我国房地产金融问题简析

我国房地产融资的现状

融资渠道过于单一，房地产开发对银行依赖程度过高。

房地产融资方式创新力度不够。

金融监管力度薄弱，制度建设不完善。

开发商融资需求增加、融资渠道多样化的必然性

房地产企业融资的发展展望

房地产信贷

 房地产信托

房地产贷款证券化

上市融资

内 容 摘 要

【摘 要】：本文从房地产发展谈起，结合我国当前现状分析了房地产开发融资过程中存在问题，并在上述分析的基础上浅析了将来可能存在和发展的房地产融资模式。

【关键字】 ：住房金融 房地产 融资

我国房地产金融问题简析

新形势下我国房地产行业融资思考

中国房地产业经过近10年的高速发展，成为我国市场经济不可缺少的组成部分。房地产业的发展，离不开资金的支持。基本建设领域传统上很大一部分资金由信贷资金提供，而房地产作为国民经济的新兴行业，在当前更大程度上吸引了银行资金。2003年121号文件对于房地产开发企业自有资金比例的提高、以及2004年10月底的加息等一系列资金信贷政策，使得房地产开发企业的开发成本大幅上升，所以，“快进快出”、尽快进入上市销售状态，通过市场销售达到回笼现金，保证现金流动安全，就成为众多开发商的共识。目前中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)三个方面。对于“8.31”过关的项目来讲，相当一部分房地产企业加快上市步伐，加快资金周转速度。但是，事实上过关的项目中还有一些不确定因素。例如，过关的项目中会有一部分没有能力交齐土地出让金；或者在交齐土地出让金之后，缺少足够的建设资金迅速进行开发建设；还有些分期开发的项目，可能在完成一期后，二期土地必须拿出来重新进行招拍挂。

一 我国房地产融资的现状

房地产行业是高投入、高产出的行业，资金周转速度相对较慢，资金占用时间长，资金风险较大。同时，由于目前房地产开发的手笔逐渐增加，银行在房地产开发中起到了不可忽视的作用。作为资金密集型的行业，房地产开发与金融的和谐发展已经成了众所关注的问题。目前房地产融资方式主要呈现以下特征：

（一）融资渠道过于单一，房地产开发对银行依赖程度过高。房地产行业的高利润使得房产消费中信贷比重迅速上升，银行、企业要掌握尺度、规范经营。在业界普遍认为房地产业是靠银行信贷支撑起来的，并且认为开发企业的资金来源30％以上靠银行贷款，同时在开发过程中利用建筑企业的垫支款也超过30％其来源也是银行的流动资金贷款；在房地产预售过程中消费者购房款中60％以上也是靠银行的个人住房抵押贷款。由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发项目具有周期长、投资额大、收益高的特点。当前我国大多数房地产企业自身筹资能力不强，一般依靠银行贷款来开发，自身“造血能力”较弱，一旦银行贷款政策变化，房地产企业就会出现筹资困难、后继资金无法到位的现象，严重者还会造成工程中途停工或形成不良资产，给开发商和银行造成损失。因此银行成了主导房地产资金供应的核心力量，成为房地产行业风险的主要承担者，这也正是目前房地产融资渠道狭窄和房地产金融体系不完善的必然结果。将不利于整个国民经济平衡、持续、健康发展。

（二）房地产融资方式创新力度不够。目前房地产企业主要的融资方式可大致分为内部融资和外部融资两种形式。内部融资即由企业内部员工或关联企业出资成立项目开发公司，来实现项目运作过程中的启动资金，融资成本较低，成为了众多企业的首选融资渠道。但内部融资普遍数量较小，无法满足大量资金需求，且后遗症较多。目前大多数企业已逐步减少内部融资方式更多是通过外部融资获得所需开发资金。外部融资，外部融资是房地产企业获取资金的主要方式。目前存在的外部融资方式主要为：银行贷款、预收购房款、发行股票、股权置换、债券发行、房地产信托、引进外资、合作开发、产业基金等等。目前主要为银行贷款与预收购房款。由于金融体制等原因其他融资形式鲜有使用，随着近年银行贷款的控制，其他形式的融资方式才得到有效的重视，融资渠道逐步扩大，但对银行的过渡依赖局面仍未有效解决。

（三）金融监管力度薄弱，制度建设不完善。目前对房地产贷款的控制仍然以贷款程序控制为主，只要开发企业相关手续完善银行就会遵照房贷。导致宏观调控的方向措施在实务中发生偏离，缺乏对房地产企业实际情况的监控力度，房地产企业利用政策监管空档骗贷现象时有发生。有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。同时对其他可能的融资方式如：发行股票、发行企业债券、产业基金等目前不是门槛过高就是尚未有明确法律法规，对企业要求较高可操作行较低，仅为部分强势房产开发企业所应用。房地产金融管理机构应制定相应的政策，为企业创造良好的外部竞争环境。

二 、开发商融资需求增加、融资渠道多样化的必然性

受近期一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增。

首先2003年6月13日,央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金委托贷款等七大方面作了进一步规范,提出了更为严格的贷款条件。

在经过所谓的“8.31”大限之后，所有经营性用地都必须严格按照“招拍挂”的方式进行出让。由于招拍挂要求在60天的时间内交齐所有土地出让金。这就意味着对开发商资金要求的迅速提高。在大力整顿土地市场的同时，针对我国现行房地产项目投资中开发商只需付出土地出让金，在取得土地的使用权后即可向银行进行土地抵押贷款，房地产开发资金的主要来源于银行的现实，在房地产投资大幅增长带来的风险最终将影响金融系统乃至整个国民经济的形势下，政府采取了多种金融手段，对房地产进行宏观调控，使得房地产资金成本和准入门槛提高，房地产结构调整加速，同时使得投机性购房需求得到一定程度的抑制。以前通过滚动开发或拖欠支付地价款等方式，用很少自有资金拿地，再到银行抵押换取贷款进行开发的方式，难以操作。房地产开发资本金由20%调至35%（经济适用房除外），必须建筑结构封顶才能销售等措施，提高了房地产开发的资金准入门槛。

其次，2003年央行121文件出台以来，其它一系列的政策接踵而至， 2003年8月的国务院18号令(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)，央行此举目的，一是防范银行的信贷风险,保持金融的持续稳定发展，二是通过严格商业银行信贷条件这个经济手段,抑制部分地区房地产投资的过热倾向。根据土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的不同特点分别规定了风险管理措施，要求商业银行建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择；要求商业银行办理房地产业务时要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度；同时，要求商业银行根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的标准和规范，明确相应的权责和考核标准。2004年3月央杭发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，2004年10月28日中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率上浮。也正是随着这些文件的出台，随着银行房地产贷款的收紧，地产金融多元化开始初见端倪。按照国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松的分析，“121文件”正是推动房地产融资渠道多元化的直接动力。

其三，而严格消费信贷、加息等措施一方面起到了宏观调控的作用，防止炒楼，减少泡沫，另一方面也确实限制了消费者和投资者的购买欲望。上海、南京、杭州、温州等地相继出台地方政策，加大对房地产投资的抑止力度，降低房价涨幅。2005年，两会的召开加强了对房价增长的控制力度，居民持币代购现象正逐步凸现，二手房挂牌数明显上升，成交量明显下降，新盘的不断涌现以及市场的逐步冷却使得开发商资金回笼计划向后推迟，房产开发对资金要求明显增加，资金链成为房产开发中的关键环节。同时，由于各地政府加大对农民工欠薪问题的力度，使得施工企业流动资金总额下降，无力再为开发商大量垫资，改变了多年以来的建设单位垫支的“潜在行规”，增加了开发商资金的投入。

第四，开发成本的上升使得房地产资金投入不断增加。近几年随着房地产市场的火爆，与房产有关的上下游企业迅速扩张，随之而来的是原材料的生产、加工速度相对迟缓，同时由于国际原材料的上升，使得房地产原材料成本显著上升。作为房产开发成本的重头土地成本因其不可再生的希缺性，也受房地产热潮影响水涨船高。98年后开发商纷纷加大对土地的购置力度，增加企业土地保有量，部分地区政府为增加财政收入无节制供应土地，使得近年可供政府公开出让的土地质量逐年下降，土地价格却显著增加，这些都直接造成了开发商对资金需求的增加。

因此，受近期一系列土地、资金、信贷政策的影响，开发商资金链吃紧，最为迫切的需求就是融资。在“地产新政”的严格规定下，房地产开发商以及各金融机构开动脑筋，在各方的共同努力下催生出了灵活多样的房地产融资模式。上市、信托、基金、借贷资金资本化等融资方式成为中国房地产融资的新生力量。

三 房地产企业融资的发展展望

党的第十六届三中全会首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”。有条件和实力的房地产企业探寻除银行贷款以外其他融资方式，如上市、股权融资、产业基金等。房地产开发企业并不希望过多依赖银行贷款，过多的依赖银行会导致房地产开发企业对国家货币政策的敏感度增加，企业开发风险增大。问题是直接融资渠道（证券、债券等）仍然不够畅通，致使开发企业无法向民间借贷，直接导致企业开发成本上升。商业性住房金融体系，通过货币或资本市场提供筹集住房建设与消费资金的融资渠道，运用住房开发信贷、住房消费信贷、住房信托投资等形式，支持住房建设和住房消费，这本身是金融服务业的职责。房地产企业要抓住机遇，在现有渠道的基础上向多元化方向发展，不仅有利于资金的筹集，还有助于风险的分散。根据目前国家宏观调控，市场上可探索操作的融资方式主要为：

1、房地产信贷 当前我国除了上市的房地产企业以外，大多数房地产企业的开发项目依然能依靠巨额银行贷款。由于银行贷款相对手续完备，程序简单，银行房贷实力雄厚，资金到位稳定等因素使得银行依然是房地产开发企业融资的主要途径。121文件后，各商业银行对房地产贷款慎重有加，使得不少房地产开发商普遍感到融资困难。但从国家经济发展总体趋势上来看，房地产业和金融业是相互支持、相互促进的关系。一方面，房地产开发和住房消费需要金融业的大力支持，另一方面，房地产业的发展又为金融业拓展了新的业务领域，并已成为金融业新的增长点。

2、房地产信托 信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。近十年来，我国金融业在支持房地产业的发展过程中，也为自身的发展开辟了广阔前景。在这一过程中，不仅是房地产企业靠贷款开发盈利，而且银行也靠房地产信贷业务获得发展，这是一种“双赢”的格局。在正常的经济交往中，发放房地产贷款既是房地产业发展的需要，也是金融业自身发展的需要。房地产信贷是主要的融资方式的格局短期内从根本上不会改变。 2004年是房地产信托融资模式快速发展的一年，信托发行规模创历史新高，超过100亿元，而《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》实施，更有望提升信托在房地产融资中的地位，房地产信托融资功能将会得到进一步确认。

信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。目前部分房地产信托公司加大信托二级市场的宣传推广开发力度， 各信托公司不断提高信托公司的治理水平，健全内控制度，积极引进境外战略投资者，借鉴国际成熟经验，引进专业人才，加强业务培训，提升风险管理水平及市场竞争力。随着房地产信托的不断成熟，信托融资在房地产企业融资比例将逐步增加。

3、房地产贷款证券化 目前银行一笔房贷操作模式是：贷款、贷款收回、再贷款，贷款收回的风险完全由银行承担。但在房贷证券化后这种模式发生了变化，成为：贷款、贷款出售、再贷款，这样，可以加快资金的周转，同时，购买资产支持证券的投资者也将承担起部分风险。信贷资产证券化试点正式启动。作为一项金融创新举措，银行业无疑将成为资产证券化的直接受益者， “房地产贷款证券化将对降低抵押贷款风险，缓解银行顾虑、推动住房信贷的发展有所帮助。房贷证券化以后，可以使银行腾出更多的资金出来运作，也能够提供更多的贷款。

4、上市融资 上市融资始终是我国相当一部分企业梦寐以求的理想融资方式，资本运作的首选方式，在资金使用上限制较少；可以在短期内获得永久资本，提高企业自有资本率；通过首发、增发、配股获得比账面价值高得多的发行溢价资金等。但上市对于大多数房地产企业来说是可望而不可及的融资渠道，融资的进入门栏较高，对于普通房地产开发企业来说上市融资并不是一个可充分利用的融资渠道。

此外：预收购房款、股票发行、股权置换、发行债券、引进外资、合作开发、产业基金、借贷资金资本化等融资方式也逐步被房地产开发企业及金融机构所重视，总的来说，房地产企业多种融资渠道正逐步打开，呈现多样化的趋势。融资渠道的多样化，也就构成了对金融产品需求的多样化，从而为金融产品的创新带来了机遇。从国外房地产业的发展经验来看，银行贷款并不是房地产业融资的主渠道，多样化的融资才是房地产融资的主流，从某种角度上来说融资的多样化也可能促成金融产品的多样化。金融工具的多样化、房地产市场的规范化、国民经济的持续增长，协调发展，必将使房地产金融再掀起一个丰富多采的局面，有利于缓解银行业存在的金融风险，也有利于房地产业更加健康地发展。

参 考 文 献

【参考文献】：

《银行信贷资产证券化》 刘柏荣  中国金融出版社

《我国资产证券化的可行模式》 刘柏荣 《中国经济时报》

《房地产金融》 陈柏东 张东 中国财政经济出版社

《资产证券化论》 王卉同 上海财经大学出版社

《住宅金融研究》 任磐云 山西经济出版社

 David C. Ling, Andy Naranjo, “The Integration of Commercial Real Estate Markets and

Stock Markets," Real Estate Economics, 1999，