美国次贷危机对中国房地产市场的影响分析

【摘要】：

本文从房地产市场的泡沫与美国次贷危机的关系着手，分析由美国次贷危机引发的全球危机对中国房地产市场的影响，主要从对房地产价格、供求量以及房地产未来走势等方面来剖析，面对危机，中国政府采取了哪些措施?成效如何。从而得出美国次贷危机对中国房地产业的启示与思考，其中包括对中国政府的启示，对银行金融监管的启示，对购房者的启示，只有中国政府肯牺牲一些利益，金融机构真正负起责任，中国的购房者理性购房，大家齐心协力，才能尽快度过危机，将偏离轨道的房地产业回归正轨，从而促进中国经济的良性发展。

【关键词】：美国次贷危机、房地产、金融监管

【正文】：

一、房地产市场泡沫和美国次贷危机的关系

次贷危机又称次级房贷危机，是指次级住房抵押贷款借款人大量违约而引起的信贷市场上的信用危机以及以次级贷款为基础资产发行的证券大面积缩水而导致的资本市场上的次级债危机。它是一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。

美国的房屋抵押贷款分为三类：优质抵押贷款，次优抵押贷款和次级抵押贷款。次级抵押贷款是指向信用评级低，无收入证明，还款额占收入额一半以上的客户发放的房屋抵押贷款。因为此种贷款对信用要求不高，其贷款利率比一般抵押贷款利率高出2%~3%，所以，美国的一些抵押贷款机构为了获得高额利润，大量发放次级抵押贷款。在房价上涨期间，这些贷款的风险并不高，因为即使违约，银行等金融机构也可以很容易的通过出售抵押的房屋来避免损失。购房者在利益的驱动下，也冒着高风险申请次级抵押贷款，并期望通过房地产升值带来的利润远远超过次级抵押贷款的利息成本，甚至期望无本万利。房地产市场泡沫和金融市场泡沫的互动，导致了次贷危机的进一步升级。

大多数的次级抵押贷款一般是浮动利率，利率会随着市场的利率变化而变化。很多信贷机构的职员为了获得高业绩在向购房者销售贷款时会隐瞒这一点，这也是很多贷款人在这一危机爆发时面临破产的一大原因。

美国房地产市场与中国的房地产市场有着各自不同的特点，美国地广人少，人均居住面积约为60平方米，家庭平均居住面积约为170平方米,而中国却与之相反地少人多，中国有着13亿人口，占世界人口的20﹪，中国的国土面积却只占世界土地面积的6﹪，中国的人均居住面积约为21平方米。由于美国人频繁的搬家，在美国房地产市场上二手房占销售市场的主导地位，2006年美国共销售出大约765万套房屋，其中二手房占到86﹪（注1）。而中国则不同，中国人居住比较稳定，在中国房地产市场中的待售房屋大部分都是新建房屋。由于美国人口的大量流动推动了美国城市化进程，使得土地价格逐渐升高，加上人工费用、建筑材料等成本的增加，导致房屋价格不断攀升，这又推动了美国房地产业的发展，为20世纪90年代后期房地产市场的井喷埋下了伏笔。

进入20世纪90年代以后，美国房地产价格持续上涨，美联储的利率政策的变动成为美国房地产井喷的导火索。2000年美国互联网泡沫破灭，随后的2001年9.11恐怖袭击事件的发生，使得美国经济遭受严重打击。为了阻止经济衰退，美联储采取了低利率政策，2003年6月联邦基金利率已经降到1﹪，达到46年的最低水平，由于基准利率在下调，房贷利率也随之不断下调。在低利率政策刺激下，涌现出大批的通过贷款进行房地产投资的美国企业或家庭，为美国房地产市场供销两旺的火爆局面起到了推波助澜的作用，致使美国房贷发放数额、房价、房地产销售数量从2000年下半年开始全面飙升。同时，美国还采取了金融创新产品-----次级贷款、次级债劵以及其他衍生工具，使得美国的中低收入阶层在没有良好信用和不需要很多首付的情况下就可以买房子，进一步刺激了美国人购房的积极性，推进了房地产市场和金融市场的繁荣。

在房地产市场的带动下，与之有关的上下游企业也快速发展起来，从而使房地产市场的状况与宏观经济的发展趋势紧密联系起来，支撑了美国经济的强势发展。在流动性的推动下房价不断走高，也增大了物价上涨的压力，这迫使美国从2004年6月以后改变了利率政策，结束了2000年开始的降息政策，开始收缩银根，试图缩小流动性，从2004年开始，美联储连续17次加息，2006年8月基准利率达到了5.25﹪的水平，并维持不变。高利率使得投资房地产的成本增加很多，大批购房者只能望而却步，大量炒房资金也随之转移，房价开始下跌。持续提高的利率导致80﹪的次级贷款持有者每月还款数量在不到六个月的时间里增加了30﹪～50﹪。（注2）付不起按揭并被处以罚款的贷款者大量涌现,他们所抵押的房屋被收回拍卖重新进入市场,这又变相增加了市场供应量,进入了恶性循环，导致房价的进一步下跌.

在房地产交易持续萎靡的时候，金融市场也同步低迷，美林、高盛、花旗、雷曼兄弟、摩根大通等在内的国际知名投资银行都深受影响，瑞士银行宣布：该行与次级抵押贷款相关的资产已经减少60亿美元，至此，全球100多家最大的银行及证券公司自次贷危机爆发以来，蒙受的资产减少与信贷损失总额突破5000亿美元。这成为了次贷危机的导火索.

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