房地产开发贷款风险及其防范措施

房地产开发贷款风险

（一）、开发商风险

（二）、项目合规、合法性风险

（三）、项目资本金不足风险

（四）、市场风险

（五）、担保风险

（六）、贷款安排风险

主要防范措施

（一）、选择信用好、资质等级高、经营管理规范、财务状况良好的开发商进行合作

（二）、切实做好开发项目的评估工作，确保项目的合规、合法、可行

（三）、合理评估抵押物价值，谨慎确定抵押率，防止抵押风险

（四）、对贷款实施封闭式管理，这是项目贷款成功的关键

内 容 摘 要

房地产开发贷款逐步成为商业银行资产业务的重要组成部分，房地产开发企业资产负债率普遍较高，风险度较其他行业大，银行应对房地产开发贷款风险有全面的认识，并采取切实可行的措施防范和降低信贷风险。

房地产开发贷款风险及其防范措施

随着人们收入的不断增加，生活水平逐步提高，对商品房的需求不断增大，推动着房地产业蓬勃发展，房地产业已逐步成为国民经济的支柱产业。同时，房地产开发贷款也逐步成为商业银行资产业务的重要组成部分。房地产开发企业资产负债率普遍较高，风险度较其他行业大，如何有效防范和控制房地产开发贷款风险，在业务发展和防范风险之间找到最佳的平衡点，是商业银行面临的重要课题。

所谓“风险”，即由于交易对手或合同的对方违约造成损失的可能性。

一、房地产开贷款风险

房地产开贷款风险就是由于房地产开发商违约或无全部履行合同造成贷款损失的可能性。常见的房地产开发贷款风险主要有以下六类：

（一）、开发商风险

1、信用风险

信用风险是指借款人以往、特别是近年的贷款履约纪录不佳，还贷意愿较差，可能会给贷款造成的风险。发生信用风险主要表现为缺乏还贷意愿，借款人把还贷放在次要地位。有还贷能力时，他们有可能把现金用到其他方面，而不是优先还贷。一旦出现财务困难，他们就会首先考拖欠贷款债务。

2、经营管理风险

经营管理风险是指由于借款人经营管理能力不足，导致在建、在销、在租房地产项目现状和前景不佳，引起经营情况恶化，可能会给贷款造成的风险。发生经营管理风险，将会导致借款人管理混乱，成本上升，销售不佳，无力按时还贷。

3、财务风险

财务风险是指由于借款人财务状况恶化、偿债能力弱，或存在严重缺陷，可能会给贷款造成的风险。由于借款人盲目扩张、过度举债、应收帐款难以回收等原因，均会导致借款人产生财务风险，营运资金短缺，无法偿还贷款。

（二）、项目合规、合法性风险

合法、合规性风险是指拟贷款项目在通过各有权部门审批的环节上存在缺陷，可能会给贷款造成的风险。如销（预）售许可证等项目合规性文件不齐备，或超范围销（预）售，拟开发内容与规划指标不一致等。 如果项目不合法、不合规，将会被国土、城建等政府部门列为非法建筑，予以强制拆除，造成还款来源丧失，给项目和贷款造成致命的打击。

（三）、项目资本金不足风险

项目资本金不足风险是指开发商自有资金不足，可能导致项目无法完工，给贷款造成的风险。

商业银行对申请贷贷款的房地产企业有自有资金必须达到总投资35%的硬性指标要求，如果开发商自有资金不足，项目往往会面临极大的风险，要注意房地产开发企业人为提高自有资金比例，以达到获取贷款的目的。当有的企业自有资金达不到要求而又无法增资时，往往会采取种种方法人为提高这个指标：一是降低总投资，少计工程款、地价、市政费、拆迁费等费用。二是开发商临时以个人和其他公司名义向企业注资，注资后立即又借款给注资的个人和公司，资金只是短暂停留了一下又被抽走了。表现为负债与所有者权益一方增大了所有者权益，而资产一方却增大了应收帐款。因此对企业的报表有疑问的地方应察看原始单据及入帐凭证。三是开发商与承包商、材料设备供应商串通，让他们出具证明放弃债权、转为投资，然后借款单位就调整报表，将应付款调为资本公积，人为虚增了自有资金。贷款到手后，再千方百计用银行贷款偿还应付款项。四是对本应为一期的项目人为分为两期。如果银行信贷人员不认真核对企业的各项合同，或不具备较专业的业务知识，很可能就会被其蒙混过关。但是这样人为造成的资金缺口将使银行处于骑虎难下的为难处境中，不论是否追加贷款，都将使银行贷款面临难以回收的风险。

（四）、市场风险

市场风险是指拟贷款项目在其市场预测的合理性、准确性等方面存在缺陷，可能会给贷款造成的风险。如项目的设计、市场定位、成本估算、盈亏平衡、销售策划等与市场实际存在差距，造成销售不畅，以致无法还贷。产生市场风险将会导致销售计划和销售收入无法实现，逼使房地产开发商降价促销，可能会导致项目亏损，无法按期偿还贷款。

（五）、担保风险

担保风险是指拟发放的项目贷款在担保措施方面存在缺陷，可能会给贷款造成的风险。如抵押物权属不清，存在争议，或土地未交出让金，或抵押物价值评估不合理，或在建工程抵押，工程承包人优先受偿于抵押权人，上述这些情况，可能会导致银行抵押权悬空或抵押物价值大打折扣，无法为贷款提供第二还款来源保障，均会给贷款造成较大的风险。

（六）、贷款安排风险

贷款安排风险是指由于拟发放贷款在数额、期限、用款和还款方式方面存在缺陷，可能会给贷款造成的风险。有些房地产开发项目本身综合效益较好，预计能正常偿还贷款，但由于贷款在数额、期限、用款和还款方式等方面安排不合理，导致贷款或销售收入被开发商挪用至其他在建项目（大型的开发商通常有两个或两个以上的在建项目），使项目的预期收益不能实现，或收益虽能实现，但银行却无法控制，这些因素，均会导致不能如期回收贷款。

二、主要防范措施

（一）、选择信用好、资质等级高、经营管理规范、财务状况良好的开发商进行合作

1、评估开发商的资信

通过分析借款人以往、特别是近年的贷款、包括在其他银行贷款的履约纪录，判断其是否具有良好还贷意愿。还贷意愿是指借款人履行还贷义务的主动性和决心。具有良好还贷意愿的借款人将会尽其所有的努力来偿还贷款。当企业出现财务困难时，他们也会以开放和合作的态度来同银行商讨解决办法。相反，缺乏还贷意愿的借款人则把还贷放在次要地位。有还贷能力时，他们有可能把现金用到其他方面，而不是优先还贷。一旦出现财务困难，他们就会首先考虑拖欠贷款债务。

2、评估开发商的经营管理

通过考察借款人过去的经营业绩、发展趋势和与同行业其他企业的比较，以及了解管理层的经验和教育、培训背景，判断其经营状况和管理能力。一般来说，资质等级较高的房地产开发企业具有较强的经营管理能力和实力。如果一家企业在过去很长一段时间都有成功的业绩，而且其管理层体现着多样化的才能，那么它偿还贷款的前景从总体上讲是比较乐观的。

3、评估开发商的财务状况

一是要求借款人提供完整、准确且信息质量可靠的财务报表，这是做好财务分析工作的基础。由一家具有良好声誉的会计师事务所审计或加以证实的财务报表的质量是比较有保障的，所签署的意见应予高度关注。对那些临时制作出来的或者以缺乏专业水准的方式制作的财务报表应持审慎态度。二是要运用比例分析、趋势分析等一系列分析方法，认真分析借款人的财务报表，留意每一项反常的数字或比例，观察发展和变化的趋势，针对数字提出更多的问题，以便找出数字“背后的东西。”三是要针对当前开发企业普遍存在的问题和借款人的具体情况，进行重点分析。

当前开发企业比较普遍的财务问题包括：

——资产总量很大，但有效资产较少，资产质量和经济效益不佳，潜在损失较大，而账面上资产负债率、流动比例、速动比例却良好。

——在市场分析时使用的单位产品价格、营销业绩与销售收入、利润水平不相符。

——缺乏令人满意的现金流、特别是经营性现金流；销售收入、利润及其分配情况与现金流分析不相符。

——应收账款、存货、应付账款等科目使用情况混乱、余额巨大、陈积时间较长、潜在损失较大。

——存在关联交易等财务状况不够透明的因素。

财务分析的目的是通过技术性计算、处理和数据阐释，了解借款人的财务优势和劣势。不仅要了解借款人所发生的事情，而且要知道这些事情为什么会发生以及它们预示着怎样的未来。因此，有效地分析财务报表，必须同时具备会计师的技术技能和调查者的阐释技能。缺乏透过数字看问题的能力对于财务分析来说是非常严重的缺陷。

（二）、切实做好开发项目的评估工作，确保项目的合规、合法、可行

1、核实建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证、建设工程开工证、销（预）售许可证等项目合规性文件是否齐备，拟开发内容与规划指标是否一致等，以确保开发项目的合规、合法。

在实践中，常常会遇到开发计划超出规划限制的情况，如超规划面积、超限高、超容积率等，应特别关注其合规性，及由此引起的高估开发收益的可能性。对于依据不充分的开发计划，经办行在进行项目评估时应据实予以调整。对于开发前景特别好的项目，在其他条件具备、可以控制风险的前提下，也可允许借款人用一部分贷款支付土地出让金，以取得土地使用权证，但商业银行应确保借款人自有资金投入、落实担保措施等操作环节不出纰漏。

2、细化贷前调查，提高项目评估质量。

通过对项目的建设条件、市场定位、设计、施工、监理、资金的来源与运用以及项目的财务效益等进行评估，初步确定项目的可行性。

其次，要参照当地当时同类物业的销售或出租业绩判断拟贷款项目市场预测的合理性、准确性。在大的方面需要关注拟开发项目是否适应当地的经济发展水平，同类物业的供求关系等。在细的方面需要特别注意标价和成交价、单笔成交价和平均成交价、总建筑面积和可销售面积的不同，关注销售或出租率、销售或出租速度及价格变化趋势。同时要测算盈亏平衡点，并利用不确定性分析，分析各种不同情况的盈亏平衡点，以最终确定项目的市场可行性。在依据不充分的前提下做出过于乐观的预测往往会带来贷款风险。

（三）、合理评估抵押物价值，谨慎确定抵押率，防止抵押风险。

项目贷款通常采用抵押担保方式，抵押物就是所开发的项目。应采取以下措施防范抵押风险：

1、确保抵押物权属清晰，抵押登记手续齐备。

2、要注意防止高估抵押物价值。抵押物价值的高低在一定程度上关系着房地产开发企业可贷到资金的多少，所以房地产开发企业会倾向于尽量让自己的资产高估；同时资产评估公司是根据评估值的多少来收取费用的，抵押物价值评估越高，相应收费就越高，所以资产评估公司也有高估抵押物的倾向。但是，当抵押物的实际价值远远低于其评估价值的折后价值时，银行债权将面临极大的风险。

3、针对不同物业类型和市场预测确定合理的抵押率。一般来说，70%是最高抵押率，并不是合理抵押率。贷款期限较长时，应定期测算抵押物价值，在房地产价值变化较大时更应如此。土地使用期限减少也将影响抵押物的价值。一旦出现抵押物价值减少较多、影响贷款安全的情况，应立即要求借款人重新评估抵押物，增加担保措施。

4、要处理好预售或经营收入同时作为融资来源与还贷来源的关系，保证在整个贷款期内抵押率不高于确定的比例。此外，对在建工程投保，并以贷款银行为第一受益人，也是防范抵押物风险的一项措施。

5、为防范施工企业优先受偿权对贷款银行抵押权益可能造成的法律风险，商业银行应要求借款人提供建设工程施工合同，及时掌握工程进度和工程款支付情况，监督借款人及时、足额投入自有资金，及按规定用途使用贷款，防止借款人挪用工程建设资金拖欠工程款。

需注意的是，经办人员在贷前调查时，要深入一线，多了解真实情况，通过自己的经验来判断抵押物价值评估的真实性，

（四）、对贷款实施封闭式管理，这是项目贷款成功的关键

1、实施封闭式管理的作用

（1）、实施封闭式贷款能弥补法律、法规制度的缺陷。由于目前中介行业不规范，资产评估公司、会计师事务所、审计师事务所存在多头管理和不正当竞争，从业人员素质参差不齐，从而严重影响到房地产评估价值和财务报表的准确性与真实性。另外，我国的抵押制度、担保制度不同程度地存在一定缺陷，从而给银行发放房地产贷款带来较多的潜在风险，影响信贷资金的安全。

（2）、实施封闭式管理能弥补社会信用体系不健全带来的不足。当前，我国经济运行中存在许多不正常现象，而因信用缺失造成的信用危机正在成为制约我国经济发展和信贷业务正常开展的瓶颈。特别在我国房地产市场运行机制尚不健全的情况下，企业良莠不齐，信用缺失，不法商业行为和逃废银行债务行为屡屡发生。一些开发商拖欠银行巨额贷款后，通过转移资金干脆放弃项目，或新成立房地产公司开发新项目。一方面，开发商再度借贷并没有因为曾经欠债不还而遇到困难，另一方面，原项目的贷款银行对开发商的新项目却无法从法律上去处理。实施封闭式贷款就能杜绝这方面的漏洞。

（3）、实施封闭式贷款能提高银行信贷管理约束力。将国有商业银行与国外商业银行的信贷审批机制和风险控制机制作比较，两者间存在较大差距。对房地产开发商的信贷管理约束，仅靠商业银行自身的信贷运行机制还难以确保信贷资金的安全回收，贷款发放出去后经常处于失控的状态，不良开发商根本不考虑银行利益，而银行又缺乏对开发商有效的监控手段及威慑力量。实施封闭式贷款管理，就强化了约束力，提高了违规失信成本。

2、签订封闭式补充协议，确立贷款封闭式管理的法律基础。

与一般贷款相比，封闭式贷款一个显著的不同之处就表现在，在普通贷款合同的基础上，银行将与借款的房地产开发商另行签订一个补充协议。补充协议的主要内容应包括： 

（1）、开立监控帐户，监督贷款专款专用和销售收入的回笼，确保项目建设顺利完工且不拖欠相关费用。

一是工程款的拨付要进行监控。一般情况下应要求施工单位将账户开到贷款银行，银行监督开发商将工程款拨付到施工单位帐上。开发商支用贷款须经银行信贷人员审查后，才能在会计柜台购买支票，且每次只限于购买一张支票。在拨付款项时应要求开发商提供上一笔付工程款的依据和凭证，如发票、收据等。发票和收据是银行与施工单位争夺权益的重要证据，可凭发票与收据证明付了工程款，防止开发商与施工单位恶意串通。银行人员应具备一定的工程预决算知识，经常察看工程形象进度是否与资金的拨付进度相符。

上述措施可以防止开发商假拖欠承包商工程款。根据《合同法》的司法解释，法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，认定建筑工程承包人的受偿权优先于抵押权和其他权利。目前建筑工程承包人为工程垫资这一不正常现象相当普遍，而且很多还是承包工程之前承包商就与开发商约定的。这项司法解释的出台使银行陷入非常被动的境地，明明有足额的抵押物，却在胜诉的情况下拿不到钱。一些房地产开发商利用这一司法解释，与工程承包商勾结起来逃废银行债务。譬如开发商本来不欠承包商工程款，但利用承包商的“受偿优先权”来倒签合同或者将欠款额放大，待承包商拿到款项后，再将其转移至开发商名下，银行却很难获取证据。

二是关注项目的销售进度，监督销售收入用于偿还银行贷款。开发商在未还清贷款本息之前，建设资金及销售收入回笼资金必须足额、及时划入监控账户，在贷款银行的监控下封闭运行，不得挪作他用，否则将被视为违反协议规定。

根据封闭贷款对住宅、写字楼、商铺采取逐套、逐间抵押的特点，还贷后须按还贷一套，注销解封一套的办法来操作。为保证项目完工，项目刚开始销售时可按抵押率的比例还贷，随着项目的不断销售，应不断加大还贷比例。如项目销售超过50%时，销售收入除掉税金、管理费用外应100%用于还贷，销售进度达到80%时应还清贷款。

三是要防止拖欠土地出让金和税费等。土地出让金和税费，虽没有像“工程款优先受偿权”那样的司法解释，但在实际操作中其受偿权甚至优先于工程款。一旦开发商不能按时还款，银行在采取法律手段或者办理协议抵债过程中，都要到国土房管局等有关部门办理相关手续。而这些部门往往要求先缴清地价、税费才予以办理，或要银行、施工单位同意处置抵押物后回笼资金优先付地价、税费、配套费等费用，否则就不予办理。施工单位和银行拿到抵押物后，若处置不了只是名义上的拥有，抵押物拿到了也没有用。

（2）、加强帐户管理，禁止多头开户。

未经贷款银行同意，开发商不得在贷款银行以外的其他银行开立账户。如果开发商在其他银行同时开立账户，就有可能将业务和资金转移过去，这样不利于贷款银行掌握企业资金运营情况，不利于贷款的回收。

（3）、控制开发商对外担保

未经贷款银行同意，开发商不得对外提供担保。开发商对外提供担保，即使有抵押物在手同样会出现意外，开发商一旦遭遇连带责任，销售就会被迫中止，或开发商迟迟不能交楼。已签订买楼合同的住户见形势不妙，就会纷纷停止供楼，使银行发放的按揭贷款面临巨大的风险。开发商对外担保有一定隐蔽性，如果银行对开发商了解不深或开发商不主动披露，银行一般是很难察觉的。中国人民银行的信息查询系统没有全国联网，从开发商提供的财务报表中又看不出来。因此，必须事先对开发商把利害关系讲清楚，并制定相关的约束与惩罚措施。

（4）、明确违约责任。

开发商若违反所签订的协议书，贷款银行则有权在开发商银行账户内扣收资金直接归还贷款，并要求其在5个工作日内偿还贷款本息；若开发商未能在5个工作日内偿还贷款本息，银行可不受贷款合同期限的约束，宣布贷款提前到期，并向法院申请拍卖抵押物、查封开发商资产及所有银行资金等。最后补充协议应与贷款合同一起送公证处进行公证，以保证协议的有效性。

参 考 文 献

《中国建设银行房地产行业信贷审批指引》　建行信贷审批部　2004年5月