我国某一个城市房价攀升的原因分析

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我国某一城市房价攀升的原因分析
摘要：随着房地产市场化改革以及国家一系列政策和制度的出台，我国房价经历了快速的向上攀升的阶段，近年来房地产市场价格的持续攀升成为社会各界越来越关注的热点问题。而我国某一个城市住房市场价格急速走高的原因也是多方面的，认清房价上涨的成因，对于政府加强房地产行业宏观调控，引导房地产行业健康可持续的发展具有现实意义。本文将从基本层面和深层次即制度体系两个方面分析我国某一城市房价攀升原因。
关键词：房价攀升，基本认识，对策建议
我国于1978年拉开房地产市场化改革的帷幕，于1998年加快房地产市场化改革进程，在此过程中，我国某一城市房地产价格快速攀升。房价地价的快速上涨，一方面彰显了我国某市房地产业的快速发展，另一方面也引发了诸多社会担忧。
一、我国某一城市房价攀升的原因分析：
1、人口数量与结构决定着住房高增长的需求。
人口数量的增长不得不进行大规模的住房生产。某市改革前的三十年并未合理的解决人口增长与居住的问题，当人口增长下降且住房能满足基本需求时，房价就失去了上涨的压力，如现在的家庭总数少于住房总套数，房价自然也就难以上涨了。
人口结构也决定着家庭分裂的速度。某市家庭人口平均数近几十年下降了很多，而且目前还在不断的下降中。正是因为70年代之后的高生育率决定的，80—90后的家庭分裂速度在不断加速，这种加速会延续大约至少十年。
某城市家庭新增户数迅速上涨，而每年市场化竣工的住房大约只有5万多套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投资与供给，长期的供不应求现象无法缓解，政策的调控可以平衡一时的供求关系，但不等于满足、释放了需求，最终反而让镇压中的需求膨胀，严重的冲击市场的稳定性。
2、人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动。
某市人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，某市外来人口的大量涌入，在促进了城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给城市带来了较大的住房压力，基于“人多地少，人多房少的”基本实情，从而在客观上导致了整体房价的不断上涨。在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会、潜力和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。
3、土地资源的稀缺性。
中国现有城市建成区的面积约3.84万平方公里，仅占国土总面积的0.4%，而农村宅基地的面积约16.8万平方公里，占国土总面积的1.75%。某市面临着土地制度的约束性条件，无法让农村的土地，特别是宅基地产生集中的效应，并让农民的宅基地可以变成进城的资本。尤其是对粮食安全的顾虑不得不出台严守红线的政策，于是土地在生态保护、基础设施建设、工业生产与城市发展的多项选择中成为了资源极度稀缺的产品。
4、成本因素的变化。
成本因素导致产品的价格上涨是个经济活动中的基本现象，土地的价格在提高，钢材、水泥等建材的价格也在提高，使用的新材料提高了质量的同时价格也在提高，连工人的工资也在提高，最终房子的价格自然也会是上涨的。重要的是中国浪费了三十年低成本实现城市化发展的最终时机，如今不得不承受高成本城市化的现实。
5、不动产的多重功能作用。