个人住房抵押贷款证券化的风险防范2016(五)

    (六)改革评估业。投资者的决策很大程度上依赖于评估结果，因而，客观性的评估在证券化过程中发挥着重要作用，这就需要对评估业进行改革。抵押贷款市场上的评估机构主要有两类：一是房地产估价机构；二是抵押贷款资信评估机构。我国目前的房地产估价机构不够规范，往往出现一房多价的情况。为此，应做到：首先，由国家核准的专门机构聘用经过专业资格考试认定的专门人员从事估价及相关的政策咨询工作；其次，组织行业协会来管理。监督和协调会员的行为，提高会员的业务素质，使会员的整体服务水平不断提高；再次，发展贷款资信评估业务，制定统一的贷款评估标准，以使进入抵押二级市场的贷款标准化和规范化。改革的核心在于组建中立的、自负盈亏的评级机构。为了塑造中立的评级机构，国家应以法律形式规定评级机构不能参与企业的经营活动，不能充当投资银行或财务顾问的角色，并应割断评级机构与评级申请者之间的直接利益关系。同时，不允许证券商在评级机构中拥有股份或评级机构参与证券买卖活动。以盈利为目的的证券评级机构，为了生存和发展，必须客观、公正地进行评级。

    (七)深化住房制度改革，完善配套服务体系。

    1.强化居民借贷消费观念。随着住房制度改革的深化，加强住房流通市场建设，完善房地产交易规则，降低住房交易税费，在税收政策和担保政策方面采取一系列优惠措施，例如允许居民在缴纳个人所得税前还贷；完善抵押贷款的品种、期限、还款方式；刺激具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等收入阶层和既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消费心理，又急需住房的青年消费群体的购房欲望。这些都促使居民借贷消费的观念在逐步强化，住房抵押贷款证券化很快便会发展起来。

    2.建立个人信用体系。居民的消费观念、消费模式发生变化，逐步由自我积蓄型滞后消费变为信用支持型提前消费，即进入消费信用化时代以后，应在着手建立区域性的个人信用体系的基础上，尽快建立全国性的个人信用体系，并制定个人信用的统一征信标准与征信办法。3.简化住房抵押贷款的手续，全面实行承诺制。为了让消费者感受到方便、快捷、满意，应当简化住房抵押贷款办理手续，大力推广承诺制，即公开承诺在规定的工作日内完成所有手续，提升服务质量。同时完善围绕住房消费信贷的其他相关配套服务体系，如住房信息、咨询、买卖指南、个人住房贷款方案设计、房屋保险公证、抵押还款受理、产权代办等。

     (八)专业人才的培养。发展抵押贷款二级市场需要大批专门人才，比如抵押贷款的组群的专家、基金管理人员、抵押贷款评级人员以及法律、会计等多方面人才，需要更多地加以培养。培育机构投资者。我国住房抵押贷款证券化在起步阶段，除了传统的房地产业投资者，例如房地产开发公司以外，应该主要把机构投资者作为证券的发行对象。

     (九)发行转手抵押贷款证券。在具体的证券形式选择上，可以选择转手证券，即贷款银行将贷款组群出售给住房抵押公司，再经住房抵押公司组群并获得政府担保后，发行抵押证券。转手抵押贷款证券是抵押贷款证券最基本的形式之一，运作方式就是将若干种类的抵押贷款组合成为一个集合，以这个集合所产生的现金流量（即该集合中的抵押贷款的本金和利息收入）为基础发行证券。每一张证券都代表着该抵押贷款总体收益的一部分，证券发行商在扣除一定担保费和服务费之后，将该组合中的抵押贷款本息收入全部转交给抵押贷款证券的投资者。转手抵押贷款证券巧妙地通过一系列目的性极强的转换，把原来期限长、流通性差的抵押贷款，转变为一种或若干种期限不同、流通性强的新的证券；将以往由金融中介机构一家办理的抵押信贷业务，转换为由多家机构和市场投资者共同参与的融资活动；将原本由单个投资者承担的金融风险，分散到尽可能广的范围上。通过这些转换，传统间接融资机制中抵押信贷的多种风险被大大降低了。在众多投资者看来，这种证券在特征上与一般证券几乎没有区别，且信用等级高，收益也常常更高；在证券经营机构看来，这种证券能从抵押贷款证券的服务中获得稳定的服务费，还因为他们经过转手而支付给投资者利息，可以免交所得税。 根据我国住房抵押贷款证券的发展情况，今后还可以相机推出本息切块抵押贷款证券和多级抵押证券等创新金融工具。本息切块抵押贷款证券是1986年美国联邦国民抵押贷款协会推出的一种金融工具。其基本做法，是将抵押贷款组合中的收入流拆细，并分别以贷款利息收入流和本金收入流为基础发行抵押贷款本金证券和利息证券。多级抵押债券是美国联邦住宅抵押公司在抵押贷款证券的基础上又创造出的一种证券投资工具，即担保抵押贷款债券。与一种期限、一种利率的转手抵押贷款证券不同，担保抵押贷款债券是以抵押贷款组合为基础发行的多种期限、多种利率、多种组合的抵押证券。多级抵押贷款证券的最大优势在于期限。利率和种类的多样化，这对众多投资机构颇具吸引力。

    (十)期限的确定。我国住房抵押贷款的发放期限最长为30年。在现实生活中，绝大部分贷款的期限分布在10～20年之间。根据这样的住房抵押贷款债权所形成的资产池，经分类整理后，应该可以制定出一个12～15年的标准化资产组合，以此发行的证券，相应期限应在10～12年之间。在我国的债券市场上，一直缺乏较为长期的品种，比如10年以上的品种。这种以住房抵押贷款为支撑基础上发行的长期债券，正好可以弥补债券市场的不足。对于提前偿付风险的防范，提前偿付锁住和支付罚金。锁住是在贷款发起后一段时间内不允许提前偿付出现，借款人选择提前还款时，必须为这一行为额外支付一定数额的罚金，以补偿贷款人或投资者因提前偿付而遭受损失。 推进利率的市场化，目前我国住房抵押贷款主要是浮动利率，利率的变化与调整主要受制于央行的金融管制和货币政策，不像其他国家那样实行利率市场化，非市场化利率很难通过建立模型来度量和预测。我国居民相对保守，对于贷款这种提前消费行为，很难坦然接受。所谓“无债一身轻”，即使迫于形势，背负贷款，也没有人真的打算归还几十年的贷款，而是一有余钱马上就还。而且商业银行对于提前偿还贷款的行为也仅仅是象征性地收取少量违约金或罚款，因此当利率升高，提前还款行为即成倍增加。这种行为会造成MBS的现金流不稳定，改变证券的偿还期限，使贷款银行遭遇利息损失等风险。而我国的提前还款行为尤为突出，偿付时期与金额缺乏共性，加之提前偿付的经验数据又不足，提前偿付率的预测比较困难。可见，MBS的关键环节就是对住房抵押贷款未来的现金流量进行预测，从而进行恰当的定价。因此，针对提前还贷行为，商业银行除了通过合同禁止形式来规避以外，还应通过研究抵押贷款数据，经过计量和实证分析来确定合同条文，寻求合理的风险规避途径。

    四、对我国个人住房抵押贷款证券化后续健康发展的建议及前景分析

    综上所述，美国次贷危机不仅对美国、乃至世界的金融、经济发展带来了重大冲击，也已经对我国外贸和资金层面产生了重大影响。美国次级抵押贷款危机也提醒我们，一方面要防患于未然，重视和观察由次贷危机引发的美国和世界金融经济波动扩散的方向、范围和程度，以及对我国金融和经济影响的可能途径及其后果，提前做好前瞻性的应急准备，把次贷危机的不利影响降到最小程度；另一方面也要做好对过去分析、预测和政策等各方面的回顾、总结，分析和查找过去工作的成绩和不足，为今后更好地做好金融风险防范工作提供宝贵的经验支持。因此，有必要吸取美国次级债危机的教训，努力消除引发房市投机的内生机制，并通过引入基于公众意愿的政府住房计划、打击过度投机等政策，防患于未然。目前我国抵押贷款已经达到3万亿，占银行贷款余额比例超过20%，已经达到产生流动性风险的临界点，不能否认，房地产抵押贷款证券化是分散和转移银行信贷风险的有效方式，但是从美国的次贷危机案例来看，资产资产证券化也并非完全有效的方式。然而我们并不能因此因噎废食完全抵制证券化，相反我们应认真研究次贷危机并从中汲取教训，对此有如下建议：

    （一）在组建资产过程中注重资产数量的同时注重资产质量，严格把关，只有优质的证券资产才能列入证券化的范围，坚决排除质量较差的信贷资产。

    （二）建立健全有效的信用评级制度和征信体系，完善房地产评估体系，制定和完善房地产评估准则，明确房地产评估的主要依据、评估方法、评估报告的内容，建立健全的房地产评估监管体制，进一步完善房地产评估机构的管理和对评估人员严格的资格认证，把好源头关。

    （三）严防房地产金融机构在发放贷款和信用评级过程中为扩大贷款规模而采取的漠视借款人收入、资产证明等文件的法律效力而存在的弄虚作假行为，加强监管，控制房贷规模占贷款总规模的比重。

    （四）加强投资者风险教育，避免盲目追求市场发展而忽视潜在风险，只追求最高收益而忽视了高收益高风险这一不变的原理，提高投资者综合素质，谋求长远利益发展。

    我国住房抵押贷款证券化前景分析：

    （一）住房抵押贷款证券化是我国商业银行的必然选择。住房抵押贷款证券化这一创新型金融工具曾经为西方金融业发展做出了巨大贡献，不可否认资产证券化是个好工具。其一，利用该技术，商业银行可以自行通过资产负债的合理搭配，在适当的时机选择将抵押贷款证券化，使自身的资产业务与负债业务完美地匹配起来；其二，将非流动性资产证券化等于增加了一条重要的资金来源，商业银行扩展资产业务的能力大大增强，在同业竞争中会处于有利的地位；其三，商业银行能降低和分散风险。住房抵押贷款经过证券化处理后，发行的证券可以在证券二级市场上流通转让，使得住房抵押贷款所面临的各种风险通过证券市场分散给众多的投资者。总之，住房抵押贷款证券化这一国际金融领域的重大创新，在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，已成为西方商业银行信贷资产证券化的主流，并对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。我国商业银行面对金融创新的发展趋势，也应当实行住房抵押贷款证券化。换言之，住房抵押贷款证券化是我国商业银行的必然选择。

    （二）我国住房抵押贷款证券化任重而道远。随着我国房地产投资体制改革的深化，金融对住房产业的支持作用日益巨大，房地产证券化必将为我国房地产业的健康发展提供强大支持，为我国的房地产金融创新带来新的契机。房地产证券化可以极大地推动房地产业发展，促进住房与金融之间的良性循环，它的实施必将对我国住宅产业和金融业的发展起到巨大的促进作用。但是，对于一项新生事物，其本身在条款设计、定价方式、风险回避等方面还需要进一步完善，人们接受它也需要一个过程，我国房地产证券化的道路来日方长、且任重道远。

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