我国房地产市场过热的原因及对策指导老师评语

XCLW120009 我国房地产市场过热的原因及对策指导老师评语

内容摘要：由于我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。但目前我国房地产市场仍然很不成熟，存在诸多问题。因此，房地产企业应坚持“以人为本”的理念，认认真真的在住宅这一特殊产品的质量、功能与服务上下功夫，房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

关键词：房地产业、市场过热、对策

我国房地产市场过热的原因及对策1

一、近年房地产业的现状与问题1

1、房地产投资稳步上升，地域热点显现1

2、销售率空置率，地域分化明显2

3、价格基本平稳，结构变化突出2

4、圈地热，成为房地产业发展的隐患3

5、房地产信贷发展，有喜也有忧3

二、上半年宏观经济调控给房地产“降温”4

1、今年1—5月房价涨了一成4

2、下半年房价涨跌互现5

三、防范房地产泡沫的举措5

1、从土地源头入手，规范土地市场5

2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场6

3、完善房地产金融体制防患于未然6

四、要全面启动房地产市场6

3、完善的房地产价格体系，制定积极有效的价格调控政策。7

4、完善个人住房抵押贷款制度。7

（三）努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战 8

近年房地产业的现状与问题

近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。要全面启动房地产市场，应该采取相应的对策和措施来规范房地产市场。

1、房地产投资稳步上升，地域热点显现

发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。

客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高、消费升级换代、大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑？

销售率空置率，地域分化明显

近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动以及政府补贴是刺激居民购房的四大政策因素，2002年商品房屋和商品住宅的销售率（当年销售面积占当年竣工面积的比例）分别是88.4%和75%，其中2004年上半年达到商品住宅的销售率达到历史最高水平。但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的13.4%，高于国际警戒线10%。对于空置率我们应以下的分析：

空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、积压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。

（2）市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少？

以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅或别墅居多，不同形态的住宅，其差异性极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同品质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。

地域差别，即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东南亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”；而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。

鉴于销售率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的互动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

3、价格基本平稳，结构变化突出

2003年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，从数据上分析，其中：

城市

宁波

南昌

杭州

青岛

上海

厦门

价格指数

119.2

109.3

108.4

108.7

107.9

104.4

但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京、上海等大城市还出现了小幅回落。可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析市场平均价格的构成，或者说住宅的本身的品质。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格；成都也是在今年再次由政府承建增加了经济适用房的开发建设。而成都近几年这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。

因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格（元/平方米）的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层很希望购买成都三环路以内的住房，可低价位的住宅多在三环路和华阳、温江、龙泉驿等郊区；在公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了，这样导致老百姓只有几少数才能购买到经济适用房。

圈地热，成为房地产业发展的隐患

实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬；但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京、上海、成都等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。

因为创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么就丧失去了吸引创业企业和人才的优势，成为房地产业发展的隐患。

房地产信贷发展，有喜也有忧

房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。

那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险？在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的质量。

此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量（坏帐率）、经营管理水平、收益率和流动资产比率等极大因素。

在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构？在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量？这些都是急待解决的问题。

二、上半年宏观经济调控给房地产“降温”

上半年，国家对钢材、水泥、房地产等过热行业实施了收缩信贷等一系列宏观调控措施，房地产等行业的过热投资得到明显控制。日前，记者对房地产的发展现状、走势进行了采访调查，建设部有关负责人向记者表示：在国家强有力的宏观调控下，全国的房价并没有大的跌的可能，但是要再快速上涨，也没有支撑力量；当前的这轮调控，目的就是挤掉房地产业泡沫、打击投资，并不打击房地产业。

1、今年1—5月房价涨了一成

今年1—5月房价涨了一成，全国商品房共售出8310万平方米，平均每平方米售价2708元，同比增长10.7%，中、低档房价上升及增值空间较快。

实际上，房地产经过近两年的高速发展，明显出现过热的房地产开发投资已经存在一定的危险，并成为引起去年以来宏观经济过热的重要原因；房价上升过快，不利于解决当前城市居民住房问题的大局，这已成为经济界人士对房地产发展情况的一个“共识”。

2、下半年房价涨跌互现

对下半年房价的走势，专家认为：在国家收紧银行信贷和土地供应两根“线”加大宏观调控力度的背景下，下半年全国房价是有涨有跌。

有关专家表示，下半年甚至更后面的时间，预计三个趋势回出现：

（1）在国家强有力的调控政策下，房地产业投资增速过快的势头将明显“降温”。

（2）是在巨大的住房需求推动下，房地产业仍将保持较快发展；

（3）是房价上升较快的势头会受到揭制，逐渐趋于平衡。

专家认为，未来各地住房价格走势将会保持稳中微升，不会出现大起大落。随着房地产市场的宏观经济调控增强，投机性购房的抑制和供求的缓和，商品房的价格会回归到正常的状态，商品房的价格上涨的势头将得到抑制。当前房地产行业存在的一个明显的问题是，房价“确实偏高、涨势过快”。因此，当前治理房地产行业的一个重要方面，就是要挤出“泡沫”，把偏高的价格压下来，这就是限制过热的开发投资。

防范房地产泡沫的举措

我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的。我认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构；不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：

1、从土地源头入手，规范土地市场

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。

（1）应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。

（2）应快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁（政府或其他企事单位），土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。

（3）建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利；

（4）对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。

灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场

近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为了引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜；各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。

完善房地产金融体制防患于未然

我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。

四、要全面启动房地产市场

（一）、推进城市化进程，启动房地产市场。据权威人士测算，全国城市化水平提高1个百分点，住房增长量达2.5亿平方米（每人建筑面积以20平方米计），约需投资1000亿元以上（每平方米造价以低估的400元计），这将使全社会住房建设投资年增长10%左右，可拉动GDP 1个百分点。

（二）、已购公房尽快进入市场，搞活房地产二级市场。开放住房二级市场，鼓励居民将房改房上市，以小换大，以旧换新，以远换近，以差换好，可以增加住房的有效需求，真正盘活存量，促进居民住房福利观念逐步转变为消费观念。

1、降低过高的商品房价格，让老百姓买得起房。要降低过高的房价，着重点应放在降低土地出让价、核减配套建设费用和合理税费三个方面。

一是可试行房产价格与地产价格相分开的政策，由土地一次性长期出让方式改为按年或按月租赁方式。

二是分流基础设施费，对于公益性和非盈利性的市政设施和公用服务设施由政府财政开支，这也是市场经济国家的普遍做法；对于商品性或盈利性的基础设施建设，应坚持“谁投资、谁所有、谁收益”的原则，由相关企业投资来建设，其投入的资金通过自身的营业收入逐步收回，不再摊入住宅建设成本中去。

三是调整税费，对不合理的收费坚决予以取消，把房地产的各项收费降到占开发成本的20%左右。改革现行的房地产税制，解决税种重复、税率过高的问题，营业税和契税只向一方收取。同时应改变过去办理建房、售房、购房等有关手续时过一关缴一次费用的方式，而在按建设、销售等每个相对独立的阶段的某一适宜环节中集中征收，收缴机关按法定的标准收费。

2、理顺体制，设置权威、顺畅的办事机构。可设立房地产综合管理机构，主管土地、房产、综合开发、房改、市场，改变分散管理、权力肢解的状况，使房地产二级市场管理的主要工作相对集中在一个部门．

3、完善的房地产价格体系，制定积极有效的价格调控政策。

首先要建立房地产价格申报制度和评估制度，严格成本审核，降低过高的收费标准

建立价格指数监督机制，实行商品房生产、销售全过程的有效控制，规定商品房价格上限和最高价格涨幅，控制商品房价格的上涨；

对不同的住宅对象实行平价、微利价和市场价的差别价格体系，以满足高、中、低层收入家庭的多层次需求；

应建立地价信息系统，建立一支由地产评估、管理等专业人员组成的地价指数编制兼职队伍，保持地价指数编制的连续性和现实性，由政府权威部门对地价实行监督，这样也可以防止腐败的产生。

4、完善个人住房抵押贷款制度。

①要扩大住房建设和消费市场的资金规模。

②要提高住房消费信贷的比例。

③要扩大住房抵押贷款发放的品种。我国目前的住房抵押贷款仅是固定利率、固定期限的贷款，品种单一，满足不了住房消费市场发展的需要。

④有必要借鉴国外先进经验，诱导商业银行推出更多符合市场需求的抵押贷款新品种，如，浮动利率抵押贷款、分级还款抵押贷款、分享升值抵押贷款等。

5、进一步提高房租，促进居民家庭的购房欲望。随着经济增长和职工收入不断提高，应逐年提高公房租价，直到达到合适的价位。

6、转换住房管理机制，实行住房管理专业化、社会化。住房真正成为商品之后，房屋权属多元化，传统的房产管修模式已不适应新的房产管理需求。要突破企事业单位分散建房、分房、修房、管房的行政化体制，按照专业化分工、社会化协作、市场化经营的原则，交由社会上的房地产开发公司和物业管理公司经营管理。

（三）努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战

21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任而不能盲目的追求高额利润；我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者；我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性；少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

主要参考文献：

1、徐滇庆等，《泡沫经济与金融危机》，中国人民大学出版社，2000年8月版第156页。

2、林毅夫《东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训》，《经济学消息报》1998-05-08。

3、刘树成、汪利娜、常欣，《中国经济趋势分析》，《经济研究》，2002年4月第79页。

摘录于2004年7月华西都市报关于房地产版相关报道

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