论农村信用社抵押贷款管理

内容摘要……………………………………………………………2

标题：论农村信用社抵押贷款管理………………………………3

一、村信用社抵押贷款的形成……………………………………3

二、农村信用社抵押贷款目前状况与存在的问题………………5

1、抵押贷款障碍多，可供抵押的有效资产少……………………6

2、符合法律规定的抵押资产少……………………………………6

3、办理抵押贷款费用较高…………………………………………7

4、新的司法解释给金融机构办理抵押贷款增加难度……………7

三、抵押贷款的法律问题…………………………………………7

1、有关规定对抵押的登记部门确认不统一，致使农村信用社无所适从………………………………………………………………8

2、法定登记部门对有些贷款抵押物未开办登记业务……………8

3、有些抵押物办理抵押登记难度较大……………………………9

4、抵押权的实现难度较大…………………………………………9

5、关于同一财产上设定数个抵押权的效力及整体抵押的效力………………………………………………………………10

6、抵押人破产时，贷款人应保全自己的权利…………………11

四、怎样管理农村信用社抵押贷款的思考………………………12

1、农村信用社在推行担保贷款中的新探索……………………12

2、对抵押担保下“借新还旧”贷款的管理……………………13

3、推行大额贷款保险制度和担保抵押贷款公证制度…………14

4、强化队伍建设，提升信贷管理水平…………………………15

五、结束语…………………………………………………………15

参考文献…………………………………………………………17

内 容 摘 要

目前，农村信用社信贷业务中，担保贷款占贷款的60%以上，而抵押贷款又占担保贷款的80%，我作为农村信用社基层职工，从事信贷业务工作，认为有必要对抵押贷款管理进行探讨。本文对农村信用社抵押贷款的形成；农村信用社抵押贷款目前现状与存在的问题；农村信用社抵押贷款适用的法律问题阐述了自己的一些看法；并对怎样管理农村信用社抵押贷款提出了几点建议。由于自己学识有限，文中有不当之处，敬请各位老师批评指正。

论农村信用社抵押贷款管理

我是一名农村信用社的职工，我在这个单位工作了16年，可以说是一个工龄不长也不短的职工。对于信用社的风风雨雨，我也知道了不少。看着信用社由弱小变得强大，由落后变得先进，不由得让人感到欣慰。国务院总理温家宝在十届全国人大二次会议上作政府工作报告说，解决农业、农村和农民问题，是我们全部工作的重中之重。信用社作为农村经济的主力军，应当更好的为“三农”服务，建设社会主义新农村。然而面对信用社自身生存发展的尴尬状况，特别是不良贷款占有相当大的比例，严重制约了信用社的经营与发展，让人不得不对信用社支持“三农”的力度产生担忧，让每一个信合人不得不思考一下信用社的经营与发展，特别是信贷管理。目前，信用社贷款业务中，担保贷款占贷款业务的60%以上，而抵押贷款又占担保贷款的80%。我认为有必要对抵押贷款管理进行探讨，为此，我写出了下面一些看法。

一、农村信用社抵押贷款的形成

20世纪50年代初，党和政府以融通区域社会资金，防止民间高利贷剥削的宏观计划出发，领导人民群众组建合作金融组织，发挥调节资金余缺的互助服务功能，共同建好社会主义计划经济，新中国建立后，农村信用社得以迅速发展壮大，至1956年基本上实现了“乡乡有信用社”。1951年至1959年，农村信用社资本由农民入股，干部由社员选举，信贷为社员提供，合作制性质明显，是扶持农业生产的重要金融力量。1959至1980年，农村信用社先后下放给人民公社、生产大队管理，后来交给贫下中农操作，成为基层社队的金融工具。其间贷款对象主要是入股农民、生产队、生产大队、用途是解决购买种子、化肥、农药等简单生产资金需求，信用社经营是不以盈利为最大目的，贷款采用信用方式。

1980年至1996年，农村信用社由农业银行管理，1996年底农村信用社与农行脱钩，由人行监管，现又进行新一轮改革，1980年农村联产经营承包到户，党的十一届三中全会后，随着改革开放，农村经济得到迅速发展，乡镇企业如雨后春笋。农户、乡镇中小型企业对资金的需求不断增大，农村信用社贷款对象自然是入股农户、个体户和乡镇中小型企业，且金额不断增大，贷款用途不仅是农药、种子、化肥等，而是解决农产品的运输、加工、种养专业户的扩大再生产。由于部分个体户盲目经营，加之技术、信息缺乏，导致生产经营亏损无法还贷。乡镇企业重复上项目，在竞争中无所适从，关停倒闭现象增加，贷款无法归还，政府的行政干预也给信用社造成了大量的信贷资金损失，出现了严重的金融风险，使信用社经营举步维艰。应该说金融风险是不可回避，只能防范和化解。在社会主义计划经济体制下，金融风险靠国家计划经济进行调节，农村信用社不得不从自身利益出发，来思考探索贷款的管理，农行管理期间，政府和银行出台了一些贷款管理规定，要求信用社大额贷款要求办理抵押担保，否则不予发放贷款。当时借款人提供的抵押物多为农村住房、企业的厂房、机器设备，流通中的商品以及家庭消费品如彩电、冰箱等，农信社担保贷款已初具规模。

随人民银行《贷款通则》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》及《商业银行法》陆续出台，结合《中华民人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国民法通则》抵押贷款才被金融机构作为防范和化解金融风险首选的一种贷款方式出现。但符合法律规定的抵押物对农户与农村中小企业来说又相当的少，信用贷款风险较大，农信社又不愿过多地投放，致使农村信用社出现了贷款难，农村种养专业户、个体户与农村中小型企业难贷款的现象。

二、农村信用社抵押贷款目前状况与存在的问题

近年来，农村信用社认真贯彻执行国家信贷政策，大力推广农户小额信用贷款，信用社与农户贷款的比重不断上升。以德阳辖区农信社2005年末贷款数据进行分析，截止频率2005年末，全市农信社农户小额贷款余额达6.36亿元，比2001年末增长3.42倍，农户小额信用贷款占农户贷款比重23.72%，比2001年上升了11.62个的分类。但是担保贷款仍然是农户和农村中小型企业贷款的主要方式，截止2005年末，德阳市农信社系统对农户和农村中小型企业贷款余额为53.45亿元（农户贷款余额为27.56亿元，农村中小企业贷款额为25.89亿元），其中担保贷款31.65亿元，占59.21%，而信用贷款和票据贴现余额分别只有21.62亿元和0.18亿元，各占40.45%和0.34%。按担保贷款的三种方式分，保证贷款11.17亿元，占35.3%；抵押贷款20.16亿元，占63.69%；质押贷款0.32亿元，占1.01%。

抵押贷款在农村推行中存在的主要问题：

1、抵押贷款障碍多，可供抵押的有效资产少

当前，我国农村经济不发达，农民收入水平较低，家庭财产较少，大多缺乏可供抵押的资产。而农村中小企业普通规模较小，实力较弱，现有土地，设备等资产多采用划拨、租赁等方式取得，不能作为贷款抵押。如夹江县顺河乡村民杨某，从事蛋鸡养殖十年，经营效益良好，现有存栏产蛋鸡2万只，净资产80万元，2005年计划扩大经营规模，向农信社申请贷款20万元，但因养殖场地是集体土地，房屋无产权证，蛋鸡又不能作抵押物，不符合抵押贷款条件，无法取得贷款。

2、符合法律规定的抵押资产少

即使部分农户和农村中小企业通过自身积累有了一定数额的资产，但由于没有取得法律认可的凭证，也难办理抵押贷款。目前，农村房屋一般没有房产证和土地使用证，无法办理贷款抵押登记，即使部分城镇郊区农户有房产证、土地使用证，其土地使用证也多是集体土地使用证，仍然不能办理抵押登记，难以取得抵押贷款。如夹江县界牌镇村民罗某投资30万元在界牌镇修建住房一幢，后因经商，拟用住房作抵押向农信社申请贷款，但因住房土地属集体土地，不能办理抵押登记而无法取得贷款。

3、办理抵押贷款费用较高

按现行法律规定，抵押贷款需进行登记才具有优先受偿权，而办理抵押登记又需先中介机构评估，登记到期后还需办理续登记，层层收费，导致抵押成本过高，影响贷款人积极性，如夹江县金龙陶瓷厂以该厂出让土地17亩抵押贷款30万元，借款人支付费用4720元（评估费3000元，登记费1700元，抵押手续费20元）费用率1.57%，如果抵押登记到期，借款人需办理续登记，又需按原标准交费4720元，出现了部分短期抵押借款费用比利息高的情况。

4、新的司法解释给金融机构办理抵押贷款增加难度

2004年底，最高人民法院出台了《关于人民法院在执行民事查封、扣押、冻结财产的规定》，规定从2005年1月1日起，对被执行人及其家属生活必需的居住房屋只能查封，不能拍卖、变卖和抵债。在农村，贷款客户抵押房屋一般是生活必需用房，即使有多余的房屋也同生活房难以分割，如果借款人违约，按新的规定，信用社不能拍卖处置借款人的抵押住房，信用社贷款风险加大，城镇居民住房抵押贷款也同样出现生活必需的基本住房问题，因此，目前信用社在办理住房抵押贷款时更加审慎，借款人申请抵押贷款更难。

三、抵押贷款的法律问题

抵押贷款是按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款,是担保贷款的一种方式。抵押素有“担保之王”的美誉，担保贷款是减少贷款风险，确保贷款及时回笼的有效法律手段。尽管现行担保法对抵押做出了相关规定，但在实践中仍存在一些亟待解决的问题，拟以在村信用社发放抵押贷款时，如何保全自己的债权，保证贷款的安全性谈一谈自己的看法。 

1、有关规定对抵押的登记部门确认不统一，致使农村信用社无所适从

如中国人民银行和建设部联合签发的《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》中规定，当地房地产管理部门为城市房地产抵押登记部门。而某省工商行政管理局与中国人民银行某省分行联合签发的《关于对金融机构贷款业务相关的抵押物进行登记的通知》中却规定，工商行政管理机关为以企业动产和厂房等建筑物作抵押的登记机关。

另外，由于没有在各抵押登记部门之间建立起必要的沟通制度，导致了债务人重复抵押登记，骗取贷款人资金，损害债权人利益现象的发生，带来了一些不必要的混乱和纠纷。如某债务人以无地上定着物的土地使用权向贷款人甲银行作抵押，并在土地管理部门办理登记；此后此债务人在同一片土地上建筑房产，待办理合法的产权证后，又用房产向贷款人乙银行作抵押，在房产部门办理抵押登记，这就发生了债务人重复抵押，债权人权利发生冲突的问题。这便是由于登记机关分属不同的行政机关，缺乏相互间联系而造成的不应有的结果。

2、法定登记部门对有些贷款抵押物未开办登记业务

《担保法》规定，以林木抵押的,登记部门为县级以上林业主管部门；以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的管理部门登记。在实际工作中，当事人虽经多次与林业局、车辆管理机关等进行联系，但有些部门一直不同意开展该项登记业务，使得银行部门抵押物无法登记。

3、有些抵押物办理抵押登记难度较大

主要表现在:一是有些企业资产由于历史上的种种原因，没有办理产权登记手续，无产权证书，无法办理登记；二是有的抵押物估价难度较大，若找专门评估机构，费用较高，抵押人负担过重，登记积极性不高。

4、抵押权的实现难度较大

《担保法》规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。在实践中，一方面由于很多抵押物没有统一的估价标准，有关部门对抵押物估价偏高,致使借款以物抵债后银行蒙受重大损失；另一方面，由于目前市场机制不健全，缺少规范的拍卖、变卖市场，即使有拍卖市场，也因基层市场不健全，拍卖抵押物难度大，银行难以及时实现处置权。

针对上述问题，我认为应从下列几方面加以完善。第一，尽快制定配套的法律法规。《担保法》尽管为担保行为提供了法律依据，但本身并非包罗万象，它的贯彻实施，需要相应的配套法规，以便在实践中操作。应尽快制定《信贷法》，中国人民银行亦应根据《担保法》的总体原则和有关精神制定具体的担保贷款的规章。第二，应建立健全必要的抵押登记机构，消除抵押部门不统一的状况，或至少应在各登记部门之间建立相应的沟通制度，制定相应的办法、制度，逐步规范抵押登记，使办理登记有章可循、畅通无阻，只有这样，才能全面、及时地掌握抵押物登记的情况，堵住漏洞，防止债务人重复抵押，维护债权人的合法权益。第三，建立规范的市场体系，健全抵押物拍卖市场，以使抵押权及时变现，使贷款人的债权得以实现，从而保护贷款的安全性。

5、关于同一财产上设定数个抵押权的效力及整体抵押的效力

实践中往往存在着一项财产抵押给两个或两个以上的债权人的情形。这类抵押通常表现为两种方式，一是抵押人使用同一标的物分别以其全部价值进行两次或两次以上抵押的行为，此为重复抵押；另一种则为抵押人使用某一项不宜分割财物设定数个抵押关系，而各抵押关系不重叠，所担保的债权金额总计起来不超过该项财物的总价值，此为复合抵押。《担保法》第35条第2款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分”，这条规定，肯定了复合抵押的效力。但抵押物重复抵押的，应为法律所禁止，如果债务人就同一财产重复抵押的，债权人应怎样实现自己的权利呢？根据我国《担保法》的有关规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖所得价款按先登记优于后登记，登记优于未登记的原则受偿,如果登记时间相同或合同生效时间相同的，按照债权比例受偿。在实践中，银行若想避免重复抵押给贷款本金带来不必要的风险，即使是对法律没有要求办理抵押物登记的抵押合同，仍须去当地公证机关办理抵押物登记，办理登记后，可以对抗同一物上的其他债权人，在实现抵押权时，顺序在先，先于其他债权人得到清偿。

有的银行在放贷时，在抵押合同中约定义务人抵押其全部的资产。对此，最高人民法院在1999年3月26日的法复[1994]第2号司法解释中规定：“债务人有多个债权人时，而将其全部财产抵押给其中一个债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法利益，根据《中华人民共和国民法通则》第4条、第5条的规定，应当认定该抵押协议无效。”因此，当企业有多个债权人时，不能将其全部的资产设定抵押给银行，信贷部门应注意这一点，以避免抵押合同无效给银行带来的不利。因为一旦抵押合同被认定为无效，银行就不享有抵押权，债务人到期不归还贷款本息时，银行也无法将其财产折价、拍卖或变卖，以实现自己的债权。

6、抵押人破产时，贷款人应保全自己的权利

抵押人进入破产程序，尤其是当抵押人是债务人本人时，那么贷款人应作为债权人在法院通知的期限内申报债权,逾期不申报,，视为自动放弃债权，破产债务人对此笔债务不负清偿的义务，因此，贷款人必须在申报期内行使申报的权利，否则就会白白失去此笔贷款。对债务人来讲,已设定抵押的财产不属于破产财产，抵押权人享有别除权，对抵押的财产可以折价或从抵押物的拍卖、变卖所设的价款享有优先受让权，从而先于其他债权人实现贷款的本金及利息。综上所述，贷款人在发放了抵押贷款之后，应关注贷款的运作情况，在特殊的情况下，注意运用有关的法律规定，用于保护自己债权或抵押权的实现，保障贷款的安全性，保证农村信用社的稳健运行。

四、怎样管理农村信用社抵押贷款的思考

1、农村信用社在推行担保贷款中的新探索

近年来，随着农业产业结构的调整升级，农贷资金的需求，主体由普通农户发展为普通农村种养业大户和农业产业化龙头企业。农贷资金需求的用途由解决购买种子、化肥、农药等简单生产资金需求，发展到实现专业和规模化生产，调整和完善经济结构的扩大再生产需要，农贷资金需求大额化明显。为防范信贷风险，改进农村金融服务，缓解农户和农村中小企业贷款难问题，农信社应积极开展金融创新，探索出一些适应农村经营环境的担保贷款方式。

（1）针对农户和农村中小企业抵押物缺少，担保难的状况，在注重防范贷款风险前提下，开办“仓单质押贷款”、“商标质押贷款”、“订购设备抵押贷款”等多种担保贷款方式。

（2）建立农贷担保基金，为农户贷款提供担保。

（3）推行农户信用评级授信，对农村中小企业、农村种养业大户，农村个体经营户进行评级授信，对授信额度内贷款随时给予资金支持，减少贷款中间环节，对发展前景好，盈利能力强，但确实无法提供足额抵（质）押物的客户进行特别授信，切实解决其有效资金需求。

（4）建立第二担保制度，为防止贷款客户转移企业资产，悬空信用社贷款，农信社发放贷款时，推行“第二担保制度”即企业除需提供抵押担保第一担保外，还要由企业法人代表、股东与农信社签订协议，以其在企业的资产和个人家庭财产提供不可撤销的第二担保，农信社在企业贷款发生风险时，如果处置企业抵押资产，追究担保责任仍不能完全挽回信用社贷款损失，还可追究企业法人代表及股东的连带担保责任。

（5）加快建立多层次，多元化的农贷担保体系。

农贷担保体系不发育，是农村大额贷款发放难的一大瓶颈制约。因此必须尽快建立多层次，多元化的农贷担保体系。清除农信用社贷款的后顾之忧，一是建立政府引导型担保基金，专为大额贷款提供担保；二是建立商业运作型担保基金；三是建立农户互助型担保基金，由农户在自愿的基础上，建立互助性质担保基金，为成员贷款提供担保。

2、对抵押担保下“借新还旧”贷款的管理。

农村信用社对发放的抵押贷款到期后，一部分不能按时归还，借款人又生产经营正常，能按时支付贷款利息，属因转性贷款，贷款抵押担保手续有效。农信社根据自身利益，结合实际情况，对这一部分重新发放贷款用于归还部分或全部贷款本息的行为叫借新还旧贷款。在办理借新还旧贷款时，法律风险不容忽视。

（1）借款人以自己的财产设定抵押，信用社对对抵押人到期债务进行严格审查。在抵押人有多个债权人且这些债务不到期的情况下，抵押人将大部分财产抵押给一个债务人并不违法，但对多个债权人存在到期债务的情况下，抵押行为则受到一定的限制。因此抵押人在设定抵押时应要求他提供到期债务清单，一方面在确立抵押时作为参考，即从总资产中减去到期债务，其余份额财产可设定抵押；另一方面留作证据，以防发生诉讼时用以抗辨。

（2）当办理借新还旧中，以第三人的财产为新贷设定抵押时，也应如实将借新还旧的情况告知抵押人，同时在借新还旧的抵押合同和借据上均注明“借新还旧”字样，以防抵押人以抵押人和借款人“恶意串通”，骗取抵押物为由提出抗辨。

（3）原贷是以财产设定抵押，在办理转贷时，一定要再次在抵押登记机关查清抵押物的抵押情况，主要看是否有第二顺序并排在抵押物后的抵押登记。如果有，就不能办理转贷，要立即和抵押人协商还贷事项或依法处理抵押物偿还贷款，否则将失去抵押物的优先受偿权；对于旧贷已在抵押部门办理了抵押登记的，在办理借新还旧时，新贷款主体应重新去抵押部门办理登记，不能用旧贷的抵押登记代替新的抵押登记，对于在办理转贷时，以原登记的（其它借款）抵押物的剩余价值部分设定抵押的，其转贷后的新贷款也应再去重新进行抵押品登记，不能因原抵押物已过户登记在信用社，而不去重新登记，否则转贷后新增的贷款没有对抗第三人的效力。

3、推行大额贷款保险制度和担保抵押贷款公证制度。现阶段部分信用社对贷款时，要求贷款户参加保险还不十分理解，认为这是加重贷款户经济负担，这就需要转变观念，把是否参加保险作为发生大额信贷关系的一个重要条件。同时向企业、个体户宣传，使之知晓如果发生经营意外，导致物质财产损失时，属于保险责任范围的可由保险公司给予经济补偿，可以正常偿还信用社贷款的道理。另我，农信社目前普遍存在注重抵押贷款的过户和登记手续而忽略办理公证手续，这并非明智之举，经过公证的贷款，就可直接申请法院强制执行，能有效促使贷款收回，降低贷款风险，应在大额贷款中予以推行。

4、强化队伍建设，提升信贷管理水平。

信贷管理说到底是由人来完成的，有什么样的人员素质，就有什么样的信贷管理绩效。这就要求农村信用社建立一支具有良好的道德修养，具备足够的信贷业务训练以及丰富的风险识别，控制的经验和能力的信贷管理人员队伍。因此，农村信用社一是要教育职工敬业爱岗，提高政治素质，逐步树立以社为家的思想意识；二是要组织和鼓励职工加强学历教育和业务培训，提高员工的业务素质；三是要按照科学合理、人尽其才、才尽其用的要求，选配信贷岗位所需人员，调动员工的积极性和创造性，使员工能充分发挥个人的潜能，推动农村信用社管理水平和经营效益的不断提高。

五、结束语

通过这次毕业论文资料的整理，我又一次对农信社担保贷款进行了全面深刻的了解。通过所学到的金融知识和法律法规，对农信社的经营发展进行分析，提高了自己处理工作的思维方法，理解了社会主义市场经济体制下的农村金融是在法律法规的保障下不断建全与完善。

这次毕业论文资料整治过程中，我查阅了很多资料，请教了不少搞经济工作多年的老同志，同时也请教了不少搞法律的同志，做了大量工作，但是，由于我本人资质有限，在文中难免有不当之处，敬请各位老师批评，指正。

2004年金融本科学生：吴德华

二00六年八月二十五日

参 考 文 献

1、《中华人民共和国担保法》。

2、《中华民族人民共和国民法通则》第四条、第五条。

3、袁益富、格木基：《化解信贷风险须未雨绸缪》·《中国信合》第208期第34页。

4、余江、刘勇、唐文文：《担保贷款欲迎还拒为哪般》·《中国农村信用合作》2006年第204期第38页。

5、王志华：《借新还旧贷款的法律风险及其防范》·《中国农村信用合作》第206期第54页。