完善我国商业银行个人住房信贷业务的思路——以美国次级贷款危机分析为基础

XCLW118404 完善我国商业银行个人住房信贷业务的思路——以美国次级贷款危机分析为基础

1.次级贷款危机的成因

1.1次级贷款的概念

1.2次级贷款危机的成因

1.2.1美国房地产业在2004年前的持续升温。

1.2.2金融机构日趋激烈的竞争环境导致次级贷款产品风险不断加剧。

1.2.3美联储的连续加息和由此导致的住房市场降温加重了次级贷款者的负担。

2.全球应对次级贷款危机的措施

2.1美联储连续降息，各经济体推迟加息

2.2全球多个国家注资救市

2.3美欧央行联手采取政策，

2.4美国进行金融监管体制改革

2.5美国援助住房法案，防止房地产市场降温加剧

2.6增强大型房贷机构的护市能力

3. 次级贷款危机对我国商业银行信贷管理的启示

3.1商业银行个人住房信贷业务的基本情况及存在的风险

3.1.1个人住房信贷业的发展现状

3.1.2存在的风险

3.2完善我国商业银行个人住房信贷业务的思路

3.1提高个人房贷资产质量，加强个人住房信贷管理，防止风险贷款产生

3.2加快住房抵押贷款证券化进程，分散市场风险

3.3加强政府对金融机构的监管力度

3.4谨慎创新金融衍生工具

内容摘要

美国次级贷款危机引起了金融危机，进而影响了全世界，对我国也造成了诸多的不利影响。此次金融危机更是一份百年难得的教材，在总结美国次级贷款危机的同时，也给我国商业银行以深刻的启示。本文从金融危机产生原因分析出发，在对各国应对危机的对策的剖析为基础，提出了完善我国商业银行个人住房信贷业务的思路。

关键词：金融危机国有商业银行深化改革思路

完善我国商业银行个人住房信贷业务的思路

——以美国次级贷款危机分析为基础

1.次级贷款危机的成因

1.1次级贷款的概念

所谓次级贷款是指银行或贷款机构提供给信用等级或收入较低、无法达到普通信贷标准的客户的一种抵押贷款。在美国抵押贷款市场上，以借款人信用条件的高低，贷款可划分为“优惠级”和“次级”。次级抵押贷款通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，购房者在购房后的头几年以固定利率偿还贷款，之后要以浮动利率还款。次级贷款的利率较高，相比普通抵押贷款6％～8％的利率，次级房贷的利率有可能高达10％～12％。

次级抵押贷款具有良好的市场前景。由于它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。

次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级房贷机构面临的风险也就更大：瑞银国际（UBS）的研究数据表明，截至2006年底，美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达10.5％，是优惠级贷款市场的7倍。

对借款者个人而言，违约会使其再融资难度加大，丧失抵押品的赎回权，无法享有房价上涨的利益。而且，任何一个借款人的违约对借款者所居住地区也有不良影响。据芝加哥的一项调研，一个街区如果出现一起违约止赎，则该街区独立式单一家庭住房平均价值将下跌10％，而一个地区如出现较为集中的违约现象，将会严重降低该地区的信用度。

1.2次级贷款危机的成因

一是美国房地产业在2004年前的持续升温。2001～2004年，美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的购房热情不断高涨，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠级贷款要求的购房者的选择。次级房贷在最初10年里也取得了显著的效果。1994～2006年，美国的房屋拥有率从64％上升到69％，超过900万的家庭在这期间拥有了自己的房屋，其中大部分是低收入者。

二是金融机构日趋激烈的竞争环境导致次级贷款产品风险不断加剧。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。如只付利息抵押贷款，它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年中只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款，但在几年之后，借款人的每月还款负担不断加重，从而留下了借款人日后可能无力还款的隐患。一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。据弗吉尼亚州住房抵押贷款资产研究所2006进行一项跟踪调研显示，90％的贷款人高报个人收入5％或以上，其中60％借款人虚报收入超过实际收入一半以上。贷款欺诈的受害者是金融机构。

这些新产品风靡一时，究其原因，一方面是住房市场的持续繁荣和美国经济的长期繁荣使借款者低估了潜在风险；另一方面是贷款机构风险控制不到位，为占有一定的市场份额，有意忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节，也就是所谓的猎杀放贷，其受害者往往是弱势低收入消费者。美联储数据显示，次级贷款占全部住房抵押贷款的比例从2001年的5％上升到2006年的20％。

三是美联储的连续加息和由此导致的住房市场降温加重了次级贷款者的负担。2004年至2006年，美联储连续17次加息，并导致美国房地产市场景气明显下降，借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也往往下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。随之出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的案例。案例一旦大幅增加，必然引起对次级抵押贷款市场的悲观预期，次级贷款市场就可能发生严重震荡，这就会冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也会因为房屋所有者买涨不买跌的心理而继续下降。双重因素的叠加形成马太效应，引发恶性循环，加剧了次级市场危机的发生。

2.全球应对次级贷款危机的措施

自从次级贷款危机发生后，美国和全世界许多国家采取了一系列手段积极应对，并取得了一定成效。

2.1美联储连续降息，各经济体推迟加息

从2007年8月起至2008年3月，美联储连续多次宣布降息，在2008年1月31日起的9天内连续三次降息共下调125点是美联储上个世纪80年代以来调整幅度最大的货币措施；2007年12月，英国央行宣布降息25个基点；2007年8月后，各经济体宣称或推迟加息。连续降息在很大程度上降低次级债务人乃至普通债务人经济负担，重建投资者信心，同时增加了可观的就业机会，在一定程度上缓和了美国经济的衰退趋势。

2.2全球多个国家注资救市

在美国次级贷款危机导致全球股市大幅下跌后，全球多个国家纷纷注入大量资金救市。2007年8月9日，欧洲、美国以及日本等全球三大经济体的中央银行，罕见联手向市场注资，当日，欧洲央行宣称，将满足所有金融机构的融资要求，结果当日累计向市场“注水”948亿欧元，规模甚至超过了“9•11”之后第二天690亿欧元的单日注资；美联储紧随其后注资240亿美元；日本央行同日注资1万亿日元，约84亿美元。截至2007年8月31日，美国注资1452.5亿美元；欧洲注资约6441.55亿美元；日本注资467.73亿美元；澳大利亚注资151.39亿美元；加拿大注资43.68亿美元。大量资金的注入向市场投放必要的流动性，以限制市场恐慌对经济影响的放大效应。2008年3月11日，欧美联合又向市场注入了2000亿美元。

2.3美欧央行联手采取政策，

2007年7月30日，美国联邦储备委员会与欧洲央行和瑞士国家银行再次联手出台措施，进一步增进市场流动性。美联储当天决定将一级交易商信用工具(PDCF)和定期证券借贷工具(TSLF)的有效期延长至明年1月30日，同时还将面向商业银行的短期拍卖工具(TAF)的期限由28天延长至84天。这意味着美联储今年3月对华尔街投行开放贴现窗口的特殊措施将延长至明年1月底。今年3月17日美联储决定利用PDCF方式向华尔街投行开放贴现窗口，这是美联储自1929年经济“大萧条”以来首次对投行开放贴现窗口，这一措施原本将于9月中旬结束。

当天欧洲央行与瑞士国家银行也宣布，将和美联储保持一致，以助于缓解欧洲市场的美元流动性紧缩问题。

2.4美国进行金融监管体制改革

2007年3月，美国财政部长保尔森正式宣称，美国金融监管体制将进行大规模改革，其中多个机构将被裁撤，而美国联邦储备委员会的权力将极大加强。外界普遍认为，这是美国自上世纪20年代末30年代初经济“大萧条”以来最重大的金融监管体制改革，将对美国金融体系带来深远影响。监管部门密切监视房地产信贷市场的经济运行情况，提防住房信贷危机因素的累积，特别是在危机到来之前，向相关经济部门发出警示，可以使政府和市场参与者未雨绸缪，避免危机到来时惊慌无措。

2.5美国援助住房法案，防止房地产市场降温加剧

2007年7月中旬，美国众议院通过了总额达3000亿美元的一揽子住房援助法案，以期对仍处于泡沫破裂中的美国住房市场，起到重建市场信心、促进美国金融市场和整体经济恢复稳定运行作用。

2.6增强大型房贷机构的护市能力

美国政府相关机构与4家大银行宣布联手推出资产担保债券，以便为饱受信贷紧缩影响的美国住房抵押贷款市场提供资金支持。鼓励美国银行、花旗集团、摩根大通和富国银行以住房抵押贷款或其他债务产生的现金流为基础，发行资产担保债券。　政府支持的两大住房抵押公司，联邦国民抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款协会，都制订了拯救计划，他们表示“能担负起责任”拯救市场。两大住房抵押贷款公司准备在市场低迷的时候折价购入大量抵押贷款，并将其证券化后以较高折扣推向欧洲和新兴市场。联邦国民抵押贷款协会还推出了“援救贷款计划”，向那些无力偿还目前贷款的美国人提供贷款帮助，保住他们的房子。

美联储和美国政府以及全球多个国家采取的一系列政策，有效防止美国及全球金融市场持续剧烈动荡和经济陷入衰退。目前美国次级抵押贷款危机基本已经开始稳定，影响的扩展速度在减慢，危机始终处于可控制的范围内，并未对金融市场和美国经济造成重大挫折。

3.次级贷款危机对我国商业银行信贷管理的启示

虽然美国次级贷款危机仍未结束，但其1年多的发展经过和各国的应对措施已带给我们无数启示，特别是对我国商业银行个人住房信贷的管理具有一定意义。

3.1商业银行个人住房信贷业务的基本情况及存在的风险

3.1.1个人住房信贷业的发展现状

近年来，居民住房消费水平不断提升，房地产信贷的规模不断扩大，在商业银行金融业务的比重不断提高。人民银行不断完善住房信贷金融体系，具有经营权的经营机构由过去的少数银行垄断发展成为现在的多家银行进行激烈竞争的格局。

国家先后出台了一些积极的房地产金融政策，为住房消费信贷业务提供了良好的发展契机。商业银行根据国家政策导向推出了一系列加大住房消费贷款的措施，使得房地产消费信贷业务取得了急速的发展，然而我国的地区经济发展不均造成了住房消费信贷业务发展较快的地区较多的集中于江浙、闽粤等沿海发达省市，占了全国住房消费信贷市场的50%以上。随着近年西部大开发战略和进来城乡统筹经济试验区的实施，中西部地区虽有一定发展，但总体趋于落后。这虽与地区经济发展状况紧密相关，但同时也和当地的居民收入水平、消费意识、个人资信程度密不可分。

我国实行个人住房消费贷款的时间并不长，据最新的统计显示，我国目前商业性个人住房贷款不良贷款率小于0.5%，住房公积金的不良贷款率仅为0.24%，较低的个人住房不良贷款率对改善商业银行的资产质量起到了十分重要的作用。国际上被广泛认可个人房贷的风险暴露期通常为3到8年，我国的住房信贷业务是近5年才开始发展起来的，所以我们也应对目前较低的不良贷款率保持一定程度上的谨慎。

商业银行普遍把房地产的信贷作为一种优良资产来大力发展，在银行商业信贷上产生了急功近利的倾向，不遗余力的大力发展。不少银行认为虽然目前国家对房地产贷款的各项政策正在收紧，但从总体来看房地产价格在可遇见的时期内，其价格水平将处于一个稳定的时期，其贷款风险是同类贷款中最低的。这是一种错误的认识，目前的房地产市场通过一段时期的发展，被人们公认为一种带有泡沫的高利行业，带来的泡沫风险可能由社会来共同承担。银行的住房信贷业务应当更加理性、规范地遵循贷款通则，严格依照贷款程序办事，进一步增强防范贷款风险的意识。

3.1.2存在的风险

从目前的情况分析，商业银行的个人住房信贷业务主要存在以下四个方面的风险：

①商业银行的流动性风险

商业银行的流动性风险具体表现就是资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需求，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。我们知道，商业银行的个人住房信贷业务尤其是个人住房按揭贷款一般期限较长，最长可达30年，如果商业银行的这类中长期贷款快速增长，同时占比迅速提高，而作为其资金主要来源的存款又多以短期为主，逐步形成商业银行资金来源的短期化和资金运用的长期化，出现资金期限上的错配，造成商业银行的流动性风险。

②房地产商转移的融资风险

房地产行业是一个典型的资金密集型行业，对于融资的依赖程度明显高于一般的工商行业。因此，作为经营房地产业务的商业银行必须对房地产开发贷款风险程度相对较高有清醒的认识。正是由于这种风险收益特性，中国人民银行与2003年6月下发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），对房地产信贷业务提出了更高的监管要求。但是，由于商业银行将个人住房信贷业务作为积极拓展的业务领域，甚至为配合竞争给与其种种优惠，使其在消费信贷中的比重逐步增大，一些房地产开发商就利用了这些条件，以合规或者不合规的方式将个人住房贷款变为房地产开发企业的融资渠道，使得房地产融资的风险向个人住房贷款中转移，代表性的现象就是“假按揭”，开发商串通一些“假购房者”以这种方式骗取商业银行的“按揭”贷款，达到为企业融资的目的。

③个人信用风险

当前个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。从信用风险的角度来看，个人住房贷款的借款人可能存在以下两种情况：一是由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还商业银行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险；二是借款人可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。

个人住房信贷业务属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20-30年左右，在这段时间中个人资信的状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往可能转化为商业银行的信贷风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。

④贷款操作的风险

从个人住房信贷业务操作风险的角度看，由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，房地产信贷部门有时为了扩大业务范围，竞相降低贷款人的首付比例，甚至出现“零首付”，同时放松贷款人的审批条件，或者没有严格执行抵押住房登记制度，贷款的前台、中台和后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资信情况没有进行严格把关。

从当前的情况，各商业银行在同一城市经办个人住房信贷业务的网点偏多，在授权不严格的情况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请住房贷款，一旦贷款人无力偿还，商业银行的资产风险陡然发生。

3.2完善我国商业银行个人住房信贷业务的思路

3.2.1提高个人房贷资产质量，加强个人住房信贷管理，防止风险贷款产生

积极配合人民银行建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，以及银行和客户间信息不对称的现实状况，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理。

完善个人信贷法律，加强对失信、违约的惩处，从制度上保障银行开办消费信贷业务的利益。借款人不能按时归还贷款本息时，银行通常会把标的房产作为第二还款来源。但是由于中国法律对居民居住地房屋有保障条款，收回房地产有法律风险和道德风险，银行资产难以回收。随着抵押贷款的增加，这类问题更加突出。一旦购房人无力还贷，这些住宅抵押品又无法过户转让，银行很难进行充分处置，住房抵押形同虚设。

规范抵押贷款放贷市场，防止恶性竞争导致抵押贷款质量下降。近年来，为扩大盈利水平，抢占市场份额，各家商业银行纷纷鼓励分支机构大力发展住房抵押贷款业务，擅自降低贷款标准和担保条件，向高风险、低信用的客户提供消费贷款，加大了风险。

3.2.2加快住房抵押贷款证券化进程，分散市场风险

由于中国住房抵押贷款证券化进程缓慢，长期以来发放住房抵押贷款的资金来源主要靠居民银行存款。因此，一旦长期居高的储蓄率下降，就可能导致银行面临资金短缺危险。从2006年初开始，由于股市行情火爆，大量存款开始流入股市，国内储蓄率急剧下降，银行发放抵押贷款可能的资金短缺问题不容忽视。加快住房抵押贷款证券化，发行抵押贷款债券，引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题，并减少风险积聚。

3.2.3加强政府对金融机构的监管力度

为了有效防止大规模信贷风险的发生，除了银行自身要加强信贷风险管理外，政府也应进一步加强对金融机构的监管力度，保证金融机构完善有关管理制度，严格制度执行程度。同时建立全区性金融机构风险预警机制，在风险未发生时防患于未然。此外，进一步强化全区金融机构风险应急机制，在预警系统发出警告时，能在危机发生初期有效缓解并消除，尽可能减少危机损害。

3.2.4谨慎创新金融衍生工具

美国金融业高度发达，比如在房贷领域，一般情况下，放贷机构将抵押贷款打包，做成金融投资产品，出售给各投资基金。这种金融衍生品，使市场能更快获得融资，在通常状况下，确实促进了美国房市的发展。但当源头的次级贷款出现问题，所有金融衍生品都成了定时炸弹，与其沾边的众多投资基金、银行也受池鱼之殃，不少更是破产倒闭。对于这种金融衍生品带来的灾难，美国政府也大感意外。我区金融机构应引以为戒，再创新金融衍生工具时多做市场调查，充分设计，不能盲目为追求利润而滥造、乱用新的金融衍生品，要时刻保持谨慎的态度以实现可持续发展。

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