欠发达地区农村信用社抵押贷款问题研究

抵押贷款存在的主要问题

（一）疏于对借款人预期偿债能力的审查，忽略了第一还款来源

（二）忽视了对抵押物实质的审查，抵押物的评估值缺乏客观科学性

（三）抵押权的设立一定程度上存在着一些不合法

（四）抵押物保管监控难

二、产生的主要原因

（一）部分业务人员责任心不强

（二）部分业务人员法律意识淡薄

（三）部分业务人员缺乏正确的人生观

（四）抵押登记费率过高

（五）部分抵押物权的登记部门不健全

（六）抵押物的处理执行难

（七）管理监督制约机制未落实

三、解决的主要措施

（一）加快信用社的整章建制步伐

（二）加大对信用社业务人员的培训力度

（三）正确处理好几个方面的关系

（四）加大处罚执行力度，增大其违规成本

（五）建立信息共享与风险补偿机制

内 容 摘 要

在现代经济金融体系中，农村信用社极大地促进了地方经济发展，与此同时，农村信用社自身也有了迅速的发展，资产总额得到大幅度的增长。但是欠发达地区农村信用社的资产比较单一，抵押贷款构成了信用社的主要资产。笔者就抵押贷款的重放轻收，重第二还款来源忽视第一还款来源等主要问题进行了初浅的分析。即：因信用社员工素质及内部管理等原因，造成了对抵押物的评估不足值，抵押权的设定不合法等问题，因此应该加快整章建制步伐，加强对员工的培训，加大监督处罚的执行力度，完善抵押保险制度等。

欠发达地区农村信用社抵押贷款问题研究

近几年来，农村信用社在县域经济中已经发展为金融纽带与桥梁，国家对农村信用社更加关注，并积极地推进改革，给予了较多的优惠政策。特别是欠发达地区农村信用社有了快速的发展，资产质量大大提高，存贷规模迅速扩大，经营效益明显改善。但是，由于欠发达地区的经济相对落后，这些信用社的业务品种比较单一，盈利水平较低，抵御风险的能力较弱。其信贷资产构成了信用社的主要资产，收入来源主要是贷款利息，而抵押贷款又构成了主要的信贷资产，随着贷款规模的不断扩张，抵押贷款的绝对数与相对数都不断地增多，其风险也逐渐显现。笔者凭着在欠发达地区农村信用社工作近十年的经历就其抵押贷款存在的问题谈点儿浅见。

一、抵押贷款存在的主要问题

（一）疏于对借款人预期偿债能力的审查，忽略了第一还款来源

1、忽视了对借款人的信用状况，信用记录，人格品行的审查，部分业务人员片面地认为只要对贷款设立了抵押就万事大吉了。其实不然，从其信用状况，信用记录可以看出借款人的历次履约情况，借款人的人格品行一定程度上影响其还款意识。

2、信用社发放的贷款是用于支持借款人发展的，借款人的真实用途、经营能力与其国家宏观政策的影响，直接决定着信贷资金的安全性。因为贷款本息的收回就是要依赖其经营收入，我们的信贷资金的营运是要通过现金的收回实现资金价值的最大化的，而不是等到贷款到期时去处理抵押物，这样我们的宗旨就出现了偏离，我们的精力也不允许。

（二）忽视了对抵押物实质的审查，评估的抵押物价值缺乏客观科学性

1、信用社业务人员客观上存在工作不全面，不细致，对抵押物的评估没有经过全面的核实，没有正确的选准参照物，没有进行科学地测评，而是仅凭个人的直觉或是由借款人说值多少就不加考究马虎地评估多少。笔者在实际工作中检查发现某信用社一个信贷业务人员将一宗实质仅为20万元的土地高估成36万元，高估了近一倍，主要是没有注意到该土地属划拨性质，忽略了土地出让金的扣除数等。

2、信用社的部分业务人员职业道德不佳，主观上存在着高估其抵押物的市值，完全是出于对借款户的需求，按需进行评估，更有甚者是按照其借款金额根据抵押率倒算回去即得评估值。如一借款人向信用社申请借款35万元，提供了一宗房屋作为抵押物，当时该房屋的市值仅为37万元，此信贷业务员按抵押率的70%倒推回去而评估为50万元。

3、中介机构的评估缺乏客观性，在一定程度上将信用社部分业务人员的评估不公性加以了合法化。特别是欠发达地区的中介评估机构，一般也是根据借款人的要求评估值进行评估结论，似乎他们只是收钱出报告罢了。有一次有幸与信贷业务员一道去评估事务所申请一宗抵押房屋的评估，其业务受理人员接过产权证后便简洁地询问了点儿情况后，并没有到现场勘测就收款后出了评估报告。

4、抵押贷款期限的设定较长，客观上与评估的市值存在时点上的偏离度。部分信贷业务人员对抵押物的评估一般是注重现值的评估，对未来预期的估计相对较少，部分信贷业务人员的自身素质也决定了对未来经济的走向缺少前瞻性和科学的发展性分析评价，致使贷款到期后借款人不能按期履约时，处理抵押物不足以清偿本息。特别是欠发达地区的经济不是很发达，市场不很稳定，如抵押房屋往往面临着很多因素的影响，诸如市场的规划，车站的搬迁等。

（三）抵押权的设立一定程度上存在着一些不合法

1、借款合同的签订不具有法律效力，致使抵押权的设立无效。笔者在实际工作中检查发现，有的借款人没有亲自到场办理借款手续，也没有书面的授权他人代为办理，致使借款合同无效。这样该合同无效就自然地导致了抵押无效。

2、借款合同有效，抵押合同无效。笔者看过这样一则案例，某信用社的业务人员叫抵押人先将空白的借据及合同抵押人的签章栏签好，然后才由借款人与信用社慢慢地来办理完善相关的手续，结果导致了抵押合同无效。

3、借款人与信用社业务人员诱骗抵押人提供其担保。如某信用社接到王某申请借款30万元，而经信用社审查王某不符合信用社的贷款对象，其信贷业务员便与借款人商量，去利诱说服符合贷款对象的张某并用张某的房产作抵押为王某借款30万元，这样就逃避了制度的约束，谁知张某并不知情。

4、对限制性财产设定抵押，造成抵押失效。比如将某民办学校设定抵押，这就有一种错误的观点：“公立学校财产不能抵押，私立学校财产可以抵押”，担保法第37条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益事业为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押”。担保法禁止公益性的事业单位法人和社会团体法人为担保人，是因为公益法人是为社会公共利益，即为不特定的大多数人的利益而设立的。私立学校虽然以盈利为目的，但客观上也和公立学校一样起到教书育人的公益作用。故担保法并未区分公立和私立，所以不管是公立还是私立学校财产都不得抵押。

5、所有权或使用权不明，有争议的财产设为抵押。某企业将融资租赁的一台机器设备作为抵押，其信贷业务人员只看到了有机器设备的实物而忽视了所有权的明晰性，即：在未缴清融资租赁金以前所有权并非该企业真正所有，致使抵押不合法。

6、抵押物没有依法进行登记，不能对抗第三者，或是孤证抵押。笔者在实际工作中遇到一个案例，肖某1997年向信用社申请房产抵押借款5万元，其抵押物的市值为11万元，也办理了房产过户手续，2000年贷款到期后，借款人无力偿还，本息共欠71000元，信用社只好依法提起诉讼，只因当时的土地使用权没有过户登记，后来拿到有关部门才发现是假的国有土地使用权证，实为集体土地使用权证，这样一来该宗抵押物共拍卖得价款为113000元，后来交了土地出让金，佣金，评估费，税费，诉讼费，执行费后，所剩不足7万元，信用社承担了一定的损失。

（四）抵押物的保管监控难

目前笔者所在地的信用社除了质押贷款外，对抵押贷款的抵押物往往只保管了他项权证，对其实物都是抵押人保管使用或租赁，再加上信用社的单笔抵押贷款的金额相对较小，抵押物户数多，管理分散，信贷业务人员少，有可能出现抵押人私自处分抵押物悬空抵押的现象。

二、产生的主要原因

1、部分信用社工作人员工作责任心不强，应该完善的抵押担保合同未完善，导致担保无效。 2、法律意识淡薄。《担保法》、《贷款通则》、《合同法》早已颁布并实施，但有些信用社工作人员未对其进行系统的学习、掌握，还按照老的方式，凭个人经验操作，在工作中出现了一些失误。

3、有的信用社工作人员人生价值观扭曲，看见别人先富起来，心理不平衡，因而与贷款人一起共谋骗取信用社的信贷资金。

4、抵押物的过户登记费率过高，与信用社积极拓展信贷业务的矛盾。致使一些抵押物没有过户登记。

5、一些较落后的县级部门对部分物权没有办理过户登记手续，致使一些抵押物找不到过户登记机构，无法进行过户登记，这也成为信用社积极营销贷款，落实抵押的一大障碍。

6、抵押物处理执行难，处理的各项费用较高，再加上某些优先权的规定，信用社很多时候往往是赢了官司却输了茶钱。

7、管理制度未落实，监督制约机制流于形式。信用合作社系统是集体企业，也制定了许多规章制度，对于抵押贷款，信用社已有一整套规定，但未认真地贯彻执行。对违规的处罚力度不够，违规成本很低，部份员工往往在具体的操作中未按规定办理。致使管理制度真正落实难。突出地表现为：

（1）部分信用社的管理部门不带头执行有关管理制度，有的管理人员为了审批一笔贷款，并不是认真地审核合法性，指出其风险点，并采取补救措施后再审批，而是示意其信贷业务人员违心的几易其稿（调查报告），以满足其贷款审批材料合格的需要。

（2）贷款“三查”制度执行不到位，贷前调查情况不准，贷时审查把关不严，贷后检查流于形式，致使贷款形成风险。

（3）贷款内控制度不严，违规、违法发放的贷款形成不良贷款；稽核检查不力，使风险贷款往往要形成损失才能发现，不能及时采取必要的补救措施。

（4）贷款责任落实不到位。基层信用社的授权、授信不健全。在具体操作上随意性相对较大，信贷管理松散，漏洞较多，都不同程度地存在抵押担保和物质保障不足等问题。这部分贷款既有信贷审查不严，对资信条件不符合要求的企业贷款，也有对未办理任何抵押、质押、担保手续的抵押贷款。

（5）审贷分离或岗位分离流于形式。调查、审核职责不清，加上少数信贷人员金融制度观念淡漠，规则意识、效率意识和风险意识不强，不严格按制度规定办理信贷业务、变通办理和违反程序办理信贷业务、客户准入把关不严、纵容客户的不规范行为。

（6）重投放轻管理。前些年，由于信贷管理没有及时跟上，“以贷收息”现象时有发生，致使信用社信贷资产质量越来越差。近几年，农村信用社虽然通过各种清收手段进行了清理整顿，并对不良贷款责任进行了落实，但由于缺乏有效可行的责任追究办法，造成不良贷款的清收进度不尽人意。信贷员法律意识淡薄，工作作风不实，催收不力，清收乏术，导致风险加剧甚至诉权难以保障。

三、解决的主要措施

（一）加大对信用社的整章建制步伐

一是要加强对各项操作规程的清理更新，以适应当前的实际需要。应根据有关法律、法规的要求，制定详尽切实可行的抵押贷款操作规程，认真落实贷款三查制度和审贷分离制度。如实评估贷款抵押物价值，核准抵押值，仔细审查和确定抵押物与实物是否相符，贷后加强对贷款抵押物的检查频率。 二是信用社应严格规范对国有土地使用权证、房产证、房屋他项权证等抵押物品的管理和核查制度，及时对抵押物品进行实物和账目双重控制，定期上门核查。贷款结清后，及时清退抵押物品，以免引起不必要的经济纠纷，对抵押贷款到期，借款人不能按期归还贷款本息的，要确保诉讼时效，依法进行催收，必要时要采取诉讼程序收回贷款，实现合法权益。

三是要加强对各项监督约束机制的建立，使信用社的各项操作更加阳光。

四是加强对贷款责任追究制的建立，以便对责任贷款有法追究。

（二）加大对信用社业务人员的培训力度

首先，要培训其职业道德，让其树立正确的价值观。一是要通过建立系统安全完整的价值取向和行为准则，对员工的思想和行为进行正确引导；二是要通过约定俗成的社纪、社规及精神价值取向、道德行为标准等，对每个员工起到无形的约束作用；三是要通过以案例分析及现场观看等进行警示教育。

其次，要培训其法律知识，让其对相关的法律法规及内部规章制度都要必须掌握且会灵活地运用。

第三，要培训其专业知识，让其掌握科学的估价法，正确的操作规程，防止因选用的方法不当而造成的差错。

第四、要增强其风险意识，让其领悟到信用社是经营货币的收益有限、风险无限的高风险行业，提高信贷业务人员判断和规避风险的能力。

 (1)加强道德风险管理。农村信用社应加强信贷人员的责任心，不做违背良心、职业道德、以贷谋私、以权谋私开后门的事情，杜绝给信用社信贷资产造成损失，树立“社兴我荣，社衰我耻”的职业道德。  (2)加强市场风险管理。农村信用社信贷管理部门及信贷人员要及时掌握借款人在投资决策时或在生产经管中因市场行情变化致使生产经营无法继续维持或严重亏损等方面的信息,为发放贷款提供决策依据,以免给信用社贷款造成损失。  (3)加强政策风险管理。农村信用社信贷部门要随时了解掌握由于国家经济政策和财政税收政策调整给贷款人带来重大经济影响,减少间接给信用社造成贷款损失。掌握企业改制情况,防止因企业改制给信用社贷款带来损失。  (4)加强经营风险管理。农村信用社信贷部门要严格对借款户进行审查,严防管理不到位,经营管理不善,出现严重经营性亏损或资不抵债等风险发生,给信用社贷款无法收回造成损失。  (5)加强操作风险管理。农村信用社要加强贷款流程的管理,严格审查贷款户的身份、借款申请、借款合同、借款时间、期限、利率、抵押品、质押品的真实性、批准人等资料,防止因操作失误放贷带来的资金损失。

（三）正确处理好几个关系

在实际工作中信用社面临着不可回避的方方面面的关系，这些方面既相互矛盾又相互统一。笔者认为主要应处理好以下几个方面的关系。

1、抵押的合法性与信用社积极拓展信贷业务的关系。目前欠发达地区的信用社由于受地域经济的影响，经济欠发达，其优质客户相对较少，信用社的信贷资金相对富余，信用社就积极需要找资金的出路，因而有可能在信贷业务拓展中，有些盲目而忽视了合法性。信用社就需要找准积极拓展业务与合法性的最佳结合点。

2、信用社的信贷业务员与贷款审批人员的关系。二者同时为信用社的生存与发展负责，信贷业务人员要理解支持审贷人员的工作，不要有抵触情绪。

3、借贷双方的关系。这本身也是一大矛盾，一方面借款人想要以最少的成本换回最大的资金，而信用社则是想以最低的风险换取有限的收益，所以信用社业务人员应积极地做好解释工作，争得借款人的理解、支持与信任。

4、信贷业务人员与事后监督检查人员的关系。积极拓展业务与风险控制又是一对矛盾，这只是分工的不同,就需要相互的理解、勾通与信任，以便达成共识。

（四）加大处罚力度，增大其违规成本

1、加大法制宣传和教育力度，实行依法放贷。随着中国加入WTO后法规的修改、颁布速度的加快，信用社应定期、不定期地组织职工学习法律法规，增强他们的法律知识，尽量成少职工在工作中的失误。 2、建立员工定期轮换制度，并进行离岗（离任）审计，对审计出来的违规违法行为严格按照有关责任制进行责任追究。

3、加大对常规稽核的重视力度，监督管理工作应深入实际，不能停留在表面，及时发现违反抵押担保制度的问题并予以纠正，把问题消灭在萌芽状态。不能以罚代法，对重大违规违法行为，坚决地给予纪律处分，该移送司法部门处理的坚决地执行，给员工以违法违规必究的警示，坚决要纠正原来的口头重视行动忽视的现象，以利于信用社的持续健康发展。

4、建立和完善抵押担保制度。特别是抵押合同必须由抵押人亲自办理，应该到相关部门进行抵押物登记的必须办理抵押登记手续。同时坚持“谁放贷，谁收贷”原则，如不能按期收回贷款，则应承担相应的过错责任。 5、与司法部门密切配合，严厉打击贷款中的违法犯罪活动。打击是特殊的预防，它能起到警示教育作用和震慑犯罪的作用。

（五）建立信息共享与风险补偿机制

1、加快社会信用体系的建立，使信用社能最大限度地借助此平台共享借款人的有关信用信息。

2、对抵押物实行投保，以免抵押物遭遇意外损失时信用社可以获得保险赔偿，从而将损失降低到最低限度。

参 考 文 献

1、《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过，同日公布，自1995年10月1日起施行）。

2、《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过,现予公布，自1999年10月1日起施行）。

3、《贷款通则》（中国人民银行 ，1996年6月28日，自1996年8月1日起施行）。 

4、邹宏元，《金融风险管理》，西南财经大学出版社，2005年1月。