税收政策对房地产供需影响的分析

P0 C D

E F

P2 D

0 Q

图五

（三）福利的变动与无谓损失

无谓损失是指当税收（或其他政策）扭曲市场结果所引起的总剩余减少。（注5）

我们通过比较征税前后的福利说明税收对房地产行业的影响（如图五）发现税收使消费者剩余减少的面积为C+D，生产者剩余减少的面积为E+F，税收增加面积为C+E。当我们把这三块相加看到，市场总剩余减少D+F，即无谓损失为D+F。

（四）无谓损失的实际承担者

1.谁承担消费者的无谓损失

假设消费者A对一套面积为100平方米的住房的评价为20万，消费者B对该住房的评价为16万，在没有税收的情况下，该住房的价格为15万。则A得到的消费者剩余为20减15等于5万，B得到的消费者剩余为16减15等于1万。当政府对住房征税时，假设该住房的价格上升为18万。A仍然会购买该住房，因为该住房的价格仍然低于他的评价，但A的消费者剩余变为20减18等于2万。而B将决定不购买该住房，因为该住房的价格仍然高于他的评价。其中政府得到的税收为3万，恰好为消费者A 消费者剩余的减少。而消费者总剩余由原来的6万减少为2万，共减少4万，即总剩余的减少大于税收收入，税收有了无谓损失。在此情况下，无谓损失为1万。而此无谓损失来自于B，即没有买房的人。

2. 谁承担生产者的无谓损失

假设生产者A建造一套面积为100平方米的住房的成本为8万，生产者B建造该住房的成本为12万，在没有税收的情况下，该住房的价格为15万。则A得到的生产者剩余为15减8等于7万，B得到的消费者剩余为15减12等于3万。当政府对住房征税时，假设该住房的价格上升为18万,而生产者实际得到的价格假设为10万。A仍然会建造该住房，因为该住房的价格仍然低于他的成本，但A的生产者剩余变为10减8等于2万。而B将决定不建造该住房，因为该住房的价格低于他的成本。其中政府得到的税收为5万，恰好为生产者A 生产者剩余的减少。而生产者总剩余由原来的10万减少为2万，共减少8万，即总剩余的减少（10减2等于8万）大于税收收入5万，税收有了无谓损失。在此情况下，无谓损失为3万。而此无谓损失恰好等于B的生产者剩余，即没有卖房的人。可以看出,对房地产行业征税有助于房地产行业降低成本或者说降低房地产行业的利润。

以上，我们从福利角度分析了对房地产行业征税对房屋买者和卖者分别的影响。但是，仅仅从税收角度分析房地产行业的未来走势是不完整也不科学的。毕竟，税收政策只是是国家宏观调控的重要手段之一，要对房地产行业的未来走势有一个较全面的了解，必须结合国家出台的其他政策。

如今房地产行业面临的问题主要有：少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。这些问题虽是结构性、局部性的，但影响较大。部分地区中心城市房价上涨过快，如不加以治理防范，也可能传递到其他地区，演化成全局性问题，影响宏观经济稳定。高价位、大套型住房所占比例偏高，住房供应结构性矛盾突出，既推动住房平均价格上涨，加大了广大中低收入家庭购买住房的困难，也严重背离我国人口多、土地少的基本国情，背离建设资源节约型社会的要求。

以下，我们将结合2006年5月29日，建设部、发改委、监察部、财政部等联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中重要的政策指标简单地探讨国家对房地产调控的目的和相应政策对房价的影响。《意见》以解决普通居民的居住需要为出发点，目的就是切实解决当前房地产市场发展中存在的突出问题，进一步加强市场引导和调控，巩固和发展宏观调控成果，促进房地产市场持续稳定健康发展。

六、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》对房地产行业以及房价的影响

（一）自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。

可以想见，在未来一段时间内套型建筑面积90平方米以下住房的供给将有较大幅度的增加。假设需求不变的情况下，面积90平方米以下住房的价格将有所下降。同理，套型建筑面积90平方米以上住房的供给将有较大幅度的减少。假设需求不变的情况下，面积90平方米以上住房的价格将有较大幅度的上升。国家出台该政策的目的对住房结构的调整无疑是一记重拳，势必使大户型、别墅等豪华住宅的修建得到控制。其目的主要是为解决房价问题。而房价疯长的原因还是在于供需关系问题，“供不应求”主要是结构性的，而结构性问题主要就体现在中小户型不足。这个细则的出台则可以增加中小户型的供应量，对调整住房结构、抑制房价都有很明显的作用。更多中低价和中小套型住房的出现，将会导致将来的市场出现同一区域高档和中低价商品房共存局面。这可能会对建设高档商品房的开发商造成一定压力，但同时也会促使开发商对于其所建楼盘提出更高的品质要求。

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