我国利率走势分析及其对房地产的影响

一.、简要的分析近年来我国利率走势状态

1、分析利率的决定及影响因素。

2、分析我国利率管理体制沿革状况。

3、简要的分析 “入世”后我国利率走势。

（1）宏观经济周期进入上升阶段

（2）物价回升，通货膨胀初现压力

（3）利率市场化及借贷资金的供求分析

二、怎么去理解加息周期。

1、加息幅度大一点也不为过。

2、利率变动并无时间的规律性，是不可预知的。

三、加息，即利率提高，对房地产的影响体现在哪些方面：

1、从开发商的供给来看，加息造成的资金成本提高对房产影响最为关键。

2、从行业需求来分析。

四、从参与房地产开发的各个主体分析加息对房地产行业的影响：

购房者

投资者/投机者

开发商

五、加息对房地产的有利意义

内 容 摘 要

近年来，随着经济的发展和国民生产总值的不断提高，市场经济越来越离不开市场调节，而市场必须借助于相应的调节手段。在市场经济的运行与发展中，利率就是一种十分重要的调节手段。为了有效的发挥利率在市场经济中的调节作用，我们必须对利率做深入的研究和分析，尤其是对于近年来的利率走势分析，从而正确的指定出有利于市场经济发展的利率政策和措施。

 随着市场经济、金融的发展和经济环境的不断变化，利率对经济的影响越来越大，尤其在现实社会中尤为突出的是对房地产的影响。其中，利率的加息对房地产的影响是近期尤为关注的焦点问题。

充分合理的对利率走势进行分析，可以更加有效的发挥国家的宏观调控，运用利率杠杆对市场经济的进行有效的调节，推动现代市场经济的健康发展，特别是房地产为的良性发展。

我国利率走势分析及其对房地产的影响

利率是国家实施宏观调控的重要经济杠杆之一，利率变化的趋势与利率水平的差异将会对投资效益、资金效率产生较大的影响。利率的调整直接影响着国家的投资、消费、储蓄、社会总需求及国民生产总值。

那么，近年来，我国利率走势处于何种状态呢，现在就进行简要的分析。

首先，来看看利率的决定及影响因素。

利率决定理论主要为西方利率决定理论。而西方利率理论包括了：边际生产力利率论、局部均衡利率论和一般均衡利率论。三者强调了一些在利率决定中起重要作用的因素。但都具有一定程度的片面性与局限性，还不能完全说明现实生活中利率的决定，特别是现实世界中并没有完全意义上的市场经济。因此，要对利率的决定做出较为全面的说明，还必须结合现实，进一步考察影响利率变动的实际因素。

影响利率变动的因素主要有利润的平均水平、资金的供求、借贷风险、国际经济形势、国家经济政策等诸多因素。

由于利率变动对经济有很大的影响，各国都通过法律、法规、政策的形式，对利率实施不同程度的管理。国家往往根据其经济政策来干预利率水平。同时又对利率实施不同程度的管理。国家往往根据其经济政策来干预利率水平，同时又通过调节利率来影响经济。

总之，决定利率及影响利率变动的因素有很多很复杂，其中，最终起决定作用的是一国经济活动的状况。因此，要分析一国利率现状及变动，必须结合该国国情，充分考虑到该国的具体情况，区分不同的特点分别对待，不能一概而论。

其次，分析我国利率管理体制沿革状况。

自1949年建国以来，我国的利率基本上属于管制利率类型，表现为利率由国务院统一制定，由中国人民银行统一管理。这种管理体制是在建国初期通货膨胀严重、投机活动猖獗的背景下建立的，关对战后恢复生产与实现社会主义改造起到了积极的作用。随着高度集中的中央计划经济管理体制的建立，管制利率的做法得到进一步强化。

这期间，为了稳定市场和促进工农业生产，我国一直实行低利率政策，其特点是档次少，水平低，利差小，管理权限集中。直到实行经济体制改革与开放政策之后，这种局面才有所改变。

70年代末，改革开放政策开始推行，利率体制的改革也被提上议事日程，到1995 年7月1日为止。银行存、贷款利率分别由1978年的1.05%和4.72%上升到10.98%和12.06%，同时，利率种类逐步增多，档次也适当分细。但在利率管理体制的改革上一度进展缓慢，虽然从1982年开始逐步实行浮动利率的作法,但管制利率的格局至今没有变,真正的利率决策部门或者说整个利率体系的主体仍然是中央政府。可以说，现行利率管理体制并未随经济金融体制改革的深化、市场院调节比重的日益扩大发生实质性的主体易位，仍然属于一种国家控制型的高度集中统一的利率管理体制。现行利率体系本质上仍然是以行政手段为主的计划经济模式，虽然引进了市场调节手段，但所占比重不大。这种计划利率与市场利率关存的“双轨”格局近期内是难以改变的。

最后，对“入世”后我国利率走势进行简要的分析。

入世后我国利率除了受国内各经济因素的影响，还将受到国际经济环境变化的影响。主要包括经济增长周期、通货膨胀率、世界利率水平、利率市场化等因素的影响。

宏观经济周期进入上升阶段

经济运行目前已呈现新一轮周期性复苏的端倪， 经济的拐点基本确立，从

2001年开始，经济可望进入一个新的增长时期。由于国家经济政策的稳定性和有效性，2001经济增长会在一个较高的平台上调整，基本上延续7%到8%的发展格局。加入WTO后，随着国内宏观经济的好转和对外经济贸易的时一步发展，从宏观经济总体趋势来看，我国经济将面临有利的新形势。

物价回升，通货膨胀初现压力

 2000年度随着经济的回升，全国居民消费价格总水平同比上涨0。2%，扭转了前两年价格总水平持续下跌的局面，零售物价指数自1994年通货紧缩以来首次出现回升。受需求回升、国际石油价格上涨、企业限产保价等因素影响，2000年2月起，生产资料价格结束了长达47个月的下降局面，出现了全面反弹回升的局面，同比增长3.5%

利率市场化及借贷资金的供求分析

随着利率市场化的逐渐推进，利率的涨跌受资金供求规律的作用将越来越强。在目前国内资金供应相对短缺、银行吸储困难的情况下，管制的低利率造成银行在拓展业务时往拄处于被动地位。利率市场化扩大了银行利率定价自主权，因此银行间的竞争和银行与客户的博弈行为促进利率有上升压力。从我国低利率实际情况分析，这使得人民币贷款利率趋于下降，存款利率单边上扬（存款利率总是小于贷款利率）。

此外，据国际货币基金组织的统计，在实行利率市场化的20个国家中，15个国家的名义利率上升的主要因素是，利率管制政策主要是压低利率，以刺激消费需求和投资增长，结果造成普遍的低利率水平。而一旦放开利率管制，利率有上升的内在需求。由此分析，我国实行利率市场化同样具备利率上升的因素。

通过对利率走势的分析可以看出利率对经济的影响越来越大，尤其在现实社会中尤为突出的是对房地产的影响。其中，利率的加息对房地产的影响是近期尤为关注的焦点问题。

在做利率的加息对房地产的影响前，我们先对利率的加息进行简要的分析，尤其是加息周期。

回顾我国20多年来的利率变动轨迹，确实存在过连续几年保持同一种走势的情况。1978年至1996年连续18年间，银行利率（以一年期储蓄存款利率为例，下同）从3.24%上升到10.98%。为了抑制通货紧缩，1996年5月1日起，银行利率又开始步入了一个降息周期，连续8次降息后，利息从10.98%降至1.98%。到2003年10月份，中国人民银行宣布加息，结束了存贷款利率长达九年的持续下行。意味着我国利率是否又进入了一个持续的“加息周期”？答案应该是的。

那怎么去理解呢。

首要的，加息幅度大一点也不为过。

2003年10月份上调0.27个点位幅度太小，其目的只是试探的。拿今年以来力主加息的经济学家之一宋国青的话来说，我国应该适时加息，抑制通货膨胀。他认为，考虑到明年的趋势，这次加息再调大一点幅度也不为过，仍然是“负利率”。中国社会科学院世界经济和政治研究所所长助理何帆十分认国“中国目前已经进入了加息周期”这一观点。“这次加息只是一次微调，对企业的资金成本基本没有什么影响但是既然是作为一个信号，那么此后必然有动作配合，这样企业才会有感觉。”何帆认为，这次加息对房地产业基本上没什么影响，上海、沈阳等地的房价依然上涨，一些行业盲目投资的冲动依然存在。而且，非食品类、原油、进口商品价格持续上升，形成了通货膨胀的新压力。

“国际利率进入了一个加息通道周期，这也给中国创造了加息的空间。”“长期来看，当前利率水平太低，反映不出资金的成本，也无法体现投资风险。反映企业财务运行的真实成本，才是利率利用的本色。”

美联储今年连续四次加息，表明美元正式进入加息周期。从人民币与美元的互动关系来看，此次调整以后，人民币利率进入一个加息周期也是必然趋势。

其次，利率变动并无时间的规律性，是不可预知的。

由于此前我国曾历经多次利率下调，居民和企业习惯了低利率时代的生活和动作。加息使人们的生活和心态都发生了微妙的变化；一方面利率已作小幅度上调；而另一方面，物价等经济运行指数未来走势却并不十明朗。

我国目前进入了加息周期，但总体而言，这只是趋于一个上升通道而已，很难预测利率调整的具体时间。

即使中国真的已经进入加息周期，这期间，伴随实际的经济运行情况，利率也有下调的可能。从历史数据来看，在1978年至1996年的利率上升通道中，银行利率曾于1990年和1991年两度下调3个百分点。

不过，当前宏观调控仍然处于关键阶段，而今后宏观调控可能存在的变数，是利率再次变动预期的主要依据。如果此后通货膨胀压力缓解，经济运行健康平稳，也就没有再调利率的必要。“但如果经济运行中的一些突出矛盾难以解决，随着经济走势的变化，可能还会动用利率工具。”加息标志着，中国宏观调控由行政手段转向更多地运用经济手段、市场的手段来解决问题的开始。其实，加息意味着保障着中国经济健康运行迎来新的契机，在市场化的改革推进下，中国经济的未来走向更值得期待。

利率是市场经济中最重要的经济杠杆之一，房地产是资金密集型产业，对利率变化的反映比较灵敏。此次加息通过对房地产市场各主体行为的影响。进而影响房地产市场院供求关系的变化。

那么，加息，即利率提高，它对房地产的影响体现在哪些方面呢。

作为产销都依赖信贷资金的房地产业，受加息的冲击非常大。从整个行业来说，目前的利率上调，是进一步深化宏观调控的措施，将促进行业的结构性调整，有利于行业长期健康发展。提高基准利率将会使负债率较高、品牌与专业技能力较弱的房地产公司经营压力加大，同时行业内有品牌、有信誉、有实力的优秀公司将进一步突现竞争优势，加速成长。加息在一定程度上相当于商业银行对房地产业贷款收紧，可能使行业的资金流出现问题，有利于局部地区泡沫的破灭。

加息对行业内上市公司的影响，具体可以从两个方面来分析。

一是从开发商的供给来看，加息造成的资金成本提高对房地产行业的影响最为关键。目前房地产开发企业上市直接融资的还是少数，多数开发企业还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资，平均负债率在70%左右，优质上市公司60%，因此利率的变动导致企业的财务成本增大，对企业的资金成本和利润影响比较大。

二是从行业需求来分析。对于消费性购房而言，影响很小，我们可以测算一下：假定客户购买总价50万元的住宅，两成20年按揭，基准利率变化后首期款不受影响，按揭款40万元。若按每年负担借贷40万元估算，实际平均负担小于此估算值，利率上调27个基点带来每年的利息变化1080元左右，每月仅90元。这是估算，按照等额还款法精确计算后，利率调整带来的月供款变化仅60元/月。对于房屋这样的大额必需品，基准利率变化对购买总成本没有明显影响。

对于投资性买房而言，影响将是巨大的。此次存款平均利率比贷款平均利率多上调约0.21个百分点，表明央行此次利率上调的重点是增加居民利息收入，在房屋租金只降不涨的情况下，许多房地产投资都“只掏首期——贷款购房——收租还贷——尚有结余——赚取产权”的赢利模式开始受到挑战，购房用于投资的需求会大幅下降，投机炒作方面的需求更会迅速撤离，对于投资性购房影响最大的加息周期预期对商品房价格的影响。一方面持续加息可能使宏观经济进入紧缩周期，对房地产需求产生抑制作用；另一方面持续加息将会增强房增销售价格下跌的预期，预期下跌会产生更大的实际下跌。

在宏观调控取得初步成效和尚未结束的大背景下，房地产市场长期向好下的短期过热受到一定抑制，日益紧绷的资金约束使房地产企业的财务风险突现，在近十年来首次加息和未来连续小幅加息的预期下，房地产景气周期有可能发生逆转。是否出现拐点现在还不能下结论。上市地产公司在整个房地产景气周期的惯性下，尤其是在住宅市场供销两旺，写字楼市场开始转旺的带动下，如果2004年上半年较2003年，主营业务利润率略有提升、净资产收益率有所好转的话，那么，第三季度上市地产公司的经营已悄然恶化，截至第三季度末，主营业务利润率、净资产收益率、净利润增长率均比去年同期开始下降，负债仍然较高，存货物压力较大。最为严重的是，经营现金流继续恶化，应收款周转率在三季度迅速下滑，同比下降74.8%。但由于计划在2004年结算的项目基本上必须在10月之前完成销售，目前业内主要公司的全年销售计划和利润计划已经基本完成，而且较去年有大幅的提高，因此今年各公司的业绩将不会受到影响。对于2005年整个行来讲，影响是不可避免的。

加息对房地产行业的影响，我们可以从参与房地产开发的各个主体分别考察：

购房者

银行如果加息，使得人们通过信贷支持购买住房的支付能力会降低。购房者月

还款将增加，购房者的购房支付能力将有所下降，这种购买力的下降必将使得市场整体的需求曲线发生移动，假设供应维持不变，则房价必然会下跌，这是加息挤出房价泡沫的内在机制之一。

投资者/投机者

我们假设投资者的资本构成的是由银行贷款和自有资金两部分组成，那么银行利率提高，将会使得投资回所率降低，投资回报率降低必将会导致投资性需求减少，这也将在一定程度上改变整体市场供需现状，引起房价回落，对于投机者来说，同样存在融资成本提高的问题，银行升息导致贷款融资产生的财务费用提高，加上房屋转让时交易的费用，房价涨幅必须极高才能确保收回本金，这也将在一定程度上要求投机者更理性。投机者很可能改变对房价走势的预期，考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场，这将导致价格泡沫在一定程度上被挤出。

开发商

对于开发商来说，加息意味着财务成本的增加，财务成本增加可能迫使他们考

虑加快项目开发的周期。这样的结果必将使得房地产市场在短期内供应量会增加，在一定程度上导致供求关系上发生变化，房价将面临下降压力。另外，居民购买力的下降引起的价格下跌可能使得企业减少利润甚至亏损。此外，银行的生息还会增加土地储备的成本和风险。

同时，加息有效的控制了房地产过热的现象，有利于防止房地产市场恶化并有效抑制了房地产泡沫。2004年1至9月份，中国商品房销售价格上涨了13%，这是自1996年以来最高的涨幅。房价的大幅上涨引起了中低收入阶层的不满，也引起高层重视。提高利率可以抑制房地产的投机性需求，。对房地产泡沫的形成起到一定抑制作用。央行的加息会抑制房地产的需求，抑制过去几个月房地产价格上升过快，抑制房地产泡沫，但这种作用到底有多大还要看一看。加息是抑制了需求，但还有许多政策是在减少供应量，最后房价是涨是跌，还是取决于供应量减少的是多还是需求量减少的多。

 加息延缓需求，改善供应，房价稳定只待时间。央行加息后，虽然房地产投资幅有所放缓，但房价依然高涨，对投资的牵引力极大。央行的加息对于市场心理有明显的引导性和倾向性，其所带来的影响还有一定的滞后性，从长期的角度分析，加息将有利于房地产市场走向宏观调控目标并向宏观目标靠拢。

 加息有利于促进购房者理性化。

对于需要住房和需在改善住房条件的自住房购买者，虽然此次住房贷款利息上调幅度很小，并低于平均水平，但却给出开始加息的信号，将从几个方面影响其购买决策。一是此次加息将增加购房成本；二是今后如果再加息，将从下一年提高贷款利率，还要继续增加购房成本；三是此次政府加息的目的之一是是要控制房地产过热和房地产的价格，住房价格是否会回落要静观其变。尽管这些人是实实在在的住房需求者，但他们要计算购房成本和自己的支付能力，要考虑目前的房价是否合适。因此，加息将使部分购房都推迟购房时间或削减购房面积。

对于买房投资者，加息以后银行理财的回报率也在提高，因此投资者会进行房产投资和其他投资回报率、融资成本增加和收益的比较等等，尤其会担心持续加息会改变房地产价格的走势。加息增加了投资房地产的风险，将使投资者的投资行为更加谨慎，有人观望、甚至有人会撤出。

因此，加息将促使房产需求者重新审视房地产价格的走势，改变对房价上涨的预期，其对心理预期的影响要大于实质性的影响，将影响自购房者和投资者购房的决策。对于自购者，要观看一下房价的走势再做决策，推迟购房的时间；对于房产投资者，是以追逐利润为目的，如果预期房产价格将回落，投资收益下降，资金将向其他领域转移。同时，加息改变了消费者手中金融资产的价格，增加了贷款购房的成本，提示了贷款购房的风险，使其消费行为更谨慎，安排购房计划和选择购房时机将更合理，减少盲目跟风的成分，因此说，与供给相比，加息对需求方的影响将更大。短期内，一部分人持观望态度，将延缓购房者的热情，起到抑制作用，长期看，加息将使自购者消费行为更合理，投资者投资行为更理智，将使房地产价格更加合理。

加息有利于提升房地产企业运营效率和优化资源配置。

对房地产开发企业来说，推动其加速开发投资的动力是房地产市场旺盛的需求，而其面临的最大问题却是宏观调控中严控信贷措施带来的资金紧张。实际上自从去年的央行121号文件公布后，开发企业从银行贷款已十分不容易，加息无疑会进一步加大融资成本。这将使地产企业不得不以更高的资金成本到银行系统以外融资，开拓新的融资渠道，如基金、信托产品、企业债等。

这样一来，一是会加强地产企业融资能力和创新。目前部分开发企业已开始有意识地减少对银行的依赖性，同时此次虽然因贷款利息小幅上调会增加开发商营运成本，但由于扩大了利率的浮动范围，贷款政策更灵活，贷款环境将有所宽松，相对于民间融资成本要低。

二是具体来看，加息所引发融资成本增加，促使企业加快在建要程的建设进度，缩短运作周期，某种程度上将增加房地产供给。同时，加息将促进开发企业重视组合投资，开始追求组合投资的绩效，提高经营管理水平和资金使用效率，可以改善房地产开发企业的资金等资源置，促进房地产行业的结构调整和重组，使资源向优势企业集中，提高房地产业的整体水平。

三是目前在房地产市场上的确存在投资的现象，并在一定程度上阻碍理性企业的发展。加息一方面提高房地产开发商的进入门坎和经营成本，另一方面抑制需求，使房地产市场上的竞争更加激烈，对于实力稍弱的小公司，或者是投机性较重的公司，因资金过于依赖银行的贷款，会感受到较大的压力，并促成行业新一轮的结构化和调整，使行业集中度进一步提高。

加息将延缓部分房产需求的实现，改善房地产市场的供应关系，一定程度起到稳定房地产价格，放缓房地产投资速度的作用。更主要的是，加息将房地产市场各主体经历了利率变化风险的锤炼，使其行为更加理智和合理，将有利于房地产市场进一步健康发展。银行提高基准利率必然伴随着提高抵押贷款利率，这将在一定程度上对房地产市场有所影响，但影响究竟有多大，要看升息的幅度有多大。同时由于各城市及区域的经济情况、居民理财意识的不同，加息对持续走高的记地产业所带来龙去脉影响也不尽相同。

总的来说，通过对我国利率走势的简要分析，可以看出我国越来越注重运用经济手段，以市场为导向来加强对经济进行有效的宏观调控，来促进经济的协调发展。近阶段的加息现象足以体现。国家利用利率杠杆对市场进行有效调节，有利于社会主义市场经济的长期、健康、稳定的发展，特别是房地产市场的长期健康发展。

参 考 文 献

期刊：

（1）中国新闻网，发布时间2004年10月29日

（2）中华工商时报。作者：董砚龙 陆昀 发布时间：2004-11-01 11：38

（3）南方日报，发布时间：2004年12月03日

（4）中国财经报，发布时间，2005年1月28日

书籍：

（1）《利率政策有效性研究》，作者 赵尚梅，出版社 经济科学出版社，第8-10页

（2）《利率理论与利率政策》，作者：施兵照 等 出版社 中国金融出版社 ，第196-2009页

（3）《市场利率及其风险控制研究》，作者：李朝民 出版社 郑州大学出版社 第45-49页