个人住房抵押贷款证券化的风险防范(五)

     ①建立和健全相关的信用评级机构。

     目前，我国没有形成像穆迪、标准普尔、惠誉等三大为社会所广泛接受的信用评级机构，信用标准和信用评级的私有化现象严重，缺乏公认的社会化标准和社会公认的信用评级机构。我国个人的信用情况主要是由各商业银行在为客户办理相关业务时进行统计，这种方法导致个人信用资料不全，同时这项工作是由银行独立完成，各金融机构信用资料不能共享等。为了解决这个问题，应由权威机构制定个人信用评级标准，中央银行组建相关的信用评级机构，结合保险、公安、律师事务所、税务等部门，整合银行信用评级机构，利用网络技术把个人信息的和评价进行整合，建立记录个人信用的档案，使银行可以比较容易的审查借款人是否有可靠的资金来源、是否存在先期债务、抵押物情况、个人收入以及其他有关情况，审查借款人的还贷与收入比率和贷款与房价比率，从而建立对借款人财务状况的有效监控体系，每一位授信客户根据信用评级标准对客户进行准确、客观的信用评级，实现跨区域、跨行业、跨系统的信息共享的信用系统，保证投资者获得及时、全面、公正的市场信息，减少由于信息不对称和不完全造成的道德风险和潜在风险，提高住房抵押贷款支持证券的交易效率。

     ②建立个人风险预警系统，加强对个人住房抵押贷款违约风险情况的动态监测。个人住房抵押贷款违约风险受各种因素的动态变化影响较大，因而违约风险是随时间动态变化的，这就要求银行必须对贷款质量进行动态监测，对出现的违约贷款进行立即处理，对发现问题的借款人采取警告即使采取补救措施，尽可能减少风险隐患。若借款者存在信用缺失的问题，通过个人风险预警系统，根据信用缺失的具体情况设立不同的条件和范围的贷款使用权限，使信用缺失者受到相应的使用限制，对恶意失信者采取惩罚措施例如在人民银行信用信息查询系统内为信贷禁入者，不得再办理住房公积金贷款，从源头控制贷款质量，防止信用不好带来的违约风险。

     （三）有关法律法规不健全的风险防范措施

     1.建立、健全相关的法律法规体系

     作为住房抵押贷款证券化的媒介,证券化经营公司不像其他金融机构,具有雄厚的资本金,它是一个十分特殊的法律实体,它一般是一个“空壳公司”,没有或者很少有固定的场地、人员,其经营业务也只限于证券化业务,为了防范其自身的破产风险,证券化经营公司的职能被严格限定在购买、包装证券化资产和以此为基础发行的资产证券上。因此,没有必要要求该公司具有很高的资本金,这就与我国公司法第条关于注册资本的规定存在相悖之处,而我国《商业银行法》和《证券法》对经营金融业务的商业银行、证券公司等特种公司的注册资本要求更高。这种法定最低资本限额的规定,使得证券化经营公司难以通过注册较少的资本金来获得法人地位,也难以具备公开发行债券的资格。

     同时,贷款银行向证券化公司出售抵押贷款债权属于合同权力的转让,而我国合同法规定合同权利转让以通知债务人为生效条件。在证券化操作实务中,由于证券化经营公司一般委托贷款银行为其债权管理人,负责债权的管理和回收工作,是否通知债务人对证券化的运作并无太大的影响。在债务人人数众多、分布广泛、流动性频繁的场合下,若一味要求每一笔债权转让都通知债务人,资产证券化的成本将会大大增加。为降低成本,一些国家规定,在发起人担任债权管理人的情况下,债权的转让可不必通知债务人,而我国合同法尚未采取这种更有效率的规定。还有,如《担保法》对担保权益登记缺乏明确的规范和标准,无法保证持有人的担保权益等等一系列法律法规不配套的问题。因此,尽快着手研究制定专门的住房抵押贷款证券化法律法规势在必行,在专门法律正式出台之前,可以采取试点的办法,对现行法律法规予以适度调整。具体做法是在全国选择个别条件成熟的城市进行试点,在现行法律范围内放宽限制,允许商业银行自己作为住房抵押贷款支持证券化的发行主体,通过将自己拥有的住房抵押贷款资产进行拆借整合后,以其可预见的未来现金流作为偿付基础发行债券。这种方式的好处是可以在不大范围触动现有法律体系的前提下,进行相关方面的金融工具创新,为今后大面积开展业务及立法积累经验。

     2.完善商行各环节的内部控制管理制度

     首先要健全审查制度，主要包括抵押物产权是否完整清晰、借款人是否有稳定可靠的收入来源、借款人是否存在先期债务以及对借款人进行财务状况跟踪等。其次改革抵押贷款利率制度，通过个贷组合创新，防范通货膨胀风险，从而完善价格风险防范机制。建立弹性利率体系的住房抵押贷款制度，这种制度分为完全市场利率和限制市场利率。同时，区别对待不同担保人，制定相应费率。例如，对中低收入者采取浮动限制利率，对于高收入者采用完全市场利率，采用双重利率抵押贷款来防范风险。最后要对金融机构内审部门、个贷监督管理部门要加大检査监督力度，对检査中发现的违规问题要区分情况，严格责任追究，不断提高合规经营意识和风险防范能力。

     （四）我国住房抵押贷款提前偿付的风险控制

     1.征收贷款手续费

     在市场经济较发达的国家和地区早已普遍运用这种方法来减少提前还款风险。当借款人提前偿还抵押贷款时,手续费作为固定费用就会在短时期内摊还,从而增加每期的还款数额,使实质贷款利率上升,增加借款人的成本。如果市场利率下降到低于原先确定的抵押利率时,借款人以下降了的市场贷款利率再筹资,从而提前偿还原抵押贷款的意图就会受到遏制。这在一定程度上减少了抵押人提前还款给发起人带来的影响。

     2.运用金融工程技术,设计出多种证券。

     在住房抵押贷款证券化过程中,利用金融工程的相关技术设计出与资产池的特性和投资者需求相适应的证券,可以有效控制风险。住房抵押贷款证券化过程中对证券的设计,很好地体现了金融创新的思想。它通过金融工程的技术手段,合理地把投资者的风险及收益结合起来,同时使得风险得到了合理的分配。这些创新的思想和创新的技巧,对金融领域内的创新有着极其深远的影响。

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