个人住房贷款担保业务风险浅析
内容提要 近年来随着我国房地产业的迅猛发展，住房贷款逐渐成为各大商业银行信贷业务中的主打产品，而近两年银行业金融服务外包也在国内慢慢普及，出现了许多按揭服务公司，商业银行信贷业务的前期手续大多外包至按揭服务公司代理。同时，为了提高业务收益，按揭代理公司也承担着所代理案件的阶段性担保责任,市场上习惯把这类型公司称为担保公司。 笔者以珠海市房贷担保市场为研究对象，根据工作实践，探讨了个人住房贷款担保业务的风险管理方法。文中先介绍了阶段性担保业务的意义、业务种类和操作流程，再详细分析了该业务中常见的风险类型及评价方法，提出风险管理的相关对策。 关键词：个人住房贷款 担保 风险
目录 内容提要 关键词 个人住房贷款担保业务介绍 担保赎楼业务 担保提放业务 个人住房贷款担保业务风险分析 道德风险 操作风险 政策风险 个人住房贷款担保业务的风险管理 以“5C”标准判断道德风险 造就高素质的职业队伍 对操作人员的专业水平要求高 严格执行内部审批程序 密切关注银行信贷政策，及时调整风控方针 建立风险准备金制度是抵御风险的主要支柱 风险处理 结论
消费信贷作为商品流通的“调节器”，有助于缓解生产和消费之间的矛盾，有助于优化社会信用结构，是维持社会再生产的润滑剂。由于经济的高速发展，消费贷款成为人们经济生活中最有效的融资方式。而个人住房贷款是其中最常见的贷款种类。个人住房贷款是指借款人以其所购置的房地产作为抵押，按购房款的一定比率从银行借款，然后在一定期限内，按月偿还其所借款项的一种贷款形式。个人住房贷款的开展使得居民在支付一笔较少的首期款后，就能买得起价值昂贵的住房，不过他只有在连本带利还清全部贷款后，才能拥有住房的完全产权。 我国商业银行的个人住房贷款业务发展了已将近20年，随着房地产行业的崛起与银行贷款种类的增多，商业银行在信贷风险防控方面负担加重；此时金融服务外包概念逐渐引入中国市场，应运而生的贷款担保公司介于借款人与银行金融机构之间，成了促成房产交易及贷款成功申请的润滑剂。担保是指在经济金融活动中，债权人为了降低违约风险，减少资金损失，借款人获第三方提供履约保证或者承担责任的行为。债权人与借款人及第三方签订担保协议后，当借款人由于各种原因而违约时，债权人可以通过执行担保来确保债权的安全性。 在与商业银行合作关系中，担保公司实际上分担了银行放贷的部分风险。在担保期限内,若借款人违约,担保公司须向银行即债权人承担担保责任。我们对风险的理解主要有三种：①风险是指发生损失的可能性；②风险就是指不确定性；③风险是指实际结果和预期结果的偏差或偏离程度。担保公司必须对自身所承载的风险有深透的了解和良好的管理能力，才能在此行业中长远发展。 个人住房贷款担保业务介绍 一笔常规的个人住房贷款从申请到发放需经历的步骤如下：买方即借款申请人向银行申请贷款获批→买、卖双方进行交易过户→买方取得房产证→办理抵押登记→抵押办结，贷款银行取得他项权利证，发放贷款。如果这个操作过程中需要有担保公司的介入，那情况大多有两种：一是卖方该交易房产尚欠原贷款银行的贷款没有还清，需要担保公司提供赎楼服务；二是买卖双方当事人希望提前得到贷款资金。因此，担保公司最常见的个人住房贷款担保业务就是担保赎楼和担保提放。 担保赎楼业务 赎楼业务是针对卖方尚欠银行贷款的情况下产生的。根据相关规定，已办理抵押登记的房产必须注销抵押之后才能进行房产的交易过户，而注销抵押的前提条件是向抵押权人还清借款（俗称赎楼）。由于卖方资金不足或不希望以自有资金向原贷款银行一次性结清贷款，便由担保公司提供赎楼服务，以促成交易。其操作流程如下： 买、卖方与担保公司签订担保服务协议→买方向银行申请住房贷款→贷款批复→担保公司向贷款银行出具担保函→贷款提前发放，收款方为担保公司，同时贷款银行冻结担保公司相应的保证金→担保公司从该笔款项中取出部分为卖方赎楼→买、卖双方交易过户→取得买方房产证→退尾款予卖方→办理抵押登记→担保责任解除，保证金解冻。 （二）担保提放业务 提放业务通常是买、卖方因急需贷款资金或需要提早完成房产交易手续而希望提早取得银行贷款的情况下产生的。对于买、卖方来说，一宗房屋交易完成的标志是交房，而一般卖方都要求全部房款收齐才能交房。首期款通常是在过户的当天交付的。而余下的房款就是银行贷款的资金，要等到取得买方的房产证再办妥抵押登记银行才会发放该笔贷款，历时大概两个月。买、卖方可以约定由提保公司为该笔贷款作担保，得以提前放贷。其操作流程如下： 买、卖方与担保公司签订担保服务协议→买方向银行申请住房贷款→贷款批复→买、卖双方交易过户→担保公司向贷款银行出具担保函→贷款提前发放，收款方为卖方，同时贷款银行冻结担保公司相应的保证金→取得买方房产证→办理抵押登记→担保责任解除，保证金解冻。 以上两种业务的风险重点在于：担保公司实施担保后，如果该交易房产产权方面有瑕疵或者交易有纠纷，将无法顺利执行下一环节，导致不能完成抵押登记，保证金不得解冻并且担保公司未能解除担保责任甚至要面临代偿该笔贷款的资金损失。 在业务操作过程中，担保公司与商业银行实行保证金担保，即按照贷款金额的大小以一定的比例冻结担保公司存入该银行的保证金，至银行取得该笔贷款的抵押权后，相对应的保证金被解冻。因此，担保公司最大的风险就是无法解除担保责任而被迫代偿。 风险分析 银行与担保公司都存在着对借款人信息不对称的问题。由于我国尚未建立起一套完备有效的个人信用制度，中国人民银行的个人征信系统尚在运行初期，可用资源储备不足，商业银行缺乏征询和调查借款人征信的有效手段，加之个人收入的不透明和个人征税机制的不完善，以及其他征信部门的系统资源不相互共享，银行和担保公司都难以通过征信系统对借款人的自有资产、个人收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况做出正确判断。因此银行和担保公司都得通过资信调查的方式并利用个人信用评价体系对贷款申请人的资信状况做出评价。 担保公司在资信调查中通常把风险分成三类：道德风险、操作风险、政策风险。 道德风险 道德风险是指从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于他人的行动。在个人住房贷款担保业务中的道德风险通常理解为：因担保对象为自身不法利益提供不实资料或隐瞒真实情况或违约而使交易不能按正常程序运作并给担保人带来损失的现象。 常见的是借款申请人提供虚假资料，有这样一个真实案例：某一房产交易案件，买卖双方已进行交易过户手续，买方的购房贷款由担保公司提供担保已提前发放至卖方收款帐户。至取得买方为产权人的房产证后，本应办理抵押登记，该案件就顺理成章地完结。可在贷款发放后未出买方房产证时，原本交待为未婚的卖方却出现了配偶，其配偶不同意出售此房产便向法院申请查封此房产以终止此交易。经调查，卖方在交易中提供虚假的未婚证明，且房产转让未得其配偶的同意，收到房款后夫妻之间为房款产生纠纷。卖方配偶以该房产为夫妻共同财产但其并未签署同意转让的书面承诺为由，要求撤销此交易。虽然该案件最后经过调解而交易得以完成，但在处理此案中担保公司因担保期限的延长而占用了资金成本，影响至其它业务的进展，有一定的损失。 更恶性的道德风险如卖方挪用赎楼资金，使担保公司蒙受损失。案例：某担保公司承接了一担保赎楼业务，因卖方未办理委托公证，提前发放的贷款不能由担保公司收款，担保公司只好与卖方协商收执卖方该收款帐户存折及相应的身份证以控制资金。贷款发放后，担保公司正欲从该帐户把该笔资金划回至担保公司监管帐户以支配赎楼和尾款时，却发现帐户中资金已被转入股市。经调查，卖方因一时贪念欲利用该资金进入股市赚一赚，故隐瞒了该帐户有开通第三方存管的事实。担保公司即时向卖方发出律师函，快速进入处理风险工作中。 操作风险 操作风险是指由于不完善或者失灵的内部控制、人为意识错误以及外部事件带来直接或者间接损失的可能性。资信调查过程中如调查人员的经验不足或者未能全面落实案件的背景，可使实施担保后的操作遇到阻碍，如问题不能顺利解决，担保公司将蒙受损失。业务审核部门的监控不严格或者审查制度不严谨，也会造成风险的产生。 造成操作风险的人为因素较常见，举一真实案例如下：某一担保赎楼业务，买方向银行申请贷款使用的身份证明是珠海身份证，在交易过户时，买方使用其澳门非永久性居民身份证进行登记，后取得的新产权证当然是其澳门身份证号码。至办理抵押登记时，房地产登记中心拒绝受理，因抵押合同与抵押物产权证上权属人身份信息不相符。担保公司火速与买方取得联系，了解到买方于去年移民至澳门，领用了澳门非永久性居民身份证，而其珠海身份证仍然在有效期内。在办理过户手续时，因忘记带珠海身份证便使用澳门身份证登记，而其并不知道其中的影响。其实在本案件中，担保公司经办人员从申请贷款至交易过户均有跟进，但因经验不足，并没意识到不同的身份证明会对操作手续造成阻碍。幸好买方配合到相关户籍部门申请了两个身份证为同一人的官方证明，才使抵押登记办妥，担保公司得以解除担保。在处理此案件过程中，因两地行政部门各有规定，为申请前述的官方证明所花的时间有两月之久，因此此案件前后操作共经历了四个多月。 政策风险 政策风险具有预见性，在设计业务操作方案时应尽量规避，但因房产交易的完成长达2~3个月，有些突然而来的政策可令一些在途担保的业务受到影响。如最近珠海市房地产登记中心下达的关于房地产登记活动中规范公证机制的文件，文件中涉及到个人房产交易业务的条例是从2010年10月1日始要求凡产权人为外籍的房地产登记必须提供相关公证。此“外籍”包括港澳台籍人员，而因珠海的地域特殊性，来珠购房的港澳台籍同胞是非常常见的。此文件执行之时，令到一些产权人为外籍的在途担保业务突然多出了要求客户办理交易合同公证、或抵押合同公证、或婚姻公证等手续，客户有怨言不止，拖延了担保期限，从而使担保公司存于银行的保证金占用量大、时间长，令新的担保的实施受到一定限制。 个人住房贷款担保业务的风险管理 1．以“5C标准”判断道德风险 在担保业务的各种风险中，道德风险相对于其余三类风险来说是不确定因素最多、最难掌控的。担保公司无法通过中国人民银行的个人征信系统来查询到相关的信息，开展业务时，在借鉴银行的标准的同时，建立了对于客户评级的相关标准，通常使用“5C标准”来评定客户的征信等级。即品质（Character）、能力（Capability）、资本（Capital）、担保品（Collateral）、和环境（Condition）。征信等级高的客户，可视为他在信用和道德方面都是比较优质的。“5C标准”在作为评定客户质量的同时，也作为业务风险的评价标准。 第一，品质。品质是指人的思想品德与心理素质。品质是一个人内在的东西，信用评估之所以要调查贷款申请人的品质，是因为品质反映借款人的诚实可信程度和还款意愿。不能信守诺言的借款人，即使有充足的还款能力，也可能不按约还款。品质是内在的，不可捉摸的，但却可以通过外在行为表现出来。因此，对品质的观察不能采取直接方式，通常是对品质的外在表现——行为的观察来分析其品质。 品质只能说明借款人的还款意愿，如果借款人的还款能力不足，单有品质也是无济于事，因此资信调查员还必须对借款人的还款能力进行评估。 第二，能力。能力是指贷款申请人的偿还债务的能力，使信用分析的重要指标。他有狭义和广义之分，狭义的能力仅仅指申请人欠债时用货币偿还债务的能力，广义的能力至所有能够用于偿还债务的资金来源，包括收入、资产、抵押品及保险单等第一还款来源和第二还款来源。 分析申请人的能力，通常从以下几个方面入手： ①就业状况。对于大部分消费者来说，工作是收入的主要来源。申请人就业的连续性和稳定性就成为决定申请人未来收入稳定性的关键因素。银行往往依赖于借款人就职单位开具的证明来判断申请人的就业情况，单一的证明材料无法体现就业的连续性和稳定性，无法判断申请人工作单位所在行业所面临的市场状况等。担保公司的资信调查员可以通过询问方式了解到贷款申请人的工作时间的长短——这一反映申请人的收入稳定性的指标。 ②收入情况。收入是消费者偿还贷款的源泉，也必然是消费信贷调查的重点项目。需要调查的具体内容有：收入的来源、构成、可靠性、获得收入的时间间隔和在贷款期限内收入的持续性。 银行依赖于借款人就职单位开具的收入证明和工资存折来判断申请人的收入情况，但对于收入在相当大的程度上受到季节变动影响的人，如建筑业的工人，还有些人的收入主要来源于佣金和奖金，收入不够稳定。这些情况就不可能收入证明上反映出来。 担保公司通过询问、侧面观察等方式了解到这些情况，并且可以通过收集其他材料来证明其收入的来源和收入稳定性 ③居住状况。申请人的居住状况对其偿还能力的影响很大，同时对申请人居住状况的了解，可得到有关申请人其他有用的信息。 本研究针对的是阶段性担保，对于借款人偿还债务能力方面并非风险的重点，但分析卖方或买方的经济能力，有利于对其个人品质和社会地位的判断。 第三，资本。资本是申请人财产的货币价值。通常用净值来衡量，它反映申请人的富裕程度。在消费信用分析是，资本意味着万一申请人未来的收入下降而影响到偿还能力时，申请人可能会变卖一些资产以偿还债款。还意味着如果申请人的品质缺陷被发现，贷款人向其发放贷款，日后借款人不愿还款，那么贷款人只有通过法律形式，强行变卖其资产，以收回贷款本息。在信用分析时，贷款人通常把申请人的资本作为第二还款来源。 银行一般只要求申请人提供有足够支付消费信贷款项首期金额的存折，由于“不露富”是中国人的传统，对于有灰色收入的申请人，银行无法核实到。而担保公司通过调查可以了解到这些信息，特别是除担保标的物以外的资产，以防范申请人出现资信条件变化风险和道德风险时，担保公司可以通过处置其其他资产来约束申请人配合风险案件的解决。 第四，担保品。担保品的意义在于为贷款提供了第二还款来源，从而大大降低贷款人发放信贷的风险。消费贷款和工商企业的贷款不同，消费信贷都需要提供担保。担保可以是第三方的人格担保，也可以是借款人的贷款购置的物品，如汽车、住房，或者是借款人所拥有的其他资产作担保。尽管申请人通的担保可大大降低贷款人发放信贷的风险，但是，贷款人通常不把担保作为确定是否发放贷款的依据。因为在借款人不能履行债务的情况下，贷款人要获得担保品的所有权，必须通过法律程序，这样贷款人也常常要遭受律师费等损失。 银行和担保公司都要求资质不够的申请人提供第三方担保人作为反担保人。但是银行通常只要求反担保人是公务员、教师、医生等收入较为稳定的人，而忽略了对反担保人资格的审查。担保公司对反担保人的调查要求并不低于贷款申请人，同样需要和示范担保人的身份真实性，调查其品德和偿债能力。 第五，环境。环境指消费者外部的经济和社会环境条件，包括申请人的就业环境、经营环境、社会关系等。环境条件通常不包括在信用调查表中，但是环境条件的变化对申请人的偿还能力产生影响，有时还起着重要影响。因此，资信调查人员通过对申请人的外部环境进行分析更能准确地判断申请人的偿债能力。 2.造就高素质的职业队伍 (1)操作人员专业水平要求高 贷款业务的担保风险具有高度的不确定性,担保公司的管理层和员工都应具有很高的业务素质.管理层人员必须有一定的风险管理经验,对担保风险和市场环境有充分的认知和判断能力.同时,担保公司要注重员工专业素质的培养,员工在正式任岗前必须经过严格有效的专业培训,具备较好的风险判断力,以免业务操作过程中出现不必要的人为风险.在人才储备方面,要建立一支具有高度责任心,并具备金融、法律、管理等专业知识与从业经验的员工队伍。 （2）严格执行内部审批程序 担保公司并不会为所有借款人做担保，公司内部需要有一个严格的审批程序。对某一笔业务是否提供担保，操作方案是否可行，风险是否可控都必须严谨审批；审批人员须有较高的业务水平和风险敏感性。一般的审批程序是先由资信调查员通过与客户面签担保协议时跟客户交谈了解业务情况后，资信调查员以报告的形式将该笔业务的交易情况、当事人个人信息和稳定性、业务的操作方案、风险点等详细描述，再由审批员对业务进行两级审查和研究，确定担保方案。审批程序中采取实事求是、严控客户质量、优化操作方案的原则，规避可遇见的风险，抵抗不确定因素的诱发. 要做到对个人贷款担保业务风险的有效防控,必须有一支具有较高素质的职业队伍,人员专业、审批严谨、流程完善方可最大限度排除道德风险、降低操作风险。 3．密切关注国家信贷政策，及时调整业务方向 人民银行或者其它金融监管机构会对商业银行信贷业务方面不定期发布一些新规定，以调整市场或规范监管机制，特别是个人住房贷款的政策变动是较为频繁的，且每个商业银行也有自己的贷款政策。担保公司对政策方面的信息需要有高度的敏感性，并提早预备应对措施，以防出现政策变动时一些在途担保的业务有解除担保责任的障碍，占用较大的业务成本。 4．建立风险准备金是抵御风险的主要支柱 当担保公司的业务量出现一定的规模时，应建立风险准备金制度以确保担保业务的运行有坚实的资本保证，否则担保规模就会越来越小，担保业务就会萎缩。目前少有风险准备金制度已经健全的担保公司，常用简单的方案是以一定的比例从每笔业务的收益中提取部分资金作为风险基金，以备处理风险时所产生的追偿成本和代偿成本有既定的来源，以免风险出现时因资金的紧急需求而影响到其它担保案件的正常运作。风险准备金的储备能提高担保公司处理出险案件的效率，巩固担保公司声誉，是抵御风险的主要支柱。 5．风险处理 当担保案件出现风险隐患或风险已成事实时，担保公司根据不同性质的风险实施差异对策。对于道德风险，采取刚性策略，通过法律手段及媒体对此类行为予以坚决打击，让失诚者承担相应的社会成本。对于操作风险，采取柔性策略，根据事实设定解决方案，快速处理好相关事宜，使风险案件尽快走出困局，使风险在较短的时间内得到解决。 结论 近年来我国房地产市场持续升温，对于银行来说，个人住房信贷的快速增长和比率的迅速提高，可能会使信贷业务的风险增加。而与担保公司的合作，实际上是银行分散风险的良好方式，另一方面担保公司也能为银行带来一定的业务量，所以银行与担保公司在个人住房贷款的担保合作上是比较欢迎的。本研究站在担保公司的立场上，针对最常见的担保项目---个人住房贷款担保业务，从实用性角度分析了该业务在运作中的关键风险和防控手段，对个人贷款担保业的开展具有良好的应用价值。 目前，国内商业银行的竞争压力加大以及受国际金融环境的影响，正面临着更多、更复杂的金融风险，担保公司作为银行同客户间的桥梁，必须不断的提高风险管理对内外部风险环境的适应性，以及风险控制的有效性，最终为银行和客户提供优质服务。 参考文献 [1]严太华，等，商业银行银企信用风险新论，北京：经济管理出版社，2007年7月； [2]周脉伏，等，信贷风险管理，成都：西南财经大学出版社，2009年6月； 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