入居民通过抵押贷款来实现住房解困的目标。

 　目前我国住宅按揭贷款成数按央行要求最多不超过七成,同国外相比还比较低。在北京等大城市购一套普通的住宅也要10万元以上首期付款,普通工薪阶层实在难以承受。如果能将贷款首期付款降到一成以下,贷款范围就几乎可以覆盖所有的潜在购房群体。

 　在国外选择按揭时,为避免购房者失去供款能力的风险,通常是将按揭控制在家庭总收入的三分之一以下。同时,国际上的付现比例约占房价的10%～20%。而在我国,目前的付现比例一般在30%左右,甚至更高。如此高的付现比例亦让一般中低收入者望而却步。另外,目前正处在经济体制转轨时期,企业间的兼并、收购、破产、重组等活动异常活跃,人们的当前收人不稳定,对未来收入的预期又不好,所以在首期付款高、按月还款额高的条件下不仅会给购房者造成过重负担,同时银行的风险也太大。

 　4.住房金融法规不健全

 　涉及房地产抵押的法律已经出台了一些,如民法、城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法等,但总的说来住房消费贷款运作的法律环境尚不够完善,表现在有些法规缺乏可操作性,特别是作为住房消费贷款的重要形式——住房按揭贷款,更是缺乏法律方面的保证,这不利于住房金融的进一步健康发展。

 　我国出售的公房存在标准价、1993年的优惠标准价、成本价等多种价格形态,同时还有安居房价、经济适用房价、商品房价等;住宅产权又存在完整产权和不完整产权两种形式,而完整产权又有含地产权和不含地产权等复杂的产权关系。由于产权界定不清晰,购房人的权益得不到完整的法律保护。当前居民购房的最主要担保方式就是住宅抵押,而由于住宅产权的复杂多样,也使这种抵押担保贷款方式的发放难度加大,限制了住宅金融业务的发展。

 　5.融资结构不合理

 　以上海为例,94%的住房金融资金投向开发商,而住房消费融资只有6%,造成一方面开发商开发规模过大、规格过高,另一方面居民现金支付能力不足,居民购买力低下,形成住房空置。

 　如前所述,我国住宅产业面临着作为国民经济新的增长点的重任,但由于住宅金融业的发展严重滞后于时代的要求,所以在住宅市场化的过程中面临着诸多矛盾。无论是政府解决居民住房问题的政策性筹资,还是居民家庭和开发商购建房活动中的融资,一般都要借助于各种金融机构的支持。由此形成的住宅金融市场功能的发挥,对于促进住宅建设企业的经济效益,促进住宅资金循环都具有重要的作用。企业无论是向金融机构取得贷款还是向社会进行证券化融资,都与企业本身的经济效益和经济实力密切相关,而对发行股票、债券、进行直接融资的方式而言,这种权益关系的硬约束程度更为强化。这就需要企业不断改进生产技术,改善经济管理,不断塑造自身形象。

住宅金融在支持国家住宅产业发展中,往往成为政府进行宏观调控的有效调节器。政府一般可通过信贷利率、信贷额度、贴现和抵押等金融工具,调节住宅市场中的资金余缺。利用抵押贷款本身所具有的储蓄功能,可以起到拉平经济周期波动和促进住房产业发展的作用。我国目前住宅金融发展尚处于起步阶段,抵押贷款这一金融工具的运用还有待于进一步在全国范围内特别是在中低收入者中普及,利用这一金融工具进行宏观经济调节的条件还不完全具备,因此加快培育抵押贷款,对完善我国金融市场,促进经济发展,无疑具有重要的现实意义。

 6.对住宅金融支持度有限

 6.1现有专业住宅金融机构规模孝覆盖面窄作用小

 烟台与蚌埠住宅储蓄银行是1987年底成立的专业住宅金融机构，作为住宅金融改革的试点，这两家银行在一定程度上带动了地区的住宅建设和消费发展。但是十几年来，我国对于大力发展住宅金融的迫切性和重要性认识不足，住宅储蓄银行各方面停滞不前，目前仍仅有这两家专业住宅金融机构，而且无论是总资产，还是业务量，均无法达到规模效应和预期效果。2001年，烟台住宅储蓄银行通过增资扩股改制为综合性的股份制商业银行，名称仍为“烟台住宅储蓄银行”；同年，蚌埠住宅储蓄银行与其他几家城市信用合作社合并组建成蚌埠市商业银行，加入了城市商业银行的行列。因此可以看出，目前中国仅有的两家专业住宅金融机构已徒有虚名。

 而从国外的经验来看，住宅储蓄贷款机构是住宅金融业的主要力量，如美国的储蓄贷款协会、互助储蓄银行、信贷协会，英国的房屋互助贷款协会，日本的住宅贷款合作社，德国的住宅储备银行，法国的房地产信贷银行等全国性或地方性的专业住宅金融机构，它们通过发行住宅债券，接受政府补贴，国家住宅基金贷款，信托基金贷款，吸纳客户存款，发放其他债券的形式为住宅贷款筹措资金，尽管规模大孝资金的来源各异，但都为住宅金融，特别是住宅消费提供了专业的高效的支持。我国目前缺乏全国性的住宅金融机构，地方性的金融机构的发展亦处于停滞阶段，仅依赖现有的商业银行的住宅信贷业务，远不能满足资金融通的需要。大力发展专业性的住宅金融机构，是分担银行风险，多元化拓宽融资渠道的必然选择。

 6.2相关金融中介机构发展落后加大了银行业务量及资金成本与风险

住宅金融涉及面广，涵盖房地产交易、估价、保险、抵押、信用保险、抵押物的处置等，关系到开发商、金融机构、消费者等多方利益，特别是房地产价值评估和保险，前者涉及金融机构发放贷款额度，后者关系到贷款的安全性，意义重大。需要有专业的机构，实现社会分工，提高效率。目前我国相关的律师行、评估机构及产权交易所缺乏，且良莠不齐，从业人员的行为有待规范；职业道德和专业水准都需进一步提高。

 6.3金融市场发育程度低金融品种单一住宅抵押贷款二级市场仍是空白

从国外的经验来看，通过房地产融资证券化，发行住房债券和房地产开发股票，能吸引大量的信托投资基金和养老基金，并使风险社会化；通过建立二级抵押机构，实现抵押贷款的流通，能进一步降低抵押贷款的提前支付风险，增加抵押贷款的流动性，没有完备的二级市场，抵押贷款就不可能充分发展。

 目前，我国住宅金融机构融资方式单一、缺乏创新。筹集方式以传统的活期储蓄、定期储蓄为主要工具，采取固定低利率制，缺乏复合式、收益率高的品种。资金供给方是国内各金融机构、居民个人、企事业单位，没有充分利用外资来弥补国内住宅开发经营中的资金缺口。住宅融资以间接融资为主，以金融机构为媒介进行，缺乏完善的住宅直接融资机制。住宅直接融资，即住宅开发商通过发行住房金融债券、住宅抵押债券、住房开发股票等有价证券来进行。这些直接融资的方式尚未大量采用，住宅金融市场上几乎没有不动产抵押债券，某些融资工具内容也欠规范。

 同时，住宅抵押贷款二级市场尚属空白，直接制约了一级市场的发育。住宅抵押贷款二级市场是住宅抵押贷款债权形成后，转移、流通这些已形成的抵押贷款债权的市常通过住宅抵押贷款二级市场，住宅金融机构能将拥有贷款债权的信用风险、流动性风险、购买力风险、抵押物风险以及利率风险、市场风险、政策风险与法律风险等转移出去，贷款人就可以向中低收入家庭发放比较优惠的住房贷款，扩大一级市场，从而可以获得比较稳定的盈利，住宅抵押贷款一级市场上金融机构之间的竞争就会更加激烈，势必使得金融机构放宽贷款条件，提高贷款额度，延长贷款偿还期，降低贷款利率，改善贷款服务，从而促进住宅金融机构提高经营管理水平。但目前我国住宅抵押贷款二级市场的作用没有得到应有的重视，其发展受到诸多限制。

 　推行住房分配货币化和公积金补贴办法,关键是要把钱补到需要住房的居民手中,才能使住宅投资形成良性循环。而现在的情况是少数国家机关和事业单位的人已有了住房而又在拿补贴,而部分无房居民所在的单位又无钱可补。已经有了住房又发补贴就难以使补贴货币在实际循环中全部回到它的出发点,即回到提供补贴的政府手中,这时就有可能增加政府的财政开支而引致通货膨胀。

 　总之,住宅金融作为一种新生事物,在其成长过程中不可避免地会遇到各种各样的问题。但我们必须相信,大力发展住宅金融是住宅产业发展的必由之路,只要能够对发现的问题进行深入的分析,逐渐建立起完善的服务体系和规避风险的机制,住宅金融就会产生出强大的力量,推动住宅产业乃至整个国民经济的发展。

参 考 文 献

[1]《中国房地产》2002.7 作者：南开大学经济学院 王家庭 郝寿义

[2] 《我国住宅金融风险与防范问题研究》作者: 孙勇，期刊-核心期刊 经济问题ON ECONOMIC PROBLEMS 2005年 第02期

[3]刘维新; 改革开放20年来房地产金融的发展 [J];中国房地产金融; 1999年01期