营改增对房地产企业影响及分析

一、引言………………………………………………………………………………..…2

二、营改增对房地产行业的影响...................................................2

（一）、营改增对房地产企业的影响…………………………………………………….2

（二）、营改增对房产市场的影响………………………………………………………3

（三）、营改增对二手房的影响……………………………………………………........4

三、主要关联行业对房地产营改增的影响...........................................5

 1、建筑成本是房地产业的主要成本……………………………………………………5

 2、房地产企业的投资成本高、经营周期较长…………………………………………..5

 3、房地产企业的土地成本及拆迁补偿费的抵扣问题…………………………….……..5

四、房地产企业营改增的应对策略……………………………………………...................5

（一）、调整企业经营管理模式，主动适应营改增………………………………............6

（二）、完善财务管理，科学开展税务筹划…………………………..............................6

（三）、严格增值税发票管理，有效防范发票风险……………………………………....7

五、房地产营改增的意义……………………………………………………………….....8

内 容 摘 要

调整企业经营管理模式，主动适应营改增。一是对产品和服务实施精细化管理。具体地说，就是对产品和服务的管理进行细分，特别是将兼营的产品和服务分门别类细分出来，使其能按照对应的税率征税，避免因管理粗放而从高征税的情况发生。二是科学制定营销策略。营销方案的制定过程中，应更加注重营改增后新税制和实际税赋量化关系的分析，特别是要研究透视同销售、混合销售的纳税原则，全面衡量税务成本和纳税效果，根据不同产品和服务的适用税率、减免税规则和可抵扣范围，确定最优的营销方案。三是提高产品定价水平。在不违法不违规的情况下，房地产企业要以自身纳税最小化为目标，科学组合各类产品进行定价，以达到最佳的减税效果，满足企业收益最大化的需求。房地产业无论是购进还是售出，涉及的产品门类都很多，不同产品适用税率不同，抵扣要求也各不相同，对不同纳税人将产生不同的成本，因此在产品定价时，要综合考虑纳税人的不同属性合理定价，满足客户收益最大化的需求。

关键词：营改增；营业税；增值税；房地产行业

营改增对房地产企业影响及分析

一、引言

为了进一步完善增值税制，消除重复征税，促进经济结构优化，经国务院常务会议决定，自2012年1月1日起，在上海市开展交通运输业核部分现代服务业营业税改征增值税试点。2016年3月23日，财政部和国家税务总局联合发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，规定从5月1日起在全国范围内全面推开营改增试点，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。在中华人民共和国境内提供不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权的房地产开发企业，为增值税纳税人，应当缴纳增值税；不缴纳营业税。并按照《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《征收教育费附加的暂行规定》、《关于统一教育费附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）计算缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。那么营改增会对房地产行业带来什么影响？这是全社会和参与税改的企业最为关注的问题。     

二、营改增对房地产行业的影响     

本文主要从营改增对房地产企业税负的影响、对房产市场的影响和对二手房的影响三方面加以分析。     

（一）营改增对房地产企业的影响     

缴纳营业税时，税收元素相对固定，经营管理工作比较单一，营改增后税收元素因人员素质不一样存在可变可控的特点，经营管理难度上升。一是产品定价难度上升。营改增后颠覆了以前的产品定价模式，增值税实行价外税，价税分离导致营业收入下降，产品的价格构成需要重新调整，执行新的定价标准，对房地产企业的定价能力、定价方式提出了更高的要求。二是营销策略选择难度上升。营改增后，房地产业受视同销售范围有所扩大、混合销售税率不同等影响，营销方案需随之变化。如同为家具、家电类商品，随精装房一并销售的家具、家电类商品，按照混合销售的有关规定，进项税可按17%抵扣，销项税按11%计算，而房地产企业促销活动时赠送的家具、家电类商品，则按财税[2016]36号文件的有关规定视同销售货物，进项和销项税额都适用17%的税率，可见营销策略不同，最终的纳税金额就不同，这里面是有账可算的，高水准的营销策略能使企业更多获利，因此需要提高营销水平。

营改增的相关政策表明，房地产企业在销售开发不动产时，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，按11%的税率缴纳增值税。     

以应税房地产企业为例，假设当期的营业额为100万元（含税额），土地成本占40%，建安成本占30%，毛利润占30%。附加费（城建税、教育费附加）为流转税的10%。营改增实施前企业按5%缴纳营业税，应交税负=营业税+附加费=100*5%*（1+10%）=5.5万元。     

营改增实施后企业按11%缴纳增值税，但计算增值税额时土地成本可以从营业额中予以扣除，因此销售额=（100-40）/（1+11%）=54.05万元，销项税额=销售额*税率=54.05*11%=5.95万元，进项税额=30/（1+11%）*11%=2.97万元，增值税=销项税额-进项税额=5.95-2.97=2.98万元，应交税负=增值税+附加费=2.98*（1+10%）=3.28万元。     

从以上的简单计算可以看出，实行营改增后房地产企业的税负相对减少，这主要是因为房地产开发商的投入的土地成本可以在营业额中予以扣除，这个政策大大降低了企业的税收负担。

房地产营改增试点行业政策主要包括根据销售额大小区分一般纳税人和小规模纳税人，分别适用不同的税率和征收率。对一般纳税人，根据项目开工时间区分为老项目和新项目，老项目可以选择简易计税方法按照5%计税，虽然和营业税税率相同，但增值税是价外税而营业税是价内税，实际增值税的税负只有4.76%，下降0.24个百分点；新项目采用一般计税方法缴纳增值税，允许扣除土地出让金和拆迁补偿费，相当于直接扣减了纳税人的销售额，同时将建筑业、金融业和生活服务业纳入营改增试点范围，确保了房地产业纳税人进项税发票抵扣充分完整，税负下降。平移了营业税税制下的优惠政策，如公共租赁住房、个人销售自建住房等免征增值税。同时，政策规定房地产企业在确认销售收入前，按照预收款3%在项目所在地进行预征，较营业税预征率降低2个百分点。纳税人购置不动产的进项税额分2年从销项税额中抵扣，在很大程度上提升了房地产交易的活跃性，对于房地产业“去库存”有积极影响。

根据内蒙古自治区国家税务局发布的信息，截至2016年底，全区有房地产业营改增试点纳税人4597户，其中一般纳税人1545户，小规模纳税人3052户，2016年5-12月累计实现应税销售额428.78亿元，缴纳增值税19.27亿元，平均税负率4.49%，较营业税下降0.51个百分点，顺利实现全行业税负“只减不增”目标，给企业带来实实在在的优惠。如赤峰市宜远房地产开发有限责任公司，2016年5至12月共实现销售收入2.18亿元，缴纳增值税526万元，较营业税相比减少564万元，增值税税负率为2.41%，比营业税下降了2.59个百分点，税负下降幅度达到51.72%。

从目前来看，房地产行业税负实现初步下降，因大部分企业现在销售的属于老项目，平均税负率在4.5%左右。随着时间的推移，销售新项目的企业逐渐增多，税负还有进一步下降空间。营改增政策的落地势必能给企业带来增长活力，减税助推经济发展的成效也日益显现。2016年全区房地产企业投资和销售实现正增长，房地产投资完成额1133.4亿元，增幅4.9%，商品房销售面积2527.85万平方米，增幅6.7%。

营改增后发票管理难度上升。表现为“增值税专用发票”办理程序复杂，领取、填开、作废、遗失等的处理方法均与普通发票有很大区别，办理不正确，可能导致核算错误，甚至承担法律责任。如某企业反映，发票遗失需要到税务机构进行现场备案和处理，比较麻烦。另外，“增值税专用发票”需要进行真伪认证，认证方式有网上认证和到办税服务厅现场认证两种，由于网上认证对办税人员的素质要求较高以及年龄较大的办税人员不愿意使用网上认证，目前办税人员多选择到办税服务厅认证的方式，办理效率较低。

（二）营改增对房产市场的影响     

营改增后税金由价内税转变为价外税，以不含税营业收入为计税依据，不含税价格比含税价格下降9.9%，仅为原来的90.1%，导致营业收入下降。如某房地产企业，6月份营业收入实现6994万元，营改增后不含税营业收入为6301万元，下降693万元。房地产业的成本主要是土地成本、建筑安装成本、财务成本及其他各类供应成本，营改增后，根据财税[2016]36号文件的有关规定，土地成本、建筑安装成本符合一定条件可以抵扣，加之营业成本需要价税分离，有部分可以抵扣的税务成本，剔除后总体成本下降。如房地产企业的土地成本占到全部成本的30%-40%，是开发成本中最大的一块，营改增后这部分可以扣除对房地产企业是重大利好；再如某房地产一般纳税人企业，5-7月份营业成本715万元，营改增后不含税营业成本644万元，再扣除可以抵扣的进项税额2万元，成本为642万元，下降73万元。对房地产开发商来说，在建安成本不变的情况下，土地成本越高的企业在营改增后获益越大，因为营改增将土地成本扣除，大大减少了一二线城市房地产开发商的税收负担；在土地成本不变的情况下，建安成本越高的项目在营改增实施后受益越大，也就是说精装修的住房和高端住宅相对毛坯房可抵扣的税额要大很多，企业获得的利润也越多。这将激励房地产企业加大对精装修住房的投资和供给。     

由于营改增方案实施后购置商业地产和产业地产等不动产的进项税税率为11%，并且可以分两年在销项税中予以抵扣，因此对房地产的投资有一定的拉动作用。比如一家企业购买了1000万的商业房产，可抵扣的税额=1000/（1+11%）*11%=99.1万元，其中第一年可抵扣60%为59.46万元，第二年可抵扣40%为39.64万元。这将增加一般企业对于不动产的投资热情，有助于商业地产和产业地产的销售，对办公写字楼去库存起到了促进的作用。    

（三）营改增对二手房的影响     

此次营改增的相关政策对个人对外销售二手房也做出了明确规定，具体方案如下：对北上广深一线城市，购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上的非普通住房按5%的征收率差额缴纳增值税，普通住房免征增值税；对非一线城市，购买不足两年按5%的征收率全额缴纳增值税，购买两年及以上免征增值税。     

从税率上看，营改增前的营业税税率为5%，附加税为0.5%，综合税率为5.5%。营改增后增值税税率为5%，同样有0.5%的附加税，因此税率不变，区别在于税基由价内转变为价外。比如一套含税价100万元的房子，在征收营业税时，应交税负=100*5.5%=5.5万元，改交增值税后，应交税负=100/（1+5.5%）*5.5%=5.21万元，实际上略微减轻了税收的负担，这有利于降低二手房的流通成本。同时，方案将满两年以上的普通住房免征营业税的政策也应用到增值税中。这种对于营业税不增不减的平移对保持过渡时期房产市场的稳定性起到了重大的作用。     

三、主要关联行业对房地产营改增的影响

1、建筑成本是房地产业的主要成本，对房地产企业实施营改增前必须从建筑业开始，目前，建筑行业项目承包方很多都是个人、个体施工队，经营和财务管理都比较粗放。若进行营改增，企业的经营模式和管理模式都需要动“手术”。现阶段建筑业的所得税征收方式大多为核定征收，为节约成本采购材料往往以不含税价进入，不主动索取发票，白条入账，这一现象在行业内是普遍现象。很多建筑工程都是分包、转包，机械设备、车辆很多是向个人租用，取得抵扣进项税发票相对困难。建筑业的基础材料使用的沙、石等原材料，主要是从农民或个体户手里购买，也难以取得增值税发票，占建筑业成本20%-30%的劳务成本同样也难以取得进项税可抵扣，建筑业的进项税抵扣如何确定相应的标准是房地产企业营改增的最主要问题。

2、房地产企业的投资成本高、经营周期较长，资金收回不够及时，对资金的融资金额需求较大，融资成本也是房地产企业的重要成本。但是，金融机构涉税业务范围、税收结构、征管方式等极其复杂。金融保险业的营改增，的确存在征税的原理不清楚，以及如个人储蓄利息的进项税额抵扣难、增值税专用发票的开具需求量大等问题。此外，实现营改增，银行等金融机构的业务系统处理和系统更新也是一个很繁杂的问题。如果对不同类型的金融服务和金融产品适用不同的增值税税率，要如何准确核算各项收入金额，以及准确划分各项收入对应的进项税额，这些问题都将面临很大挑战。

3、房地产企业的土地成本及拆迁补偿费的抵扣问题。由于房地产企业土地是企业从政府手中购入的，但是地方政府并不是纳税人，无法开具增值税专用发票，也就无法形成完整的抵扣链条。房地产企业除了招拍挂获取土地外，地方政府无偿划转、与村集体合作、股权收购、为拆迁向个人支付的各项补偿费等方式也几乎不可能取得依法允许抵扣的进项税发票。这些问题如何解决，土地成本到底能否作为进项进行抵扣，是关乎房地产企业营改增能否彻底以及一项重要成本如何确认的问题。

四、房地产企业营改增的应对策略    

 5月1日起营改增在房地产业的实施备受社会和业内人士的关注，房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的平稳增长做出了巨大的贡献，如何使房地产业在营改增后健康稳定的发展是我们需要解决的问题。本文通过对以上几点影响的分析，提出如下建议：    

（一）调整企业经营管理模式，主动适应营改增。

一是对产品和服务实施精细化管理。具体地说，就是对产品和服务的管理进行细分，特别是将兼营的产品和服务分门别类细分出来，使其能按照对应的税率征税，避免因管理粗放而从高征税的情况发生。二是科学制定营销策略。营销方案的制定过程中，应更加注重营改增后新税制和实际税赋量化关系的分析，特别是要研究透视同销售、混合销售的纳税原则，全面衡量税务成本和纳税效果，根据不同产品和服务的适用税率、减免税规则和可抵扣范围，确定最优的营销方案。三是提高产品定价水平。在不违法不违规的情况下，房地产企业要以自身纳税最小化为目标，科学组合各类产品进行定价，以达到最佳的减税效果，满足企业收益最大化的需求。房地产业无论是购进还是售出，涉及的产品门类都很多，不同产品适用税率不同，抵扣要求也各不相同，对不同纳税人将产生不同的成本，因此在产品定价时，要综合考虑纳税人的不同属性合理定价，满足客户收益最大化的需求。在建立完善的财税控制制度的前提下，房地产企业可以借着税制改革的东风，充分利用进项税额可以抵扣的优势，转变产品开发模式，扩展业务范围，实现经营策略多元化。房地产企业应摒弃传统单一的开发模式，在从事一般性房地产开发的同时，加大对商业地产、产业地产、精装修住房和高档住宅等的投资力度，从而降低市场风险，实现企业效益最大化。

（二）完善财务管理，科学开展税务筹划。

一是充分评估营改增对财务管理的影响，尽快调整完善财务核算模式及操作流程，做好会计科目和财务报表的调整工作，重点加强收入、成本、税费管理和财务风险管理，准确记录核算日常经济行为，尽快与营改增政策接轨，防止出现漏税和违规避税的情形，有效控制财务风险。二是完善供应商和服务商的税务信息，尽量选择财务核算健全、能够开具增值税专用发票的供应商和服务商合作，最大限度地增加进项税额抵扣。如开发项目众多的大型房地产企业，可以通过集中采购尽量避免材料供应商或材料来源散杂无法进行进项抵扣的问题。三是将税务筹划工作摆上日程，树立向税务筹划要效益的理念，尽快培养税务筹划人才，积极创造机会对税务筹划人员进行税务筹划理论和实务以及最新税制培训，促进形成最佳税务筹划方案，科学合法地将企业税负降到最低。对于成为营改增试点的房地产企业，应积极组织财务人员学习营业税改增值税的相关政策，做好政策的培训和宣贯，从宏观的财务管理和具体的会计核算处理两方面来把握营改增的实质。从宏观的财务管理来看，应注意适用的税率和计税基数的变化，增值税专用发票的开具、审核与认证，按时申报和缴纳增值税税款，同时加强合同、档案和各类票据的管理。在做好财务培训工作的基础上，房地产企业管理人员应同财务人员及采购销售人员做好税务筹划工作，建立完善的财税控制制度。在采购过程中需要选择具有一般纳税人资格的供应商，以便取得完整的增值税进项发票来抵扣进项税额，节约成本。在销售过程中需要注意在合同上对每一类别的收入进行合理的安排与划分，做到按相应的增值税税率进行申报和缴纳。同时建立良好的成本费用进度安排制度，以提高进项税额与销项税额的匹配度，控制企业的税务风险，实现企业效益的提升。

（三）严格增值税发票管理，有效防范发票风险。

一是高度重视对增值税专用发票的管理和使用，制定完善增值税发票全流程管控制度，安排专人负责管理，从取得、保管、开具、申报等各个环节加强管控，定期、不定期开展增值税发票管理使用情况检查，对随意放置、非法买卖或借出、虚开增值税发票等行为从严追究责任，降低增值税发票财务风险。二是税务机关应加大增值税发票网上真伪认证宣传力度，引导培训更多的企业办税人员进行网上认证，减少办税人员往返办税服务厅现场认证，提高发票认证效率。增值税专用发票与普通发票的区别在于它不仅能够反映经济业务的发生，而且凭发票注明税款扣除，具有完税凭证的作用。营改增方案实施后，企业获得的进项税额可以在销项税额中予以抵扣，因此在销项税额不变的情况下，可以抵扣的进项税额越高，所缴纳的税负就会越低，所以企业应重视进项税发票的管理。对增值税专用发票应该专人管理，发票的领购、开具必须严格按照规定的程序操作，对获得的专用发票应在税法规定的期限内认证抵扣，以确保进项税额可以顺利抵扣。    

综上所述，房地产业纳入营改增试点范围后，会对整个行业带来广泛而深刻的影响，企业账务处理难度提高，发票风险加大，企业管理人员和相关人员应积极寻找应对策略和解决方法，做好财务培训工作、税务筹划工作和发票管理工作，实现经营策略多元化，以便平稳顺利度过营改增时期。

五、房地产企业营改增的意义

营改增的重要意义在于促进国家完善财税制、提高税收科学管理水平。引入增值税的抵扣机制促进各企业上下游之间的良性互动和循环发展，从而减少整个产业链的重复征税，规范财务税收管理，还可以促进地方政府的房地产政策改革。推进全社会企业健全财务管理，不断提升从业人员水平，从而规范就业环境和市场经营环境。保证进、销项税的真实核算，使各环节企业的生产成本也相应地下降，从而有利于降低物价，降低通胀水平，从总体上提高经济效率。