个人住房抵押贷款证券化的风险防范

自1998年住房改革以来至今，经过了十几年的发展，但是我国保险业还是存在着住房抵押贷款保险险种过于单调的问题，主要险种为住房抵押贷款保险，即购房者由于重大疾病或意外伤害等自然原因，或者遇到失业、收入大幅下降等社会性原因而导致的借款人无法正常按照贷款合同约定正常进行还本付息，则由保险公司为投保人继续偿还贷款。

保险公司应从多个方面丰富房地产贷款险种。比如房屋质量险，在住房竣工后，开发商和购房者共同向保险公司投保房屋质量险，若个人住房出现质量问题，则有投保的保险公司进行赔付，这同时保护了购房者和开发商的共同利益，这将有效的防止借款人由于住房的质量问题放弃拥有产权而发生违约行为。

(2)建立房地产市场预警机制

房地产价格的变动是影响住房抵押贷款违约率的重要指标之一，银行认为住房抵押贷款风险较低，主要是因为住房价值稳定，抵押贷款具有保障程度较高的还款来源。但是纵观国外房地产价格的变化，一般经过复苏与增长、繁荣、衰退、萧条四个阶段，即房地产市场不可能永远繁荣。我国房地产行业经过了高速发展的十年，现在逐步进入调整期，现在我国房地产价格己经严重偏离其价值，用于抵押的房地产价值严重高估，我国银行住房抵押贷款的潜在的违约风险将增大。为避免造成由于房地产形势逆转引发的金融风暴，应该尽快寻找有效手段调控房地产市场，正确把握房地产市场周期性变化规律。

为更好的控制和防范我国住房抵押贷款证券化信用风险，应当建立房地产市场预警机制，适时监测房地产市场的走势，对房地产市场的周期性特点进行跟踪分析，判断市场行情的变化。并针对不同阶段采取不同的金融经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险以及金融风险。同时，通过房地产市场预警机制的建立，有利于调控市场供求矛盾，优化社会资源配置，避免商业银行在流动性过剩、房地产市场处于繁荣阶段时降低放贷标准，盲目发放贷款，而给之后的证券化埋下信用风险隐患。

(3)加强金融机构内部防范

借款者的违约行为会给金融机构带来很大的经营风险，所以金融机构应加强内部监管，防范风险的产生。

首先要健全审查制度，主要包括抵押物产权是否完整清晰、借款人是否有稳定可靠的收入来源、借款人是否存在先期债务以及对借款人进行财务状况跟踪等。其次改革抵押贷款利率制度，通过个贷组合创新，防范通货膨胀风险，从而完善价格风险防范机制。建立弹性利率体系的住房抵押贷款制度，这种制度分为完全市场利率和限制市场利率。同时，区别对待不同担保人，制定相应费率。例如，对中低收入者采取浮动限制利率，对于高收入者采用完全市场利率，采用双重利率抵押贷款来防范风险。最后要对金融机构内审部门、个贷监督管理部门要加大检查监督力度，对检查中发现的违规问题要区分情况，严格责任追究，不断提高合规经营意识和风险防范能力。

（二）住房抵押贷款证券化提前偿付风险防范措施

提前偿付风险从开始建立基础资产池开始就存在，一直贯穿在住房抵押贷款证券化的整个流程中，但是由于宏观条件的不可预测性，我们无法准确预测提前偿付风险的变化动态，所以我们应该制定相关措施将提前偿付风险把握在可控的范围内，可以从以下几个方面进行防范：

1.建立提前偿付罚金制度

借款人必须为提前偿付行为额外支付一定数额的罚金，以补偿贷款人由于提前偿付而遭受的损失，然后贷款人再用该罚金补偿投资者投资利益的损失。

在我国现阶段，建立提前偿付罚金制度不能简单的按照事先约定的固定比率来收取，这样会导致银行失去一部分优质客户，应该灵活结合住房抵押贷款的方式、期限、利率等具体情况，按照既能保存优质客户，又能适当的弥补因为提前偿付带给银行的损失的原则来确定违约金的比例，合理对提前偿付罚金进行设计。

违约金的设计应该包括以下三个方面：对提前偿付行为服务成本进行补偿、对提前偿付后资金闲置带来的损失进行补偿、对银行预期超额收益减少损失进行补偿。

2.实行住房抵押贷款责任证券化(CMO)

伴随着住房抵押贷款证券化在全球范围内如火如荼的发展，传统的住房抵押贷款证券化通过金融创新衍生了很多新的金融工具，住房抵押贷款责任证券化是其中之一，它的作用是为了化解、分散和防范住房抵押贷款证券化的提前偿付风险，将提前偿付风险由众多的投资者来分担。住房抵押贷款责任证券化是一种多级债券的证券结构。在这种结构中，通常包含若干不同级别的债券，每个级别的债券利率不同、期限不同，接受原始抵押贷款现金流的顺序也不同。通过各级债券瓜分住房抵押贷款支持证券产生的现金流的方式来分散提前偿付风险。如果发生提前偿付的行为，那么提前支付的本息则优先用于清偿即将到期的债券。也可以利用这些提前支付的资金重新购买新的资产支持证券，这也保障了资产证券化的正常运行和原始权益人、投资者的获得正常的权益，有效的规避了由于提前偿付带给他们的损失。

3.锁住制度

锁住制度即在贷款发起一段时间内禁止提前偿付，这可以通过简单的数学模型对提前偿付风险进行完全的防范。但是，一个典型的锁住期权模型一般仅限于贷款初期，所以，在运用锁住制度的同时常常结合其他方法并用。

结语

住房抵押贷款证券化是现代的金融创新，也是一项极其复杂的工程，要求各个参与主体都具备较强的专业知识和风险意识，还需要社会有比较完善的金融、法律等体系作为保障。美国等国家在次贷危机前取得的成功经验我们要借鉴，同时在次贷危机中暴露出来的问题值得我们深入思考。本文结合我国国情，提出控制风险的方法和措施。由于本人理论水平和科研水平的局限，使得本文存在许多不足：因为我国发行的住房抵押贷款证券数量很少，获得的资料有限，使得本文理论性较强，实践较弱。虽然控制风险的方法和措施是基于我国国情，但是毕竟资料有限。这些都还需要更深入的研究。

参考文献：

[1] 邢嘉倚.美国次级债危机的原因及给我国发展资产证券化带来的启示[J].中国商界，2011，（12）：12-14

[2] 毛莹.美国次贷危机对我国资产证券化的启示[J].现代商贸工业，2013，（1）：20-21

[3] 刘嘉邦. 美国次贷危机对我国资产证券化风险控制的启示[J].中国商界，2013，（1）：36-38

[4] 张维，李玉霜.商业银行信用风险分析综述[J].管理科学学报，2008，（9）：9-10

[4] 傅波.中美两国次级债券的比较分析[J].当代经济，2012，（1）：67-69

[5] 张薇.信贷资产证券化研究[J].现代商业，2011，（12）：43-44

[6] 魏晓东.从此贷危机看资产证券化监管规则的完善[J].辽宁大学学报，2010，（1）：52-53

[7] 周波.次贷危机的演变及其对我国资产证券化的启示[J].山东纺织经济，2009，（2）：41-42

[8] 温馨.从次贷危机看资产证券化的内在矛盾[J]. 热点观察，2009，（3）：18-20

[9] 束庆年.对此贷危机爆发后中国房地产金融创新的思考 [J].南方金融，2012，（9）：23-25

[10] 孟艳.金融危机、资产证券化与中国的选择[J].经济研究参考，2009，（7）：16-17

首页上一页 1 2 3 4 下一页尾页 4/4/4

个人住房抵押贷款证券化的风险防范(四)