图1 上半年珠海商品房供应量走势
图2 6月房地产信息综合报表 根据《6月份的房地产信息综合报表》数据显示，全市商品房住宅成交679宗，均价每平方米8081元，面积92318.6平方米，环比5月份呈“量价齐跌”态势，分别下降了137宗、405元和16654.65平方米，市中心区香洲区每平方米成交均价为9341元，比上月下降了962元降幅近一成。(数据来源：左岸地产) 全市商品房预告登记1251宗，总面积为134541.37平方米，均价为每好他平方米9897元，与5月份相比均业有下降，其中香洲区的预告登记均价为每平方米11896元，比上个月下降了整整2023元，下降的幅度达到15%，金湾区和斗门的预告登记均价也有所下降，其中斗门区域每平米下降了1000多元。(数据来源：左岸地产) 二手商品房市场6月价格维持稳定态势 图3 二手商品房交易价格走势图 根据《二手商品房交易价格走势图》，分析可见6月份二手商品房价格维持稳定态势，与一手商品房价格明显下降相比，二手商品房价格则无太大变化，6月份全市二手商品房销售均价4514元，前一个月的二手房均价是4543元，只有几十元的差好别。香洲、金湾、斗门三区的二手房均价同样变化不大。(数据来源：市房地产登记中心)。 卖方市场营销环境的要求 商品房营销产品策略（Product） 是商品房营销首要因素，房地产企业必须营销市场所需要的产品，才能生存。商品记市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。 2. 商品房营销价格策略（Price） 商品房的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品价格的形成过程与房地产产品定价的方法，灵活运用各种定价的策略是开展商品房市场营销活动的主要手段。 商品房促销组合策略（Promotion） 商品房市场营销不仅是生产房地产产品，并制定出合乎市场需求的价格占领市场，房地产企业还必须同现时的潜在的消费者进行沟通，每个房地产企业都承担起了沟通与促销的职责。 买方市场营销条件的要求 买方市场是在供需关系中买方处于主动地位，成为主导方面的市场。一般地，买方市场对消费者有利。消费者在宽松的市场商品选择环境中可以货比三家，购得价廉物美的商品，并在商品价格不断下降过程中无形中提高实际收入，实现更大的消费满足。他主要有以下特征： 1. 行业平均利润率下降。 2. 企业分化加剧，真正的品牌企业优势凸现。在买方市场条件下，市场竞争将促进优胜劣汰。生产和效益向少数优势企业集中，多数中小企业经营日益困难 3. 以土地为中心的赢利模式向产品和服务为中心赢利模式转变。房地产开发鸡犬升天的时代一去不复返。 4. 房地产市场第三方势力的走强，与以往不同，初级阶段的房地产市场是政府主导，开发商唱戏的市场，而买方市场里，终端消费者成为新的强势力量，开始拥有话语权。 5. 资源效应的合理发挥，从开始的单纯考虑经济效应向社会效应和经济效应并重的开发模式转变。 6. 市场细分更明确，专业分工更合理。（四）政府住房保障体系对商品房市场的影响 最近珠海市政府有关住房保障意见即将出台——保障房的建设已迫在眉睫。在中低收入者以及外来务工人员不断地望房兴叹时，最新出台的珠海市三年住房建设规划明确提出了三年将建设166.2万平方米的保障房，而保障房适应的人群也扩展至部分外来务工人员。如此大面积的保障房一旦完全付诸实施，是否会影响到商品房市场？ 珠海没有其它城市那样的迫切需求，同时珠海政府就算要大力推进，但在资金、精力等问题上，需要一定的时间来解决，因此保障房的数量和集中度是有限的，对商品房市场的影响可以忽略。 珠海商品房市场营销对策（一）加强房地产市场的监督管理 加强房地产开发的全过程监管，严肃查处无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈等行为，重点查处囤积土地、恶意炒作等行为，严格按照有关规定收回闲置土地的土地使用权。加强房地产中介机构和从业人员的管理，坚决打击各类侵害消费者权益的行为。继续推进房地产市场管理信息系统建设，加强房地产统计体系建设和市场信息公开，遏制房地产交易中的违法违规行为。强化住房公积金归集和贷款的管理，加强商品房预售资金监管。 （二）切实提高物业管理水平 强化服务意识，提高服务水平。物业管理水平的高低和服务质量的优劣，直接影响到业主的切身利益，也关系到物业服务公司自身的发展。物业管理公司要切实强化业务培训，建立健全信息公开制度，定期向业主公布各项收支明细帐目和服务项目收费标准及依据。物业管理企业持续发展后劲不足，要吸引更多优秀的人才加盟。使企业的管理素质得以提高，进一步增加了企业的管理水平。 （三）支持住房消费，抑制住房投机 当前房地产市场交易较为活跃，一些地方投资投机性购房比重较大，为合理调节住房需求，在继续支持居民首次贷款购买普通自住房需求的同时，有必要进一步严格二套房信贷政策，加强住房信贷管理。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费。盘活住房租赁市场。
参考文献 [1]倪鹏飞，中国住房发展报告（2009—2010），社会科学文献，2009(12)。 [2]刘影、申巍，无忧购房手册，中国建材工业，2005(1)。 [3]珠海楼市月刊2010年八月刊第42期。 [4]牛凤瑞，房地产蓝皮书，中国房地产发展报告No.6，2009(12)。 [5]王志纲，大盘时代，人民出版社，2007(3)。
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