按揭贷款的风险及防范措施

我国按揭贷款发展现状

按揭贷款的风险分析

按揭贷款的风险防范措施

内 容 摘 要

摘要：按揭贷款作为一种住房消费信贷已深入人心，它对刺激我国房地产业的发展发挥着重要的作用。但随着按揭业务的蓬勃发展，其在银行贷款中占比的不断提高，相应的风险也逐渐暴露出来。因此本文先介绍了目前我国按揭贷款的发展现状，继而试图从按揭贷款的三要素（即借款人、开发商和商业银行）、市场政策变动、抵押登记制度和相关法律政策方面深入分析按揭贷款风险的成因及表现形式，并在此基础上提出从宣传风险管理文化，树立风险管理理念、加强贷款“三查工作”（即贷前调查、贷时审查、贷后检查）、完善按揭贷款相关制度等方面防范按揭信贷风险的措施。

关键词：按揭贷款；风险；防范措施

按揭贷款的风险及防范措施

按揭贷款作为一种住房消费信贷，对刺激住房提前消费、提高消费者住房水平、加速房地产开发商的资金回笼、促进房地产业的发展发挥着重要的作用。在按揭业务开办初期，由于其占整个银行贷款的比重微乎其微，所形成的风险不足以对银行的正常经营产生大的影响，但随着按揭贷款业务的发展，其在贷款中占比的不断提高，相应的风险也逐渐暴露出来。因此对按揭贷款的风险及相应的风险防范措施进行深入细致的分析是非常必要的。

我国按揭贷款发展现状

在我国现阶段，按揭贷款仍属于银行的优质资产，2004年末全国住房按揭贷款不良率仅为1.5%。近几年，该业务以其风险较低、相对收益较高且能带来一系列派生业务等诸多优点成为各家商业银行竞相追逐的目标。各家银行争相采取各种创新手段争夺市场分额，从贷款发放对象上，由个人购买普通住宅逐渐发展到个人购买公寓、别墅、写字楼、商铺等；从贷款期限上，由最开始的10年逐渐延长到20年乃至30年；从贷款偿还方式上，也由单一的等额月供还款方式发展成为现在的可选择多种还款方式。由于各家商业银行的全力追捧，我国按揭贷款近几年来均保持了50%左右的增长速度，截至2004年末余额已达到1.6万亿元。

在各家商业银行大力发展按揭贷款业务，激烈争夺市场分额的同时，越来越无暇顾及按揭贷款风险的防范与管理。贷前审查流于形式，认为这样既在客户心目中留下了“好印象”，又满足了开发商回款快的要求，同时银行自己也获得了短期利润的最大化；另外由于按揭业务笔数多、金额小，许多银行都疏于贷后管理工作。但是这种忽视风险的行为将使银行在未来漫长的贷款期内面临借款人因各种原因而引发的主动违约风险和被迫违约风险。同时由于我国房地产市场还不够成熟，按揭贷款的相关制度及法律法规又很不健全，这样，即使借款人不违约，银行也可能会因为抵押物本身贬值、利率变动、法律纠纷等原因而面临风险。

另外，任何贷款的风险均具有滞后性。而根据国际经验，按揭贷款的风险一般在贷款发放3至8年后逐渐显露，这意味着我国住房按揭贷款可能已经步入了违约高风期。以上海市为例，2004年3月末至12月末，按揭不良贷款余额基本呈现逐月递增的态势。截至2004年12月末，个人按揭不良贷款余额达到15.48亿元，比3月末增加4.41亿元，比上年末增加5.58亿元，升幅明显。

因此，商业银行应该对我国当前按揭贷款面临的潜在及现实风险进行有效的识别与控制。否则，未来按揭贷款的快速扩张很可能成为商业银行一个不容忽视的大的风险点。

按揭贷款的风险分析

借款人风险

借款人自身素质与能力对银行按揭贷款安全性具有至关重要的作用。

1、还款意愿。指借款人还款的主观意愿。一些信用观念较差的借款人往往因居住城市变动、房屋价值缩水等原因而逃避还款责任；另外，有时当借款人与开发商就房屋质量或规划问题产生严重纠纷时，借款人还款意愿可能降低，甚至以拒绝还款或暂停还款为要挟，希望银行能介入房屋买卖合同纠纷，对开发商施加压力。 

2、还款能力。从目前看，银行把握借款人还款能力风险还存在相当大的难度。首先，国内尚未建立完善的个人财产登记制度，个人缴纳所得税与公积金的情况也并不公开化，因此银行很难从整体上把握借款人的收入与资产状况，从而作出恰当的信贷决策；其次，国内失信惩戒制度尚不完善，借款人所在单位、中介机构协助并诱导借款人出具包括虚假收入证明在内的各种虚假证明文件及财产证明已经司空见惯，国内对主动做假或协助做假的行为尚缺乏有力的惩戒措施；再次，按揭贷款的期限很长，最长可达30年。借款人很可能因失业、疾病、意外伤害、死亡、破产等原因，不能按时还款或丧失还款能力，抵押物也可能被法院查封陷入法律纠纷，这些均会给银行带来损失。

开发商风险

1、开发商诚信风险。当房地产开发商因资金周转困难而延期交房或交付后出现了墙体裂缝，屋面渗漏等严重的质量问题，又或交付房产未达买卖合同中约定的装修标准时，购房人与开发商发生矛盾并久拖未决，往往会造成借款人拒绝按期归还贷款本息。这时银行要花费一定的人力物力去催收，甚至去调解开发商与购房人之间的矛盾。如矛盾无法解决，开发商代偿能力又差，将使银行陷于被动，进而形成贷款风险。

2、“假按揭”风险。目前，一些房地产开发商抓住银行政策及我国按揭制度的空隙，大肆进行“假按揭”融资。“假按揭”通常有三大类：一是开发商为解决自身资金不足的难题。这种行为一般发生在房地产开发建设阶段。当开发商资金出现较大缺口，经多方筹措无果时，就可能打“假按揭”的主意，套取银行资金；二是转嫁风险，抽逃资金。当开发商因市场定位失误或其他原因使得房屋总体销售困难时，可能会通过“假按揭”，尽快“售完”房屋，从银行套取资金，将风险转嫁给银行；三是规避“零首付”政策限制。为了吸引大量的购房者、尽快售完房屋，开发商给购房人以“零首付”的优惠。开发商与购房者签订商品房买卖合同时，协商将实际售价提高一定比例，再向购房人出具虚假的首付款发票，双方按合同约定的虚假售价交易，并到银行按此价办理按揭贷款。这样实际上由银行支付了100%房款的贷款，银行承担了虚增抵押物价值的风险。

“假按揭”会使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物等一系列风险；同时“假按揭”也在一定程度上扰乱了房地产市场正常的供求秩序，引诱社会大量资金进入房地产市场，形成房地产泡沫，不利于房地产业的持续健康发展。

银行管理风险

1、银行内部贷后管理不善的风险。由于按揭贷款本身具有金额小，笔数多，期限长，个人变化因素多等特点，导致了其贷后管理工作极为不便，同时也造成了贷后管理上的风险。首先，由于二级档案资料和抵押物凭证在整理、保管、移交等环节的损失或丢失，导致收贷或起诉时无据可依；其次，由于银行工作人员疏于对借款人还款情况的监控，在借款人已经累计出现多期逾期的情况下，仍然办理了抵押登记手续，失去了由开发商回购的最佳时期，而加大了处置抵押物的风险；再次，由于经办人员后续跟踪不力，对经办楼盘房产证办理进度不清，可能导致银行按揭贷款的抵押权不能及时落实。另外，在目前的情况下，银行难以对借款人进行有效的跟踪和监控，及时了解借款人的工作及收入等重大变动情况。

 2、银行间恶性竞争的风险。目前，各商业银行均把个人住房按揭贷款视为风险低、收益稳定的优质业务，而不遗余力的大力发展。有些银行违反央行规定，在楼盘主体结构尚未封顶时即发放个人按揭贷款；有些银行在开发商还未取得预售许可证时即发放了按揭贷款；有些银行为满足开发商回款快的要求，审查流于形式，随意简化贷款手续，对贷款资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。这些违规操作、放宽贷款条件的行为都进一步加大了商业银行的信贷风险和金融市场的混乱。

市场风险

由于按揭贷款固有的期限长的特点，使银行面临着很大的不确定性。房地产市场价格的变动以及金融市场价格的变动都会对银行信贷资产造成风险。

1、房屋贬值风险。对银行来说，按揭贷款之所以风险较低，主要是因为银行有抵押物作为还款保证，风险在于抵押物的变现收入是否足以偿还贷款本金和利息。而在我国，很可能因市场供需变化、国家宏观经济政策的调整以及交通布局调整等原因而导致房屋价格发生变动，使银行承担较大的抵押物贬值风险。

 2、利率风险。按揭贷款如采用浮动利率，当利率上升时，一方面借款人承担的月供金额增加，其违约的可能性也随之增加，另一方面会有大量的借款人提前还款，从而造成银行按揭贷款额的大量萎缩以及经营成本的增加；当利率下调时，将会直接影响商业银行的利润。目前，有些银行已经推出了固定利率住房贷款，但固定利率的确定必须以商业银行对未来市场利率准确的预测为前提，否则所形成的利率缺口也将使银行面临巨大的利率风险。

抵押风险

1、抵押权问题。就北京市而言，目前房地产企业将土地使用权和在建工程抵押的按揭楼盘数量越来越多。商业银行在办理按揭贷款时，如土地使用权和在建工程已抵押给第三方，则需逐笔解除上述抵押权后方可发放贷款，但由于北京市各区县房地部门机构改革工作尚未全面完成，实际操作流程不统一，解押手续存在诸多不规范的地方，如：不接受银行实地核查解押情况；逐笔解押时不在土地使用权证做相应登记手续；抵押登记部门与市场预售登记部门相脱节，抵、解押信息不实时联网等，这些都给银行按揭贷款抵押权的实现增加了潜在的重复抵押风险。

2、抵押登记问题。就北京市而言，目前北京市各房地局基本不办理预售契约的预售抵押登记，因此在从放款之日起至房产取得产权证前，即期房阶段基本上不予办理抵押登记手续，按揭银行在贷款发放后相当长一段时间内，按揭贷款实质上只是一种“担保贷款”，只能完全基于开发商的实力进行回购担保，这样不仅增加了按揭银行的贷款风险，又极易产生法律纠纷（因为按揭的房产在小产权证办理过程中实质为开发商的财产，按揭贷款未办理“楼花”的抵押登记手续，随时都有可能被其他债权人查封），同时银行更无法规避“一房多贷”的风险。

但另一方面，如果可以办理“楼花”的抵押登记手续，开发商可能将不愿再在银行留存保证金，同时承担回购担保责任。这样，一旦开发商资金实力不足，项目烂尾，银行将很难把“房产”处置出去，面临的风险将更大。即使开发商愿意继续承担回购担保责任，但我国《担保法》中规定抵押权优先，即银行同样要先拍卖“房产”。

法律风险

1、最高人民法院2004年10月26日发布了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。该规定第六条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着如果借款人不归还贷款，且只有一套住房时，法院将不能对已取得抵押权的住房进行拍卖、变卖或抵债，银行债权追讨有被悬空的可能。

2、根据《合同法》的规定，工程款优先受偿权作为法定担保物权，具有优先于抵押权和一般债权受偿的效力。这意味着在小产权证办理完毕之前，如果房地产开发商拖欠施工工程款，则拖欠工程款要优先受偿于抵押权。这进一步加大了商业银行的按揭贷款风险。

按揭贷款的风险防范措施

银行业是通过承担风险来获得收益的金融机构，银行承担的风险状况，以及内部对于风险的识别、衡量、监控和管理程序的完整性和有效性，直接影响其经营状况，赢利水平及贷款业务能否健康、稳定地发展等方面。因此，对目前存在的风险不能听之任之，应积极采取措施防范和化解风险。

银行内部加强管理

1、加强银行按揭业务管理，强化风险意识

 目前，商业银行出现的不良按揭贷款与银行把关不严有着直接的关系。现在，借款人办理按揭贷款业务，在提供相关证件和材料后，往往只需要在借款合同上签个名字即可，银行经办人员很少会与借款人见面进行面谈面签，甚至很少对借款人的实际情况进行调查。因此，要防范按揭贷款的风险，商业银行自身要积极主动地强化按揭贷款风险意识。首先，商业银行要加强按揭业务的市场竞争应当通过优质、高效的服务来赢取，而不是通过不规范的手段来获得；其次，要加强机构的专业化建设，以提高服务水平，特别是要加强对当地房地产市场的了解；再次，要加强银行工作人员的素质和道德建设，建立严格、公平的激励机制，对于职业道德素质低下的员工，应严厉追究其责任。同时，应纠正和改变按揭贷款审批的思维观念，即：按揭贷款首先应考核借款人的还款意愿，其次是还款能力，最后才是处置抵押物，以便提高按揭贷款的资产质量。此外，人民银行和银监会也应定期或不定期的对各商业银行的房地产信贷业务进行严格的审查，监督商业银行认真落实房地产信贷政策，避免由于商业银行间的恶性竞争而造成的按揭贷款风险。

2、充分重视贷前调查及贷时审查工作

（1）加强对借款人的审查力度。首先，商业银行应要求按揭贷款的经办人员必须和所有借款申请人进行面谈，通过面谈就贷款金额、期限、还款方式、房屋价格等详情与借款人进行确认，以保证借款行为的真实有效性，并根据借款人的年龄、工作性质、家庭背景、受教育程度等因素综合判断其还款能力，充分运用成数、年限、利率等杠杆手段调控风险。其次，要严格审查借款人的收入证明，看其收入单位及收入水平是否与其年龄、学历、所学专业、职位等相符。再次，应仔细审查借款人留的联系电话和地址，一般“假按揭”会出现虽借款人不一样，但是留的联系电话和地址相同。

（2）严格审查开发商的资信状况和按揭楼盘项目。首先，要严格审查开发商的资信状况，对其资金实力、财务状况、信誉状况等进行仔细调查。同时必须要求开发商提供合法、有效、完备的项目资料，以证实其用地、售房等行为的合法性与合规性，避免银行陷入不必要的纠纷；其次，楼盘的选择也至关重要。楼盘的优劣将直接影响其销售，而销售情况则与该项目公司的资金周转状况密切相关。因此，应仔细调查按揭楼盘的地点、结构、周边环境、配套设施、房屋价格以及销售情况，在综合分析及评估房产项目的优劣后，选择好的房产项目进行合作。对于商住两用的项目要谨慎介入。

（3）强化贷款审批条件。首先，对于违约率较高的“双外人员”及投资意图明显的借款人要降低贷款成数、缩短贷款年限，以有效控制住银行的信贷风险。其次，目前按揭贷款普遍采用的还款方式是等额月供还款法，贷款早期的月供主要是用于归还利息。因此成数高、期限长的按揭贷款在很长的一段时期内都处于高风险状态。此时，银行经办人员应鼓励借款人选择等额本金还款方式，在借款初期多归还贷款本金。再次，为帮助一些实力相对较弱但购房自住意愿较强的借款人，可以让其配偶或直系亲属作为共同借款人，将他们的收入一并计入借款人的还款来源里。另外，为有效规避法律风险，可要求借款人提供拥有的其他房产的证明或按揭房产被执行时自行解决住房的声明。

（4）实现电脑系统自动审批。笔者认为，为了更有效、更科学的进行按揭贷款审批，应该根据区域的不同，根据已有贷款资料制作信用评分模型，实现电脑系统的自动评级。对于评分高的直接批准，对于评分低的直接否决，对于评分中等的再由人为因素介入，做出最后决定。这样既大大提高了审贷效率，同时又规避了大量人为因素的影响。

3、加强贷后管理工作

（1）对按揭贷款二级档案资料和抵押物凭证的保管，要做到专人保管、专库储存，交接制度要健全，交接手续要清楚，避免档案和抵押物凭证的损失与丢失。

（2）建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发商的工程进度，并对其按揭款项的资金运作进行严密监控，考察其财务状况。

（3）关注楼盘情况，一旦发现楼盘销售出现纠纷、销售情况异常或楼盘出现质量问题时，要及时寻找解决办法并采取相应措施。

（4）要特别关注同一单位批量借款人以及同一借款人多套贷款的还款记录及还款来源等方面的情况，若出现有“假按揭”现象特征时，需密切观察并采取一定的措施。

（5）对于无意违约的客户，要及时通知借款人偿还逾期贷款；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送逾期贷款催收通知单，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产的损失；对于恶意违约者或情况较为严重的借款人，应及时通知开发商进行回购或依法对其提起诉讼，以处理抵押物方式收回贷款本息，以最大限度减少贷款风险。

（6）要认真、及时地办理抵押物的抵押登记手续。应避免因抵押登记办理拖沓而给银行带来的损失。

（7）认真对已发生的不良贷款进行定性、定量分析。

4、严格贷款分类标准，谨慎计提损失准备

随着按揭贷款余额的迅速提升，其对银行利润的影响也越来越大，因此银行需要更准确地了解其风险状态，并按照人民银行的要求严格的对按揭贷款进行五级分类，同时以谨慎性原则计提相应的贷款损失准备。

 进一步完善抵押登记制度

1、笔者希望，能进一步加强抵押登记部门与市场预售登记部门的沟通，最好能把土地使用权和在建工程的抵、解押信息实时或定期的在互联网上公示，以便于银行防范重复抵押的风险。

2、笔者认为，我国也应通过物权法等相关的法律将我国按揭业务中的期房抵押登记手续法律化、制度化。这样才能更有效的确保银行债权的实现。

进一步完善个人信用查询系统

目前，人民银行已经建立了个人信用征信系统。笔者希望，首先，今后人民银行能把其进一步完善，与公安部门联网，以确认借款人身份的真实性；与税务部门联网，通过借款人纳税情况更准确的判断借款人的收入情况及还款能力，并能实现对借款人及时、有效的贷后跟踪和监控，及时掌握借款人的收入变化情况，以便于银行及时采取措施。其次，能加快个人信用查询系统的更新速度。

参 考 文 献

参考文献：

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