论我国房价飙升的原因分析8

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关于我国房价飙升的原因分析

[摘 要] 近年来，房价的急速上涨已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影。房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。过高的房价已经超出社会经济系统和大众心理系统的承受能力，最终会影响到经济的稳定乃至社会的稳定。导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，我总结了从政府、房地产企业、房地产购买需求和外部因素四个方面分析了我国房价过高过快上涨的原因，提出了稳定房价的对策建议。
[关键词] 房地产价格上涨  因素复杂

    近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：
   （一）政府方面
　　有关房地产的各种现行制度在执行过程中有许多不规范之处。虽然国家出台了很多鼓励中低价房产，特别是经济适用房的开发政策，但是，还存在很多不完善之处，实际操作过程中也缺乏有效的监督管理。最近北京新推出的经济适用房项目，在认购过程中出现了很多不公平、不规范的现象，使调控政策难以达到预期的效果。新出台的政策缺乏权威的解释，容易产生误解，也影响了调控效果，有的误解还被投机者利用，成为他们哄抬房价牟取暴利的工具。另外土地审批环节中出现的不公平、不透明的现象，抬高了土地使用成本。
　　（二）房地产企业方面
　　1、房地产开发方面。由于对房地产需求的错误预期和高收益的诱惑，开发商把大量资金投入到了高档物业的开发之中，盲目追求“大而全”，而需求较大的中低档物业开发不足。供需错位使大量高档物业积压，形成空置，而中低档物业的需求却得不到满足，价格上涨。
　　2、开发成本。（1）土地使用成本上升。城市土地使用权无偿划拨和有偿出让是我国城市用地供应的两种形式。近年来，土地使用成本持续上升（见表2）。首先，土地批租制度存在明显的缺陷。城市土地使用权有偿出让就是土地批租制，是指在土地所有权属于国家的前提下，土地使用者可以向国家购买一定期限的土地使用权。使用权取得时，用地者要将批租期限内的大部分税费一次性缴付，短期内会造成地价过高，间接抬高了房价。其次，土地出让过程中的非正常因素造成土地使用价格隐性上涨。土地批租价格成为少数不法之徒进行权钱交易的资本。开发商在获得土地使用权过程中用于贿赂官员的额外资金，在销售时转嫁给了购房者，提高了房价。（2）开发企业融资成本上升。近年来，为了打压房地产泡沫，制止房地产过度开发，管理部门出台了一系列政策，提高了开发企业的贷款门槛，造成新建房地产项目融资成本上升。对此，开发企业的反应无非两种：一是减少开发量，二是提高已建房产价格，以求尽快回笼资金，从而提高了房价。可见，如果调控力度过猛，调控手段过于生硬，不仅不能达到预期的效果，甚至可能适得其反。