成都龙湖地产营销策划思考

第一，有限价、限购、限售，更加的降低购买人群的人数；

第二，拿地政府对于土地的供应量已经越来越少；

第三，政府对于房地产的税费的增加，增加了开发商拿地的成本。

②人口。常住人口的增加才能提高区域内的购买人群提高，区域内产品提高往往取决于区域板块内有没有政府对于人才和产业的牵引。通过产业搬迁带动区域人口增加。

③产品的供应者。由于我国地产起步较晚，房地产开发企业资质过低，一般其他行业都看中房地产行业的利润，造成房地产行业百花齐放，竞争者越来越多，利润越来越低。

④产品的需求者。如果需求者很少，那么产品的流速就会越慢，市面上的楼盘就会越来越多。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这样明显反映出我们政府和各大房地产企业有着明显的错位。

⑤其它因素。包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，因为交通不好，和配套不好、大多数购房者都不会选择。这些原因造成区域内产品去划量是很慢的多位滞销。

2．1．2房地产市场的特性

房地产作为一种商品，有其特殊性，如不可移动性、耐用持久性、唯一性和价值高昂等特点。房地产的商品特性决定了房地产的市场特性。

①市场供给缺乏弹性

供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应敏感程度。由于房地产产品的位置、稀缺、不可替代、建设周期长等特点，房地产生产企业通常在短时间内很难增大其市场供应量。

②市场供给的异质性

因为房地产的位置、环境、数量的差异，市场供给的房地产一般不是同质商品，所谓不同质商品是指一类商品的内部，由于可按不同方式或标准划分，而导致商品质量上的差异。

③市场的区域性

一方面由于房地产的不可移动性，使整个房地产市场按城市或地区被分割成许许多多自成一体，整体建筑风格，和产品质量的综合，品质小区越来越多的话，就会造成区域发展的配套的基础设施越来越好。吸引人口增加。反之也是会造成人口流失

④市场的周期性

房地产有周期性，群众所知晓的就是金3月、银4月、这两个月的会有大量的购房者，因为开春市场会出现很多做弄作为的有回款会有购房需。包含金9、银10月也是的。

⑤市场容量难以估算

由于房地产需求的广泛性、多样性、融资性、长期性等特点决定了房地产市场需求量的估算十分困难。

⑥市场的政府主导性

房产业产业是属于个人私有财产，不过政府也占有主导性，比方说永久使用群变成70年使用权。造成当时市场有很大一部分冲击。改回来之后又变的更好

2．2房地产营销策划理论和方法

美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对房地产营销策划作了如下总结:

第一，房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。

第二，房地产营销策划具有明确的目的性，即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求，从而更好地运作项目，赚取更大利润。

第三，房地产营销策划可以比较与选择方案。

第四，房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。

房地产营销策划的方法主要有两种:一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法，即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划，即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。

3 成都房地产市场分析

3．1成都市房地产市场的基本势态

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