我国商业银行个人房贷业务信用风险问题的分析

我国商业银行个人房贷业务信用风险问题的分析2

一、个人房贷业务信用风险的主要表现2

二、个人房贷业务中信用风险产生的原因3

（一）社会信用体系不完善3

1．信用法律体系不健全，信用制度的建立缺乏保障3

2．个人信用资源普遍缺乏4

（二）银行住房贷款风险转移机制存在缺陷4

1.个人信用制度的缺失将直接造成银行交易成本过高。4

2．个人信用制度缺失的现状导致银行过度依赖房产抵押5

3．住房贷款保险发展缓慢5

（三）银行业房贷竞争升级，房贷信用风险剧增5

1．各家银行争先抢占更大的住房按揭贷款的份额5

2．利益驱使，使各大商业银行形成恶性竞争5

三、个人房贷业务中信用风险的防范建议5

（一）加强贷款的风险管理，做好贷前风险防范工作6

1．强化对借款人还款能力的审查6

2．严格审查开发商的资信状况和按揭项目6

3．加强对抵押物的评估工作7

（二）对抵押物设置保险7

（三）加强贷后管理，规避偿还风险7

（四）不断创新，丰富个人住房抵押贷款的金融工具8

总 结8

内 容 摘 要

随着住房制度改革的深入，个人住房贷款已经成为商业银行的主要金融业务，因个人信用问题累积的住房贷款风险也随之增加。本文通过分析在现今我国商业银行在开展个人住房贷款业务时所面临的问题及产生的原因，并在此基础上提出相应的建议，以防范银行房贷业务中的信用风险。

关键词：个人房贷业务 信用风险 风险控制

我国商业银行个人房贷业务信用风险问题的分析

一、个人房贷业务信用风险的主要表现

由于无法全面了解借款者的个人资信情况，只能根据自己掌握的有限信息(多由借款者自行提供)和全社会平均资信水平来对借款者的资信做出判断，决定是否给予借款者个人住房贷款，额度多少，年限多长等等。在这个过程中极有可能因为选择不够真实甚至错误的信息，得出错误的判断，这样一来便造成了逆向选择的后果，将贷款放给了原本没有贷款资格或有极大违约可能的借款者。

而在借款合同生效之后，由于商业银行缺乏跟踪监控借款者行为的手段，无法随时察觉其家庭或经济状况的变化状况，往往要等到违约事实发生后损失己经造成，再来通过催收或诉讼的方式来挽回经济损失，大大地提高了银行的经营成本。

由于银行住房按揭贷款竞争激烈，各家银行都希望获得更大的住房按揭贷款的份额，于是纷纷放宽这种按揭贷款市场的准入条件，让一些资质差、信用不好、财务实力的人都进入这个市场。不少银行允许直接通过网上申请贷款，在网上选择银行列出的资金用途，资金就可以迅速打到账户上。银行根本就不审核借款人借款后到底做什么。有些银行还会明确表示，只要借款时不填写用于风险投资就可以，于是这种方式的贷款有不少进入了股市。这种流程执行不严格与简化为外部欺诈创造了条件。由于贷款的还款人发生了转变，银行就会承担债权债务转换过程中的风险。美国次级抵押贷款的危机，就是银行信贷的操作风险所导致，只不过目前中国房市价格还处于飚升时期，其操作风险暂时还没有显示出来。当转按揭的资金进入股市或其他投资市场时，风险就会随之加大，住房的价格越上涨，银行所承担的风险就越大。商品房的价格一旦发展到某种程度出现逆转时，不仅资产价格迅速下降，个人增加收益机会也会减少。住房价格的快速下落，必然会导致个人还债能力减弱或住房的负资产，当大部分人抛弃这种负资产时，一定会拒绝还贷，整个银行体系的信用风险就会全面发生，银行业可能会面临崩溃。

目前虽然我国银行业不良率较低，但关注类贷款余额较大，关注类贷款占总贷款比例较高，如工行、建行和中行分别达到5.72%、7.14%和5.26%。一旦不良率反弹，银行业利润增幅将大幅下滑。银行业贷款增速放缓，不良率反弹压力将增大，银行的盈利能力面临严峻考验。

随着住房制度改革的深入，个人住房贷款成为商业银行竞相发展的主要金融业务之一，银行住房贷款也己经由过去主要用于支持房地产开发建设转变为支持个人购房为主。由于有住房作抵押，个人住房贷款的安全性相对较好。但由于个人住房贷款数额大、期限长，作为抵押物的住房流动性和变现能力差，再加上房地产市场的变幻莫测，因此不可避免会产生很多风险，尤其是信用风险。

个人住房贷款业务作为一项中长期贷款品种，其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一系列特征。现在个人住房贷款己占到银行消费信贷业务量的九成左右，随着规模的扩张，一旦风险暴露，对于刚刚发展起来的中国经济来说，后果将不堪设想。在个人住房贷款所面临的风险中，信用风险是最主要、最基本的风险。个人住房贷款的期限特点和诸多的不确定因素决定了其信用风险的长期潜在性，必须把防范和控制住房信贷信用风险摆在重要位置。由于信用风险的非系统性，概率分布的有偏性，以及观察数据少，不易获取，难以进行有效性检验等特征使得信用风险在量化和管理上显得比较困难。

二、个人房贷业务中信用风险产生的原因

（一）社会信用体系不完善

1．信用法律体系不健全，信用制度的建立缺乏保障

从个人信用管理的法律环境来看，我国现行法律体系中涉及个人信用方面的规定较少，甚至没有一部专门的法律来调整个人信用活动中的各种利益关系。目前我国己出台一些全国和地方性法规和政策，如中国人民银行1999年3月颁布的《关于开展个人消费信贷的指导意见》，2000年4月1日颁布实施的《个人存款账户实名制的规定》，人行上海分行2000年2月颁布的《上海市个人信用联合征信管理办法》，深圳2002年实施的《深圳市个人信用征信及评级管理办法》等。

但总体看来，上述法规尚不足以保障个人信用制度的建立，如对个人隐私的保护和对个人失信行为的惩罚均未做出明确规定，对个人财产申报，个人账户管理，个人破产和社会保障等方面也缺乏相应的配套法律和政策规定，从而导致个人及其家庭的收入状况和信用历史不透明，使个人住房信贷业务中隐含了大量的信用风险。

2．个人信用资源普遍缺乏

个人信用资源主要包括个人身份证明、纳税记录、保险记录、消费记录、资产价值和债务一记录等多方面的综合个人信息。它既是建立个人信用管理体系的基本素材，也是商业银行发放个人住房贷款的主要依据。商业银行只有在获得了较为完备的个人信用资源的前提下，可能对个人信用状况进行客观公正的评估。

尽管由中国人民银行组织各商业银行建设的全国统一的个人信用信息基础数据库己在8个省联网运行，只在上海、深圳几个少数的省市实施，绝大多数地区对个人信用信息的统一管理和运用还处于起步阶段。而且有关个人信用的信息资源分散在工商，税务、银行、保险、医院、商场、公安、法院、海关等部门。其中除了少数部门的部分数据对外开放外，大部分机构的数据仍然未予公开，机构之间也未完全实现彼此之间的资源共享机制。

以首建征信制度的上海为例，尽管上海市人民银行规定:自2000年7月1日起，全市所有商业银行发放个人信贷都必须提供上海资信有限公司出具的有关个人信用报告。但该公司在征信过程中仍遇到很大阻力，公司成立以来，征集资料仅仅涉及银行和通讯等少数行业。大量重要个人信息未被涵盖到征信系统中来。这一现状，使得商业银行在面向个人发放贷款之前，不得不依靠自身的力量去做消费者资信调查，不但增加了商业银行的交易成本，降低了银行服务效率，其调查的准确性和及时性也得不到保证，个人信用风险难以得到有效的事前控制。

（二）银行住房贷款风险转移机制存在缺陷

个人信用档案的建立可为银行发放住房贷款提供事前评估的依据，降低信用风险的发生几率，但不能从根本上消除个人住房信贷的信用风险。完备的风险管理要求将个人信用的风险真正控制在可接受的范围之内。目前我国商业银行个人住房信贷的信用风险管理存在许多不足之处。尤其是由于我国目前住房市场缺少功能完善的信用担保、保险等配套工具，商业银行的个人信贷风险常被固化，难以向外转嫁，风险转移制度的缺陷往往使风险累积，妨碍了住房个人住房信贷业务的正广泛开展。

1.个人信用制度的缺失将直接造成银行交易成本过高。

因为银行为了防范风险，不得不将大量精力放在贷款发放前的风险控制上，这样一来，银行发放一笔数万元的个人贷款与发放一笔数百万元的企业贷款费用相当，银行交易成本大大提高。同时，银行审核个人贷款的程序无法简化，给客户办理贷款申请手续带来了种种不便，客观上又直接妨碍了个人贷款业务的发展。

2．个人信用制度缺失的现状导致银行过度依赖房产抵押

但抵押只是一种事后的风险释放，是一种手段而非目的。在完善的制度保证下，房产抵押是一种有效的化解信贷风险的机制。但我国的社会制度特性及缺乏社会保障的现状使得法院对无力还贷的借款人难以做出强制性判决或采取强制性执行手段，住房信贷的事后风险也无法得到有效控制。

3．住房贷款保险发展缓慢

虽然个人住房贷款保险在这几年中得到了很大的发展，但仍然不能满足我国个人住房贷款的迅速发展。主要表现在:住房贷款保险险种匮乏，保障范围不够大，保费设计不合理，银行和保险公司相关环节运作不规范，保险标的划分不合理。尤为重要的是政府没能在保险市场中发挥作用。这些问题在一定程度上都影响了住房贷款保险的开展。

（三）银行业房贷竞争升级，房贷信用风险剧增

1．各家银行争先抢占更大的住房按揭贷款的份额

 数据显示，我国银行业房地产贷款集中度逐步提高，到2008年1季度末商业性房地产贷款余额达到5.01万亿元，占人民币贷款的比重已经提高到18.2%。部分银行占比甚至达到了30%以上。住房抵押贷款一直被视为银行的优良资产，信贷政策再紧，银行也不舍得紧缩房贷。一旦房地产价格下跌幅度超过贷款抵押比例，住房贷款的违约风险将会大大上升。

 2．利益驱使，使各大商业银行形成恶性竞争 

 个人住房贷款对银行来说仍然是高收益、低风险资产，因此银行间竞争加剧。一些中小银行正以各种优惠手段争取转按揭业务，甚至有银行私下向客户推销“加转”按揭，如果客户把存量房贷从其他银行转到该行，重新办理贷款时可以把首付比例降低。这可能给银行信贷安全带来隐患。

三、个人房贷业务中信用风险的防范建议

只有积极发展个人住房贷款业务，在信贷管理中强化风险控制，完善个人住房贷款操作规程，建立全方位的风险制约机制，最大限度地确保贷款的安全，从而推动个人住房贷款业务的良性发展。针对现今个人房贷业务的基本情况，我提出以下几点防范建议。

（一）加强贷款的风险管理，做好贷前风险防范工作

1．强化对借款人还款能力的审查

通过建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查，根据借款人资信状况、还款能力决定借款人可以贷款的成数、期限。避免某些借款人在申请贷款时，虚报家庭收入情况，以少报多，以低报高，以求借得较高的贷款数额。如果银行工作人员没有进行调查核实，到实际还款时，因借款人无实际还款能力而造成违约，使银行遭受损失。

目前几乎所有的个人住房贷款办法都规定，借款人申请贷款的主要条件之一，就是借款人必须有稳定的经济收入。这里必须注重“稳定”二字的重要性，如借款人从事证券期货交易，或许一度收益颇丰，但由于股市风云多变，尽管曾经有过不错的收益，但这仍是一种不稳定因素，银行绝不能以其过去的收益来判断还款能力。对于借款人的审查，应重点核实其经济效益情况，审查足以证明其收入的依据，对于这类借款人，必须提供其纳税证明才能认可。此外，为了帮助居民实现购房梦想，在发放贷款、计算借款人还款能力时，可以将其配偶及其直系亲属作为共同还款人，将他们的收入一并计入借款人的收入。这些共同还款人实际上并非是借款人，但由于其基本己没有再行借款的能力，今后这些共同还款人如再申请个人住房贷款，银行应不予受理。

2．严格审查开发商的资信状况和按揭项目

严格审查开发商的资质及信用状况，并着手发展一些与银行有着良好合作关系的房地产开发企业，这样可以减少一些盲目的贷款行为，减少不必要的风险。对项目进行审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料(国有土地使用证、建设用地规划许可证、商品房销售许可证等)，以证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。同时还必须审查项目的建设资金是否落实，位置是否优越，设计是否合理，工程造价是否切合实际，市场销售前景等等。在选定按揭项目后，应落实专人对该项目实行专项管理，并建立相应的贷款管理责任制，以防范欺诈行为可能给贷款行带来的风险和行内工作人员的道德风险。

3．加强对抵押物的评估工作

在个人住房贷款业务中，银行对抵押物(房产)的估价是至关重要的。房产是银行发放个人住房贷款的重要步骤，也是银行把贷款风险转移给借款人的重要手段。据了解，绝大部分银行在办理个人住房贷款时，往往以借款人的住房交易价格作为核定贷款额度的依据，这就给银行带来了潜在的风险。因为交易价格是受买卖双方及多种因素制约的，未必能真实反映房屋的实际价格，特别是私房买卖价格的审核尤为重要。因为买卖双方为了申请高额贷款，很可能故意将交易价格抬高，而房地产交易管理部门在审批时，可能只注意买卖双方是否为了逃避少交契税而估价过低。

因此，为了防范风险，银行应独立对房产进行正确估价，以免在需要处理抵押物时，发生抵押物价值不足以偿还贷款本息的情况。同时由于个人住房贷款期限较长，一般都在10至20年，期间房产的价值极易受社会各方面条件的影响而发生难以预测的变化，而发生债务纠纷或处理抵押物时又将同时产生各种费用(诉讼费、拍卖手续费等)，因此银行不将抵押物的全部价值，而一般以不高于抵押物全部价值的80%为限额，这是为了有效地规避抵押物价值风险。

（二）对抵押物设置保险

银行办理个人住房贷款，不能认为有了抵押物就万无一失了，还要确保抵押物的存在。只有抵押物存在，才能真正起到抵押的作用，才能使贷款回收有保障，因此必须对抵押物进行保险。对抵押物进行财产保险可以防止抵押物毁损或灭失给银行带来的风险。保险应按抵押物的全部价值投保，而不仅仅是对相等于其所担保贷款金额的财产进行投保，保险单上应注明银行为第一受益人，以确保银行的权益。

此外，抵押物投保的期限应和贷款期限相一致，以避免保险已经到期，而银行贷款还未到期，致使这一期间产生贷款风险的可能性增加。

（三）加强贷后管理，规避偿还风险

对借款人进行跟踪调查和分析是监测偿还风险的重要内容。一是要及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素，如就业和收入的变动情况，是否会影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施。针对无意违约的客户，要及时通知借款人偿还到逾期贷款，防止客户的无意违约；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送到逾期贷款催收通知单，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失；对于个别恶意违约者和己出现风险预警信号且情况比较严重的借款，应及时通知保证人偿还债务或依法对其提起诉讼，以处理抵押物方式收回贷款本息，以最大限度减少贷款

偿还风险。二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发商的工程进度、资金运用等重大的企业行为，避免出现不能完工的项目，为贷款继续发放提供依据。三是对贷款档案资料和抵押物权证的保管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度要健全，交接手续要清楚，避免档案和抵押物权证的遗失。

（四）不断创新，丰富个人住房抵押贷款的金融工具

一是采取多样化的还款方式。如等额累进还款法、等比累进还款法、等额本息还款法、或与收入相匹配的差额还款法等，可部分提前还款，也可申请增减还款等。二是推进住房贷款方式多样化，设计出适合各阶层居民支付能力的贷款品种。如个人自建房贷款、个人住房装修贷款、个人住房再交易贷款等，有效地激活住房消费。

总 结

综上所述，现阶段在从事个人住房贷款这项业务时所面临的各种风险中最最核心的一种风险—信用风险。随着规模的扩张，一旦风险暴露，对于刚刚发展起来的中国经济来说，后果将不堪设想。因此我们必须通过加强银行内部的信贷审查，对个人住房贷款者实行全程风险管理，并通过开辟新途径化解决个人住房贷款存贷结构性矛盾。根据个人信贷管理阶段性的特征，并针对我国现阶段个人征信制度缺位的现状，确立个人征信系统这一控制个人信用风险的根本保障。总而，使个人房贷业务更好地发展。

参 考 文 献

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