我国房地产行业财务绩效分析

目录

引言2

1理论综述3

1.1我国房地产行业现状3

1.2建立我国房地产财务绩效体系的必要性5

2 我国房地产公司财务绩效实证分析6

2.1研究方法6

2.2 样本选取及财务指标体系的构建7

2.2.1样本选取7

2.2.2具体指标体系构建7

3结论和建议9

3.1结论9

3.1.1房地产上市公司经营绩效差别较大9

3.1.2偿债能力较差、资产负债率过高10

3.1.3发展能力整体较弱11

3.1.4总资产周转率过低11

3.1.5房地产市场发展不均衡11

3.2对策建议12

3.2.1重视调整负债比重12

3.2.2房地产上市公司要优化资本结构12

3.2.3房地产企业要加强内部管理13

3.2.4加强政府宏观调控13

摘 要

房地产行业作为我国的国民经济支柱产业，在现今社会中有着举足轻重的地位，但是我国这种过度依赖房地产的发展模式并不利于我国经济的良性发展。针对我国房地产行业出现的种种问题，我国至今已经出台了近百条大大小小的调控政策，中央层面也多次会议或活动公开强调要坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保实效，表明了高层对房地产调控的坚决态度。为保证我国国民经济健康稳定地发展，对房地产行业进行绩效评价，了解我国房地产的综合实力就显得尤为重要。财务绩效评价是企业经营业绩评价的核心内容，通过财务绩效评价体系，房地产上市公司可以客观地认识企业实际经营水平，有助于分析出自身在经营和发展中存在的问题，同时针对问题提出有效的改善措施，从而提高公司的经营效益。近年来，企业财务绩效评价已成为企业财务管理重要内容，并引起了有关部门和研究者的高度重视，但针对具体行业的财务绩效评价研究相对较少。基于我国房地产业对国民经济的重要性以及我国房地产上市公司自身发展的特点，建立一套针对我国房地产上市公司的财务绩效体系是十分必要的。本文正是在这样的背景下展开研究的。

关键词：房地产行业 财务绩效 

引言

 当前房地产产业在国家的严管政策下，出现了新的形势。中小房地产企业由于资金压力会逐步退出，或者被大的房地产企业兼并，说明房地产开发的垄断格局正在形成。国企房地产公司与民营房地产公司新一轮的角逐在国家政策的推动下开始逐鹿中原。从总体上来看，2011年国家对房地产行业的政策不会有大幅度变，国家对房地产的调整应该逐步趋于合理，通过政策调整来结束我国房地产业与政府、企业和民众之间的矛盾，逐步走向正轨。土地是地方政府资金的重要来源，所以国家土地价格很难大幅变更。控制房价的关键是看土地的供应价格。如果土地的供应价格持续上涨，那么房价必然会继续上涨，我国房地产产业的战争就不会结束，结束战争的主动权握在政府的手里。房地产产业存在的主要问题在于中央与地方的博弈。为了发展地方经济，这场博弈在短时间内不会停止，房地产在挤压泡沫和大洗牌过程中仍需要一段时间无序发展，近年来出现的高房价、土地出让制度等问题，都表明我国的房地产行业发展并不成熟。如何引进和利用高素质管理团队成为我国房地产类上市公司的发展的关键问题之一。在此背景下，研究房地产类上市公司高层管理团队的特征对房地产类上市公司绩效的影响将具有比较重要的意义。

1理论综述

 房地产业作为我国国民经济的重要产业，不仅资金投入量大、盈利能力强、投资风险大，而且对于稳定国民经济具有重要的作用。房地产行业作为我国国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，是我国经济中基础性的重要产业，包括了可行性研究、设计、施工、销售、物业管理等多个方面，在国家政策的大力扶持下，房地产业的重要性日益凸显，已经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成部分。房地产行业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。

1.1我国房地产行业现状

 自我国改革开放以来，在经济发展城市改建乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业主要经历了经济复苏、房地产发展阶段、房地产业飞速发展和房地产行业调控阶段四个阶段。

从中共十三大报告中指出社会主义市场包括房地产市场，宣告了房地产市场的诞生到21世纪初期，国民经济一直处于低迷状态，为鼓励消费，政府出台一系列法规制度支持房地产行业发展，房地产的价值开始逐渐上涨。

 然而自2008年以来，随着房地产行业的飞速发展，问题也接踵而来，房价过高、房地产泡沫的出现再加上居民住房开始饱和，而根据房地产行业自身的经营特点，资金来源主要依赖自有资金和银行贷款，投入资本大回收期长，多数房地产企业都面临着资金流的压力，加上市场的不确定性和地域发展不均衡等问题，部分区域房价开始下跌，甚至有许多城市变成无人居住的“鬼城”。政府对房地产行业的调控方向也由控制转为促进。2014年第三季度A股142家上市房企实现营业收入4542亿元，同比增长仅9.7%，这也是2008年以来上市房企的营业收入增速首次降至个位数。

 2015年“两会”期间，房地产业再次成为重要话题之一，《政府工作报告》明确提出“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。这些表述被业界视为利好消息。

 从国家统计局数据来看，2015年上半年全国商品房销售面积和金额双双呈负增长，且降幅存在继续扩大的趋势。1-5月，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中，住宅销售面积下降9.2%。商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1-4月扩大0.7个百分点。其中，住宅销售额下降10.2%。

 同时，截止2015年5月末，商品房待售面积53402万平方米，比4月末增加750万平方米。其中，住宅待售面积增加405万平方米，办公楼待售面积增加28万平方米，商业营业用房待售面积增加195万平方米，也创出了新高。

 从房地产销售面积和金额同比增速来看，涨幅收窄、增速逐渐放缓的趋势尤为明显，在市场供应增加、价格上涨导致的购买力明显不足，加之银行对个人房贷收紧，从而促成了整个行业的实际下跌调整，而且自2014年以来，商品房销售额的下跌速度已经超过了销售面积的下跌速度，暗示价格深度调整的步伐已经明显加快，并将会成为主角。

1.2建立我国房地产财务绩效体系的必要性

 通过分析我国房地产行业现状，鉴于我国房地产上市公司在发展中存在的问题，建立一套适用于房地产上市公司的财务绩效评价体系是十分必要的。可以通过财务绩效评价的方式，合理评价企业经营业绩，全面了解经营状况，及时发现企业存在的问题，为经营者提供管理依据，不断提高企业的市场竞争力，让企业获得长远发展。由于企业经营的很多方面都可以通过财务指标得到反映，所以本文旨在建立起一个适用于房地产上市公司的财务绩效指标评价方式，以帮助企业经营者及时反馈企业信息，做出正确决策。

 企业进行绩效评价就是为了能够客观的认识到自身的实际经营水平，分析出经营和发展中存在的问题，从而实现经营目标。而财务绩效正是企业战略及其实施和执行是否正在为最终的经营业绩作出的贡献，能够全面地表达企业在成本控制的效果，资金运用管理的效果以及股东权益报酬的组成。它可以为利益相关者和管理者提供参考, 对企业财务绩效进行评价，特别是对上市公司的绩效进行综合评估是非常重要的。

2 我国房地产公司财务绩效实证分析

2.1研究方法

 对企业绩效进行评价有许多不同的方法，我国学者也进行过各种尝试，如：熵权法、典型相关分析、数据包络分析和模糊综合评价法、因子分析法等，但因子分析法能够提炼出更具有综合性的公共因子，以较少的因子反映大部分的内容，是最具有科学性、客观性的方法，因此得到了广泛的应用。

 因子分析法最大优势在于各综合因子的权重不是主观赋值而是根据各自的方差贡献率大小来确定的,方差越大的变量越重要,从而具有较大的权重；相反,方差越小的变量所对应的权重也就越小。这就避免了人为确定权重的随意性,使得评价结果唯一,而且较为客观合理。此外,因子分析的整个过程都可以运用计算机软件方便快捷地进行,可操作性强。因此,与其他方法相比,因子分析法是一种科学、实用、简便的综合评价方法。

 同时，因子分析只是一种财务分析方法,财务评价只是在财务指标的基础上做评价,一些宏观因素和一些特殊情况,有时会考虑不到，但是本文主要是针对房地产上市公司的财务绩效进行分析，所以本文选择因子分析法分析还是适当可取的。

本文所选择的分析方法就是在定性分析的基础上，科学地选取评价指标，利用SPSS Statistic 17.0 统计分析软件，通过因子分析（Factor Analysis）的方法，建立一套科学的针对我国上市公司的财务与绩效评价模型。

2.2 样本选取及财务指标体系的构建

2.2.1样本选取

 根据中国证券监督管理委员会颁布的《上市公司行业分类指引》中的划分标准, 2013年在我国证券交易所上市的房地产公司共135家剔除B股公司以及非房地产主营的企业和财务数据无法收集完整的公司，本文最终选择沪深两市90家房地产类A股上市公司作为研究对象。

2.2.2具体指标体系构建

为了更好地对我国房地产上市公司的财务绩效做出一个客观可靠的评价，本文分别从偿债能力、营运能力、盈利能力、成长能力四个方面出发建立房地产上市公司财务绩效评价指标体系。

（1）偿债能力指标选取

我国房地产公司的自有资金少，企业经济活动的大多数资金来自金融机构的贷款，如果企业偿债能力薄弱资金周转不到就有可能出现生存危机，所以偿债能力是企业财务绩效考核的一个重要方面。

 偿债能力分为短期偿债能力和长期偿债能力。短期偿债能力中本文选取速动比率作为评判指标，因为相对流动比率，它撇开了变现能力较差的存货，速动比率的高低更能反映企业的短期偿债能力。资产负债率反映在总资产中有多大比例的资金是通过借债来筹集的，同时也衡量公司在资产清算时债权人有多少权益。因此，本文采用资产负债率指标来反映企业的长期偿债能力来反映企业的长期偿债能力。

（2）营运能力指标选取

房地产上市公司的生产周期长，一般至少需要三年的时间，因此房地产公司需要时刻注意着自身的资金的周转情况，营运能力正是反映了企业资金周转的情况。

本文在选择营运能力评价指标时，考虑到大多数房地产企业现存的应收款项过多资金周转不足的问题，首先选取了应收账款周转率作为营运能力评价指标之一。同时考虑到固定资产周转速度会受到折旧方法的影响，即不同的折旧政策对该指标都存在影响，所以选取了总资产周转率作为评价指标。

（3）盈利能力

盈利能力是企业获得利润的能力，是企业生存和发展的基础。每股收益是评价股票是否具有投资价值的重要指标，也是投资者重点关注的内容。

房地产上市公司获利能力强弱的一个重要表现方面就是公司的每股收益。资产报酬率能反映投资回报和获利能力，通过对该指标的分析，可以了解到企业管理水平的高低级投资效益状况。而企业一定时期内获得的净利润总额与资产平均总额的比率就是总资产净利润率，是反映企业总体获利能力及企业资产运营效益的指标。所以在此选取资产报酬率、每股收益和总资产净利润率作为企业盈利能力的评价指标。

（4）发展能力

企业的发展能力是企业价值的核心内容及企业的核心能力，也是对企业未来盈利能力的反映。针对房地产企业，主要对它的资产规模和利润增长情况进行分析。

净资产增长率从企业资产规模扩张方面来衡量企业的发展能力，而净利润增长率更能体现企业盈利能力变化，该比率越高反映出企业成长性越好。所以选取净资产增长率和净利润增长率作为发展能力的评价指标。

3结论和建议

3.1结论

 本文通过对我国房地产企业的发展情况和现状进行分析，针对我国房地产行业现存的一些问题，运用因子分析方法对我国2013年房地产上市公司财务绩效评价研究分析，得出如下结论：

3.1.1房地产上市公司经营绩效差别较大

 通过实证分析，我们很容易看出：不同的房地产上市公司的财务绩效有较大的差别，在我们所选的研究样本中，经营绩效排名第一的世荣兆业的得分为1.93，而排名最后的津滨发展的绩效评价得分为-1.3。通过对排名情况进行分析，排名靠后的企业资产负债率均在80%以上，同时发展能力较弱，尤其是净利润增长率和资产增长率大都呈现出负增长现象。房地产上市公司财务绩效的差距，可能与各个企业本身的各个方面的能力和提升竞争力过程中所采取的措施有较大关系。

3.1.2偿债能力较差、资产负债率过高

 房地产企业在项目开发过程中需要大量的资金，常借助于融资贷款，利用财务杠杆，保持合理的资产负债率，保持良好的偿债能力。但是通过筛选的房地产上市公司数据计算得出，几乎80%的企业资产负债率超过了50%，尤其是高新发展、京投银泰、天津松江、鲁商置业几家公司，它们的资产负债率达到90%以上。通过因子分析结果可以看出，企业偿债能力的强弱直接影响到企业得分情况，一般偿债能力较强的企业得分较高，财务绩效越好。

 过高的资产负债率会加大企业的财务风险，带来现金流的不足，企业偿债能力弱，到期不能偿还的可能性变大，最终可能资不抵债，威胁企业正常经营。资产负债率的过高还会带来资金周转的压力，一旦资金链断裂，将会给公司带来很大的影响。同时，过高的资产负债率也会使公司面临一定的偿债风险，一旦出现国内外政治经济形势、产品结构、产品价格、新产品上市的时间、主导产品市场占有率等的重大变化，可能影响到销售收入和资金周转，直接影响到公司资产的流动性和偿债能力。尽管房地产行业的经营模式是负债经营模式，但也要把握住负债率的度。尤其对那些规模较小的房企来说，较高的负债率将会伴随着倒闭的可能，因此，企业需要采取有效措施进行控制。

3.1.3发展能力整体较弱

在竞争日趋激烈的今天，房地产企业仅靠单项或几项诸如市场战略或依靠暂时的环境优势至多只能获得短时的优势，惟有不断扩大规模，壮大实力才能谋求长期竞争优势，促进企业可持续发展。

结合房地产企业各财务指标通过实证分析可以看出我国大多数房地产企业发展能力不够。净利润增长率和净资产增长率均较低，接近40%的房地产企业净利润出现负增长，20%的房地产企业净资产增长率也是负值。并且排名跨度较大，说明在2013年我国房地产企业发展能力不均，部分企业经营绩效下降，资产规模下降。

3.1.4总资产周转率过低

总资产周转率也称为总资产利用率，是企业销售收入与资产平均总额的比较。在数据分析中，总资产周转率为Fac4，在对90家房地产上市公司进行分析时，除了多伦股份和珠江实业总资产周转率较好，其他企业基本都在0上下。这个结果说明企业全部资产的使用效率较差，这个企业利用其资产进行经营的效率较差，会影响企业的盈利能力，企业应该采取有效措施提高销售收入或处置资产，以提高总资产利用率。

3.1.5房地产市场发展不均衡

 通过分析房地产企业排名请情况可以看出，排名靠前的企业多为沿海城市和发达地区，其次是一些中部不够发达地域，另外，排名靠后的企业依然是发达地区居多。说明我国房地产企业发展不均衡，同时在发达地区房地产行业竞争激烈。这也跟房地产行业分布不均，地区经济发展购买力等客观因素有关。

3.2对策建议

从上文的分析中可以看出房地产企业存在的诸多问题，但是这些问题并不是不能解决的，企业可以通过改变企业的经营方式，转变管理理念等方式加以改进，针对这些问题，现提出以下几个对策建议。

3.2.1重视调整负债比重

通过实证分析，最先可以看到房地产企业资产负债率过高，偿债能力较弱，尽管不同的利益相关者对资产负债率的期望不同：如对于债权人来说，资产负债率低，债权人提供的资金与企业资本总额相比，所占比例低，企业不能偿债的可能性小，那么企业的风险主要是由股东承担的，这对债权人来讲，是十分有利的；从股东的角度考虑，在全部资本利润率高于借款利息率时，负债比例则越高越好；而对于经营者，则是在充分利用借入资本给企业带来好处的同时，尽可能降低财务风险。因此，站在企业长期发展的经营者角度，在负债经营模式的行业经营方式下，降低负债比重才是企业长远的发展之际，要想根本的降低负债比重，就要从决定资产负债率的两个因素流动负债、资产总额入手，同时也应当加强企业的信用管理，拓宽融资渠道提高负债融资能力，实现多元化融资。

3.2.2房地产上市公司要优化资本结构

企业的资本结构是指公司各项资本的构成及其比例关系，是公司采取不同的筹资方式形成的，公司同时采用债务筹资和股权筹资，由此形成的资本结构一般称作“杠杆资本结构”，其杠杆比率即表示资本结构中债务资本和权益资本的比例关系。因此从一般意义上说资本结构就是指负债比率，即债务资本占资本总额的百分比。根据资本结构理论，由于利息有抵税作用，所以如果提高企业的负债率，则企业价值随之增大，但伴随而来的财务危机成本和代理成本也相应增加。因此企业资本结构优化的关键就是要保持一个合理的负债比率，使两种资本之间达到某种平衡。虽然宏观环境的变化不可控制，但是面对市场渐强的不确定性和来自资金链的压力，上市房企根据自身情况积极应对以强化企业抗风险能力。

3.2.3房地产企业要加强内部管理

房地产上市公司要加强内部管理，建立财务预警机制以及监督体系，不要因盲目扩张致使资金短缺。根据企业自身的经营项目和财务特点，明确企业内部管理各方面内容，规范制度，建立健全覆盖整个管理流程及各环节的制度安排，实现企业管理活动的制度化和规范化。同时还要保证制度的有效执行，可以通过定期检查考核的形式来保障制度的权威性和严肃性。

房地产上市公司还要制定合理的开发节奏和进度，平衡各个项目的资金需求，制定合理的营销策略，快速资金的回笼。

3.2.4加强政府宏观调控

房地产行业是一个资金密集型行业，门槛相对较高，而我国的房地产上市公司经济规模相对较小，拥有比较高的资产负债率，同时，国家宏观调控趋紧，房地产上市公司的财务风险越来越大。无形之中加大了整个行业的风险。为了引导房地产行业健康发展，国家要采取适当的措施制止房地产业在过快发展中出现的巨大风险，加快房地产业的结构调整，使我国的房地产行业向规模化、集团化方向发展，提高行业的抗风险能力。对于我国房地产行业发展不均问题也应该通过合理的土地规划，促进企业以此开展差异化竞争，摆脱过于依靠价格与地理位置的竞争策略提高商品房分布的合理性，也为消费者提供更舒适的居住环境。

政府的宏观调控应将解决中低收入家庭的住房问题作为调控重点，在土地供给和保障性住房建设方面予以重点推进，通过科学公平的经济适用房政策，尽可能地让更多真正有需要的中低收入家庭能够买得起房、住得起房。同时大力打击炒房行为。炒房行为不仅扰乱了房地产市场， 使真正有需要的人买不起房，让每一个有需要的家庭都买的起房，均衡这个社会的资金分布，通过合行业的发展带动我国经济的健康全面发展。

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