关于物业管理市场化面临的挑战与现实选择

关于物业管理市场化面临的挑战与现实选择

 一、物业管理的发展趋势
      目前，物业管理发展的专业化、市场化特征越来越显著。其发展趋势主要表现在以下几个方面：
 （一）规模化、集约化是其发展的方向。它可以为物业管理企业降低成本，积聚更多的专业人材和资金，使企业壮大增强市场竞争力。
 （二）建立现代企业制度是适应市场经济和物业管理市场调整的需要。由于我国物业管理企业绝大部分都是国有企业，受传统体制的影响，相当一部分物业管理企业还不适应市场经济的要求，经营机制不活，管理水平落后，阻碍了物业管理市场的健康发展。
 （三）新技术革命和物业智能化将促进物业管理行业新的发展，为物业管理企业服务手段革新提供了新的平台，提高了科学管理技术，大大增强市场竞争力度。
 （四） 新世纪物业管理将向区域化方向发展。可以利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论，对辖区物业实行综合管理，一改过去单一的物业管理。
 （五）突现大物业概念。尽量拓展空间，丰富物业管理的内涵，通过与更多的行业充分交流，构筑合理的多链条式物业管理产业结构，产生最大的社会效益和经济效益。
 （六） 物业管理与房地产开发关系更加密切，物业管理工作将贯穿建设开发的各个环节，最终保证实现开发商、物业管理和消费者（业主）“三赢”的局面。
二、物业管理市场化存在的问题与面临的挑战
（一）经营者和业主的行为仍有差异、规范不一 从物业管理的属性来看，物业管理是一种契约关系，从法律的角度来看，双方应有明确的权利和义务。当前，虽然国家和地方出台了一系列规范物业管理的法规、政策，但在双方遵循、使用过程中，仍有很多不到之处，使双方难以依照，从实效性上有待完善。
（二）房地产开发与物业管理的衔接脱节。
由于早年的房地产升温，发展商重开发而轻管理，重销售利润而轻售后管理服务，使开发销售后遗留给物业管理的问题层出不穷。如：公共设施和园林绿化的设置等，早期的多注重外观和效用，少注重安全和维护率，给管理者遗留下不少的后遗症。
（三）一些小区业主构成复杂，素质参差不齐，难于管理。
小区业主来自五湖四海，人员复杂，由于各地生活方式、习惯各异，有的公德意识差，楼上的垃圾随手乱抛，鸡狗禽畜随处流放，公共设施不“公共爱护”；有的业主存在“你若违章，我也不守规”的思想，这对公共设施设备管理带来很大难度。
（四）物业管理收费难。
物业管理收费难是绝大多数物业管理公司的普遍问题，我国多年来沿用的管理多是行政管理
为主，单位员工住房由单位负责，国有房产由房管所管理；其管理范围只限于使用权的分配
和简单的房屋维修。改革开放以后，除个别部分物业管理先行地区外，由于业主旧的住房观
念根深蒂固，物业管理意识不强，仍有大部分地区的物业管理工作举步维艰。
三、物业管理市场化的对策与措施
　　物业管理企业是一个劳动密集型和技术劳务型的服务企业，是物业管理与社区综合服务合二为一的一种新模式。它主要以提供各种服务获取经济效益，属于服务于社会、服务于大众的微利行业。它存在的作用却不是具有巨大商业利润的企业可比拟的。所以，首先让它生存下来，其次考虑它的发展，给它以美好的前景应是城市政府必须解决的主要问题，也是广大业主共同关心的话题。要解决上述存在的问题，必须首先解决以下几方面的问题：
（一）城市政府应承担的费用不能让物业管理企业埋单
　　小区物业管理看似简单，无非是“平安居住，环境整洁，出入顺畅”，其实牵涉的事情很多：如绿化、保洁、保安，小区的配套设施，其实都是城市政府应承担一部份的责任。在目前情况下，未实行物业管理的小区和组团，这些费用由政府掏腰包，而一旦实现了物业管理，就由物业管理企业支付费用，而物业管理企业不得不向所在业主追加费用。这就造成了“不公平市民待遇”。就难怪不少业主不愿交物业管理费，这是问题的结症所在。这个问题不解决，物业管理费收不起来的矛盾永远存在，物业管理企业永无规范化运作可言。
（二）重视和加强物业管理的立法工作，规范物业管理的发展。 2003 年，国务院颁布 《 物业管理条例 》 ，建设部颁发 《 业主大会规程 》 和 《 前期物业管理招标投标管理暂行办法 》 等几项部门规章和一些规范性文件。广东、江苏、江西、深圳等 18 个省市相继出台了物业管理条例，明确了物业管理的范围、业主、使用人及物业管理企业的权利和义务，使物业管理初步做到了有法可依、有章可循。 在行业管理方面，政府应通过法律和行政的手段有效监督招投标的形式，杜绝暗箱操作，通过公平竞争，选聘质优低价的管理公司。同时对竞争的要求作出相应的规定，提高竞标者的标准。既要营造竞争的环境，更要维护竞争的秩序。 （三）开源节流行使行业职[FS:PAGE]能，保持企业正常运转。 物业管理通过全面细致的管理和服务，将使房屋保值，升值、延长使用寿命、为社会节约大量的财富，减少物业管理的成本开支。物业管理公司要对拖欠管理费者按不同情况进行区别性追讨，对于欠费大户，要亲自登门进行解释和劝导，争取其理解和支持；对于一些“钉子户”则要严格按章追讨，而有一些确实有困难的“困难户”可以用优惠办法解决。 （四）加强企业自身素质，开拓创新。 现代化的物业配套设施越来越齐全，正在向智能型发展，这就要求物业管理人员应具有以下能力：第一，要有一定的创新能力。能够熟练运用现代化高新技术的智能安全系统。第二，要有一定的管理能力。能够制定企业内部的各项管理制度和各岗位的职责，制定企业各项工作计划，最终实现管理目标。第三，要具有一定的市场调查、分析、猜测和决策能力。在此基础上做出果断的决策方案。第四，要具有一定的识图、绘图和预算能力。这主要是为了适应物业接管验收、档案建立的需要。第五，具有一定的财务分析和财务管理能力。物业管理人员通过经济核算，可以全面了解把握管理活动的现实情况和发展变化。第六，要有一定的公关能力和公文写作能力。能够协调与社会公众的关系，同时可以制定一些制度。高素质的员工是取得高标准工作的要害。
（五）应寻求多种经营，多渠道地发展
物业管理企业自求发展、盈亏自补，最好的办法就是多种经营，多渠道发展。物业形成后的商业网点、服务网络均是依托，要把为小区群众服务的理念发挥尽致。实行有偿服务、合理负担。1.家居清洁2.家居维修服务3.家居绿化服务4.便民家政服务5.商务服务6.配套设施服务7.特色服务8.爱心排忧服务。
要从吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如，幼儿、老人接送服务，请医生、送病人上医院服务，室内电、水、气管道维修服务等，甚至为老人、残疾人代购、代买等有偿服务的开展，都会赢来无限商机。改变等、靠、要，走进大市场，这是我们的物业管理企业走向社会的第一步。
（六）应完善自我，提升自我素质
　　物业管理企业也要树立自己的服务品位，要做出不懈的努力。所以要提高人员的业务技能，必须通过不定期的自我培训，在工作、实践中学习，向书本学习，再通过以老带新，这样才能培养出来一支适应管理的好队伍。还要创造企业文化，树立优质服务理念，员工人人讲优质服务，从而使企业的整体形象凸现出来。规范物业管理，提高企业权益保护意识，促使物业管理企业从法制化、规范化的角度不断完善自身的服务水平，
四、结束语
 总之，物业管理企业要真正走向市场化，在市场中求生存，求发展，只有政府承担必要的责任，物业管理企业加强自身建设，以好服务、好品位立足于社会，社会一定会认可它，给它以一定的发展！

参考文献： 1、《 现代化物业运营全书 》1998 年 9 月，中国建材工业出版社。 2、张安民、李博主编《 最新物业纠纷防范与处理实务全书 》中国物价出版社1999 年 3 月 3、吴建社、康植清主编《 物业管理理论与实务 》海南出版社出版1995 年 1 月 4、《 物业管理研究、法规与实务 》广东省房地产研究协会编印1999 年 4 月 5、罗杰斯编著《 物业管理人员实用手册 》石油工业出版社2000 年 1 月

 内容摘要
 
 物业管理行业的发展前景如何，是每个城市政府必须解决的首要问题，也是广大住宅小区业主们最关心的问题之一。随着房地产开发行业的不断升温，作为其延续的物业管理行业在市场化的大潮发展中也随之出现了一些难题。本人结合自己的切身体会，对其中所存在的问题进行了各个层次的分析，并对此提出了部份解决的对策与相应措施。
 物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。物业管理行业形成、发展的历史，可谓时间不长，但一路坎坷。上世纪九十年代，房地产开发不断地持续升温，与其直接关联的物业管理行业也随之诞生。从当时人们的思想考虑：房地产开发越火，物业管理行业前景越好。但事与愿违，就是在房地产开发鼎盛时期的世纪之交的近五年中，物业管理的发展仍不温不火，亏损、倒闭之声不绝于耳。许多业内人士都在研究这个问题，给出的答案也不尽相同，有抱怨政府扶持政策力度不够的；有抱怨业主素质太低，不肯正常交费的；有抱怨物业公司层次太低，服务不规范、不到位的；甚至还有抱怨宏观经济和市场环境都不允许这一行业能生存、发展的。林林总总，莫衷一是。其中有许多见解是值得肯定的。本文试就物业管理行业形成的先天缺陷、应承担的责任和如何改变这种状况，如何让这一行业实现能生存、能发展、能为和谐社会创建以及为百姓创造良好居住条件、居住环境，成为受老百姓欢迎的新颖服务行业作一论述。要解决这些问题，就要做到物业管理公司与城市政府各自职责分明；市场化运作与规范化的行政管理齐头并进；物业管理企业的自身素质提高刻不容缓。

关键词：物业管理 市场化 挑战 选择 对策

目录
一、物业管理的发展趋势............................................1
二、物业管理市场化存在的问题与面临的战............................1
1（一）经营者和业主的行为仍有差异,规范不一.............................1
（二）房地产开发与物业管理的衔接脱节..................................1
（三）一些小区业主构成复杂，素质参差不齐，难于管理......................1
（四）物业管理收费难................................................1
三、物业管理市场化的对策与措施...................................2
（一）城市政府应承担的费用不能让物业管理企业单.........................2
（二）重视和加强物业管理的立法工作，规范物业管理的发展..................2
（三）开源节流行使行业职[FS:PAGE]能，保持企业正常运转...................2
（四）加强企业自身素质，开拓创新.....................................2
（五）应寻求多种经营，多渠道地发展...................................2
（六）应完善自我，提升自我素质.......................................3
四、结束语.......................................................3
参考文献.........................................................3