个人住房抵押贷款证券化的风险防范(三)

     3.信用体系不完善。目前,我国商业银行对个人住房抵押贷款申请者的资信调查很困难,申请者没有负债记录以及以往不良信用记录。而且还缺乏信用担保机制,当借款者发生违约风险不能按时履约时,就会造成银行的损失,尤其是在我国信用约束机制不健全的情况下,银行更是承担了较大的违约风险。由于我国居民收入中包含一些非货币化收入，并且普遍存在着国有企事业单位开出的收入证明偏低，私营企业开出的收入证明偏高的现象，特别是当借款人具有企业法人或主要负责人身份时，其收入与企业经营收入更难区分。银行无法计算和核实借款申请人的实际收入水平。商业银行等债权人要了解住房抵押贷款申请人的信用状况，只能依靠自己的信用调查。因为没有建立起个人信用制度以及与之相配套的个人信用评估，资信调查和个人破产制度。这样不仅查询的成本高，而且加重债权人与债务人的信息不对称。信用制度的缺乏必然导致商业银行处于两难境地：要么放弃信贷决策，要么在信用风险未得到合理控制的情况下做出被动的决策。另一方面，我国住房担保体系也不完善，商业银行发放住房抵押贷款时，只能以申请人所购买的住房作为抵押品，要求借款人为房屋购买保险或者要求第三方担保。一旦借款人出现违约，银行虽然可以通过拍卖房产或要求第三方担保而获得补偿，但是在目前的信用环境下还是有很大的不确定性。

     （二）中介服务机构的操作风险

     1.缺乏机构投资者所带来的流动性风险。

     随着我国经济发展和全球经济一体化的进一步扩大与融合，我国的资本市场已取得了长足的发展，但是诸如保险基金、养老基金、证券投资基金等机构投资者的市场参与度并不高，但是这些基金作为重要的机构投资者，他们的参与对抵押贷款证券市场的发展具有不可或缺的作用，对金融市场的稳定、投资结构的优化、风险的防范、新的金融工具的创新与发展的作用仍有很大的发展空间。而且无论从理论还是从西方发达国家的实践上，住房抵押贷款证券的投资者主要应为机构投资者。因为个人投资者很难对操作流程如此复杂的证券化产品的价值做出准确评估。在美国，机构投资者数量众多，如共同基金、养老基金、投资银行、保险公司及商业银行等，住房抵押贷款证券的发行数量已超越国债成为美国金融市场上的第一大债券品种，其中共同基金的资产总额已超过商业银行存款，成为美国金融市场上的第一大机构投资者。 随着我国经济的发展，近些年，我国政府大力发展机构投资者，我国机构投资者数量越来越多，实力也逐步增强。但是我们仍要看到我国机构投资者仍处于起步阶段，机构的种类和数量也有待进一步增加。另外，我国法律严格限制一些机构投资者，例如保险公司、养老基金的投资范围，这些都不利于扩大证券化产品投资者队伍，提高证券化产品流动性。

    2.中介机构不发达。

    同样来说，中介机构，诸如信用评级、增级机构、担保服务机构等的不发达也是制约我国住房抵押贷款证券化进一步发展的主要原因之一，这些机构在住房抵押贷款证券化的进程中起着重要的基石作用，只有这些机构发展更健全、更完备，住房抵押贷款证券的可投资性也就越强，实施也就会更加顺利。

     （三）有关法律、法规不健全的风险

     相关制度不完善。发达国家住房抵押贷款证券化的实践表明,没有严格的法规保障,证券化就很难实现。住房抵押贷款证券化是一项复杂的工程,它涉及到多方面的参与人,而这些参与人之间的利益关系应该是通过法律体系来确定的。以美国为例,美国政府先后出台了《复兴金融公司法》、《国民住宅法》、《住宅和城市发展法案》和《紧急住宅融资法》等,这些法规保证了住房抵押贷款证券化的稳步发展。而我国现阶段缺乏配套的政策法规。

     （四）我国住房抵押贷款提前偿付的风险

    提前偿付风险是指由于借款者在贷款期限之前随时偿还部分或全部贷款余额所导致的现金流不稳定、预期收益率变动和投资者再投资所带来的风险。同时，若在未来某个时间市场利率低于债券的票息利率，发行人也可以提前偿还部分或者全部债券，继而发行利率更低的债券。在我国偿还住房抵押贷款主要有三种方式：等额本息偿还法：它是在还款期内，每月偿还相同数额的贷款包括本金和利息）。等额本金偿还法：它是是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息逐月减少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少；—次性还清法（适用于短期还款）。提前偿付行为不仅改变了单笔的住房抵押贷款现金流的流量和期限，也增加住房抵押贷款支持证券资产池产生的现金流的不稳定性。提前偿付行为增大了借款人的贷款成本，贷款发放人不能按照预期的计划对提前偿付的贷款额进行投资，造成了资金的闲置，减少了贷款人的预期收益。而对资产池现金流的影响则直接关系到证券原始权益人和投资人的成本和收益。由此看来，提前偿付行为在抵押贷款证券化的整个过程都起到了影响的作用。而近年来，我国的住房抵押贷款的提前偿付率越来越高,究其原因，无外乎有以下两点：一是我国证券市场低迷,许多人将资金从该市场退出,用以偿还银行的负债,减少利息的偿付。二是我国实行货币化分房。大部分单位向职工是支付一次性房屋补贴,用以买房专用。因此,许多人将该补贴用来提前偿付住房抵押贷款。

    三、个人住房抵押贷款证券化的风险防范措施

     （一）一级市场不发达的风险防范措施

     1.证券发行人风险的控制

     ①住房抵押贷款集合的风险控制

     首先证券发行人要尽可能多的收集、了解住房抵押贷款集合,不仅要求由信誉度高的会计师事务所出具的无保留意见书,而且要亲自对贷款集合进行检查,以保证证券化的抵押贷款资产集合的质量。证券发行人对住房抵押贷款的质量应注意以下五个因素：

     第一、集合中贷款的同质性,即贷款利率、贷款期限等是否相近,集合的同质性是对欲证券化的资产最基本的要求,因为趋于同质的抵押贷款组成的资产集合,能比较难确地反映集合内单笔抵押贷款的“面貌”,能比较准确地预测整个抵押贷款集合的还款速度。

     第二、集合中贷款的标准化程度,即贷款在资格审核、贷款合同、担保、保险等方面是否有统一的标准。

     第三、集合中贷款的分散性,即贷款抵押物地域的分布、借款人职业与年龄的分布是否具有分散性,以保证资产集合未来的现金流在总体上的稳定性,还可以防范非系统性风险。

     第四、证券发行人对贷款发起人的信誉状况要作详尽的调查,来确定发起人的可信度,而且贷款发起人的信誉状况在一定程度上反映着抵押贷款集合的质量,因此对发起人的信誉状况就显得更为必要。

     第五、证券化发行人在与发起人进行交易时,应该要求对方做出“如果发生虚假信息,发起人应无条件回购抵押贷款集合或者抵押贷款证券”等的保证,尽量降低欺诈行为给发行人带来的风险。

     ②住房抵押贷款证券的发行风险的控制

     如同每一个投资者一样，证券发行人也希望收益最优，即住房抵押贷款证券能以最优的价格在最短的时间内完成发售，收回成本，获得收益,如果发售不及时或者发售过程中遇到突发问题导致不能顺利发行，则将会给证券发行人带来损失。为发行人应该注意以下两点以控制住房抵押贷款的发行风险：

     第一、合理地预测抵押贷款集合未来的收益现金流,从贷款集合的期限、收益水平、收益支付方式等方面来选择或设计最合适的证券品种,以保证抵押贷款的现金流与证券收益现金流在发生的时间上、流量上相匹配

     第二、努力提高住房抵押贷款证券的信用级别,使抵押贷款证券的发售价格最大化。实际上,提高和保持证券的信用评级并不是一个阶段性工作,而是贯穿于资产证券化过程的始终。此外,还可以通过提高、超额担保、证券发行人自行建立准备金制度,设立担保现金基金、证券发行人将所发行的住房抵押贷款证券分为优、中、次三级或更多的级别,确保级别占优的证券优先偿付等有效方法控制住房抵押贷款证券发行风险。

     2.证券投资者风险的控制