美国次贷危机对中国房地产市场的影响分析

2007年4月，美国第二大的次级债发行商新世纪金融公司申请破产保护，标志着美国次贷危机全面爆发。这场与住房抵押贷款有关的债务危机蔓延到了整个债券市场，加上各种金融产品的杠杆放大作用，导致了美国债券市场的严重动荡，引发了次级债务链上的许多金融机构破产或出现信用危机，并迅速扩散到全球，最终导致全球金融动荡和美元危机。

二、美国次贷危机对中国房地产市场的影响

1998～2007年，我国宏观经济高速增长有赖于投资拉动的外延规模扩张，投资规模扩张有赖于地产推动，“经营城市，经营土地”方式的经济增长有赖于房地产的支撑。正是由于这“黄金十年”中经济增长对土地经营和商品住宅市场的高度依赖，而使中国宏观经济的中期调整与房地产市场问题引发的短期调整叠加在一起。从2007年到2009年，中国在感受国际经济金融危机寒流的同时，也更深刻感受到中国房市盘整对中国宏观经济突然制动带来的强烈震撼（注3）。中国与美国的贸易往来非常密切，美国经济放缓绝不是美国自己的事，随着全球经济一体化的发展，中国经济越来越受到世界其他各国的影响。据花旗银行测算显示，美国经济放缓1﹪，中国经济增长将会放缓1.3﹪，相应的的进出口、投资、GDP的增长也会减慢，美国的金融危机必然会对中国的经济造成影响，也必然会对中国的房地产业造成影响。下面我们从三个方面来分析这种影响。

（一）美国次贷危机对中国房地产价格的影响

受美国次贷危机的影响，我国的房地产价格不断下滑，市场交易量不断萎缩，导致房地产行业经济效益明显下降，资本流动性不足的问题已经在部分地区开始显现。房地产业的不景气，又对建材、家电、建筑等上下游行业产生负面影响。其具体影响是分阶段的：

1、从2006年下半年到2007年年底，是美国次贷危机爆发阶段，在这一阶段刺激了中国房价的上涨。因为随着次贷违约率的不断上升，美国楼市热潮逐渐消退，美联储为了防止楼市出现“硬着陆”，暂停收缩货币。受美联储的影响，中国的货币政策操作出现空前困境。因为此时的人民币正处在升值过程中，大量的国际资本涌进中国，使我国的外汇储备量增幅很大，并且造成银行资金流动性过剩。此时中国的房地产市场及股票市场非常活跃。由于美国货币政策的突然改变，中国通过货币政策来加强和改善宏观调控的手段就难以实施，所以不得不通过汇率的调整来改善内外经济的失衡状态。热钱的大量涌入加剧了中国的流动性过剩，人民银行唯一手段就是用增加存款准备金率的方式调节银行体系的货币流动量，但此举只能减少银行的信贷投放量，没办法收回前期因增加外汇储备而投放的基础货币。在流动性过剩及经济增速加快的刺激下，我国房地产价格出现大幅度上涨，在国家不断出台政策对房价进行调控的背景下北京、上海等一线城市的楼价出现加速上涨的势头，所以说，在次贷危机开始阶段不仅没有抑制中国的楼市，反而极大地刺激了中国的楼市。

2、从2008年初到2008年9月是次贷危机深化阶段，此时金融市场人心惶惶，美国股市出现大幅度下跌。但美国的实体经济并没有受到大的冲击，经济仍保持正增涨，第二季度美国的GDP增长还有2.8% 。由于中国经济受美国经济的影响，股市又与楼市息息相关，，此阶段中国股市下跌，股市财富大幅度缩水，楼市在失去支撑的情况下也大跌。在2007年股市大涨的时候，不仅住房销售价格及金额大涨，而且一次性付款的比例也创新高。当股市于2008年初开始快速下滑后，这些虚拟的财富迅速消失，楼市迅速进入低迷期。

在这一阶段，中国的经济政策由年初的“防止经济增长由过快转为过热，防止价格由结构性上涨改为明显的通货膨胀”，调整为“保增长，控物价”。为何要做如此的改变呢？原因是次贷危机对金融市场已经产生作用，而对实体经济的影响还没有表现出来。在美国的实体经济还没有受到大的冲击下，全球大件商品的价格一直保持高位，如此一来导致了中国的物价不断上涨，CPI最高超过8%。而金融市场的危机使得2008年上半年中国股价下跌50%以上。此阶段金融对楼市的作用方向由前一个阶段的刺激作用转变为抑制作用，而实体经济对楼市的作用方向仍然是向上的。

3、2008年9月到11月，次贷危机正式演变为全球金融危机，全球（包括中国）实体经济与金融市场都遭到严重的打击，它们对中国房地产市场的影响都是负面的，房地产市场跌入冰谷。从实体经济来看，此时，中国的进出口都出现明显的负增长，工业增加值及GDP数据直线下落。从2005年起，石油、石化、有色、钢铁、煤炭等大宗商品价格一路上涨，这些行业的老板成了暴发户，有了钱他们开始购买高档住房、别墅等，更有甚者，他们还组成了温州炒房团、江浙炒房团、上海炒房团等等，到中国的一线城市购买大批量的高档住宅和写字楼，如此，促进了中国房地产市场的发展。但是到了2008年，实体经济的危机使得大宗商品的价格直线下跌，这些暴富人群的收入也受到严重影响。他们的收入减少了，必然会减少高端房地产市场的需求量。另外，在房价直线下跌的影响下，炒房团为了保证收益，也纷纷抛售房产兑现，使得房地产市场的供应量增加。从金融的角度看，全球金融危机已经通过以下两个途径直接影响到中国房地产市场的高端需求：

(1）2005年人民币汇率改革之后，国际热钱大量流入中国的房地产市场，他们都投资在中国的高档住宅、写字楼和别墅，尽管中国政府不断出台政策打压房价，但是难耐外资资金数额巨大。不过，全球金融危机爆发之后，这些国际金融机构为了保全资本，纷纷将全球市场的资本回流到本国，国际资本流向的改变，使得中国的外汇储备的增速放缓甚至减少。因此，金融危机直接影响到中国这些高端房地产市场。

(2）在金融危机的影响下，有些跨国公司倒闭，没有倒闭的公司为了压缩开支以应对危机，不得不收缩战线，将他们设在中国的机构撤销，导致了中国一线城市的写字楼空置率上升。而中国一线城市的房地产无论是从价格上，还是从房地产的总量上，都在中国的房地产市场中占有举足轻重的地位。

总之，此阶段实体经济与金融经济都对中国房地产市场带来了重重的打击。这时也是中国楼市低迷时期。因此，在这个阶段，金融因素对楼市的影响是正面的，而实体经济对楼市的影响是负面的，楼市走势是两种力量共同作用的结果。

（二）、美国次贷危机对中国房地产供求量的影响

美国次贷危机使中国房地产市场供求形势出现明显变化，使得中国房地产供应量和需求量都明显萎缩。

在房地产供给方面，由于房屋供给量与房地产资金量紧密相关，房地产资金来源又受以下几方面影响：1、银行贷款的减少。随着2007年央行10次提高存款准备金率，2008年4次提高准备金率的货币政策的实施，房贷政策的收紧，使得银行放贷资金总额减少，另外，金融机构对房地产业的担心，也让银行等金融机构放贷房地产开发商贷款时谨小慎微，为了避免房地产市场衰退带来的风险，收缩了房地产市场的贷款。目前我国房地产开发商的自筹资金主要来源于银行贷款，利息的上涨加大了房地产开发商尤其是中小型房地产开发商从银行获得资金的难度，使得开发商的融资成本上升。房地产开发商的自筹资金总额减少，开发商资金链的紧张，导致房地产投资减少，新增房屋供给量减少。2、个人按揭贷款数额的减少。货币紧缩政策必然会影响到个人房贷。3、国外资金数额减少。外资在金融危机爆发后迅速回笼资金到各自的国内，由此投入到我国房地产业的资金总量迅速减少。

房地产的需求量受以下几方面影响：1、国家政策的影响。随着利率的提高以及2007年9月份执行的提高第二套住宅首付比例及贷款利率的政策则在一定程度上抑制了房地产市场需求，特别是投资、投机需求以及部分改善性需求，利率的上涨使得房地产投资、投机成本上升，投资者的投资意愿下降，这也使得房地产的需求量下降。2、购房者心理因素的影响。在经济衰退，房地产市场不景气，从紧的货币政策影响下，投资者、投机者对房价上涨失去信心，改善住房条件和购买自住房的购房者，在等待价格最低点出手的心理因素影响下，也处于持币观望状态，尽管开发商使用打折、买房送装修、送电器，有的甚至送汽车等手段来促销，也难耐购房者满意指数和未来收入信心指数下降，对未来增收信心不足，观望态度明显，使得房屋需求量下降。

需求量的下降必然带来预付款、订金数量与个人按揭贷款的减少。由于资金链的紧张，土地购置面积、新开工面积、施工面积增幅的下降，又导致了房地产供应量的减少。在供需两方面受到抑制的同时，房价涨幅也出现明显回落。同时，由于房价的不断下滑，房屋需求者减少，房屋成交量大幅减少。在供大于求时，房价又在下降，如此循环往复。中国的房地产投资占固定资产投资比重较大，房地产买卖过程中的土地出让金和税收也是地方政府的一块重要收入，随着房屋成交量的萎缩，严重影响了地方政府的这块收入。

（三）、美国次贷危机对中国房地产未来走势的影响

美国次贷危机也改变了中国房地产的未来走势，为了减小次贷危机对中国房地产的影响，我国政府出台了相应政策，改变了房地产市场的预期，无论是房屋投资者还是购房为了自住的客户此时都会观望和等待，这种状况会维持很长时间，对楼市的成交量将更是雪上加霜。新政策的出台，减少了房屋的成交量，但是房价不会马上降下来，原因在于房地产开发商在以往的热卖中，流动资金充实，不再着急开发新楼盘，也就不着急回款，所以也不急于降价，致使房价高位僵持盘整。另外，开发商也在观望，等待市场的走势明朗化。随着保障性住房的上市，前期疯涨地区和狂涨项目受到了冲击，例如：北京的通县地区房子疯涨到每平米两万多，新政策出台后，每平米降到了一万多，涨得快降得也迅速。

在房价高位盘整一段时间后，走势会逐渐向下回调，但短期内不会有大的变动。就目前来看，在2010年10月份，北京的房价还出现了倒挂现象，就是新开盘的房价居然比二手房单价低。为何会出现这种局面呢？原因在于二手房大多是个人或企业购买，为了获得目标利润，他们不愿降价卖，另外，他们手头房源有限，也不急于出手。而新开盘的房源不同，这些都是开发商投资建造的，他们为了早些回笼资金，来偿还贷款或者是另作其他投资，他们肯降低一些价格出售。随着国家调控政策的不断出台，保障性住房的不断上市，中国房地产经历了几年的价格与数量的快速增长后，在未来几年中高位增长的势头将要放缓。

三、中国房地产市场的具体调控措施

美国的次贷危机影响了中国房地产市场，也引起了我国政府的重视，面对房价的不断上涨和异常波动的局面，政府出台了相应政策以遏制快速上涨的房价。由于房价是受多种因素影响的，包括供求量、各种政策（土地政策、税收政策、货币政策、外汇政策）、货币流动性等因素，供给方则是房地产开发商,他们希望在成本一定的情况下追求利润的最大化，无论供给如何，其要均衡首先受制于消费者的需求愿望、收入水平、几个预期、居住状况等。（注4）对此，中国政府主要从以下几方面进行调节：

1、国务院常务会议提出四条政策来遏制房价过快上涨，抑制投机投资性购房，中国房地产公共政策再次“进入”了调控周期。随后，政府出台了包括“国十一条”在内的政策组合，从提高土地供应和开发利用效率、整顿房地产市场秩序、加强房地产信贷风险管理、实施差别化的住房税收政策、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设及保障性安居工程建设等几方面入手，果断对失控的楼市进行调控，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。为进一步深入贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展，调节和引导住房需求。

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