杭州市房地产业发展趋势研究(一)

【摘要】：

    本文通过对杭州市房地产发展历史、现状及存在问题、现象进行回顾总结，对杭州房地产发展背景和趋势进行分析，提出杭州房地产业发展的思路、对策和措施。

    【关键词】：房地产业、回顾总结、历史背景、发展趋势、思路措施

    【正文】：

    房地产业是杭州构筑大都市的动力、经营城市的载体、发展现代服务业的重点，打响“住在杭州”品牌的抓手。研究分析杭州房地产业发展趋势，对解决杭州房地产业发展中的突出问题，实现“居者有其屋”目标，避免房地产市场大起大落，促进房地产业健康发展，具有十分重要的意义。

    一、杭州房地产业发展现状

    杭州市自进入九十年代以来，随着城市建设投融资体制、土地使用制度、住房分配制度改革的深入，房地产供求机制不断完善，房地产市场日益繁荣，房地产业持续快速发展，为改善城市居住条件，加快城市建设，推动城市经济社会快速发展发挥了重要作用。

    （一）杭州房地产业发展的积极因素

    1、房地产开发投资势头迅猛，房地产业已成为支柱产业。1998年以来，杭州市房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17%以上。2002年完成房地产投资额196.37亿元,与上年同比增长39.40%,杭州市区房地产投资额171.05%,与上年同比增长36.23%。杭州各项房地产贷款余额达604.29亿元,与上年同比增长了56%。房地产投资增长，有力地推动全社会固定资产投资增长和国民经济发展。截止2002年底，全市各类房地产开发企业已发展到380家，比1998年上升了50%。一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房地产开发商已脱颖而出。2002年房地产业对全市GPD的贡献率相当于11.6%，房地产业已成为城市国民经济的支柱产业。

    2、土地使用制度的改革，推动了房地产一级市场的健康发展。杭州市自1989年开始实施国有土地使用权有偿出让改革以来，实现了从“无偿、无限期和无流动”的三无向“有偿、有限期和有流动”的转变。1991年国家土地管理局确定杭州市为全国城镇国有土地使用制度改革联系点和全国城市土地定级估价试点单位。据统计，1997年至2002年11月末，杭州市土地储备中心累计收购土地13688亩，投入收购资金74.34亿元，推出和移交各类土地7468亩，收回土地成本69.1亿元。另外，1999年至2002年11月止，共办理各类土地交易22270宗，收取土地出让金12.07亿元。土地有偿使用制度的建立，促进房地产一级市场的健康发展，同时也为杭州市的经济发展和城市建设提供了资源和资金保障。

    3、住房制度的改革，促进了房地产二、三级市场迅速发展。自1993年起杭州住房制度改革取得了明显成效，一是公积金制度逐步完善，截止到2002年11月底，市区累计归集住房公积金38.36亿元，余额28.50亿元，形成了可观的规模。二是公房出售进展顺利，截止2002年11月，市区累计审批公房出售202727套，建筑面积1138.39万平方米。杭州市区的公有住房出售率达到了近95%，跻入全国大、中城市的前列。三是住房公积金个人抵押贷款扩大，截止到2002年11月底，累计发放金额达到16.32亿元，对激活房地产二、三级市场发挥了积极的作用。四是住房补贴资金发放量加大，截止到2002年11月底，累计金额16.98亿，发放金额7.84亿。由于房改政策的推动，房地产二、三级市场迅速发展。1998年以来，商品房销售综合价格从当年的3278.42元/平方米,上升到2001年的3703.27/平方米,上涨了12.96%,杭州已成为国内房价涨幅最高的城市之一。与此同时，1999年房改房准入上市交易，促进了存量房产交易量飞速增长。

    （二）杭州房地产业发展的消极因素

    总体上说，杭州房地产市场化程度较高，房地产业保持了快速健康发展势头。但同时也存在一些问题。一是供需矛盾突出，市区无现房可买，导致商品房价格上扬。二是土地的稀缺性导致市区商品房土地价格的上涨，地价上涨带动商品房价格上涨，商品房价格的上涨又拉动土地招投标价格的上扬。三是建设成本不断增加，提高了商品房的总体价格。四是楼盘中大户型设计较多，小户型较少，提高了商品房套均价格。五是存在部分投资（投机）因素，造成市场人为紧张，并有“炒作”行为。六是部分房地产开发企业的自我约束机制不够完善。七是经济适用房准入标准设置过宽，户型偏大。

    二、杭州房地产业高速发展现象辨析

    （一）杭州房地产业高速发展的成因

    1995年以来，杭州市房地产业已持续保持了长达8年的高速增长势头，尤其是近年来杭州商品房价格的涨幅居全国房价涨幅前列，因而被房地产行业称之为“杭州现象”。

    1、市场角度看“杭州现象”。

    ——从购房能力角度分析，杭州近年来经济总量持续高速增长,城镇居民人均可支配收入逐年增多，使市民的住房购买力大为提高，2002年人均消费支出已达11778元，个人购买商品房占市场总销售量的97.04%,个人购房率已居全国前列。

    ——从购房资金角度分析，由于银行加大了信贷支持力度，大大刺激了市场需求，通过信贷金融按揭贷款购买商品房比例，2000年、2001年、2002年分别达到55.33%、68.44%和80.87%，一直呈上升趋势。

    ——从消费结构分析，随着杭州经济发展和房地产市场的发展，杭州的房地产消费结构发生了明显的变化，房地产消费由原先的“居住型”向“享受型”转变，原先的一次性购房，一步到位的观念发生了变化，二次置业、三次置业的消费群体开始逐步扩大。

    ——从供需关系角度分析，据市房管局案例调查表明，目前纯投资性购房者只占10%，用于实际居住的首次购房者占40%，用于改善居住条件的二次购房者占50%。说明绝大部分的房产是居民按实际需求购置的。商品房市场供需关系从1996年前的供大于求,发展到2001年的供不应求。 

首页 上一页 1 2 3 4 下一页 尾页 1/4/4