论我国通货膨胀与商品住房价格的关系

一、我国通货膨胀的表现

（一）、通货膨胀形成机制

（二）、我国通货膨胀的发展历史

（三）、我国当前通货膨胀的成因分析

二、我国商品住房价格的表现

（一）、我国商品房价格发展的成因分析

（二）、我国商品住房价格膨胀表现

三、我国通货膨胀和商品住房价格的互动关系

（一）、通货膨胀对商品住房的影响

（二）、商品住房对通货膨胀的影响

（三）、我国通货膨胀与商品住房价格互动关系模型

四、关注房地产泡沫危机

论我国通货膨胀与商品住房价格的关系

摘要： 近五六年来，商品住房价格持续上涨，居民消费品价格也节节攀升。为让居民对物价膨胀和购房有理性的认识，缓和当前通货膨胀和商品住房价格膨胀对人民生活产生的影响，为此，详细论述了我国通货膨胀和此次通货膨胀产生的原因，并结合当前实际情况阐明商品住房价格发展的成因及其现状。最后，通过探讨我国通货膨胀与商品住房价格相互间影响关系，建立两者的互动关系模型，并揭示两者之间可能的传导机制，对居民理性购房、防止个人经济危机提出合理的建议。

关键词：商品住房 通货膨胀 价格 购房 合理性

我国商品住房价格近五六年来一直呈上涨趋势。然而，却有越来越多的人住不起房子，因为出租房租金日渐上涨，商品住房价格又让穷人望而却步，商品房聚集在少数人手中，通过相互间的抬价楼价飞涨，贫富分化日渐加剧。与此同时，我国以猪肉为代表的食品上涨，引发了食品及其它消费品的全面价格上涨。不管承认不承认，通货已恶性膨胀并开始干扰我们的生活。即使两耳不闻窗外事的小市民都能感觉的到，我们的钱是越来越不经花了。大街小巷总能听到有人唉声叹气：什么都涨，就工资不涨！这句话不仅折射出当前社会现状，还时刻提醒我们这等小市民要紧缩银根了。所以，越来越多的人们强烈需要寻找一条途径能使现存人民币保值升值。房地产再次成为人们关注的焦点。2005~2007年间，空前绝后的房地产热潮一浪接一浪，将商品住房价格推到一个可望而不可及的高度，它似乎用高调的姿态向世人显示出永不降价的神话。再加上开发商和投资商的热捧，引无数人民竞折腰。然而，任何的经济过热都会产生危机，即使它来得无形。一部分人随着通胀的加剧，开始担心房地产泡沫危机。2007年初，以潘石屹为代表的拥护房价走高派和以时寒冰为代表的认为房价虚高派，在全国范围内展开了激烈的口水之战，这场战争没有输赢，但却引发出一个新的焦点问题：通货膨胀下还应不应该买房？人人都希望让手中的钱变得更值钱，人人又都害怕万一真的跌了亏了就为时太晚，毕竟穷人太多，房价的首付都有可能是老百姓一生的积蓄。所以，不得不慎行。对与之息息相关的问题，为了能让人们对通胀和房地产有个更加理性的认识。我们也只能做出分析，我国的通货膨胀与商品住房价格到底存在着怎样的关系？ 

我国通货膨胀的表现

（一）、通货膨胀的形成机制

通货膨胀是极为平常的经济现象之一，但是迄今为止，还不存在对它的统一定义。文献中较为广泛接受的定义认为，通货膨胀是一个整体物价持续上涨的过程，或者等价的说，是货币价值持续下跌的过程。通货膨胀常用居民消费价格指数（CPI）作为衡量指标。

关于通货膨胀形成的解释理论主要有总需求-总供给（AD-AS）模型、货币数量论及通货膨胀预期理论。其中，AD-AS模型有助于分析住房价格的变动影响通货膨胀的渠道。正如用市场需求曲线和市场供给曲线分析个别市场一样，AD-AS模型利用总需求曲线和总供给曲线来分析整个经济波动。总需求增加，物价水平上升；总供给减少，也会造成物价水平上升。而如果物价水平上升过快，则可能导致通货膨胀。

（二）、我国通货膨胀的发展历史

1978年改革开放以来，供求关系等市场因素逐渐成为价格变动的主要原因，通货膨胀也由抑制型向开放型演进。自1978年至今，我国大体上经历了四个阶段的通货膨胀：1979年～1981年，1985年～1989年，1992年～1996年以及2003年至今。

1992年全国各方面的改革和发展热情空前高涨，国民经济快速发展。但一些部门和地区追求不切实际的发展速度，社会总需求发展很快。同时，1992年和1993年涌现的房地产开发热潮，刺激了投资的迅猛增长，加大了生产资料供给缺口。2003年下半年开始，随着投资需求增加、原材料和粮食价格上涨，我国出现了整体物价总水平不断上涨的趋势，并延续到至今。

（三）、我国当前通货膨胀的成因分析 

产生通货膨胀主要有三种原因: 需求拉动、成本推动和结构性因素，我国新一轮通货膨胀是多种原因综合作用的结果。需求拉动、成本推动和结构性这三方面的原因在我国通货膨胀形成原因中均有不同程度的存在。

大量外资涌入导致货币供应量不断增长 

货币学派认为，货币因素是通货膨胀的根本原因。改革开放以来三次通胀高峰的共同点，都是因为央行出于财政开支的压力把货币发多了。近十年来，政府财力已空前增强，在制度上也不再允许通过超经济发行货币来弥补财政赤字，再加上商业银行改制已建立起放贷的约束机制。 

低利率放大投资和资产泡沫导致货币供应量扩张 

1998年以来，我国实行的是以刺激总需求为中心的宏观经济政策。银行大幅度下调了存贷款利率，企业利润增加，企业的资本金相应大幅增加，导致企业投资增长过快。投资增长过快过热导致市场流动性充裕和银行贷款规模的大幅扩张,也是货币供应量过大的直接原因。

 3. 国际石油价格飙升 

受全球石油需求强劲、地缘政治危机、美元走弱、游资炒作等因素的影响，2007年以来国际原油价格振荡盘升，目前已冲破120美元/桶的历史高位。作为一个经济高速成长中的大国，我国对石油的需求呈现强劲增长趋势。1980年至2007年间，我国石油消费量增长了3.1倍。2007年我国原油消费量为3.46亿吨，同比增长7.3％，其中净进口原油15928万吨，同比增长14.7％，我国原油对外依存度达46.05％。 

劳动力成本上升

我国劳动力成本上升也是导致当前通货膨胀的主要因素之一。随着劳动力供求出现结构性趋紧和政府加快步伐提高劳动者福利水平, 工资上涨压力增大。我国职工工资总额和职工平均工资已连续4年实现两位数增长, 超过同期GDP增长率, 全国平均劳动报酬增长率已连续7个季度超过GDP增长率, 劳动力成本的上升有可能进一步推高物价总水平。

我国商品住房价格的表现

（一）、我国商品房价格发展的成因分析

自20世纪90年代初以来，我国商品住房平均销售价格基本一路上扬，近年来更是呈现增速加快的趋势。这种趋势是诸多因素共同作用的结果，而持续强劲的住房需求是最主要的原因。我国住房市场将在相当长的一段时期内保持这种持续强劲的住房需求，这主要是由当前我国特殊的国情所决定的。

城市化拉动了住房消费 

改革开放以来的20年间，全国城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年的30.1%，平均每年增长0.6个百分点，而世界同期城市化的水平每年只提高0.25个百分点。中国的城镇人口由1.7亿增至3.81亿人，平均年净增加1000万人。1998年以后，由于户籍制度改革的推进，中国进入了加速城市化的阶段，2004年中国城市人口达到了5.23亿，比1998年增加1.42亿，平均每年增加2000多万城市人口。人口城市化率达到40.53%。十六届三中全会决定提出的许多政策名将加速农村人口向城市转移。如决定规定“在城市有稳定职业和住所的农业人口，可按当地规定在就业地区或居住地登记户籍，并依法享有当地居民应有的权利，承担相应的义务”。仅这一项政策，对中心城市就会产生巨大的市场需求。

城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。根据中国有关部门预测，2010年中国的城市化水平将达到45%，即全国有6.3亿人口在城市中生活。与2004年相比，城镇人口净增1.07亿，按人均居住面积14平方米（建筑面积28平方米）计算，要新建住宅30亿平方米；现有居民（5.23亿）人均居住面积增加5平方米（建筑面积10平方米）需增加住宅面积52亿平方米；考虑每年有1亿平方米的拆旧盖新，此期还要新建12平方米的新住宅。以上三项相加，从2004年到2010年，中国要新建住宅94亿平方米，即每年建15.6亿平方米才能达到人均居住面积14平方米的目标。

可以估计，城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，中国将进入城市化率40%到60%的加速扩张阶段。在这一时期，商品住宅的需求将继续增长，城市化进程将推动房地产业继续发展。 

住房制度改革刺激了房地产市场的需求 

1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，它表明中国新住房政策开始实施。政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济的增长点并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住房产业的增长。个人购买商品房的比例从1997年的30%左右上升到2003年的92.5%，个人消费成为推动房地产需求的决定性力量。

住房制度改革之后，城市居民的50%左右人口获得了住房，另一半的人口只有租房居住，租方人口的高比例，使租方市场的供给和需求有些失衡，直接表现在租金上，2003年中国的住宅租金高于主要发达国家和发展中国家，世界平均主要城市的租金收益率达到7%左右。

2002年7月1日开始实行土地招拍挂制度，该制度在无意中起到了催生房价的作用。 

首先，土地的强制性招拍挂制度使地方政府及有了土地垄断的强大工具，也有了低价征用土地、高价招拍挂土地或取巨额土地差价的利益驱动，让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本。在这个过程中可能存在难以监管的灰色地带，使掌握土地控制权的官员参与寻租活动，而巨额租金必然强化地方政府征地、拆迁的行为。因此，土地交易中的巨额租金是地方政府不惜冒着违规违法的风险而肆意的乱征乱用大量的土地，创造了大量的强制性消费需求。据估计，由于政府投资冲动所带动的需求约占房地产市场供给数量的30%—50%。 其次，土地的强制招拍挂大大提高了土地的价格，不但使新推出的产品在这种高土地成本的基础上上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并在市场中创造了一个高房价的预期，让原本出让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提高了产品销售价格的预期。 

存在大量的非自住需求者参与购房、抄房、住房的行为 

目前，中国的投资渠道单一，商品房投资成为比料利息收入高而相对风险小、不用过多专业技术与管理能力的最佳投资选择。从静态收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市场的供给和需求有些失衡，直接表现在租金上，2003中国的住宅租金高于主要发达国家和发展中国家，直接平均租金收益率在4.8%，而中国的主要城市的租金收益率达到7%左右，远远高于因恒存款的收益率。再从动态看，2001年以后，中国大部分城市的房地产价格都在上涨，使房地产投资产生了较大的盈利机会。当这种力量在“羊群效应”的作用下，以很快的速度增长，加剧了市场中的需求，

 

、我国商品住房价格膨胀表现

2003年以来房地产业处于高速发展的状态。2003年房地产开发投资增速高于上年，投资规模超过一万亿元，此后每年房地产开发投资继续大幅攀升。 2003年土地开发面积增速不减，面积超过2亿平方米；新开工面积增速加快，占职工面积的比重达到46.5%；自 2004年以来，全国商品房销售额始终保持30%以上的增长率。全国性房地产销售价格大幅上升，此后几年以超过30%增速运长。以人民群众对住房消费的巨大刚性需求来看，展望今后的10年间，中国的房地产建设始终不会放慢脚步或停止不前。

三、我国通货膨胀和商品住房价格的互动关系

（一）通货膨胀对商品住房的影响

1．通货膨胀对购买需求的影响

通货膨胀带来的整体物价上涨，使得居民生活节余资金贬值，购买力下降。当前的低利率水平决定了储蓄对货币的保值增值效果并不理想。为了能够让积累的财富实现保值增值，居民迫切需要选择可靠的投资渠道。除住房投资外，当前可供居民选择的投资渠道限制较多或者效果不佳。近年来，住房价格持续上涨，特别是2006年，全国房价涨速加快，四个季度商品房平均销售价格同比都有较大的涨幅。住房投资的增值收益是其他投资渠道难以相比的。住房是通货膨胀时期相当好的保值品，这一观念刺激着住房消费需求的增长，即通货膨胀的加剧会增加住房需求。

2．通货膨胀对住房消费需求的影响

通货膨胀带来整体物价的上涨，钢铁、水泥等基础建筑材料以及电力、煤炭等能源的价格也将毫不例外的上涨。住房建造成本上升，通货膨胀发生时，居住成本上升，由于购房行为和租房行为在住房消费方面存在可替代关系，住房租金的上涨使得更多的居民选择买房而不是租房，住房购买需求随之增加。从住房购买行为自身分析，住房贷款实际偿还额和收入预算约束是居民住房购买决策的重要决定因素。通货膨胀常通过改变这些重要因素而对住房需求产生影响。若利率保持不变，住房贷款名义偿还额保持不变，但实际偿还额下降，即购房实际成本下降，因此住房需求增加。当前我国利率未完全实现市场化，而且利率指标的调整也并不灵敏，所以通货膨胀指标对住房消费需求的影响更为强烈。

3．通货膨胀对住房供给的影响

通货膨胀带来整体物价的上涨，钢铁、水泥等基础建筑材料以及电力、煤炭等能源的价格也将毫不例外的上涨。住房建造成本上升，增加了住房开发企业的成本压力。此外，通货膨胀的心理预期使得建筑工人等住房开发从业人员有了更高的工资预期。相关从业人员工资的提升，增加了住房开发企业的成本压力。住房开发原材料成本及从业人员工资的上升，导致住房供给减少。

我国房地产开发企业资产负债率较高，高的资产负债率决定了财务成本在住房开发成本中的比重显著。若贷款利率在通货膨胀期间不做调整，则债务人向债权人所偿付的实际本息总额下降，债务人获益而债权人受损。因此，通货膨胀降低了住房开发的实际财务成本，有利于住房供给的增加。尽管通货膨胀对住房开发成本造成了一定影响，但住房建造过程持续的时间较长，当期的通货膨胀难以在短时间内对住房供给造成影响。短期住房供给刚性是住房供给的一大特征。因此，通货膨胀对住房供给的影响存在时滞效应，只有在通货膨胀持续时间较长的情况下才能表现出来。

（二）、商品住房对通货膨胀的影响

1．商品住房对财富的影响

住房作为家庭财富的重要组成部分，其价格的上升将带来拥有住房的家庭财富的增长与消费支出的增加。由于住房价格的上升，住房所有者可以通过出售的方式获得可观的增值收益，从而增加当期消费。此外，即使住房所有者不出售住房，收入预期的改善也能带来财富增值的心理暗示，住房所有者对未来财富充满信心，从而增加当前消费。

住房价格的上涨给拥有住房的家庭带来了财富的增长，但却给尚未拥有住房而有购房意愿的家庭带来增加储蓄的压力。为了有能力尽快拥有住房，面对住房价格的大幅上涨，家庭受到收入预算的约束，不得不进一步压缩当前消费，以增加储蓄。

住房价格的收入效应和储蓄效应同时存在，对社会总需求的影响取决于二者力量的对比。在其他因素不变的情况下，住房价格上涨时，若拥有住房者所获得的财富效应超过欲购房者所承受的储蓄效应，社会总需求将会增加。反之，亦然。

居民家庭购买住房多通过银行提供的住房抵押贷款的渠道。当住房价格上涨时，银行的信贷抵押品价值上升，贷款发生损失的可能性下降，这进一步促进了银行增加信贷，从而带动了社会总需求增加。

2．商品住房对物价的影响

当人民对住房消费刚性需求增加，商品住房供不应求，价格上涨，商品住房开发与投资必然增多，居住面积不够时，住郊区发展和扩大。当在郊外建成一处住宅区，需要道路、自来水、电路、交通运输等一系列产业相配套，在房屋建筑阶段，所需要的材料是钢铁、水泥、木材、塑料等建筑材料，住房建起后，购房居民不仅需要家装材料，更要添置家具、家电等生活用品。同时，当人口密度达到一定程度，还要有相应的学校、医院、集市……所以，当房地产业如火如荼之余，房地产业的发展便以裙带效应全面拉动其它消费品的价格上涨，从交通运输到市政建设，全面开花。即商品住房增多引发并刺激相关产业的物价上涨。

同时，当商品住房价格下降，在高价时买得房子面临亏损，居民投资信心丧失，迟于出手或不敢出手再购置商品房，只有持币观望或寻求其它投资渠道，造成商品房积压。当商品供大于求，价格下跌。商品住房价格下降也势必裙带效应带动相关产业物价下跌。

（三）、我国通货膨胀与商品住房价格互动关系模型

根据估价原理，可以从住房估价的角度直接判断通货膨胀对商品住房价格的影响。从成本估价法来看，通货膨胀带来住房开发成本的增加，这必然会带来住房价格的上涨，当然，市场具有足够的购买需求是住房价格能够得以上涨的根本保证。从收益还原估价法来看，通货膨胀带来名义租金收益的增加，在一定的投资收益水平下，商品住房价格上升。在实际的住房估价中，若在收益现金流中不考虑通货膨胀的影响，则采用适当调低折现率的方法，同样可以得出商品住房价格上升的结论。

四、关注房地产泡沫危机

商品住房的投资效应以及可观的利润，促使投资和投机人增加，投资房增多，当投机成分占一定合理比例时，其住房商品有一事实上合理的储备和机动性。当投资性的储备增加到一定程度，失去投机和投资价值时，便会产生房地产泡沫危机。泡沫越大，对整个国民经济的损害就越大，房地产资金断裂，必然影响银行业、金融业的正常循环，甚至干扰金融安全。因此，一个国家的经济要特别警惕投机经济和泡沫经济，必要时，采取平衡、合理的调控措施和稳健的财政政策。

面对于广大消费者而言，任何一点风吹草动都会造成个人经济危机，尤其在购置房子这一大事件上，更要谨微慎行，时刻保持清醒的头脑对住房的消费追求，同时，还要耐得住性子，压住脚步，不要买涨不买落。所以，随着通涨的到来，聪明能干的人们会自动停止对房屋的购买，开发商也会抑制开发的力度，整个经济将趋于放缓。消费者和开发商的对策只能如此，别无其它选择。

参 考 文 献

 艾慧 《中国当代通货膨胀理论研究》 上海财经大学出版社 2007（6）

仲大军 这一波通货膨胀的代价由谁来付？ 北京大军经济观察中心网站2004（8）

德思勤 我国通货膨胀与商品住房价格关系理论解析 德思勤博客 2007（6）

4、葛文生 商品住房价格研究 新时代论文 2009（3）