物业税相关问题的研究

4 从开征物业税到税收改革

4.1 税收的改革要有利于住房条件的改善
世界各国的住房政策中都没有要求全部的城镇居民必须都能购买住房。住房发展条件最好的美国至今其私有化住房率也不足70%，任何国家都有30—40%的城镇居民在租房而不是在购房。中国的住房政策应该也是同样。重要的并不在于是否能让所有的居民购买和拥有自己的住房，而在于居民是否能居住在不管产权归谁、但有较好生活条件、能提高生活居住质量的住房之中。
当租、购房的税收政策有利于调动消费欲望时，税改的最优效果才能被称为促进了经济的增长与发展。虽然税率、税基都可能减少，但如果交易的活跃程度激增时，实际的税收并不会因减免政策而减少。当我国为刺激和鼓励出口而采取高额补贴退税制度时，海关的总税收不是减少而是增加了。当上海市降低房屋交易、出租、购买税率和购房减免个税的各种优惠政策时，市场总量的增加并未减少总体的税收收入。同样为解决我国城镇住房问题，提高城镇居民生活质量而采取的税费优惠政策不但不会使总体的税收水平下降，反而会刺激市场的发展而创造更多的税收。美国的减税政策对市场的刺激和增长的支持作用也必然会带给美国政府更多的税收。反之当经济发展不活跃时税收一定是下降而非增长的，中国股市中交易税费的多次调整也正说明了这个道理。
4.2 开征物业税应考虑现有各种税收的综合情况
现有房地产行业的税收中多种税收关系均有相关联之处，税收改革的基础应从我国住房制度的角度出发，优先保证居民不只是有房住，而是要随着经济的发展，使居民能有好房住，不断的改善住房条件提高生活质量。
目前的物业税收改革重点从土地的地租类收益角度出发，但由于地租收取方式的改变会同时影响到房地产的开发、建设、交易、出租、物业的保有等多个环节，包括在这些环节中的税率变化和税收关系。也将因税收政策而影响市场的变化。改革的目的首先是要促进经济的发展，扩大交易而创造税源和纳税机会，然后才在经济高速发展的基础上增加税收。
税收对一个国家来讲是维持运转发展经济及调节财富的重要来源和手段。税收总的目标还是要还源于民，国家所产生的公共产品开支恰恰是为还源于民而促进发展的。那么用减免税收和改革现有税制使其更有利于社会发展是同样重要并具有同样意义的。
没有市场经济的改革开放和税收的倾斜政策，哪来的税收增加，没有非公经济的存在，哪来的贫富差别又何需个税的调节，正是发展创造了税收的增加。税收的改革不在于是否可能与现有税收的规模相当，而在于能否促进经济的增长，不在于单一税种的变化，而在于综合税收的总量上有所提高。尤其是当税收的优惠政策能体现在经济发展的龙头产业，体现在居民生活消费的主要方向，必将带动更多的相关产业的发展和扩大内需，也一定会产生更大的税收增长机遇。市场期待着城镇建设税费改革的成功

参考文献

[1]中国国际税收研究会.国际税收理论研讨会论文集[C].北京：中国税务出版社,2006
[2]杨秀琴.国家税收[M].北京：中国人民大学出版社,2005
[3]业界众议“物业税”[EB/OL].中国经营报.http://house.sina.com.cn
[4]证券之星.开征物业税再度升温税收何时成治本之策[EB/OL].中国经济时报.http://www.ce.cn
[5]中国住宅与房地产信息网[EB/OL].http://www.realestate.gov.cn
[6]2006年房地产开发投资主要数据[N].中国房地产报,2006-12-26
[7]开征物业税中的评估问题[EB/OL].中华会计网校.http://www.chinaacc.com
[8]傅光明.论中国物业税的理论基础和目标模式[M].中南财经政法大学,2006
[9]王学礼.财税理论与改革实践[M].北京：中国财政经济出版社,2006
[10]李开发.中国房地产业十大问题报告[M],2007年07月
[11]财政部专家.物业税应加快进入“实转” [EB/OL].http://house.sina.com.cn
[12]物业税之辩[EB/OL].http://house.sina.com.cn
[13]物业税的税基该怎么定[EB/OL].http://house.sina.com.cn
[14]任志强.从物业税改革说起[EB/OL].http://house.sina.com.cn
[15]谢旭人.稳步推进物业税开征时间就在五年内[N]. 重庆晨报,2005年11月21日
[16]物业税开征条件尚不成熟[N].深圳日报,2004年06月25日
[17]中国将迎来物业税时代已购房产不应再征物业税[EB/OL].http://house.sina.com.cn
[18]张燕.税基评估的探讨[M].资产评估准则研究.中国财政经济出版社,2002
[19]理查德·M，伯德等.发展中国家税制改革[M].北京：中国金融出版社,2003
[20]Engen，Ehc，Arte Gravelle and Kent Smetters，“The Effects of Foundamental Tax Reform”，1997

（附录）开题报告

物业税相关问题的研究

1 总体结构设想

1.1 物业税开征的目的及意义
随着中国房地产业的快速发展，物业税的开征问题受到人们越来越多的关注。物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。通常情况下，物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税或不动产税。它主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的价值而变化。我国的物业税是指对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据。物业税之所以如此受到关注，不仅在于物业税改革的实施，将彻底改变整个地产运营的格局，而且几乎涉及所有的家庭，成为人人切身利益相关的一个主要税种。物业税的开征问题涉及了方方面面，在认识到了物业税开征的必要性之后，就应该研究开征物业税的税基、税率及物业税评估等问题。伴随物业税的开征，还引伸出了相关法律制度和税收制度的调整和进一步完善。
1.2 论文的具体结构
《物业税相关问题的研究》分为三个部分：
本文主要分为三部分，分别论述了物业税开征的必要性、物业税相关问题的研究，以及由物业税到我国税收制度的完善。其中第二部分是全文重点。
关于物业税相关问题的研究，本文又分了五个小部分加以阐述：物业税征收的依据、开征税率的选择、发展方向、相关税制改革以及还应全面考虑的一些问题。本文认为，征收依据主要靠不动产的评估来完成；开征税率的选择应以追求效率又不失公平为原则；发展方向即为多税费合一并逐步完善；相关税制主要涉及增值税、所得税及资源税的税制改革与完善。
最后本文从物业税看我国税制的改革，其一为税收的改革要有利于住房条件的改善，其二是开征物业谁还应考虑现有各种税收的综合情况。

2 主要解决的问题

2.1 开征物业税的征收依据和税率选择
国际上开征物业税都是以房产的价值为核心，而我国现行房产税是以房产的账面原值按一定比例给予扣除后作为计税依据，物业税税基评估是大规模的、覆盖所有应税不动产的评估，开征物业税使税基评估首次在税收行政中具有了关键的意义。关于我国物业税开证税率的选择，是一元税还是二元，主要是重公平还是重效率的问题。
2.2 由物业税到其他税制的改革及完善
首先，改革增值税制度。是实现增值税转型，将设备投资纳入增值税抵扣范围。二是暂停征收土地增值税，开征遗产税和赠与税。其次是改革所得税制度，对国有企业、集体企业、私营企业以及股份制和各种形式的联营企业，均实行统一的所得税制。再次，调整和完善资源税，在房地产开发中涉及许多生产资料的综合开发利用，尤其对土地资源、矿产资源、水资源的开发计税中，应尽量减免与物业税的重复计税。

3 主要文献综述

3.1 国际税收理论研讨会论文集
国家税务总局局长谢旭人日前表示，在“十一五”期间，中国将积极稳妥地深化税制改革，其中包括实施城镇建设税费改革，稳步推行物业税，并相应取消相关收费。
物业税是一种财产税，它首先要求产权清晰。也就是说，只有当私人所有的不动产达到相当数量，当私有产权足够清晰的时候，才具备了开征物业税的基础条件。据有关部门统计，2004年城镇住房产权私人拥有率已达到了80％，为开征物业税提供了充足稳定的税源。但在笔者看来，恰恰是在最基础的条件上，国内现在还不具备开征物业税的条件。
在土地所有制不动的情况下，物业税实际上缺少了最基础的一环。由于土地所有权实质上的缺位，实际上政府拥有可以主宰和处置土地的权力。一些市场人士分析，这一立法原则仅仅是因为传统政治经济学理论认为土地是生产资料而不能私有。然而，在市场经济的原则和条件下，私人财产所有权包括土地的所有权都是不可侵犯的。现在，保护私有财产已经写入了中国宪法，但这些私有财产并不包括土地所有权，只包括一般财产和土地使用权。
除了土地所有权问题之外，目前国内还存在不同的问题，如不动产的产权关系还没有完全理顺，评估制度和评估机构还不够健全，评估人员的素质还有待提高，对房地产的收费有待规范，立法的论证还不够成熟等等。当前开征这一税种，涉及到范围很广的各个领域，不论是在理论上还是在实践上，都将遇到相当多的问题，这将阻碍物业税的改革进程。
3.2开征物业税中的评估问题
中国开征物业税的基本框架是，清理收费，简并税种，降低负担，实行税费改革。通过清理，取消所有不合理、不合法的收费；按照受益者付费的原则保留一部分有偿服务、经营性收费和少量必要的行政规费；将属于地价的收费归入地价中；把一部分具有税收性质的收费转为税收，征收环节后移，由开发建设、交易环节承担改为由拥有或使用房地产的单位和个人承担。
到目前为止，物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即“民生”原则。所谓“民生”原则，就是在属于人们基本生存、生活必需的范围内，政府采取的任何政策都应以“促其水准提升、负担下降”为价值目标。根据这一性质，物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税的现状，把现行房地产运行过程中具有税收性质的政府行政收费并入物业税“遗产与赠与”税目。另外，将契税并入印花税，以简便税制，降低不动产交易成本。
3.3专家建议南京按收入分级开征物业税
黄贤金教授表示，国土资源部委托进行的“不动产税制改革研究”前期工作已经基本完成，研究工作等待进一步展开。经初步测算得出，如果按照0.8%的税率征收物业税，不会增加居民的税收负担，同时能使50至70年内的政府财政收入与现在水平持平。
他认为，就是因为现行房地产税制出现了诸多弊端，税收科目繁重，税基过窄，征税依据不合理，在房地产流通环节征收了过多的税，才导致房价过高，居民负担过重，严重阻碍了我国大部分城市的房地产市场健康运行。

4. 参考文献

[1]中国国际税收研究会.国际税收理论研讨会论文集[C].北京：中国税务出版社,2006
[2]杨秀琴.国家税收[M].北京：中国人民大学出版社,2005
[3]业界众议“物业税”[EB/OL].中国经营报.http://house.sina.com.cn
[4]证券之星.开征物业税再度升温税收何时成治本之策[EB/OL].中国经济时报.http://www.ce.cn
[5]中国住宅与房地产信息网[EB/OL].http://www.realestate.gov.cn
[6]2006年房地产开发投资主要数据[N].中国房地产报,2006-12-26
[7]开征物业税中的评估问题[EB/OL].中华会计网校.http://www.chinaacc.com
[8]傅光明.论中国物业税的理论基础和目标模式[M].中南财经政法大学,2006
[9]王学礼.财税理论与改革实践[M].北京：中国财政经济出版社,2006
[10]李开发.中国房地产业十大问题报告[M],2007年07月
[11]财政部专家.物业税应加快进入“实转” [EB/OL].http://house.sina.com.cn
[12]物业税之辩[EB/OL].http://house.sina.com.cn
[13]物业税的税基该怎么定[EB/OL].http://house.sina.com.cn
[14]任志强.从物业税改革说起[EB/OL].http://house.sina.com.cn
[15]谢旭人.稳步推进物业税开征时间就在五年内[N]. 重庆晨报,2005年11月21日
[16]物业税开征条件尚不成熟[N].深圳日报,2004年06月25日
[17]中国将迎来物业税时代已购房产不应再征物业税[EB/OL].http://house.sina.com.cn
[18]张燕.税基评估的探讨[M].《资产评估准则研究》中国财政经济出版社,2002
[19]理查德·M，伯德等.发展中国家税制改革[M].北京：中国金融出版社,2003
[20]Engen，Ehc，Arte Gravelle and Kent Smetters，“The Effects of Foundamental Tax Reform”，1997

致谢

这大学四年里，我所收获的不仅仅是丰富的知识，更重要的是在阅读、实践中所培养的思维方式、表达能力和广阔视野。很庆幸这些年来我遇到的这么多良师益友，在学习、生活、工作上都给予了我无私的帮助和热心的照顾，使我心智成长。感恩之情难以言表，谨以最朴实的浴盐致以最崇高的敬意。
在本次毕业论文设计过程中，池洁茹老师对本文从选题、构思、资料收集到修改定稿，都予以了细心指导，在此向池洁茹老师对我的关怀与帮助和在本文上给予的悉心指导致以深深感谢；
在四年的大学生涯里，受到了许多老师的关心、支持和帮助，在此也向所有帮助关心我的老师和领导致以衷心感谢和崇高敬意；
致谢给予转载和引用权的资料、图片、文献、研究思想和设想的所有者；致谢天津商业大学图书馆电子阅览室。本篇毕业论文在天津商业大学经济学院完成，在此对天津商业大学致谢。

首页上一页 1 2 下一页尾页 2/2/2