个人住房抵押贷款证券化的风险防范2016(三)

    违约风险是指借款人无法按时支付债券利息和偿还本金的风险。由于总体经济形势的恶化或借款人发生变故，导致借款人不能偿还或延期偿还到期债务本息，从而给银行带来损失的可能性。一般情况下，房贷证券对违约问题的处理主要是通过拍卖作为抵押品的房屋。倘若住房拍卖价值不足以偿还发放的贷款金额，则证券发行方将遭受损失；即使拍卖额足以偿付，拍卖变现收入转到公司账上也存在一个较长的时滞，有提高资金成本的风险；而且较高的拍卖成本费用，也会影响债券的偿还。

    证券发行方为避免这种风险带来的损失，有可能与银行在贷款购买协议中约定，银行必须对按揭贷款的质量进行担保，一旦有违约情况发生，银行有责任对发生的损失进行赔偿。这样一来，违约风险并未随着证券化分散到证券发行机构和信用担保机构身上，仍然由银行承担，银行面临按揭人违约带来的信用风险。

    尽管目前个人住房抵押贷款是各家银行资产质量最好的贷款品种之一，但实际上由于期限长、数额大、客户分散、流动性差等原因，发放住房抵押贷款具有高风险性。我国近年来经济高速发展，民众普遍对未来收入充满信心，住房制度的改革使住房抵押贷款出现井喷式增长，各家银行看中住房抵押贷款的低违约率，纷纷开发此项目。由于个人信用制度不完善，居民收入的透明度和货币化程度低，实际收入与名义收入差距很大，银行很难确切地计算居民实际收入水平，贷款银行无法判断贷款人的资信程度。另外，还有一些房地产企业为了骗取房贷而不惜用“假按揭”手段。以2009年9月30日数据为基准，在房价下跌10%、20%和30%情景下，不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情况下分别上升0.73个、1.06个和1.63个百分点，房价下跌10%情景下的不良率是正常情况的2.6倍。据统计，2004年我国个人购房贷款不良率仅为1.5%，但2006年以后，由于房地产市场的紧缩，仅上海市住房贷款违约率就上升了一倍之多，这更充分说明了住房抵押贷款的风险不可小觑。一旦人们的预期收入发生变化，违约风险将大大增加，类似美国的次贷危机就有可能在中国上演。

    （三）利率及利差风险

    利率风险是指由于利率变化而使发放抵押贷款的证券所有者遭受损失的风险。体现在：首先，利率变化会导致抵押支持证券价格发生变化，从而影响投资者获利大小；其次，利率变化会导致抵押支持证券利息收入再投资收益率的变化；再次，利率变化会导致抵押支持证券的本金流量变化，进而给投资者的收益带来影响。利差风险。由于风险债券包含信贷风险、流动性风险和早偿风险等等，投资者在投资风险证券时，会要求一个风险溢价，也就是利差。利差的变动性导致了债券价格的不确定性，构成了债券的风险，这就是利差风险。住房按揭贷款长期实行优惠利率，利润空间本身就比较小，而证券化又意味着利润将会有更多的投资者分享，银行相应的利润空间事实上更小了。通过房贷证券化降低贷款风险之后，银行势必会扩大贷款规模，但并不会降低利率。银行扩大贷款规模的冲动，更多可能是出于“如何弥补收益共享后利润缩减”的考虑。因此，购房人期盼的银行降低贷款利率，在目前的市场条件下似乎并不可能。而在目前房产市场比较热的情况下，银行贷款规模的扩张，也极有可能进一步刺激房地产市场的消费需求，楼市将面临继续升温的可能。一般而言，抵押证券的价格与利率呈反向变化，即利率上升或者下降时，抵押证券的价格会下降或者上升，如果投资者将抵押证券未持有至到期日，那么利率的上升就会导致抵押证券的下降。

    （四）道德风险

    在证券化活动中，按揭银行通常采取买卖法律的形式转移资产，这种买卖是一种真实出售，以保证在按揭银行发生破产清算时其出售的按揭贷款不被列入破产财产。作为一种真实出售的法律关系，要求按揭银行出售贷款的行为必须符合一定的条件，以防其中存在的欺诈行为，以达到出售的按揭资产和银行信用风险隔离开来的目的。另外，如果银行为了获得更多的利润， 在加大对中小企业和个人贷款额度的同时，可能会降低某些贷款者的信用等级要求，增加高风险贷款的数量， 导致投资者的利益受到损害。在我国，已经出现一些地区的银行为增发贷款而推行零首付的违规现象，这是值得令人警惕的现象。

    (五)信用增级和证券的信用评级风险

    首先，目前我国缺乏类似美国政府国民抵押协会和联邦国民抵押协会这样的外部信用增强机构。其次，缺乏规范、科学和独立的信用评级机构。目前，我国信用评级机构存在运作不规范、收费不合理、信用评估不细致、透明度不高等问题。并且，许多评级机构与政府、企业、银行、证券公司有着密切的联系，不符合中立规范的要求，难以做到公正、独立的评估，甚至可能出现美化资产、随意提高信用级别的情况，这会导致发生类似美国次贷危机中信用评级机构的过失与错误。资产证券化的一个成功之处在于它完美的结构。而这个完美结构是通过信用增级得以实现的。由于资产证券化交易与构成交易的基础包含许多复杂多样的因素，如果这些因素中的任一因素恶化，整个发行的等级就会下降，显然，交易越复杂，该资产证券化中等级下降的潜在因素和风险也就越多。

    三、如何有效防范个人住房抵押贷款证券化风险

    （一）提前偿付风险的防范 。提前偿付风险始终存在于MBS运作过程中，它只受人的行为和经济环境的影响，由于经济环境的不确定性和人的理性，我们不能把握提前偿付风险的变化规律，只能通过构建科学合理的防范机制对其加以防范和控制。

    1.提前偿付锁住和支付罚金。买权保护的最简单方法是锁住和支付罚金。锁住是在贷款发起后一段时间内不允许提前偿付出现。支付罚金是指借款人选择提前还款时，必须为这一行为额外支付一定数额的罚金，以补偿贷款人或投资者因提前偿付而遭受损失。锁住一般限于一笔贷款刚开始的几年时间，支付罚金在数额上等于提前偿付额的一个百分比，且随时间下降。因此在MBS交易结构中，往往同时使用锁住与支付罚金。

    2.收益率维持。收益率维持定义为：借款人提前还款时，必须付给贷款人一笔额外的收益率维持费用，能够使贷款人对提前偿付变得漠不关心。所以收益率维持费用应当等于计划偿付额的未来值与提前偿付数量的差，贷款人通过对提前偿付款项和收益率维持费进行再投资，重新产生计划中来自借款人的未来现金流。