房地产信托问题研究

近几年，房地产投资信托在亚洲国家也越来越受欢迎，日本于2001年在东京证券交易所开辟一个专门用于房地产信托投资交易的市场，新加坡、韩国等也在积极地引入房地产信托投资公司，加快房地产业的国际化进程。

我国自信托投资公司重新登记以来，房地产信托一直是信托发行的热点。尤其是2002年底银行对房地产业的信贷紧缩使得房地产企业纷纷借道信托公司募资解急。我国第一支真正意义上的房地产信托产品是上海国际信托投资有限公司推出的上海国际大厦项目资金信托，发售5天之内即销售出70份，随后，新华信托、北方信托、湖南信托、深圳国投等多家信托公司纷纷推出针对地产投资的集合资金信托。

在我国．房地产信托是在2002年7月信托业务重开后才发展起来的。我国的房地产业融资渠道主要是以银行贷款为主，这种单一的融资方式严重阻碍了房地产业的发展前景，使得房地产开发商不得不开始向信托转移。而信托以其制度灵活、量身打造的特点，与房地产业结合，成为房地产开发商重要的融资方式。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。

据统计，截止2002年7月底，房地产信托融资额达30亿元，居信托融资之首。信托产品以其相对较高的收益率、合适的投资周期、收益的相对稳定性以及较低的交易成本受到了投资者、信托公司和开发商的欢迎。从这一点可以发现，信托投资公司作为受托人向投资人推出的信托产品，其交易成本肯定是节约的。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产企业整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，有利于房地产企业的持续发展，在不提高公司资产负债率的情况下可以优化公司结构。

在我国，2001年《信托法》的颁布与正式施行以及房地产投资的明显升温使信托投资公司提供房地产投资信托服务有了法律保障和市场导向。最近，房地产信托在我国也呈现出很好的发展势头。信托不仅为央行提高贷款门槛后的房地产市场提供了更为方便有效的融资模式，也为个人资金提供了新的投资出路。

(二) 我国房地产信托的发展现状

1、房地产信托类型及特点

目前信托行业内流行的房地产信托融资模式有抵押贷款型、股权投资型、权益投资型、受让债权型和结构化型等。

表1:房地产信托融资五种模式的特征

产品类别抵押贷款型股权投资型权益投资型受让债权型结构化型

模式信托资金直接向房地产公司发放贷款通过收购或增资获得项目公司股权，参与项目管理购买房地产企业交易标的收益权受让房地产企业持有的债权全资控股项目公司，设立优先劣后收益安排

退出方式产品到期后还本付息溢价出让股权溢价出让交易标的收益权收回债务或溢价转让债权出让项目公司股权

风控措施土地使用权或在建工程抵押股权质押、担保等受益权质押债权质押股权质押

优点操作简单,运行成本较低资金监控性较好，风险较小，容易通过审批类似于资产证券化产品类似于资产证券化产品，盘活金融财产能够达到开发贷标准，优先受益人风险小

缺点与银行贷款较大重复,存在监管障碍对信托公司风控要求较高缺乏标准化，交易对手信用,等级要求高涉及多个交易对手，适应面窄存在较大的监管政策障碍

（1）抵押贷款型。抵押贷款类信托是指由房地产公司将土地使用权、在建工程等公司财产或股权作为抵押向信托公司借款，由信托公司发行信托产品募集资金，房地产公司在产品到期后还本付息的融资方式。这类产品设计简便，相对于银行贷款手续简单，操作灵活，贷款到位时间短，较易受各主体接受。但是由于监管上要求，这类贷款型信托难以大规模展开。

（2）股权投资型。信托公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用，成为房地产企业股东，参与房地产项目开发管理，获得经营所得并在约定时间由项目公司或其他公司溢价回购（受让）该部分股权，作为信托投资收益来源。这种模式的最大优点是能够改善企业的财务状况，降低杠杆率，促使其达到银行开发融资的条件，在政策宽松的环境中几乎不会有审批上的困难。但是该类模式潜在风险较大：一方面，对信托公司人员配置、风险管理能力要求较高；另一方面，从投资者角度考虑，由于股权受偿和变现能力较债权相对劣势，所以承担风险也较高，理论上需要更高的风险收益补偿。这种类型的信托越来越占有重要地位。

（3）权益投资型。这种类型信托具有财产信托特征，将存量持有性物业或出租物业作为信托财产，以物业自身日常租金收入或经营收入等稳定现金流作为收益来源，发行财产收益权受让信托。房地产企业将信托收益权出让取得相应的对价融资，或将受益权抵押进行债务融资。

这种模式利于实现盘活、变现固化、积压、沉淀资产的目的，具有较强的资产证券化功能。可以为许多多期开发项目的后期运作或多个房地产项目的新项目运作，并为良好在售物业的房地产公司提供了融资条件。这种模式的风险主要在于：在建工程到竣工交付的风险；房屋销售的市场风险；权属登记的法律风险等，目前已发行的该类产品不多。

（4）受让债权型。房地产企业通过将持有的未到期债权转让给信托公司，获取相应的信托融资额，且债务人承诺优先偿还已经转让给信托公司的债权部分，由信托公司负责收取该项债权的剩余利息和本金，或者信托期满后是由原债权人或指定的第三方受让信托公司持有的债权，所获得收益作为投资者收益的来源。这类模式具有债权投资型和权益投资型的特点。房地产企业能够将未到期的债权资产迅速地转化为流动资金，满足资金的需要，操作起来也简单方便，基本不受外部的限制，缺点是适应的范围较窄，所得融资额较小。而从投资者方面来看，拥有债务人对债务优先受偿的保证，风险小于一般的贷款。

（5）结构化型。这种类型的信托由信托公司先100%控股一个房地产项目，普通投资者以现金认购信托计划的享有优先级受益权的第一部分，房地产开发商再以存量资产（如尚未卖出的楼盘）认购信托计划剩下的那部分劣后级受益权份额，由信托计划融资得到资金注入项目公司，使其满足开发的条件，能够获得银行开发贷款。在此种模式下，普通投资者享有固定的收益，优先分配项目公司的利润和资产，而开发商享有浮动收益。开发商注入的存量资产变相地充当了优先收益权部分的抵押物。这种模式是创新程度较大的信托类型，具有债权投资型信托的优点，投资者能保证有固定收益，项目公司能获得资本金。但是由于缺乏权重配比规定，优劣收益权失衡，偿付风险较大。目前监管层基于调控要求已经叫停了该类型的信托，但是这种结构化的受益安排仍较为广泛地和其他类型的信托模式相结合

2、我国房地产信托发展历史比较短暂，但仍取得了比较满意的效果。目前我国房地产信托存在如下优势：

首页上一页 1 2 3 4 下一页尾页 2/4/4

房地产信托问题研究(二)