我国房价飙升的原因分析与对策

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 我国房价飙升的原因分析与对策
[摘 要] 近年来，我国房价飙升问题严重，这给国民经济的健康发展与人民的日常生活带来一系列问题。本文围绕房地产市场的运行机制而展开，从各个方面分析了商品房价格的构成元素，分析出我国房价飙升的原因，包括住房消费需求量大、垄断性市场结构的操纵、房屋建筑成本不断升高、投资性购房增长过快等。并提出了抑制我国房价飙升的对策，以使我国房地产市场的健康发展。
[关键词] 房价飙升  宏观调控  原因分析  对策
 随着人们生活水平的提高，我国人均居住条件不断得到改善。我国房地产业发展的潜力相当巨大，空间分广阔，在经济建设中起着不可忽视的作用。2009年初以来，我国房地产市场逆势上扬和“量价齐升”，再次成为社会各界高度关注的焦点问题。市场需求得到集中释放，在成交量急剧放大的同时，房价同比涨幅由负转正。纵观房地产市场，在房价已经经过几十年稳步上涨行情之后，房价飙升到相当高度。近几年来，尽管政府已经采取了多种措施来抑制过热的房地产市场，但效果不是太理想。　　
 房地产业从复苏到繁荣，在改善居住环境、拉动经济增长以及提升城市面貌方面起了很大的促进作用。但与此同时，我们也看到，房价上涨的速度远远超出了一般居民收入的增长速度。一些大中城市的房价收入比在近期的短短几年内迅速超过近十倍。高房价超出了普通居民的购买承受能力，同时对国民经济的健康发展和金融市场的良好运行也构成了极大的威胁。在房地产市场进入调整期后，一些以前房价炒作较高的城市房价开始下降，房地产市场的泡沫已经开始收缩。同时，市场买房的观望情绪严重，房屋成交量不断萎缩，房地产空置率大幅上涨。北京、上海、广州等一线城市这种观望情绪已经蔓延到天津、南京、长沙等二线城市。在2009年末有关引导住房消费的经济政策的支持下，住房需求重新启动，导致房价又开始上升。北京、上海、浙江、广东等地区住房成交量持续回升，随着市场“量价齐升”，以及购房者“买涨不买跌”的心理影响，又进一步推动了住房价格上升。因此，如何使我国房地产市场平稳健康地发展，合理抑制房价飙升，作为政府要采取什么样的有效对策措施等，都是需要慎重研究的问题。
 本文将通过定性与定量、宏观与微观相结合的方法以及文献研究法，运用社会心理学相关知识，对当前我国房地产市场的基本特征、商品房价格飙升的原因以及如何调控房价、稳定住房市场的合理性建议进行探讨。
 一、我国房地产市场发展的基本态势
 在宏观经济景气循环的四个阶段（萧条、复苏、繁荣和衰退）中，经济增长和物价之间依次有“低增长、低物价”、“高增长、低物价”、“高增长、高物价”、“低增长、高物价”四种组合。实际上，房地产业也有类似的循环发展规律：一般而言，房地产市场的调整总是以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现所谓“量跌价升”阶段；接着价格和成交量双双下降，即“量价齐跌”阶段；随着价格的下跌，有效需求开始不断增加，成交量开始回升，进入“量升价跌”阶段；最后随着经济的好转、成交量的持续增加，投机需求活跃，进而演化为“量价齐升”阶段。从一个阶段发展到另一阶段所需的时间主要取决于房地产自身发展所处的阶段和外部环境的变化。
 1、判断商品房价格过高的标准
 （1）房价收入比远高于合理水平。
 联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2～3倍，如超过6倍时，大多数人就会无力购买。而我国房价收入比已高达8∶1，北京、上海、广东等省份房价收入比均突破10∶1，北京核心区达到22∶1的高位，已经高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。