银行贷款资产抵押物价值评估受哪些因素影响

一、绪论 

二、基本理论回顾及阐述目前国内情况

三、我国商业银行抵押物价值评估的问题及其诱因

四、抵押物价值评估问题的应对

五、结论 

内 容 摘 要

目前，在银行贷款项目中，包括信用贷款、低押贷款、担保贷款等。如若遇到客户房产抵押时，我们应如何正确评估它的抵押价值？今年房产政策的步步收紧，房产抵押贷款也日趋紧张。这就关系到银行贷款利率的定价。那些资产的真实价值又受哪些因素影响呢？

随着我国社会主义市场经济的深入发展，商业银行抵押物价值评估问题越来越受各地政府、金融机构、评估机构及评估报告使用者的关注。由于评估假设、评估价值类型、基准日等方面的选择的不同，价值评估存在一定的现实问题，而抵押资产评估价值的变现率不足40%。

对商业银行来说，抵押资产的评估价值应是清算条件下的市场价值，评估方法尽量使用市场法或清算，并主要考虑该抵押物在未来一定时期的效用，且评估时应将评估标的物纳入未来市场的去衡量考虑，基准日也应进行选择和调整。

结合本人工作性质，通过分析影响抵押物价值评估的种种因素，站在商业银行的角度，分析问题产生的诱因，提出降低价值评估风险的具体要求及建议。

关键词：商业银行，抵押，价值评估，影响因素

1、绪论

随着我国社会主义市场经济的发展，以资产抵押来融通资金是各市场主体的一项重要活动，也是银行业、资金需求方之间业务管理往来的重要内容。目前，我国各类专业银行已向商业银行转变，在贷款模式和方法的选择上也逐步趋向于抵押贷款，抵押贷款制度已成为商业银行保全资产、防范风险及风险缓释的重要措施。抵押物价值评估问题也起来越受各地政府、金融机构、评估机构及评估报告使用者的关注，因此，对抵押资产价值的正确评估，以及抵押资产产权的确认，将是资金提供者普遍关心的问题。

 资产评估是市场经济条件下为完成特定目换而诞生的产物，如：交易、企业改组改制等，抵押物价值评估工作则是抵押行为与资产评估相结合的一项特殊工作，具体而言是指对符合抵押条件，并已被当事人各方设定为抵押或拟抵押的资产，按照特定目的和法定标准程度，采用适宜的方法，以统一的货币单位对其在评估基准日的价值进行客观的评定估算，为抵押权人确定贷款额度提供参考依据的经济行为。对商业银行发放的抵押贷款来说，积极的风险规避应该重在事前预防而不是事后补救，所以抵押物价值评估这种经济行为既是银行贷前审查的必要程序，合理确定贷款额度的依据，也是维护银行信贷资产安全，降低损失的最后一道防护堤。

近几年，为了规范贷款发放的程序，降低贷款风险，各商业银行和银监会均要求：在发放贷款前，贷款抵押物应经有资格的专业中介机构对其价值进行评估，评估价值作为贷款风险评定的参考，评估报告则作为贷款的必要材料。所以一般来说，商业银行对抵押物的价值评估工作分为外部评估和风部主估两个步骤。外部评估是由专门的评估机构负责进行，采取持续经营的假设，其目换是客观公允的反映抵押物的市场价值或经济成本。而内部评估则是商业银行的信贷人员在依据外部评估报告的前提下，根据内部管理要求，对评估过程及结果进行审核和调整的过程，贷款的发放也以内部评估最终确认的价值为依据，其目的应该是尽量反映抵押物在变现时的清偿价值。这就使得内部评估在评估假设、评估方选择用及评估目的上应与外部评估存在根本性的差异。

 据某国有商业银行抵押物价值评估管理办法和细则规定：贷款抵押物分为房地产、土地使用权、机器设备、交通运输设备、资源资产、无形资产 、长期投资、流动资产、收费权等九大类，由于操作技能的缺乏和对风险控制的需要，目前我国商业银行抵押贷款中，绝大部分仍以房地产、土地使用权和机器设备作为抵押。 

 从目前房地产业的繁荣表象来看，房地产抵押一般被各商业银行默认为是优质的抵押物，但实实在在有价无市、高空置率的事实倒似乎能说明房贷的金融风险，那么，以房地产作为抵押的金融债权也无疑会有价值缩水的可能，可这种缩水在房地产抵押的价值评估中根本没有得到反映，房地产泡沫的负面效应也几乎没有哪位评估人员、信贷人员在其评估报告上予以提示，与评估规定的谨慎性原则不相一致。

资产本身存在着实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，这种贬值在机器设备的价值上体现得更为明显，机器本身的磨损，高效率产品、新工艺的出现，机器设备的利用程度等等都是贬损产生的原因，可一套反复使用的重置成本法几乎成了机器设备价值评估的模版。我们知道，商品价值是由生产商品的社会必要劳动时间决定的。随着社会进步，技术的发展和生产效率的提高，对某一特定商品来说，生产该商品的社会必要劳动时间是可变，一般来说，该时间呈下降的趋势，但同时由于通货膨胀的必然存在和价值规律的作用影响，商品的未来变现价值和原有价值之间并不能由某些简单的方程式推算出来，对商业银行接受的抵押物来说，其价值除受上述三种因素的影响外，还因变现时点及变现时点市场供需情况等条件的限制，因此在对物的价值评估上，即便相同的资产，即便评估时期和地点基本一样，也会由于评估目的的不同而采用一同的评估方法，最后必然导致评估价值的偏差。

2．基本理论回顾及阐述目前国内情况

2．1 评估理论基础——价值理论

资产评估植根于传统经济和现代经济，古典经济学和现代西方经济学的价值理论是资产评估理论的基础。总之，价值理论是经济学中的一个重要基本理论，而评估理论则是在价值理论的基础上逐步发展成熟。

2．2 资产评估理论

目前对资产评估的一般定议是指：估计资产在某一时点的市场价值，也可以表述为模拟资产在某一时点的最可能市场价格。资产评估从字面上理解是资产与评估的概念结合。在资产评估中，资产是资产评估的对象，而与资产定义密切相关的两个领域分别是经济学领域和会计学领域。在资产评估中，资产概念符合经济学资产定义，其含义可以表述为由资产所有者拥有或控制的未来经济利益，而评估通常有评价、估测的含义。在资产评估中的评估，可以从质和量两个角度进行划分，事实上，在通常意义上，人们更侧重于量的评估。

 

3．3 抵押资产评估现状研究

我国的抵押资产价值评估工作起源于国有资产的评估，20世纪80年代末，由于外资的介入和非公有制经济的发展对资产交易的需求，在国有企业改制的过程中，资产评估作为一项核心的工作被推上舞台，但当时带有浓厚的行政色彩，评估的方法、评估机构的确认等均由政府进行管理，可以说，过去评估服务的对象主要是单一的产权主体（国家），评估的目的也是单一的国有资产产权变动，但伴随着大量国有资产的流失，资产评估成为当时被诟病毒和指责的主要内容。随着我国市场经济的发展，评估服务的对象由单一的产权主体变化为多元化产化主体，评估的目的也由单一的国有资产产权变动扩大到抵押担保、企业决策等多种经济行为。但同时，评估机构及评估管理进入一个快速发展而秩序混乱的局面，资产评估行政管理部门众多，职责不明。评估机构相互竞争，恶劣化评估的市场环境及评估报告的真实性和准确度。可以说，评估机构和评估人员正面临着一种信任的危机。

综上所述，国内抵押评估理论研究滞后，仅仅停留在操作层面，缺乏对抵押评估深层次研究，这导致在评估实务中“百花齐放”，没有统一的认识，进而导致抵押资产评估不规范性行为的发生。

4、我国商业银行抵押物价值评估的影响因素及其诱因

商业银行要求借款人提供抵押的目的并不是是希望获得抵押的物品，而是作为促使借人能按期偿还贷款的手段，也正是基于此，我国商业银行在发放抵押贷款时对抵押物质评估出现了很多的影响因素，包括政策上、法律上、理念上等，因抵押品价值评估的不实带来的银行信贷损失也正是各家银行比较关心的问题。下面主要从评估机构、银行内部、处置、竞争等方面对抵押物价值评估的影响因素进行论述。

4．1 中介机构对抵押物的评估影响

我国目前对中介组织实行的是行政许可制，资产评估行政管理部门过多，其监督管理职能分别由政府相关职能部门行使，各管理部门都要对其管辖的范围通过未能或颁布法规的形式来进行管理，主管部门、评估行业协会间也缺乏有效必要的沟通和协调，导致市场分割，标准不一，评估机构、执业资格也出现了重复设置和多头管理。就实际情况中，中介机构根据借款人所需贷款的金额结合商业银行的抵押率倒算抵押物价值的情况比比皆是。

4．2 商业银行内部评估定位对抵押物评估的影响

 作为借款人来说，抵押的资产的确花费了一定的成本，抵押物的历史成本一般就是账面价值；作为银行来说，抵押物的价值本应更关注未来执行时的市场价格，但银行有时为达到“银企双赢”的目的，尤其是在和某些经济效益比较好、行业优势明显的高端客户进行业务洽谈时，就必须在某些方面站在企业的牙进行思考，为了能更快的营销到优质客户，营销部门甚至会和企业达成一种默契，抵押物只要有就行，抵押物的价值根本不堪认真估算，所以对抵押物评估的价值究竟是根源于生产商品的劳动还是根源于商品所具有的效用；是取决于其使用价值（可以变现的）还是名义价值（生产所耗费的成本）；评估是应在持续经营假设条件下进行还是清算假设的条件下进行，甚至需不需要认真估算等问题上均存在一定认识上的误区，评估定位相对比较模糊。在具体评估方法的选择和使用上也非常单一，无非就是单纯的市场法或成本法，不会根据实际情况进行调整，在分析企业违约概率和损失可能的问题上，也没有贷款本身的风险度进行挂钩。

 外部评估机构固然有政策管理、行业生存需要所存在的影响因素，但无论外部评估情况如何，银行抵押贷款的发放均以其内部评估最终确认的价值为依据，外部评估的结果仅作为参考，但实际上，由于银行缺乏资产评估的专业人才，内疗抵押物价值评估审查人员往管理方式被的接受评估机构的评估结果，而评估机构表现的权威性和专业性也了银行评估人员对评估报告的依赖。

 抵押物价值评估人员的缺乏更集中体现在国有商业银行，对这些银行来说，传统管理架构下的遗留问题仍然存在，裙带关系错综复杂，人员素质参差不齐。由于基层信贷人员本身并不具备专业的评估技能，甚至无法真正看懂评估报告，也根本无法对中介机构出具的报告进行他析和调整，所以在实际工作中，信贷人员大部门直接采用中介机构的评估值，没有根据各抵押物的实际情况进行合理的调整，责任心不强的甚至没有进行市场调查或到有关部门询价。

5.抵押物评估价值影响因素的应对

对任何问题探讨的目的和意义在于如何应对和解决已有的问题，商业银行抵押物价值评存在如许的问题，可能不是一时就能完全解决的。下面就如何应对抵押物价值评估的负面影响进行简单论述。

5．1 评估体制的提升，关注内部人员问题

市场经济是法制的经济，评估行业的良性发展离不开法律的保障，同时也需要法律的规范。同时，任何有人参与的活动，都会或多或少的受到人为主观因素的影响。由于商业银行抵押资产评估在评估假设、抵押物价值类型、评估方未能、评估判断的影响较大，加之该项评估工作对专业技能的要求相对过高，与目前银行信贷人员的工作范围、业务技能、工作积极性等存在一事实上的不协调，个别人员更是在行为准则和道德观念上存在缺失，抵押资产价值评估上的内部人员问题日益显现，成为该项工作正确、良性开展的重要障碍。

而资产评估工作的核心应该是对目标资产价值的量化过程，商业银行抵押资产价值评估由于在评估假设、评估方法的适用、抵押资产价值类型、评估要求等方面具有一定的特殊性，所以不应等同于一般的资产评估业务，在评估方法的选用上也不能仅仅看成是一个简单的计算公式，其评估实际上是立足现在，面向未来，带有很大的预测性。

5．2 合理评估房产抵押物价值

抵押贷款仍是目前银企信贷市场的主角，也是房地产行业筹措资金的重要手段，同时又是银行房地产信贷业务的主流。而如何合理评估抵押物，目前市场议论较多，因为关第到房地产企业的资金成本和银行信贷资金安全，有关各方都应该认真对待。

合理的估价关键是选用的估价方法应适合不同的抵押物，比如传统的成本估价法比较适合已建成房产，即现房，就是以被评估建筑物的所有地上、地下耗用成本与正常利税之和减去已知的法定优先受偿款后计算成本的方法。但期房就未必合适，在建工程的建筑费用是按照估价期日实际耗用多少计，扣除已完未付部分的费用，这就产生了估价期日评估原则与抵押目的的矛盾。体现在抵押物估价时点上的价值与漫长的抵押期后价值的不相匹配，后者的抵押物市场价值已远远大于估价期日的价值，如一旦出现坏账，处分抵押物仍以抵押时的价值来确定，则就大大增加了信贷风险。可见，传统的成本估价法用以评估在建工程，对抵押人和抵押权人都不尽合理。

严格规范的评估依据，也是市场合理估价，促进银企利益得到保证的重要一环。在整个评估过程中，评估所依据材料的详实、充分、全面与时新，对评估工作做到客观、真实、全面，从而满足各方面的需求有着不可或缺的重要作用。比如房产商用在建工程抵押申请贷款时，应提供评估机构评估该在建工程所需的全部费用资料，评估依据的市场客观费用类资料要符合充分、全面和最新的要求；评估机构在根据市场客观费用对评估对象进行调整时，其调整的系数、调整的幅度、调整的范围等，也应该是有充分根据的，并能通过量化的数据来证明。还不能忽视，对有拖欠工程款或已抵押担保的债款等优先受偿款情况的，要进行充分的调查、核实和取证，不可遗漏，也不可高估。只有在这样有着严格、规范、全面的评估依据基础上做出的评估结论，才能保证被评估对象的市场价值能得到客观、真实、合理的反映，才能保证评估结论对各方面都有说服力。

抵押估价是一项涉及到信合同工市场各方面经济利益的重要经济活动，无论是用成本法还是用剩余法，都要求有关各方秉承客观、公正、全面的原则，以高度的责任感开展工作，得出合理的评估结论，以利于信贷市场的健康发展。

6．结论

抵押资产评估现状及商业银行清偿过低的现象令人忧，银行在抵押物选择上的盲目和抵押资产价值评估的误区推动商业银行抵押风险的积累，而过多的房地产抵押贷款使银行的隐患性风险更为集中，本文以商业银行方的立场论述了评估的现实问题和原因，对评估在假设、价值类型、基准日、评估方法等方面进行明确，就如何应对影响抵押物价值评估的因素浅述个人观点。

 

参考文献：

1．马文琪，李汉玲，资产评估价值标准的理论研究，商业研究，2004

2．王龙生，关于抵押贷款评估有关问题的探讨，中国资产评估，2003

3．王仁，刘元蕊，抵押资产评估应注意的问题，中国房地产金融，2004

4．经亮，叶平，贷款抵押评估登记中存在的问题及解决对策，经济师，2000

5．招平，抵押资产价值评估问题研究，湖南大学硕士学位论文，2004

6．梁超，商业银行贷款抵押物价值评估问题研究，贵州大学硕士学位论文，2007

7．建行上海市分行，合理评估房地产抵押物价值，上海金融报，2009

参 考 文 献

1、文硕，《审计发展史》，企业管理出版社，1996年

2、"国有股减持"课题组，《国有股减持与上市公司治理结构改革》。

3、陈武朝 郑军，《中国注册会计师行业服务需求的特点及其影响的探讨》，《审计研究》200年第1期

4、李利明，《当银行成为企业》，《经济观察报》2002年2月25日

5、同2

6、黄玲仁，《浅谈证券市场投资主体的发展趋势》，《商业研究》2001年第7期