论我国商业银行个人房贷业务的风险防范与控制

1．正确认识我国商业银行个人房贷业务存在的风险

1.1 信用风险，不良违约增加，投资用途贷款潜藏较大风险

1.2 流动性风险，个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显，但局部值得关注

1.3 操作风险，普遍存在，应引起银行高度关注

1.4 利率风险，关注加息影响转化为借款人的信用风险

1.5 市场风险，谨防集体非理性行为

1.6 政策风险，关注国内的经济走向与宏观调控方向

2．对症下药，防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险

2.1 加大金融改革，稳妥引进新的金融商品。

2.2 推进资产证券化市场的发展

2.3 强化内控制度建设

2.4 推广全面实施个人住房贷款保证保险制度

2.5 改善银行贷款结构

2.6 加强对房产开发商的调查

2.7 完善个人信用征询系统的信息容量

2.8 严格银行的贷前调查和逾期贷款催收

内 容 摘 要

本文对引起国外金融危机的个人房贷业务加以关注，分析和阐述了我国商业银行个人住房贷款潜在的各种风险类型、形成原因、表现形式，并从政策、市场、银行、个人等方面探讨了防范、控制风险的处理措施和对策。

论我国商业银行个人房贷业务的风险防范与控制

摘 要: 本文对引起国外金融危机的个人房贷业务加以关注，分析和阐述了我国商业银行个人住房贷款潜在的各种风险类型、形成原因、表现形式，并从政策、市场、银行、个人等方面探讨了防范、控制风险的处理措施和对策。 

关键词: 金融危机；个人房贷；风险防范；控制

今年以来，受欧美金融危机影响，国外金融市场异常动荡，金融机构的抗风险压力加大。同时这场风波对于国内的金融机构具有很好的警示作用，国内的银行类金融机构由于监管层的严格监管，限制混业经营，没有大范围参与创新类金融衍生品投资而避免了这场金融危机，但对前几年因业务膨胀而潜伏的各类风险不容忽视，特别是高速增长的个人房贷业务，截止2007年末，我国主要金融机构的个人住房贷款的余额已经达到了27000亿元，同比增长36.1％，高于同期全国各项贷款增速 19.7个百分点，监测分析个人住房贷款风险很有必要，如何范防风险、控制风险已成为当下紧迫的课题。

金融危机本质上是不良贷款导致的流动性不足，而不良贷款的根源可能泡沫经济，也可能是所投资的项目盲目建设严重、效率低下和行业竞争过度、产品供大于求、无竞争力。追究泡沫经济的起源，跟银行的利益诱惑、放贷冲动不无联系。就我国而言，银行储蓄存款众多，中间业务收费占比过小，利益最大化的要求只能寄希望于放贷产生的利差。特别是1998年以来,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施,商品房市场蓬勃发展，相应带来的个人住房贷款发展迅猛，它已成为商业银行一项重要的利润来源。相对于企业贷款,个人住房贷款风险较小,安全性较高,但这并不意味着其完全没有风险。特别是经过近十年的房价上升，房价泡沫已经显现，作为抵押品的房产估值也需要重新定价。今年以来，屡见新闻媒体报道，各地的房地产市场出现房价滞涨，交易量锐减，局部大中城市，房价出现持续下跌，个人住房贷款按揭户出现违约上升，断供增加······这些现实都在提示银行管理者，不存在“无风险”的业务，审时度势，客观、理性看待我国商业银行的个人房贷业务存在的风险，有助于我们提高风险意识，有的放矢，做好风险防范和控制。

1．正确认识我国商业银行个人房贷业务存在的风险

按照金融学有关理论，风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。由于个人房贷持续期较长（最长30年），在理论上其实际收益与预期收益发生偏离的可能性更大。一般而言，个人房贷业务会存在以下风险：（一）信用风险，即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况；（二）流动性风险，由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，造成商业银行面临流动性不足的情况；（三）操作风险，由于存在不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件而给商业银行造成损失的情况；（四）利率风险，由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；（五）市场风险，由于整个房地产市场大幅下降，房产价格贬值造成银行损失的情况；（六）政策风险，由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行的个人房贷业务受到影响的情况。

在我国，商业银行的个人房贷业务在以上所列风险方面具体表现存在以下几个特点：

1.1 信用风险，不良违约增加，投资用途贷款潜藏较大风险

目前我国的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。一方面，国外的金融危机已经逐步影响到我国的实体经济，进而引起借款人在工作、收入等因素的不良变化，导致不能按期或无力偿还银行贷款记录增加，有可能出现违约导致放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人收入资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为：（1）、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款 。值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20～30年左右，（2007年我国个人房贷平均贷款年限最短的西部地区14.9年），在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。（2）、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 ，购房者对市场的估计不足，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例不下，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大。

1.2 流动性风险，个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显，但局部值得关注

商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束才会成为非常突出的问题。截止2007年末，我国主要商业银行的个人房贷业务在各项贷款中的占比只接近 10%。并且值得一提的是，20％的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市而言，对于象我国房地产业正处于快速化成长阶段，这一占比在短期内超过20％也不会出现太大风险。但对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始要关注到流动性问题。

1.3 操作风险，普遍存在，应引起银行高度关注

由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门常常为了扩大其业务范围，竞相放松贷前审查和贷后检查工作，对借款人的收入证明等贷款要素放松审查，收入证明的真实性大打折扣，从而留下贷款风险漏洞；按照“贷款三查”的要求，商业银行在发放贷款后应对借款人及其资金使用情况进行检查，可现实上我国商业银行普遍存在的问题是银行贷款检查流于形式。很多借款人出现居住地址、工作单位发生变动，甚至某个共同借款人突然意外死亡的情况，银行也一无所知，其中隐藏的风险之大可想而知。还有外部欺诈造成的操作风险，主要是房地产开发商利用“假按揭”的形式骗取银行资金。

1.4 利率风险，关注加息影响转化为借款人的信用风险

利率风险是指市场利率变动的不确定性给商业银行造成损失的可能性。利率风险是银行的主要金融风险之一，由于影响利率变动的因素很多，利率变动更加难以预测，银行日常管理的重点之一就是怎样控制利率风险。利率风险应该是伴随在房市周期的各个阶段。但由于我国个人房贷采用了浮动利率的形式（即利率一年一定），从而将银行的利率风险转嫁到借款者的身上。如果个人房贷利率上升，由于还款压力加重，借款者很有可能出现违约，从而造成信用风险。

1.5 市场风险，谨防集体非理性行为

经济学中有一个令人费解的现象，即“个体理性行为”往往会转化为“集体非理性行为”。而银行的全面停贷可能对购房者的心理产生影响，并令房价大幅下滑，极有可能引发方式的崩盘。因为在一个健康的房地产市场上，支撑房地产市场稳健发展的是需求，而非供给。银行的个人房贷业务所起的作用就是支撑购房者的买房需求。失去了需求的支撑，房地产市场无异于空中楼阁。从这一角度来讲，银行在出台防范房贷风险举措时，应充分考虑该举措对市场可能产生的影响，切莫让“集体非理性行为”上演。

1.6 政策风险，关注国内的经济走向与宏观调控方向

经过快速发展之后，房地产市场进入震荡整理阶段。在这一阶段，政府出于整个市场健康发展的考虑，往往会出台一些调控措施，或者是禁止限制期房转让的政策、或者是禁止外地人投资本地房市的政策等等。在此情况下，银行个人房贷往往会面临政策风险。而相关政策的出台也会使得房价上涨速度趋缓，进入震荡整理过程，甚至于出现小幅下滑。此时，房市的租金收益和投资收益大大低于预期，很多投资（机）者开始出现信用风险。在政府有关政策的调控下，好的情况是房市进入平稳发展或健康发展阶段。这时，银行个人房贷业务面临的风险很小，风险主要集中在利率风险上。如果政府调控不成功，房市极有可能进入衰退或崩盘阶段（如亚洲金融危机时香港的房地产）。

上面的分析告诉我们，个人房贷风险较低只是相对而言，在房市的不同阶段，个人房贷风险具有不同的表现形式。如果不能意识到这一点，并采取相应的措施，个人房贷业务的快速发展终会给我国的商业银行积累巨大的风险隐患。

2．对症下药，防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险

要防范和控制我国商业银行在个人房贷业务上面临的风险，首先，颁布通过房地产市场相关管理部门充分协商制定的《房地产管理条例》，从法律高度规范、约束房地产市场健康发展。其次，在充分调研市场及听取各家银行的意见及建议的基础上，由银监会出台各家银行对个人住房贷款应遵循的基本原则及禁忌，制定严格的从业机构和人员准入、退出、奖惩条例，切实加强监管，规范银行个人房贷业务市场无序的竞争。再者，商业银行管理层必须改变思想认识。正如一枚硬币有正反两面，个人房贷业务同样如此。从一个侧面来讲，个人房贷属于符合我国持续的产业政策的配套金融产品，属于我国商业银行的优质资产和利润增长点，银行绝不可错过发展的良好时机；但另一个侧面来看，个人房贷并非无风险资产，目前情况下面临的系列风险不容忽视。对此，我国的商业银行应该有足够清醒的认识，面对困境，正视重视风险，多想对策。除此之外，加快推进以下方面的革新：

2.1 加大金融改革，稳妥引进新的金融商品。

尽快导入资产证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理房地产危机的金融工具。

2.2 推进资产证券化市场的发展

为了化解个人住房贷款带来的流动性风险应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。

2.3 强化内控制度建设

按照要求制定了商业性房地产贷款管理的实施细则，建立完善个人住房贷款的风险控制政策，根据房地产贷款的专业特征，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定了相应的操作规程，明确了权责和考核标准，并强化贷款操作过程的监督管理；

2.4 推广全面实施个人住房贷款保证保险制度

将贷款风险转移给专业保险公司。提高贷款行为的安全保障，选择高资质的保险公司，投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，增强贷款的信用度，保证资金安全贷放。

2.5 改善银行贷款结构

逆周期引导信贷投放, 积极改善信贷结构,重点支持基础设施、民生领域和薄弱环节建设，强化风险管控措施,提高银行业金融机构风险抵御能力。

2.6 加强对房产开发商的调查

房地产项目在开发的前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。

从我们在客户的顾问的过程中总结包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究。

2.7 完善个人信用征询系统的信息容量

个人信用档案中包括以下信息内容：

1、个人身份证明信息：身份证号码、户口所在地、常住地址、可能的联系方式。

 2、教育经历：受教育情况、取得社会资格证书情况、专业培训经历等。

 3、工作履历：工作简历和工作情况。

 4、荣誉记录：受到的各类社会荣誉。

 5、信用不良记录，包括：

 ①、职业不良记录。

 ②、银行信用记录：在银行或其信用机构的信用记录。

 ③、受国家部门的处罚记录。

 ④、消费信用记录：采用分期付款购买商品或其它信用工具的记录情况。

 ⑤、其它不良记录。

6、或有事项记录：对于没有证明材料的信用信息，记录为或有事项。

个人信用档案信用信息的来源： 

 1、本人的提供；

 2、本人雇主的提供； 

 3、金融机构、商业机构或其他利益关系人的提供；

 4、国家机关的公告；

 5、媒体的公开报导。

除或有事项外，个人信用档案的记录必须凭相应的证明，并经信用专业人员的审核。利益关系人应当对其所提供的信用信息负责。利益关系人提供信息须加盖本单位公章。利益关系人是指与本人有直接利益关系的单位和个人。

2.8 严格银行的贷前调查和逾期贷款催收

贷前调查包括调查借款人的基本情况、收支情况、资产表、现住房情况、担保方式等。通过调查借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及为来行业发展对收入水平的影响；通过调查借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；通过调查了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于收购房产的目的及拥有意愿等，并据此对贷款申请做整体分析。

针对逾期贷款，催收一定要有力度，但要合法、有效的催收，,一方面,催收的内容应具备规定的法律要素,包括:确定的对象、确定的债权依据、明确主张债权的意思表示和确定的告知时间;另一方面催收的送达方式也必须有效.此外,还应把握好与正常贷款催收不同的超期债权的催收。

风险并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它还有什么可怕的呢？围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此，只要你有信心，有决心，有智慧，早行动，从完善制度建设，严密内控监督，严格制度落实，加强奖罚措施力度，范防和控制风险是水到渠成的事。

参 考 文 献：

[1]杨帆.赵晓.江慧琴.亚洲金融风暴后的中国.石油工业出版社.1998.

[2]赵其宏.商业银行风险管理.经济管理出版社.北京.2001.

[3]张小霞.现代商业银行内控制度研究. 中国财政经济出版社.北京.2005.

[4]张吉光.商业银行操作风险识别与管理.北京.中国人民大学出版社.2005.

[5]张吉光.商业银行全面风险管理.上海.立信会计出版社.2006.

[6]郑向居（主编）.银行风险管理师必读.长春.吉林人民出版社.2006.

[7]刘晓勇.银行监管有效性研究.社会科学文献出版社.2007.

[8]于学军（主编）.银行业发展与监管探索（Ⅱ）— 来自一线的报告.北京.中国金融出版社.2007.

[9]应红.中国住房金融制度研究.中国财政经济出版社.北京.2007.