论我国房价飙升的原因分析4

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我国房价飙升的原因分析

 [摘 要]：
 近年来，中国房价一直保持持续上涨趋势且价格过高。房地产价格的过快上涨，给中国的经济发展和社会稳定带来许多负面影响。过高的房价已经成为居民支出的沉重负担，银行盲目扩张住房按揭贷款，这不仅导致中国房价进一步上涨，而且还可能增加个人住房按揭贷款风险。总之，房价过高已经成为阻碍社会和谐发展、制约金融业和房地产业健康发展的一个重要原因，要抑制房价的过快增长，首先需要研究导致房价过快增长的原因，在此基础上才能提出适当的解决办法。
 [关键词]：商品房价格上涨；宏观调控；不平衡供求；投资

提纲： 一、绪论：   对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说，房地产市场已成为促进我国经济增长的主要力量，它发展的好坏关系整个国民经济发展的速度，到底是什么因素导致房价的疯涨,本文从最基本的供求关系入手,结合国家政策进行全面分析。 二、房价飙升的原因分析 ：
（一）住宅供需结构不合理，高房价造成商品住宅的有效需求不足：
 1、人口变动因素对住房需求的影响很大，从总量上看，从2001年至2010年十年之间致使流动人口不断增长、城市人口也不断增加，无疑导致了房地产一级市场的租房需求过度旺盛。这种房屋租赁需求增长直接推动了对商品住房的直接购买需求。
2、中国房地产市场有效需求不足，房地产市场有效需求包括自住需求、投资需求和投机需求。自住需求就是购房者自己居住的需求；投资需求即通过购买房产来出租获得较大收益的需求；而投机性需求是指利用不完善的市场制度或者不对称的信息。
（二）房屋建筑成本不断升高推动房价上涨：
1、土地成本持续上涨，土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。
2、建安费用上涨，近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。2004年，全国固定资产投资价格比上年上涨5.6%。其中，建筑安装工程价格上涨8.2%、材料费价格上涨10.7%、建筑用钢材价格上涨17.4%。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨。
3、开发税金上涨，税金税金是指按国家规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市建设维护税及教育费。具体来说，房地产开发企业涉及的税金有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加费、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等，可见开发税金种类繁多。目前，开发综合税金已经由原来的5.5%涨至9.8%，在一定程度上又相对提高了开发成本。
4、管理费用上涨，目前，人力成本、项目的期间费及其他相关费用都难以明显下降。由于