关于万科地产镇江推广策划案

策划目的
提高万科地产在镇江的知名度和美誉度，为一期楼盘的成功售出打下坚实基础。
营销状况分析
1.当前市场状况及市场前景分析
(1) 镇江房地产现状
截止到2004年底，全市共有房地产开发企业227家，其中一级资质企业2家，二级资质企业35家，三级资质企业190家。开发企业中，市区有140家，注册资金23.2亿元，从业人员达3042人，具有中级以上职称的专业技术人员2012人。在市区开发企业中，外地企业50家，占市区企业总数的35.7%，注册资金10.4亿，占市区企业总注册资本的44.8%。房地产市场的升温，外地房地产企业的进入，为我市城市建设和房地产业的快速发展注入了生机和活力。
（2）市场发展状况
2005年上半年，市区房地产开发投资完成29.1亿元，同比增长113.7%；商品住宅施工面积243.48万平方米，同比增长48.5%；商品住宅竣工面积67.29万平方米，同比增长58.2%；商品住宅销售面积65.21万平方米，同比增长55.7%；商品住宅销售额13.68亿元，同比增长92.9%。

2005年四季度市区住房各片区均价及涨幅概览表
单位：元/平方米

区域 2005年4季度商品住房 2005年4季度二手住房
均价环比增长同比增长均价环比增长同比增长
市区 2963 +0.10% +7.78% 2398 -4.31% -0.96%
主城区 3330 +0.29% +6.34% 2709 +0.56% +7.95%

2006年一季度市区住房各片区均价及涨幅概览表
单位：元/平方米
区域 2006年1季度商品住房 2006年1季度二手住房
均价环比增长同比增长均价环比增长同比增长
市区 2982 +0.64% +7.32% 2448 +2.07% -0.61%
主城区 3359 +0.89% +6.46% 2771 +2.29% +3.94%

2.镇江房产行业环境分析
行业中的新进入者
中国地产领跑者万科集团在镇江投资兴建的第一个项目——万科·魅力之城将于2006年正式亮相，其市区接待中心在今年元月1日开放。
替代品（二手房或日租房）
随着房价的不断上涨，越来越多的人转而购买二收房或日租房，虽然没有保值效果，但是在国家宏观调控的前提下，这一举措被认为是有价值的。更多的消费者认为“房奴”的代价太大，而且随着国家政策的调整，房价会逐渐下降的。
买方（置业者）
消费者持币待购现象依然比较严重，政策的不稳定是主要原因，而且房子的价格在不断上涨，影响人们购房的因素越来越多。
供方（地产商）

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