住房贷款风险及其管理探讨

 

一、消费信贷定义和产生

二、住房贷款开展情况和风险类型

三、住房贷款风险的控制措施

  

内 容 摘 要

 

  当前我国城乡消费信贷业务迅速发展,在发展的同时，也暴露出很多问题，本文拟就消费信贷中住房贷款风险及控制措施的一些基本问题,进行初步的探讨。通过分析住房贷款的信用风险、市场风险、法律风险、道德风险等形成原因，认为消费信贷立法是必须的。在各类风险中法律风险主要体现在：《担保法》条款不能有效防范贷款风险。借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，担保法规定，必须先与抵押人协商一致。倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物，或根本无法联系到抵押人，抵押权人就只能起诉抵押人。在住房按揭中，银行与借款人签订抵押贷款合同时，一般同时要求开发商为借款人提供回购担保，最高人民法院对《担保法》的司法解释，有可能影响开发商对住房贷款提供回购担保的有效性，从而使保证担保达不到降低风险的目的。最高人民法院对《担保法》的解释是依据《公司法》第60条，并非禁止公司合法经营活动中的正常担保行为，笼统地认为公司为股东担保均侵害其他股东利益的观点是片面的。

住房贷款风险及其管理探讨

当前城乡消费信贷业务的迅速发展,我国消费信贷业务在发展的同时，也暴露出很多问题，分析产生风险的原因和防范风险，对保护扩大国内消费需求,创造良好的社会氛围与法制环境都有积极的作用。本文拟就消费信贷中住房贷款风险及控制措施的一些基本问题,做一些初步的探讨。

一、消费信贷定义和产生    消费信贷,是指金融或商业等机构向有一定支付能力的消费者调剂资金余缺的信贷行为和信用关系。消费信贷不仅是一种信贷行为或放贷业务,而且是一种信用关系,它不仅包括贷款信贷,而且包括销售信贷等多种形式。消费信贷的对象一般只是个人或家庭消费者,不给集团消费提供消费信贷,这是各国法律所采取的普遍作法。    消费信贷可以说是一种古老的信用形式。随着销售商品的市场的出现,也就产生了消费信贷。消费信贷的产生和发展,是社会生产力发展和人们消费结构变化的客观要求。随着生产力的发展,人们生活水平的提高,消费品的供应结构发生了很大变化。许多高档耐用消费品纷纷上市,一般收入水平的个人或家庭短时期内难以凑齐足够的款项,有必要借助于消费信贷才能实现购买愿望。    我国在90年代上半期,上海出现了第一家开展消费信贷业务的机构——上海银通信托咨询有限公司。随着我国城镇住房制度改革的深化,住宅商品房的销售已经开始采用分期付款、银行按揭等办法。上海等地还将设立专门从事住房按揭业务的住宅银行。随着相关法规的出台,目前我国商业银行都可以从事住宅按揭业务，住房抵押贷款累计已达数百亿元。可以预见,在今后一个相当长的时期内,消费信贷在我国将有一个大的发展。    目前在市场上占主导地位的消费信贷品种为个人住房贷款。现就该贷款品种风险形成的原因作一分析和探讨。

二、住房贷款的开展情况和风险类型

（一）、住房贷款的开展情况，规模

1999年我国个人住房消费有了实质性启动,但个人住房贷款规　模仍然偏小。到2002年末,全国个人住房贷款余额已达8258亿元,比年初增加2671亿元。在发达国家,住房消费信贷占商业银行贷款总额的比例高达20%-40%,而在我国这一比例还只是个位数。目前房地产抵押贷款在中国商业银行的资产中占有相当大比重（包括农村信用社也不例外），也是贷款收入的主要来源之一。中国房地产市场发展至今有十年了, 其个人住房按揭贷款余额就达到2.6万多亿元, 加之公积金住房贷款4000多亿元, 已经超过了3万亿元，可以看到，大部分银行已经把房地产业的住房按揭贷款视为优质资产。 

目前，形成了以个人购置住房贷款为主体，个人商用房贷款、个人家居消费贷款、个人建房贷款、个人住房装修贷款综合发展的个人住房贷款体系。 在所有个人住房贷款品种中占比达86%，是个人住房贷款的主要品种。期房按揭贷款占比最高，“二手房”贷款市场有待发展。按房屋现状划分，目前个人购置住房贷款中“期房”占比为55%，已办妥房产证的“初次交易现房”贷款占比为39%，两项合计“一手房”贷款占94%，与目前房地产市场发展新建住宅不断增长的状况基本适应；多次交易的“二手房”(多次交易现房)贷款占比仅为2%。

（二）、 存在的风险

1、信用风险

信用风险是指借款人或其他当事人不按照协议履行合同而导致贷款不能按期收回而造成损失的可能性。信用风险包括借款人风险和开发商风险。

借款人个人收入、素质、行为、信誉等方面都存在一定的风险。随着国有企业改制和政府机构改革的深化，下岗分流压力加大，借款人未来收入难以预测。借款人如果购买商铺，就属于投资经营性质，因商铺的收入具有较大的不确定性，一旦收益下降，将导致无力偿还贷款。借款人因失业、疾病等原因致使经济条件恶化，无法按计划偿还贷款。借款人购房不是自住，购买商铺不是经营，而是以保值、投资、投机为目的，一旦判断失误，就有可能拖延还款或弃楼不还贷款。借款人素质低下，因种种原因，不愿还款，把风险转嫁给银行。借款人违反管理法规，采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，骗取银行贷款。同时借款人因违规、违法等行为受到处罚，都会影响借款人按期归还贷款。

开发商风险是指由于不能按时完工、挪用贷款、虚假按揭、重复抵押、项目周边环境发生变化等造成的风险。由于种种原因，开发商不能按时按质竣工交楼，可能形成烂尾楼，往往引起购房人与发展商之间的纠纷，导致借款人还款意愿下降，甚至中断还款。个人住房贷款一般是银行直接将贷款划入开发商的账户，银行对贷款资金的监管十分困难，开发商容易将资金挪作它用，致使项目不能按时按质竣工交楼，借款人与开发商发生纠纷时必然涉及银行，将给按期收回贷款本息带来风险。同时开发商由于自身实力不足，或项目销售、资金回笼情况不理想，就可能通过公司员工、股东、关联企业等关系人以虚假按揭贷款的形式套取银行信贷资金。开发商用土地使用权作抵押在一家银行获取项目开发贷款，售房时又以在建房作抵押向另一家银行获取个人住房贷款，由于抵押登记机关把关不严，导致出现重复抵押，使后者抵押无效。由于城市规划、城市建设等因素，致使开发项目周边环境发生大的变化，影响居住和经营，造成纠纷或经营不善，出现贷款偿还风险。

2、市场风险

市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能性。主要包括：利率风险、汇率风险等。利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个人住房贷而言，当资金市场出现利率攀升时，由于按照目前规定，个人住房贷款利率必须到次年初才能调整，在未调整期间，银行利息收人减少，导致效益下降。汇率风险是指由于外汇价格变动给银行带来损失的可能性。如外汇住房按揭贷款发放后，由于利率变化有可能使银行在货币兑换中以及因存、贷款货币匹配不当而遭受汇率损失，从而导致信用风险激增，影响信贷资产安全。随着经济环境、市场状况的变化，抵押物价值低于抵押贷款本息价值，若借款人不还款，银行在处理抵押品时将会受到损失尤其在借款人购房投机的情况下，这种情况出现的可能性较大。抵押物在估价过程中也存在一定的人为风险，如抵押物评估值高于实际价值，在处置抵押物还贷时，可能出现不能足额收回贷款本息的风险。国内外市场发生巨大变化，必然影响某一行业的发展，从而使相关信贷产品风险增大。如我国加入WTO后将对房地产行业产生较大的冲击。建筑材料更新、外资房地产商进人将会加剧房地产行业的竞争，造成住房贷款风险的增加。同时，国外金融机构涉足零售贷款领域后，同业竞争将更加激烈，零售贷款的成本将会加大，盈利空间将会减小，风险相对增大。

各地区政策不统一，同样造成银行资金风险。地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异，导致出现贷款风险。如各地对抵押登记的规定不尽相同，有的地区房产、地产分开办理抵押登记手续，操作十分不便，容易形成贷款风险。有的地方政府出台一些不合理的政策规定，导致借款人不还款或银行无法处理抵押物，如在小城镇发放经济适用房贷款，一但借款人不还款，地方政府出于地方保护主义等原因，片面强调社会稳定，银行很难处置抵押物收回贷款。   3、贷款法律风险

贷款法律风险是指在具体的贷款过程中,因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护,直接或间接导致贷款损失的风险。在现阶段，我国商业银行面临的法律风险尤为突出，主要体现在：

1《担保法》条款不能有效防范贷款风险

（1）借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，担保法规定，必须先与抵押人协商一致。倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物，或根本无法联系到抵押人，[抵押权人就只能起诉抵押人，在我国现有的法制环境下，诉讼中的非法律因素较多，如果诉讼及执行旷日持久，银行不仅耗时费力，还会得不偿失。 

（2）在住房按揭中，银行与借款人签订抵押贷款合同时，一般同时要求开发商为借款人提供回购担保，最高人民法院在《担保法》的司法解释中规定“以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效”，目前对此条款的理解法律界尚有争议，有可能影响开发商对住房贷款提供回购担保的有效性，从而使保证担保达不到降低风险的目的。

（3）《担保法》规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”按照这一规定，以及《担保法》司法解释第三十八条规定，发放住房贷款若既有本人住房抵押担保又有保证担保时，一旦借款人不还款，必须先处理抵押物，不足部分才由保证人履行保证担保责任。由于抵押物处理十分困难，在出现还款拖欠时，贷款人无法在短期内从保证人处获得现金偿付，只能待抵押物处置后，才能向保证人追偿，贷款人在短时间内很难追回债务。

（4）《担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提出诉讼。”但是，由于个人住房贷款的期限一般都比较长，而且借款人每月均应按期还款，因此，债务履行期届满是以每月特定日期为该期应还款项的债务履行期，还是贷款期限终了为所有款项的债务履行期限，由于法律规定不明确，操作起来会出现争议。

（5）抵押物未经财产共有人同意，借款人一旦不还款，银行在处置抵押物时，将产生法律纠纷，形成贷款风险。

2、法律法规不健全，使银行资产遭受损失

立法空白，开展住房贷款业务无法可依。我国至今尚无一部规范银行消费信贷的法律，银行作为资金的出借方经常处于不利地位，正当权益得不到法律的保护。同时，我国尚无个人破产法，很难全面清理借款人的财产，出现呆账很难核销。社会信用制度未建立。一方面银行在办理贷款时对居民个人的社会信用资料无从查阅，另一方面借款人违约甚至赖账得不到法律制裁，使银行蒙受损失。执法不力和司法不公。有些地区司法部门出于地方保护主义偏袒债务人，使银行债权得不到有效保护。如借款人不还款，银行请求司法机关协助处理抵押物时，受理时间很长，甚至以社会稳定为由，拒绝执行抵押拍卖，导致贷款遭受损失。开发商因主体不合格、土地产权不明晰或其它一些法律规定，而导致买卖双方的销售合同无效的风险。

4、道德风险

道德风险是指由于道德行为不佳给银行资产带来风险的可能性。道德风险可分为银行内部人员道德风险和第三方道德风险。

银行内部人员利用职权以贷谋私，发放人情贷款或降低贷款条件为关系人贷款，致使贷款损失。银行人员为了自身利益或明哲保身，对他人损害信贷资产质量的违规行为不反映、不报告。开发商与借款人串通，故意向银行提供不真实的资料，或为了自身利益提供虚假资料欺骗银行，致使信贷人员作出错误的判断，形成贷款风险。中介评估机构在接受银行委托评估抵押物价值时，不顾职业操守与借款人串通，故意高估抵押物价值，造成银行贷款抵押不足而导致损失。

三、住房贷款风险的控制措施

（一）借款人风险的控制措施

1、对借款人进行严格的贷前审查

调查借款申请人的品德是为分析其偿债意愿。如果借款申请人具有还债能力，但其人品质恶劣，道德水平低，银行就很难指望他能够按时偿还贷款本息。如果借款申请人借款的目的是为了诈骗，那么无论其表现出多强的偿债能力，银行肯定遭受损失。因此，对借款申请人偿债意愿即个人品格的了解是住房消费贷款信用分析的重要一环。

借款人收人的真实性对住房贷款来说十分重要。为防止虚假收人，银行要认真核查借款人出具的收入证明，防止开发商与借款人互相串通，提供虚假文件和开具虚假证明来骗取银行贷款；提高信贷员的鉴别能力，对借款人的基本情况进行分析，分析其所处行业的发展前景、从事该行业的专业年限等因素，判断其职业的稳定性和未来的收人水平。

交易的真实性防范了开发商利用关系户搞假按揭，欺骗银行．套取个人住房消费贷款。审查客户的收人水平，保证还款计划落实。一般来讲，月均还款金额以不超过客户家庭总收人的50%为宜。审查借款人的还款能力，依据实际情况制定合理的还款计划，降低个人还贷过程中因资金周转所出现的暂时性逾期。

对借款人目前家庭情况、居住地址、工作单位和通讯方式资料进行核实。考察客户及配偶（或财产共有人）是否按要求签署了同意抵押登记、参加保险、公证并承担相关费用的文件。

2、签定回购或债权转让条款，防止借款人因善意或恶意停止还款的风险

住房抵押贷款办理抵押登记后，虽然银行合法拥有抵押物．但由于目前处理抵押物来实现债权的过程耗时耗力以及其它不可预侧的因素，银行在与开发商签署按揭合作协议时，必须列明回购或债权转让条款，在借款人无力还款时，由开发商代为还款，便于银行在实际操作时能够处于主动地位。个人住房贷款必须以自住为原则，对贷款购房用于经营或进行投资、投机的，要从严审查贷款。贷款的对象必须是其有完全民事行为能力、拥有稳定的工作和合法收人的自然人。

建立适合市场经济运行要求的个人信用制度。市场经济归根结底是信用经济。当前个人信用制度的建立刻不容缓。个人信用制度的基本内容是由自然人的身份证明和个人社会档案、个人社会保险、个人银行联户和收人来源、个人可支配的用于抵押的资产等信息组成的。建立一个全社会共享、公正的个人资信咨询网络，是防范借款人信贷风险的有效手段③。

（二）开发商风险的控制措施

对开发商项目的严格审查是防范开发商风险的关健。银行要对开发商提供资料的充实性、合法性、有效性等进行审查；对开发商的资金实力、资信状况、经营业绩、技术力量、.盈利能力、纳税记录、担保能力等进行重点调查。同时，银行必须对开发商和按揭楼盘进行实地考察，对按揭楼盘的地理位置、工程进度和质量、完工风险、市场有效需求、价格定位、售楼前景、销售状况、按揭额度等进行综合评定和评价。

 当银行拥有条件优越且具备竞争力的抵押物，在非常时期才能迅速变现，抵偿债务，这是抵御开发商风险的关健。在成熟的房地产市场，住房贷款一般为现房抵押贷款。我国的房地产市场尚处于初级阶段，住房贷款主要为期房按揭方式，因此，银行发放贷款时，必须密切关注按揭贷款项目的工程进度，信贷资金的到位必须视工程进度发放。为防止开发商假按揭套取银行现金，对开发商关系人购买开发商房产的，必须从严控制，严格审查。

（三）担保风险的控制措施

住房抵押贷款的担保方式，应优选所购房产抵押，但银行应当对借款申请人提供的抵押物作全面彻底的审查，必要时到房管局或土地局做进一步调查，确保抵押物的真实性、合法性；银行对借款人的抵押物要进行登记或冻结，确保抵押行为的合法性和安全性。由人民银行出面联合各商业银行共同提请最高人民法院，对担保法的司法解释中摸棱两可的条款予以更进一步的说明。如公司对自然人担保的有效性问题。严格执行贷款抵押的估价制度，合理评估抵押物价值，根据风险度确定抵押率。

    四、鼓励消费信贷市场健康发展的同时加强立法 消费信贷需要法律规范和调整。用消费信贷法律对消费信贷予以调整,这是现代法治国家的通行作法。用法律手段调控消费信贷,是非常必要的:第一,这是充分发挥消费信贷正态社会效应、限制其负面效应的需要。第二,这是保护消费者权益的需要。消费信贷的以下有关问题,都必须由法律予以规范,保护消费者免受消费信贷框架内的不公平合同条款如违约金条款的制约;对消费者予以帮助;保护消费者免受欺骗性广告、不公平市场、非真实承诺的损害等等。第三,这是保护银行利益的的需要。消费信贷领域常常出现假按揭，债务人使用过多的化名或在多家银行按揭等等。此类非法现象,都必须通过制定消费信贷法律予以明文禁止。消费信贷立法,也是加强国民经济宏观调控的需要。一个国家消费信贷的规模,决定于就业和收入状况、产品类型以及这些产品销售的竞争程度。只有在大部分人口可以获得定期收入的地方,消费信贷(特别是分期付款信贷)才是可行的。因此,在我国加快消费信贷立法,是市场经济条件下的城乡居民消费生活的客观需要,不仅有利于促进贫困地区人民消费生活的改善,有助于提高城乡居民消费生活的质量,是深化城镇住房制度改革的需要,对促进我国目前住房商品化、加快汽车产业化进程,以及扩大内需、活跃市场、刺激国民经济稳步发展等方面的积极作用是十分明显的。 

参 考 文 献

1、周显志著《消费信用立法初论》载《财经理论与实践》1997  第1期2、中国银行消费信贷业务汇编  2003 年版

3、康广明著《贷款公证:防范贷款法律风险的有效手段》载《金融理论与实践》2003 第 9期

4、许金超著《大力拓展个人消费信贷业务》载《金融理论与实践》2003  第1期

5、艾洪德  蔡志刚著《个人信用制度借鉴与完善》载《金融研究》2001  第3期

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