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2、政策角度看“杭州现象”
——从宏观政策环境分析，一是国家把房地产业作为国民经济的重要产业，加大了对房地产业发展的支持力度；二是国家取消了住房实物分配制度，并通过推行住房补贴、住房公积金政策，确立了住房货币分配制度；三是国家采取行政划拨土地减免行政规费等政策，降低经济适用住房价格，保障中低收入家庭的住房需求；四是先后出台了旨在依靠科技进步，提高住房质量的一系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，均为杭州房地产业的持续健康发展，提供了良好的外部条件。
——从杭州品牌效应分析，近年来杭州着力打造“住在杭州”品牌，并获得了 “联合国人居奖”和“国际花园城市”等称号，成为人们居家置业的首选城市之一。城市吸引力的增强，使拥有雄厚民间资本的浙江人纷纷入驻省城，2001年非本地人在杭购房比例达到26.02%,占购房总面积的23%。
——从杭州政策环境分析，近几年来杭州市政府在推出了取消实物分房、实行住房分配货币化政策的基础上，又出台了放开外地人购房、取消房改房上市审批、降低房产交易手续费、扩大公房出售范围、允许经济适用房上市交易等一系列政策措施，极大激活了潜在的住房消费群。
（二）杭州房地产业的发展障碍分析
1、政府市场宏观调控能力滞后于房地产市场快速发展的需要，导致房地产用地布局的混乱。
长期以来，杭州市由于缺少专项房地产发展的中长期计划和年度发展计划，对房地产市场缺乏统一规划、布局，导致目前政府土地小规模投放与开发商大规模开发之间的矛盾，使开发商投资开发重点移向地价相对低廉的城市郊区，加上市区行政区划调整和城市用地规划滞后，造成了郊区房地产从东、北、西三面包围老城区，与城市沿江跨江、向东向南的发展战略严重背离，对城市布局产生了负面影响。
2、土地供应量严重滞后于商品房需求量，导致商品房价格的居高不下。
从1998年到2002年的五年间，土地供应量与房地产开发的需求明显存在差距，土地供应满足不了商品房市场的开发需求量。而户籍、住房制度改革加速了城市人口的增长和商品房的市场需求，住宅用地使用权改革则加速了城市中心区地价的上升，造成了市区商品房现房难以寻觅，期房供不应求。从房价收入比看，目前的房价已偏离了一般居民的实际购买能力，按照世界银行的标准，合理的房价应当等于居民家庭收入的3—6倍。杭州合理的房价区间应在10.3—20.5万元。而2002年市区住宅销售综合价格为4749元以上，购买一套80平方米的住房，就要38万元左右，房价与居民收入的比为11：1，因此，大部分的商品房只能被少数中高收入阶层和外地实业家所购买，而本市绝大部分中低收入居民则无力承受。
3、经济适用住房建设严重滞后于商品房建设，导致了中低收入居民家庭的购房难。
这些年来，政府投放适合中低家庭收入的供应量严重不足，经济适用房供应量与中低收入家庭的需求量的比例还有很大差距。经济适用房公开摇号情况表明，目前供需比例为5∶1。目前欧洲和日本、新加坡等一些国家的公共住宅所占住宅总供应量的40—60%，而我们则不足10%。另一方面由于目前经济适用房的建设标准过高、户型面积过大、建设成本过多，造成房价过高，一般低收入居民家庭仍难以承担，经济适用房变相成为持投资获利动机购房者的抢购对象。
4、中低价位住房建设滞后于高价位商品住房建设，将带来房地产市场“泡沫化”的负面影响。
目前对高价位高档住宅的需求主要来自外来的购买力，但这种外来的购买力一旦消失，将会产生高档住房过剩而中低档住房不足的结构性矛盾，同时造成高档住房的资源浪费而正常住房需求却得不到满足；房价的长期快速上涨也导致开发商盲目投资而影响住宅的品位、质量和档次；引发中小楼市投机者“炒楼花”、“卖号子”等不良行为的产生与蔓延，影响房地产市场的健康发展。
5、政府市场监督机制滞后于房地产市场发展需要，导致房地产市场行为缺乏规范。
一是由于目前土地供应还存在行政划拨与土地招标并存的“双轨制”现象，使以转手套利为目的的土地交易现象一时难以消除。二是部分开发商为获取高额利润，在市政设施尚未配套的情况下，盲目追求开发数量和速度，导致住房建筑质量下降和后续管理脱节。三是随意改变用地性质，开发商将原本不是用于建成住宅的土地，改建住宅；对不具备有开发条件的农村集体土地，进行商品房开发；非法加层、超面积建设等。四是开发商恶意炒作，高抬房价，或克扣面积，或弄虚作假。这些都严重损害了消费者利益，有碍于房地产市场的健康发展。
三、杭州房地产业的发展环境分析
1、国家现代化与城市化的宏观发展环境，为房地产业发展提供了广阔的前景。
首先，我国正处在从初步实现小康到全面实现小康的现代化发展阶段。当今世界，和平与发展是主题，给我国经济发展创造了有利环境，全球经济一体化，倡导各国共赢，有利于我们缩短跟发达国家的差距。经济增长意味着中国人民的收入不断提高，并带来不断增长的居住需求。专家认为，人均GDP在7000—8000千美元之前房地产始终会保持旺盛势头，现在中国人均收入才1000美元，房地产发展总量还会不断增长。第二，我国城市化不断加速，意味着城市人口大量增加。如果今后每年有1%的人进入城市，全国就有1300万人进入城市，房地产带来的需求超过城镇居民住房面积提升的需求，将对房地产发展起到非常大的推动作用。第三，中国城镇居民已进入“居者有其屋”阶段。现在平均每户60多平方米，如2020年达到100—120平方米、人均建筑面积现在是22平方米，到2020年达到人均30—35平方米，有的地方可以达到40平方米，在要求住房面积数量的进一步增加的同时，带来产品质量的进一步提高和更新换代，必然给房地产市场带来更大的需求。第四，恩格尔系数与消费结构的变化。根据经济专家们的考证：国外先进国家发展的一般规律是，当恩格尔系数达到40—50%时，是房地产业的快速发展期，目前我国的恩格尔系数是42%左右，所以人们收入中的很大空间可用于住宅消费。特别是长期的福利分房造成的住宅消费比重过低所积累起来的城镇住宅消费能量将得到进一步释放。
2、国家房改及配套政策和住宅商品化进程的加快，给房地产业带来了良好的发展机遇。
随着住房制度改革和住房商品化进程加快，个人购房已成为市场主体，市场机制在资源配置中的基础必作用已初步体现。实行住房货币分配制度，改变了广大居民置业消费观念和消费行为；住房公积金制度的实施和住房补贴的逐步到位，提高了居民购房支付能力；存量住房市场、租赁市场的日趋活跃，将进一步带动增量市场的活跃；金融对住房消费的支持力度不断加大，个人住房抵押贷款快速增长，都将在更大范围支持居民购房。
3、加入WTO为房地产发展带来新的契机。
“入世”以后，国外金融、保险、旅游、法律等服务业都将进入国内市场，国内住宅用房、办公用房的需求都将增加；汽车关税的降低，将带动城市近郊住宅的发展，促进住房需求的扩大；境外先进、成熟、规范的市场经营观念，为进一步建设开放、竞争有序的房地产市场奠定良好的基础，国外先进的管理经验和技术的引进，将促进国内房地产投资开发、规划设计、工程质量、住宅部品质量、经济管理、售后服务和物业管理水平的提高。 首页 上一页 1 2 3 4 下一页 尾页 2/4/4 相关论文
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