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摘要:近年来,北京市的房屋租赁市场发展迅猛,房屋租赁业目前已成为我市的朝阳产业,但租赁市场的管理工作却大大滞后,致使房屋租赁市场存在着许多不容忽视的问题,但它的发展前景及其乐观。本文的主要目的是在分析北京市房屋租赁市场中存在的问题,并根据问题分析其原因,从而提出北京市房屋租赁市场的政策与建议。
关键词:房屋租赁 问题 对策
北京市房屋租赁存在的问题 房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分,无论是在拉动投资,还是在启动消费方面都起着房屋买卖市场所不能替代的作用。北京市的房屋租赁市场的发育落后于沪、深等城市,特别是行政管理体制远远不能满足市场需要,尚属新兴的隐形市场,但发展前景乐观,政府在培育和发展房屋租赁市场方面大有可为。 一、北京市房屋租赁存在的主要问题 (一)立法工作滞后,政策法规不完善 目前,房屋租赁市场高速发展,日新月异,新情况、新问题层出不穷。但是,管理中缺乏相应的法律政策支持。《房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《河南省<城市私有房屋管理条例>实施办法》等法律法规对租赁管理均作了一般性规定,缺乏可操作性。国务院国发(2004)24号文《关于取消第一批行政审批项目的决定》取消了《房屋租赁许可证》,建设部建法函(2003)111号明确规定,不得再对房屋租赁进行核准和发放《房屋租赁证》,未对如何办理租赁备案手续做出具体规定,造成实际工作中的许多不便。现在实行的租赁管理备案制度是一种告知行为,现行法规对不办理备案没有硬性处理规定,导致租赁管理缺乏相应的法律政策支持。 (二)税费负担过高,房屋租赁收益低 目前,出租房屋应缴纳10%的房产税,5.5%的营业税及附加,0.1%的印花税,2%的租赁手续费,如果是划拨土地还需缴纳其收益约10%的土地收益金,各种税费占租金收入的30%,有些地方还会更高一些,这样造成出租人千方百计逃避管理,不愿办理登记备案手续。显而易见,税费负担过重已成为影响登记备案的重要原因。税费偏高阻碍了租赁关系的合法登记,给房屋租赁市场实现规范化管理带来难度,导致房屋租赁形成大量的地下交易,结果造成高税费率并未取得高收益。 (三)管理体制不顺,齐抓共管难实现 目前,租赁管理机构体制尚未理顺,性质各不相同,名称也不统一,虽然都成立了管理部门,但有的定为行政单位,有的定为事业单位,有的定为企业单位;名称有租赁处、租赁科、租赁办;有的是正式机构,有的是临时机构,有的挂靠在其它单位。大多数地方没有正式编制,多数为自收自支事业单位。我市虽成立租赁处,但挂靠在市场处,不是独立的法人单位,没有独立的编制,因此给工作造成诸多不便。