漯河市房地产业发展趋势研究(三)

    1999年以后的快速发展时期。随着漯河市城市建设发展战略的确定，为打造生态型、宜居型的内陆特区城市，漯河市加大了基础设施建设和旧城棚户的改造力度，并取得了显著成效。道路变宽了，高楼增加了，绿地扩大了，交通顺畅了，人们的居住条件改善了。一批批现代式花园式住宅群坐落在城市三区各个角落，房地产投资从1999年2.8个亿猛增到2002年的3.9个亿，整个漯河市区的面貌发生了巨大的变化。房地产业伴随着我国经济的高速稳健发展，步入了快速发展的通道。

    1986年区划以来，漯河市的房地产业经过几个阶段的发展，城市建设日新月异，取得了辉煌的建设成就，鳞次栉比的高楼取代了破旧危陋的平房棚户，宽阔笔直的大道取代了狭窄拥挤的街巷。2002年漯河市在重新区划以来大规模基础设施建设工程的刺激下，房地产市场蓄积的潜力逐步释放，市场主要指标有大幅度增长，房地产市场呈现出强劲上扬的态势。据统计2002年商品房预售登记99.5万平方米，竣工面积44.8万平方米，成交金额70.64亿元，比上年翻番，经济适用住房建设总投资1.17亿元，开工建设30万平方米，房地产开发投资比去年增长7.6%，成为新的经济增长点，投资需求拉动GDP增长6.2个百分点，对经济增长的贡献率高达15.8%。从宏观上看，这主要得益于国家全面启动房地产市场各项政策的实施，大幅度降低房地产开发、交易过程中各个环节的税费；扩大信贷规模，提高有效需求；停止福利分房，加快经济适用住房建设。从微观上来看，主要得益于广大居民住房消费观念的转变，收入的稳步增长，开发企业产品质量的全面提升和营销理念的不断更新，更重要的是得益于漯河市重新区划以来大规模旧城改造工程的实施和城市建设中长期发展战略目标的确定。

    三、漯河房地产业发展现状分析

    进入新的世纪，漯河房地产开发投资环境正在改善，品位日益提升，竞争更趋激烈，商机不断呈现。以火车站广场、金穗市场、中华市场、交通路商业街为中心的商业圈已经形成；以泰山路、滨河路为轴线形成的饮食街；以辽河路、舟山路、黄河路及沿沙河两岸的金融商贸文化楼群，将给漯河市带来新的面貌和商机，刺激房地产业向纵深良性方向发展。

    纵观全国住宅与房地产业的现状，面对河南全省经济的快速发展带来的房地产投资发展区域化的缩小，及漯河市重新区划以来带来的发展及竞争机遇等问题，漯河市房地产业将面临三大转变，一是房地产经济的增长方式正由速度规模型向质量效益型转变；二是房地产业对经济增长的拉动正在由单纯的投资拉动向投资和消费方向拉动转变；三是房地产市场的发展机制正在由主要靠行政措施和政策调控向市场机制和自身调节转变。为促进城市住房与房地产市场的健康发展，必须建立健全6个支撑体系：

    •有效的宏观调控体系；

    •多层次的住房供应体系；

    •完整的房地产市场体系；

    •先进的住宅建设产业化体系；

    •优良的市场服务体系；

    •高效统一的市场管理体系。

    作为管理部门和开发商还要面临着以下住宅及房地产业发展中的问题。

    （一）政策管理力度不够，房地产投资效率低，供给增加与空置加大的问题

    目前，不少城市存在需求量很大，供应不断增加，但空置量也较高的尴尬局面，在增加住房供给的同时必须研究空置问题。目前，我们讲的空置主要是指增量部分，即新建商品房中除去其中属正常空置部分外，还有一部分属于积压房地产，也有近年来开发的项目，但在价格、区位、布局、配套、环境、套型和质量等方面与居民的实际需求脱节，造成有供无求的滞销局面。除增量空置外，还应研究存量的空置。尤其是在全面开放存量交易市场和租赁市场不断发育的情况下，增量与存量市场将联动，必须掌握真个市场的空置状况，这对总好总量调控和结构调整是至关重要的。据漯河市统计局2003年统计数据表明，漯河市商品房开发的空置率95年以来最高达到43.62%，最低为19.91%，空置率是比较高的。但在1999年以后，由于国家取消了福利分房，限制集资房，推广经济适用住房等一系列政策的出台，也引发了商品房市场的飞速发展，同时，空房率虽大幅度下降，但空置率仍然较高，房地产投资效率过低，这是值得研究的。

    （二）中介服务机构及物业管理机构缺乏法律依据的问题

    中介服务机构及物业管理公司是房地产业整个产业结构中重要的组成部分，它所拥有的先进的经营理念、运作方式和管理模式有利于改变漯河房地产业的粗放经营状态，提高全行业的整体水平。长期以来，我国房地产中介代理、仲裁、信息处理、咨询、评估、抵押、担保、保险以及物业管理等中介行业发展滞后，法律法规滞后，一直影响着房地产业迅速成长。漯河市现有房屋中介机构7家，物业管理公司14家，但整体水平低，专业化程度不高，尤其是住宅小区物业管理纠纷不断，据漯河市物业管理协会统计数据表明，2003年全市物业管理公司60%出现亏损，全靠部分公司依附于开发企业才得以生存，这种情况如果继续持续下去，必将阻碍房地产业的发展。

    （三）提高质量与调控房价的问题

    房屋建设标准有高低档次之分，质量有优劣品质之分，两者有关系，但又不等同，就是说高档住宅也可能是劣质，而普通住宅也可能是高质量的。高价格的房屋不一定都是高质量的。目前，漯河建筑工程质量总体上在提高，但局部的质量问题还是不少的。而住房标准问题除面积大小之外，更多的是涉及住房性能及舒适度，如用地的容积率、环境的生态质量、单体的节能性能、智能通讯、供热空调水准等。随着人们生活水平的提高，住房标准也将相应提高，当然也会加大开发成本，从而使房价上涨，因此一定要根据国情和市场需求，把握好设计标准，抓好工程质量，并控制房价不致大幅度上扬。

     表3—1 1999年全国主要城市房价与收入比一览表

    城市 上海 深圳 广州 漯河

    比率 10.7：1 8：1 9.09：1 6.15：1

    备注 国际公认的房价与家庭年收入比应为3—6倍之间

     资料来源：漯河市房地产交易处

    在我国，居民房价与家庭收入比普遍较高，尤其是上海、广州等大城市其悬殊尤其大。与国际公认比例高出一倍以上。由此看出，我国居民收入偏低，房价偏高的现象十分普遍。在这种情况下，如何在保证工程质量的前提下，尽量降低房价，让更多的人可以买房，有能力买房，是减少房屋空置率、促进房地产发展的有利措施。

    （四）满足住宅模式需要与提高使用面积的问题 

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