珠海商品房市场营销策略研究(一)

目     录
一、珠海商品房市场概述……………………………………………… 2
（一）珠海商品房市场概念…………………………………………… 3
（二）珠海商品房市场特征…………………………………………… 4
二、珠海商品房市场现状……………………………………………… 4
（一）珠海商品房市场发展现状……………………………………… 4
（二）珠海商品房市场发展的障碍…………………………………… 4
（三）珠海商品房市场占有率状况…………………………………… 5
三、珠海商品房市场营销分析………………………………………… 5
（一）营销分析方法和依据…………………………………………… 6
（二）卖方市场营销环境的要求……………………………………… 8
（三）买方市场营销条件的要求……………………………………… 9
（四）政府住房保障体系对商品房市场的影响……………………… 9
四、珠海商品房市场营销对策………………………………………… 9
（一）加强房地产市场的监督管理…………………………………… 9
（二）切实提高物业管理水平………………………………………… 10
（三）支持住房消费，抑制住房投机 …………………………………10

内容摘要
 珠海商品房市场是珠海房地产市场的一部分，但也是珠海民生的一个议题，也是珠海宏观经济的一个关键领域，是构建和谐社会的一个稳定器。珠海在过去改革开放的三十年里日新月异，也让人们期待未来的突飞猛进。而近年来的商品房市场的波折发展，让人忧虑未来的不确定。着眼于国家社会经济社会发展的目标，珠海的商品房发展必须确立“实现稳健发展，保持持续繁荣，带动经济增长，增进住有所居的和谐珠海”为目标。而确保这一目标的实现，必须对珠海的商品房市场进行系统性的跟踪研究，并及时做出正确的分析判断和提出可操作的政策建议。
 本文首先从宏观政策到微观影响，从主体到客体，从长期到短期，从市场到政府，评述了2009-2010年珠海商品房的现状。通过了解珠海商品房市场的特征，分析并探讨了珠海商品房市场的发展现状、商品房市场发展的障碍及市场的占有率状况。并针对珠海商品房市场的障碍提出营销对策及建议。

【关键词】房地产业   商品房   市场营销
珠海商品房市场营销策略研究
珠海商品房市场概述
珠海商品房市场概念
 珠海商品房市场根据新政的出台，珠海扩市的规划要求，此次规划的区域囊括整个珠海行政辖区，包括横琴新区、香洲区、金湾区、斗门区、万山区、高新区、保税区和高栏港区。珠海市商品房市场近三年的供应将主要集中在主城区三个区域和西部中心城区。主城区主要在三个区域，新香洲，前山，南湾，这三个区域供应会比较大，大的在建项目如云顶澜山、招商花园城、中信湾项目等均落于此。除了主城区之外还有西部中心城区也将是未来项目的集中区域，如时代·山湖海、里维埃拉、电力西区项目、珠光新城等项目都将成为西部中心城区供应的主力。
珠海商品房市场特征
 珠海的商品房市场因所处地理位置及政策的影响是有区别于其它地方一线大城市的。这个属二线城市又区别于其它的二级城市。珠海同样是改革开放的特区，珠海一直坚持走生态及环保的路线。对工业及制造业的发展相对缓慢，流动人口相对不多及分散，城市发展比较缓慢。因此相较于深圳、广州等一线城市的商品房市场相比较，价格处于低谷。
 处于珠三角尾端的珠海，因交通不及深圳及广州等便利。商品房市场也一直处于缓慢上升阶段。但随着广珠轻轨的开工，港珠澳大桥正式开工建设，横琴新区开发也正式启动。这些利好政策，给珠海商品房市场带来了活力及新的机遇。
 2010年上半场楼市已告一段落，国家新的房地产调控政连续出台的影响，令全国楼市受到较大的影响，各地房价也开始出现不同程度的下跌。而珠海商品房价虽然得到一定的遏制，但却并未出现诸如其他城市一般的下跌。从调控的效果上看，2009年珠海商品房价过快上涨的势头已经得到有效遏制，金九银十到来之际如若市场得不到一定改善，珠海商品房市场也会出现风吹草动。
 目前的珠海商品房市场相比年初的密集推盘有明显趋于平淡的现象，但相对于一些大城市以及周边城市，商品房价仍然较为稳定。基于现状，购房者已经出现了两大阵营，一个是投资者阵营，由于调控政策主要针对的就是该阵营，因此找个阵营就开始潜伏起来；另一个是具有刚性需求的买家阵营，虽然商品房价得到抑制，但这一部分人却担心商品房价还将因为政策打压以及市场冷淡而再次下滑，出于保守考虑，也陷入观望的泥潭。正是由于有了以上两种阵营，才使得当前的珠海商品房地产市场虽然价格稳定，交易量却出现下跌，众多珠海开发商处于对市场情况的顾忌，在这个时期内并不敢有过多动作，选择静观其变，加上每年的7、8月也是商品房市场的传统淡季，整个珠海市场也因此变得平静异常。
珠海商品房市场现状
珠海商品房市场发展现状
 自国务院出台楼市新政后，珠海商品房价格基本没有出现下降的迹象。尽管如此，受国务院政策调控过于凶猛的影响，珠海楼市已经进入了一个相对僵持和观望阶段。虽然近期迹象显示，房地产调控政策已有一定程度的松动，但这绝对不代表着房地产调控政策实质性松动，目的是缓解和消除政策冲击经济所带来的不利影响。一旦经济形势逐渐明朗，而房价继续上涨、地王不断出现，政府还将继续出台更严厉的政策。
 目前中央已出台了一系列政策，包括上调存款准备金率、提高首付比例和贷款利率等，如果房价还不下降，之前酝酿出台的上调房地产项目资本金到35%，或是对第三套房实行限定、实施“限外令”、开征房产税和物业税都可能随时出台。

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