试析顺德区出租屋的管理障碍及其消解

内 容 摘 要2

1. 出租屋管理的社会背景3

2. 出租屋管理的内容和现状4

2.1 出租屋管理的内容4

2.2 顺德出租屋管理的现状5

3. 顺德区出租屋管理存在的障碍6

3.1 出租屋管理的主体方面存在的障碍6

3.1.1 缺乏强制执行权导致的出租屋管理的障碍6

3.1.2 出租屋管理主体自身存在的问题8

3.1.2.1 出租屋管理人员的学历水平普遍较低8

3.1.2.2 出租屋管理中存在的腐败行为8

3.1.2.3 出租屋管理人员和经费的缺乏9

3.2 出租屋管理的客体方面存在的问题10

3.2.1 外来人口法律意识薄弱10

3.2.2 出租屋主责任意识淡薄10

3.2.3 出租屋管理存在很多漏洞11

4. 出租屋管理的优化及其对策12

4.1 完善出租屋政策法规12

4.2 建立出租屋管理部门内部检查的制度12

4.3 建立出租屋主责任制13

4.4 加大对出租屋管理的资源的投入13

4.5 加大对相关法律法规的宣传力度14

5. 出租屋管理未来的发展趋势15

5.1 逐渐走向法制化和科学化15

5.2 迈向人文关怀建设的趋势15

内 容 摘 要

根据2003年全国暂住人口统计资料显示，全国的暂住人口总数已达到69934613人，其中市一级的暂住人口达7440220人，县一级的暂住人口总数达16679149人。这样的人口数量给各地的治安管理带来了沉重的负担，暂住人口大部分以城市出租屋的形式来居住，而由于城市化的发展，城市郊区廉价的出租屋成为暂住人口的首选。

对于出租屋的概念，目前的学术界还没有一个准确的界定，郭艳华等学者认为出租屋是除领取国家工商管理部门执照正式营业的宾馆、酒店、招待所以外，以营利为主要目的，租赁给社会人员居住和使用的集体或私人的房屋。

试析顺德区出租屋的管理障碍及其消解

1. 出租屋管理的社会背景

根据2003年全国暂住人口统计资料显示，全国的暂住人口总数已达到69934613人，其中市一级的暂住人口达7440220人，县一级的暂住人口总数达16679149人。这样的人口数量给各地的治安管理带来了沉重的负担，暂住人口大部分以城市出租屋的形式来居住，而由于城市化的发展，城市郊区廉价的出租屋成为暂住人口的首选。

对于出租屋的概念，目前的学术界还没有一个准确的界定，郭艳华等学者认为出租屋是除领取国家工商管理部门执照正式营业的宾馆、酒店、招待所以外，以营利为主要目的，租赁给社会人员居住和使用的集体或私人的房屋。

顺德是广东省的政治、经济、文化、科学、教育中心，是华南地区的交通通讯枢纽和贸易口岸，各产业都十分发达。其经济的持续发展，蕴涵了巨大的发展机遇，也提供了大量的就业岗位，为人口流入创造了条件。外来人口的大规模涌入，构成了城市流动人口的主体，大部分的流动人口居住在城市的出租屋。根据公安部编写的2003年全国暂住人口资料显示，广东省的暂住人口总数达21302901人，其中大多数聚集在顺德、佛山、东莞等珠三角发达地区。以下是顺德区出租屋的相关数量统计表，显示了顺德区的出租屋的数量随着顺德经济的发展日益增多。

表1 顺德区出租屋的相关数量统计表

导致顺德区出租屋越来越多的主要原因之一是大量农民出租屋的出现。由于城市化的发展，顺德周边的郊区也被城区包围，原有的农民田地已被自建成房屋出租给外来人口的现象十分普遍。城乡结合部土地不断被征用而具有城市指向功能,农民赖以谋生的农业用地不断减少,并最终为城市利用而转变,以至这一地带的农民(包括农转非居民)不再以传统的耕作方式谋生，而是通过在自留地上建造房屋作为资产进行经营谋生，为此导致了大量的农民出租屋出现。据不完全统计，顺德区白云区已登记的农民出租屋有36165间 (不包括大量未报批登记的地下经营出租屋)。这些个体经营的出租屋集中分布在新市、石井、三元里及矿泉街、松洲街等近郊区的城乡地域。在这些出租屋内，居住着27.9万的流动人口(不包括大量没有办理暂住证的外来人口)。

这些农民自建的出租屋档次比较低，管理设施比较落后，又是顺德出租屋的聚集地，因此，这些顺德出租屋成为了顺德重点整治的对象。

笔者调查了顺德同和镇榕树头村，榕树头村是同和镇12个自然村中的一个，面积有1．1万平方公里，人口10850人，其中外来人口有6500多人，共有 232栋出租楼房，2800多套的出租房屋。榕树头村到处建满了私人出租屋。由于私房出租的收入可观，在经济利益驱动下，几乎每家都在法定的宅基上建满了房子，同时还往自家院子里自行搭建。几乎每户都有私房出租，面积不等、数量也不相同，质量也良莠不齐。其中不乏质量外观较好的房屋，但也有许多质量低劣、材料廉价、物质结构差的新旧建筑。从而带来一些问题，如宅基的滥用和浪费，建筑布局的杂乱无章，建筑密度高以及居住环境压抑等。

这些由于顺德区出租屋的存在所导致的一些社会问题迫使顺德区政府不得不采取一系列措施，整顿顺德出租屋市场秩序，保证顺德城市社会和治安的稳定。

2. 出租屋管理的内容和现状

2.1 出租屋管理的内容

出租屋管理是政府或相关的出租屋管理部门对除领取国家工商管理部门执照正式营业的宾馆、酒店、招待所以外，以营利为主要目的，租赁给社会人员居住和使用的集体或私人的房屋的管理。

首先包括“两费一税”征收管理。“两费一税”包括：⒈按市有关规定，向非顺德户籍人员用工单位征收每人每月10元的使用流动人员调配费。⒉按市有关规定，向居住半年以上的非顺德户籍人员按规定的标准收取每人每月2.5元的治安联防费。⒊按市有关规定，向出租屋自有房屋的出租屋屋主征收综合地方税。对个人出租用于住宅的自有房产，月租金高于1000元（含1000元）的出租屋按照10％的综合收率征收相关的地方税费，包括营业税、城市维护建设税、教育附加税（城市房地产税）和个人所得税；月租金低于1000元的出租屋主则按6.7%综合征收率征收。

其次，对出租屋消防安全管理的内容有：对存在消防隐患出租屋的整治；对危房或存在结构安全隐患出租屋的整治；对产权不清晰出租屋的整治；对违法建设出租屋的整治等。

再次，对出租屋承租人管理的内容有：出租屋承租人依法办理暂住证、计生证等，不得在出租屋内从事违法犯罪活动。出租屋主本人不仅要主动缴税，而且要登记好出租屋承租人的资料，以方便出租屋管理服务中心或办证点交换备案，发现出租的房屋内有违法犯罪活动的，应及时报告和反映情况。

根据笔者实践调查得知，榕树头村的出租屋管理人员日常的工作有：负责出租屋的税收，查办外来人口的暂住证、检查消防安全以及外来暂住人口个人档案信息登记等工作，管理的事务复杂而繁琐。

2.2 顺德出租屋管理的现状

从2001年起，顺德区的街、镇成立了出租屋管理服务部门，配备出租屋协管员，从治安、消防、计生、税收等方面开展全方位的综合治理，实现了出租屋由原本各部门单一的线状式管理向全社会广泛参与的网状式管理转变，使出租屋管理工作在制度和组织上得到了全面保障。笔者调查榕树头村了解到，出租屋管理员在上门巡查、服务时，如果发现涉嫌违反租赁、治安、计生、税收管理等违法行为，或者制假贩假、无证经营等情况，便可利用出租屋信息管理系统工作平台告知相关职能部门进行处置，并积极协调处理。同时因为榕树头村出租屋管理员的日常巡查，采集了出租屋信息，掌握了第一手材料，为出租屋的综合治理打下了坚实的基础。据笔者采访榕树头村的村民得知，由于顺德区政府严抓出租屋管理，增加出租屋房管员的数量，以及采取行动对出租屋进行突击检查等种种措施实施后，榕树头村的整体的社会治安状况明显好转，出租屋各种配套设施也比较齐全，出租屋内的偷窃、打劫事件也相应的减少了。

然而，尽管顺德区出租屋管理取得了一定的成果，出租屋管理还存在着很多问题和障碍。顺德区政府对出租屋管理高度重视，反复强调各职能部门要齐抓共管，形成合力。榕树头村的村委会对本村的出租屋管理也提供了支持，如免费提供管理的设施、提供本村出租屋管理部门的水电以及报销日常管理过程中所使用的通讯费用等，种种这些都表现出榕树头村的村委会对本村出租房屋管理的大力支持。只有各政府部门相互合作，才能搞好出租房屋的管理。

虽然榕树头村的出租房屋管理收到了一定的成效，但是仍然存在很多问题。榕树头村出租屋管理人员编制有限，人员不足，管理手段比较落后，对做好出租屋管理工作明显表现出力不从心，工作难以奏效。榕树头村的5个出租屋管理人员都属于政府外聘的工作人员，底薪只有800元，工作量十分大，对于村的232栋出租房屋，平均每个房管员要管理1300多名外来人员，管理560套出租屋，工作量非常的大。而且如公安机关和税务所等各部门之间的配合与沟通明显不足，信息虽有互通，但显然时效性差。这对于流动性很大的外来人口来说，未能及时跟踪与信息更新，一般的登记制就有流于形式之嫌。因此，为了更好的对顺德区出租屋进行管理，就要对出租屋管理的障碍进行更仔细、更全面的分析，从而找出消除管理障碍相应的对策 。

3. 顺德区出租屋管理存在的障碍

3.1 出租屋管理的主体方面存在的障碍

3.1.1 缺乏强制执行权导致的出租屋管理的障碍

在21世纪90年代之前，出租屋和外来暂住人员的日常管理工作基本上由公安部门负责。广大公安干警辛勤努力，取得了一定的成效。但由于出租屋外来暂住人员管理涉及国土房管、规划、税务、工商、计生、卫生、劳动社保等部门，远远超出治安管理的范畴。以条为主的单一管理模式，条条之间缺乏协调，难以形成合力，出现多头管理的混乱局面和无人管理的空白点，在整体上，对出租屋外来暂住人员管理难以取得预期的效果。

公安机关对出租屋的管理既是流动人口管理工作中的重点，又是社会治安管理工作中的难点，极大程度上影响到公安机关区的治安秩序的好坏，由于公安机关的人员和资源有限，无法很好的进行出租屋管理，所以政府成立了外来人口出租屋管理站。榕树头村的出租屋管理站就是在这种背景下成立的。公安机关将对出租屋管理的一些权力和责任转让给出租屋管理站。出租屋管理站除了日常的办理暂住证，一般采取主要的办法都是突击清查。

但是任何事物都有两面性，同样出租屋管理站的设立也存在利弊：出租屋管理站的设立虽然解决了公安机关人手不够的难题，使出租屋管理更加专一化。但是各职能部门职责不明、协调不顺说明目前政府还缺少一个有权威的协调管理机构。笔者调查发现，榕树头村的出租屋管理站很多时候与其他政府部门因管理的权责问题而产生矛盾，例如一些较大型商品住宅区的出租屋以物业管理为主要模式，而一般出租屋的治安管理工作则由派出所和出租屋管理站负责，由于两种管理模式职责上存在较大的冲突，因此双方配合不好，导致治安管理制约力度不强。

导致出租屋管理站进行管理的另一大障碍就是出租屋管理站只有管理的责任、任务或义务，却没有执法过程中的强制执法权力，出租屋管理强制执法权只属于公安机关，然而公安机关管理的事物繁杂，基本上不负责出租屋日常的管理，大多数管理工作是由出租屋管理站负责。据调查，榕树头村的外来暂住人口和出租屋主，对出租屋管理人员的工作不理解甚至不配合，在他们的传统观念里，只有公安机关才有权力对他们进行查证或是强制其遵守法规的权力，出租屋管理站的人员没有权力强制或是抓捕违纪人。这样就带来了严重的后果，不但使出租屋管理日常工作不能顺利进行，而且严重的打击了出租屋协管人员的积极性。榕树头村的出租屋管理站的站长就这个问题曾说到：“这个强制执法权的问题一日不能解决，都会阻碍出租屋管理正常工作，群众对我们工作的不理解会降低我们的管理人员的工作热情。”

3.1.2 出租屋管理主体自身存在的问题

3.1.2.1 出租屋管理人员的学历水平普遍较低

管理者在管理实施过程中的重要地位和作用对管理者的素质提出了比较高的要求。出租屋管理不是随便什么人都可以从事的工作。目前顺德区出租屋协管员都要求经过一系列的考试和培训才能上岗，但是仍然有部分地区持有肥水不流外人田或是本地人熟悉环境、易于管理的观念安排本村人员作为出租屋协管员，学历和综合素质均没能达到要求。在榕树头村聘请的5个出租屋管理员之中，3人持有中专文凭，2人持有初中文凭，5人中只有2人通过了顺德区出租屋管理从业人员的资格考试。虽然不排除本地人熟悉环境，能给出租屋管理工作带来便利，但是这些都不是决定因素，决定管理是否有成效很大程度上依赖管理人员的素质和法律意识。素质低下的出租屋管理者会造成公众对管理工作的不认可，有损政府的形象，增加管理的难度。同时，部分管理人员在管理过程中中态度比较恶劣，或是违反法定程序，例如不穿工作服、不佩带各种证以及恐吓暂住人员。笔者认为，一定要严把出租屋管理人员的素质关，才能提高管理的效果。

3.1.2.2 出租屋管理中存在的腐败行为

改革开放促使经济快速发展，给人们的思想观念带来强大的冲击，行政执法遇到前所未有的挑战。一些执法人员追求物质享受的欲望膨胀,丧失了理想、信念、使命感和责任感,腐化堕落,执法犯法。少数执法人员经过思想冲击后产生了错误认识，认为“有权不用、过期作废”，放肆地利用手中的权力谋取私利，不给好处不办事，大搞权钱交易。出租屋管理过程中也存在很多漏洞，由于利益的驱使，收受管理对象的好处是时有发生的。顺德是个发达的城市，顺德经济也飞快发展，很多出租屋用来作为商用、娱乐、服务业等行业，为了使自己的利润最大化，这些老板就经常要和出租屋管理人员打交道，很多管理人员也乘机捞取好处，以某些权利来换取自己的利益。笔者在拜访榕树头村的某些使用出租屋经商的个体户时了解到，他们认为有时候为了逃避出租屋人员的检查，使利润最大化，会采取与管理人员交换某些利益的行为，这种行为很多时候表现在宴请饭局、收取金钱等方面。作为一个出租屋管理人员，面对一些“贿赂”行为应该做到自律自爱，杜绝以权换钱的腐败行为，寻求提高职业道德的修养。

3.1.2.3 出租屋管理人员和经费的缺乏

顺德区出租屋暂住人员的管理经费，并没有纳入政府财政预算，而是来源于市政府征收的外来暂住人员城市基础设施增容费返拨的17.5%，以及街镇或居(村)委的补贴。如果返拨的增容费迟迟不到位，管理人员的基本工资一拖再拖，管理人员工作的主动性、积极性和责任感就会受到影响。榕树头村的出租屋人员的工资很低，只有800元底薪，工作的提成主要是根据暂住人员的办证数量而定，管理人员每月能拿到的工资只有1000左右，有相当一部分出租屋管理人员的经济状况陷入困境。

出租屋管理人力资源严重不足。按管理要求，暂住人口专职协管员以250∶1的比例配备，也就是说一个人管理250套的出租屋才是合理的。榕树头村的出租屋数量达232多栋，出租房屋套数达2800多套，暂住人口过万计，可是榕树头村的出租屋管理人员只有5个，事务繁多时一个人要做2~3个人的工作量，这就大大的降低了工作的效率，增大了管理的困难。另一方面民警的管理时间与精力不到位。原则上公安和民警才是抓办暂住证的执行主体，出租屋管理中心是协助有关部门管理的，可是民警客观上要全力投入到接连不断的、多层次的各种专项斗争或应付各种突发事件处置及维护稳定等工作上，因而没有足够时间与精力深入辖区开展日常工作，而没有公安在旁主力工作，出租屋协管人员的权威形象就会受到质疑，从而使工作更难的开展。

对于顺德的各镇、街道来说，办事处和镇政府管理人员少，却要管理整个社区的计划生育、民政救济、劳动社保、公共卫生、出租屋管理等众多各自相对独立的繁杂事务。尽管每个街镇均设有出租屋管理服务中心，各中心也配备了一定的出租屋管理员，但由于顺德区地域广、出租屋和非本市户籍人员相对分散，利用手工的方式，要管理好这么多的出租屋和外来人口几乎是不可能的。就是把情况摸清楚都很难，更不用说提供到位、有效的服务了。

3.2 出租屋管理的客体方面存在的问题

3.2.1 外来人口法律意识薄弱

 广东省出租屋暂住人员治安管理条例第八条 暂住人员的治安责任：

㈠遵守国家法律、法规，接受公安机关等管理部门的检查、指导，不得利用出租屋从事任何非法活动。

㈡按规定申报暂住登记，申领《暂住证》，暂住期满或者移居时，要申请延期或者申报注销。留宿他人时，必须按户口管理规定向公安机关申报登记，离开前办理注销。

㈢安全使用出租屋，发现不安全隐患，应当及时告知出租人予以消除。

㈣发现同屋居住人员有违法犯罪行为，应当检举、制止。

暂住人口登记办证意识不强，加大登记管理工作的困难。在榕树头村的出租屋里，暂住人口到达暂居地后，主动在规定时间内登记暂住户口、申领《暂住证》的不多，一般是在出租屋管理的工作人员上们登记查证时发现才补办的。而且管理的过程中，暂住人员给管理人员冷面孔、吵架是常见的，由于出租屋管理中心只是公安机关委托其协助管理的一个机构，有管理的职责，而没有完全的执法权力，这就给管理工作带来了很大的困难，对于有些拒不办证的或房门紧闭不肯开的外来暂住人员，也只能采取教育、劝解的方式说服他们依法合作，而对于个别屡劝不听的暂住人口的只能求助公安机关来进行管理，然而公安机关警力有限，不能随叫随到，出租屋管理人员有时候只能登记资料下次再处理。同时，暂住人口在暂居地留宿同乡亲友、不按规定登记借宿人身份情况现象也较普遍，容易形成管理盲点。

3.2.2 出租屋主责任意识淡薄

根据暂住人口管理法规，房屋出租户户主是暂住人口的治安责任人，对房屋出租手续、房屋居住安全、暂住人口的户口登记、现实行为表现、有无违法犯罪活动可疑等负有多方面的治安责任，否则，会受到相应处罚。可是实践中，一些房主却只管收取租金，无视应尽的治安责任。榕树头村的出租屋管理人员在平时的上门查访登记时，遇到一些不合作的外来暂住人员，想请出租屋主出来配合了解情况，而往往实际上那些屋主肯出来配合的很少，只是采取不理睬的态度，更有野蛮的还粗话连篇，责怪管理人员在赶他们的客，在影响他们的休息。这些种种表现阻碍了出租屋管理工作的顺利进行。榕树头村的出租屋主责任意识淡薄还表现在：未经公安派出所许可，非法出租房屋，而且在上门查房登记时窜通暂住人员拒不配合工作；未按规定带暂住人口申报暂住户口；未对暂住人口的基本身份情况进行登记并向公安机关备案；对暂住人口的现实行为表现不管不问，有的出租房成了违法犯罪的黑窝点，房主也视而不见。据调查榕树头村曾有一间出租屋里查出一伙传销组织，配合公案机关捉拿其归案。这个传销据点已在出租屋住有一个月，而出租屋屋主竟然对此一无所知。

3.2.3 出租屋管理存在很多漏洞

出租屋管理过程中的房屋征税问题：随着顺德区出租屋行业的日益繁荣,房屋租赁业的税收成为地方税收收入的重要组成部分，如何加强对房屋租赁业的税收管理成为地方税务部门不容忽视的问题。然而现实中，顺德区的税收征管工作中存在着较多的漏洞。榕树头村有不少私人出租屋逃避税收：有一部分原村民自建房，业主采取多租少登记等方式来逃避税收；也有的是市场商品房业主采用或借用名义变相出租，来逃避税收，部分单位以假、联营、承包形式逃避税收。

顺德区出租屋带来的社会治安问题也十分严重：据有关部门对部分城市社会治安状况的调查分析，近年来发生于城市的刑事犯罪案件70%以上与出租屋有关。许多流窜作案的抢劫、强奸、盗窃、卖淫、走私、贩毒、赌博案犯都是居住在租住屋里，甚至直接将租住屋作为联络站或作案窝点。榕树头村的部分房屋租赁尚处于没有认真管好的放任自流状态，许多出租屋，房客来历连房主也不加考虑，治安管理部门更难以掌握。这不但给犯罪分子作案提供了可乘之机，超生游击队也往往利用租住屋来躲避监督。

以上的种种问题的存在给出租屋管理造成了很大的困难，不仅不利于维护房屋租赁市场的秩序，妨碍市场的正常发展，还给社会带来不稳定因素。因此要寻找对策消除出租屋管理过程中的种种问题和阻碍。

4. 出租屋管理的优化及其对策 

4.1 完善出租屋政策法规

健全出租屋管理的政策和法规，制定适合当地经济、社会发展的管理法规条例和规章，使管理工作有法律依据,强化管理的权威性和严肃性严格执法，应避免地区自建管理机构，自订条例自定处罚，形成不统一、不协调、不平衡的管理体制，杜绝“无权管，管不了，不想管”的现象。出租屋及其衍生出来的问题，关系到管理领域的诸多方面，公安机关将相当大的一部分工作量交给专门管理出租屋的部门出租屋管理中心，规定了出租屋管理的职责、义务以及管理范围，可是却没有赋予相应的完整的权力。在榕树头村的调查可知道出租屋管理人员面临的困难：有查访外来暂住人口的居住及办证状况责任，却没有强制暂住人口的权力；负责房屋出租屋的税收工作，却没有强制税收极其惩罚的措施等等，这些问题都给出租屋管理工作带来很大的困难，出租屋法定所有人及外来暂住人口的不配合导致的管理的低效率。没有政策法规的明文规定约束出租屋管理的对象，就会使出租屋管理工作产生权责不对称的结果。因此，政府应通过政策法规，给予出租屋管理中心适宜的强制执法权，使出租屋管理部门有权力对所管的事物范围进行管理，以及当不合法规的情况出现时有处罚强制其纠正的权力。

4.2 建立出租屋管理部门内部检查的制度

要加强对出租屋管理部门内部检查，不仅要对出租屋管理人员的执法程序是否合法加强检查，而且要提高出租屋管理者的素质，出租屋管理人员的选拔要进行严格把关。

首先，对出租屋管理人员在出租屋管理过程中，要严格按照法定程序进行管理，不可有寻租腐败、为一己私利而做出违反法律的行为，加强执法从严的法律意识。笔者在对榕树头村的调查中了解到，个别出租屋管理人员经常和管理的出租屋主吃饭、娱乐的行为，无论出租屋管理人员是否存在利益交换的情况，都是有违出租屋管理人员职业操守的，而且会造成社会大众对管理者的误解、不信任。部分出租屋管理人员对不肯合作、不缴纳出租屋税的屋主进行“拆水表”以强制其交费的做法等等都是不合法定程序的。笔者认为，作为出租屋管理人员，管理要符合法定程序，一切不利于提高出租屋管理效率的行为都要避免或是严厉拒绝，把好个人关。

 其次，提高出租屋管理者的素质。顺德区现在的出租屋管理从业人员基本上都是进行统一考试而选拔的，但是还有相当一部分从业人员是不合格的，因此要对这些管理人员进行思想教育、素质培训，以确保出租屋管理能够科学有效，得到社会各方的认同。抛弃目前出租屋管理人员只录取或优先录取本地、本村人的做法，严格按考试的方式选拔人才。

4.3 建立出租屋主责任制 

屋主是管理对象同时也是管理主体，应采取“谁出租、谁受益、谁管理、谁出事、谁受罚”的措施。应明文规定出租屋主对自己出租的物业具有治安管理的连带责任，有义务协助政府有关部门对承租人员进行管理。这样就可以杜绝类似榕树头村的部分出租屋主带头违反法规，对管理工作不配合的现象。要抓住出租屋主，一是同业主、雇主和房主签订治安责任书，促使其负起教育管理暂住人员遵纪守法的责任，对其中的违法行为要坚决予以处罚，树立法规的威严。对自觉配合公安机关履行管理义务，社会反响、良好的业主、雇主和房主，应大张旗鼓地宣传和表彰，以点带面，推动出租屋和外来暂住人口管理工作的社会化。二是发挥经济杠杆的作用，在一些有条件的乡村，将治安管理工作与农村经济股份分红挂钩，调动出租房主参与治安管理工作的积极性。

笔者采访榕树头村出租屋管理中心的负责人肖先生很认同出租屋主责任制，而且他透露白云区同和镇出租屋管理领导小组正在讨论这种制度的可行性，于2007年可能实行。榕树头村届时也会实行租屋主责任制，那时出租屋主的缴税会和本人出租屋的外来暂住人口是否办证、是否严格登记资料等情况相挂钩，如暂住人口没有办证却容许承租，被出租屋管理人员查出后，给予一定的期限让出租屋主督促其暂住人口补办证件，否则对出租屋主进行相应的处罚。

4.4 加大对出租屋管理的资源的投入 

在出租屋管理的过程中，有必要的人力财力资源保证，就可以为管理者在管理行为的各个环节上进行要素的最佳组合。反之，人力财力资源不足，物质基础薄弱，必然给管理造成执行不力、效果低劣的不良后果。当然，讲资源投入是指必要的资源投入，过分的投入会造成财力的浪费和效率的低下。榕树头村的出租屋管理人员的缺乏在很大程度上影响了管理的效、管理人员的工作态度等方面。

顺德是一个流动人员众多的城市，与流动人员同生的出租屋遍布城乡各地。作为顺德城市管理的一个重要内容，出租屋管理工作关系到税收、计生、消防安全等问题，对提升城市的现代化形象能起到积极的促进作用。加大对出租屋的整治管理，有利于减轻公安机关维护社会治安的重担，也可以使更加有效的整治租赁市场，使其规范化和市场化。因此，顺德区政府应该加大对出租屋管理的资源投入。在全国流动人口数量如此庞大的情况下，要管理好这部分流动人口，稳定社会治安、更好的为经济的发展做出贡献，不仅各地方政府应加大对出租屋管理资源的投入，甚至国家中央政府也应重视出租屋管理，一定数量上在财政上对地方政府的出租屋管理进行支持。

4.5 加大对相关法律法规的宣传力度 

政府要运用各种手段宣传、解释出租屋以及外来流动人口管理的政策，让全体社会公众认知、认同管理工作，从而接受参与到管理执行活动中来，以推动出租屋管理的有效执行。而且沟通是双向的，既要传出去，还要收回来，要建立出租屋管理执行的反馈机制和评估机制。出租屋管理不只是政府的责任，而且关系到社会民众切身利益的事，关系到社会的稳定、经济的发展，出租屋管理在执行过程中的各种表现和执行后的具体反应需要通过反馈机制收回来进行科学的评估。这样，才能对在执行中出现的偏差进行及时，科学的调适，从而减少在管理活动过程中的障碍，促使管理活动的高效和有序化。

政府还应该把“人文关怀精神”贯入出租屋管理的中心理念里，管理过程中要做到有法可依的同时，要尽量照顾到个别暂住人员的实际困难，查清楚实际的原因，具体问题具体分析。同时要纠正本地人看不起外来暂住人口的旧观念，尊重为当地经济发展做出贡献的外来劳动人员。 

5. 出租屋管理未来的发展趋势

5.1 逐渐走向法制化和科学化 

由于出租屋位于社区之中，未来的出租屋系统将整合到社区服务平台中来，缩小城市暂住人口与户籍人口的地位和服务差异，实现城市社区与人有关的各种信息的共享管理，是城市迈向现代化的发展趋势。中共中央、国务院 2002年第2号文件“关于做好2002年农业和农村工作的意见”中 提出“公平对待、合理引导、完善管理、搞好服务”这十六个字方针和“以现居住地”为主，“现居住地和户籍所在地互相配合”的原则，实行与户籍人口同宣传、同服务、同管理，为流动人口的生活与就业创造好的环境和条件。

5.2 迈向人文关怀建设的趋势 

顺德外来人口暂住人员对自己居住的环境缺少归属感，而城市本地人又对他们予以排弃和隔离，使外来暂住人口对顺德这个城市的不认同。外来暂住人口居住在城市出租屋中，却没有“家”的感觉和关怀，就自然不会主动的为建设居住所在地的经济和文化而努力。要加强出租屋管理的人文关怀建设，使出租屋管理成为一种社区文化，而且暂住人员对居住环境和文化的认可，也有赖于政府和本地居民的接受和支持。同时政府应采取一些措施：对于外来常住人口在当地住满一定的期限，就给予一定的居民的权利，如选举和被选举当地居民委员会的权利等；当地镇和村政府应该多举办一些文化娱乐活动，邀请本地居民和外地暂住人员一起参加等，这些措施都有助于改善关系，增进本地居民和外来暂住人员的情感交流。只有外来暂住人口和当地居民形成共识，有着集体生活的文化氛围和行为模式，出租屋管理才能从根本上解决许多问题。这也是出租屋管理未来发展的一种趋势。

参 考 文 献

［1］公安部治安管理局编.2003年全国暂住人口统计资料汇编.北京：中国人民公安大学

出版社.2－8

［2］陈怡.潘蜀健.1999.广州市城乡结合部管理问题及对策.城市问题，（5）：48－54

［3］杨宏烈.潘广庆.2001.论出租屋管理.城市问题，（2）：50－54

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