浅析个人住房公积金贷款的风险形成及防范

内 容 摘 要

由于住房制度改革的深化和住房分配货币化的全面实施，使个人住房贷款成为一种趋势，作为个人住房贷款的一个部份，个人住房公积金贷款业务也随之发展，使其在贷款中所占比重的不断上升,相关风险也将逐渐开始暴露。本文通过对个人住房公积金贷款的风险形成原因进行了深入系统地分析，提出防范和化解风险的措施。

目录

浅析个人住房公积金贷款的风险形成及防范2

一、个人住房公积金贷款的风险分析2

（一）来自借款人的风险2

（二）来自抵押物的风险3

（三）开发商风险4

（四）政策风险4

（五）法律风险4

（六）银行内部的管理风险5

二、个人住房公积金贷款的风险防范6

（一）建立个人资信等级评估制度，严格审查每笔贷款。6

⒉吴国栋，浅析个人住房抵押贷款中的道德风险及其防范，中国12

浅析个人住房公积金贷款的风险形成及防范

　2003年6月13日金融机构提高对个人住房贷款的门槛，老百姓的购房欲望并没有得到有效的遏制。在个人住房公积金贷款开办初期，由于其占整个贷款的比重微乎其微，所形成的风险还不足以对银行的正常经营产生多大影响，但随着个人住房公积金贷款业务的发展和个人住房信贷规模的进一步扩大，其在贷款中所占比重的不断上升，个人住房抵押贷款的违约问题也呈增多趋势，相关风险也将逐渐开始暴露。个人住房信贷的风险日益增大，严重影响银行住房抵押贷款资产的安全性。因此，对银行来说，对个人住房公积金贷款已出现和潜在的风险进行深入细致地探讨，以确保银行资产的安全性和收益性是非常必要的。

一、个人住房公积金贷款的风险分析

（一）来自借款人的风险

1.信用风险。目前国内个人收入的不透明和个人征税机制的不完善，银行不能通过个人税单，准确了解借款人的收人情况；同时国内也没有“个人信用资讯”系统，帮助银行了解个人信用情况。银行只能凭借款人提供的工资收入证明等材料对其还款能力有所了解，对借款人的资信情况难以做出准确的评价。由于借款人自身素质参差不齐，有的甚至主观上存在赖帐心理，即使有钱也不还贷。在这种情况下，银行对借款人收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况无从给予准确的判断，从而可能会影响将来贷款的偿还。这种风险在抵押物不易处置的情况下表现得较为明显。

2.违约风险。引发借款人违约的原因十分复杂，主要是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银行贷款，被迫放弃所购房屋从而给银行带来损失。如部分借款人急于改善住房条件，在目前自身还款能力尚未具备时，就贸然要求“一步到位”，引起的后果是在实际付款时，家庭收入难以支付每月还贷本息引起支付风险；而体制改革的深入，个人失业风险大大提高，失业引起收入降低进而导致不能按时归还按揭贷款，这又带来失业风险；当借款人因意外事故造成丧失劳动力甚至死亡情况，导致不能按时归还按揭贷款时则出现意外伤害风险。 

3.道德风险。道德风险是指由于借贷双方的信息不对称，贷方处于信息劣势，借方处于信息优势，在借贷过程中借款人利用对自己经济实力、信用状况等情况故意制造虚假信息，导致银行抵押贷款在发放之后面临无法收回的风险。道德风险的几种表现形式：A.借款人使用虚假的经济收入证明，这类道德风险分两种情况：一种是在抵押贷款发放之前借款人本来就无力偿还抵押贷款本息但为了骗取住房抵押贷款，便伪造收入证明蒙骗银行；另一种是在住房抵押贷款发放之后借款人有意逃避银行债务而伪造收入证明故意隐瞒收入；B.借款人故意隐瞒抵押物共有人，这类风险是指借款人未经房屋其他所有人的允许，私自将几人或几家共有的房产向银行抵押，以获取住房抵押贷款。在法律上由于借款人未经其他共有人的允许擅自越权处分共有财产，其抵押行为归于无效。所以一旦借款人违约，银行将无法对抵押物进行处置；C.借款人将抵押物重复抵押，这类风险是指借款人利用虚假材料和不同银行间没有联网的实际情况，把已经向银行抵押的住房反复多次向不同的银行抵押以获取更多的抵押贷款。由于借款人将房屋所有权证书进行多次抵押，并从多家银行获得的住房抵押贷款，其总和大大超过房屋的实际价值，严重地危害了银行抵押贷款的安全性。而且有这种主观故意的人在还贷过程中违约的可能性很大。重复抵押直接损害了银行的抵押 权，即使当借款人违约时对抵押物进行处置，也会由于多个抵押权人的同时受偿，银行仅能获得很少一部分的偿还。

（二）来自抵押物的风险

 1.抵押率偏高、抵押(按揭)物价值不足的风险。个人住房贷款基本上是以其所购房屋抵押，贷款时，抵押物是按照当时的市场价格来确定贷款额度的。但在贷款期间，房价的剧烈波动可能会给贷款银行带来较大风险。由于市场上房价下跌，使得借款人尚未偿还的房屋抵押贷款债务高于其抵押物(房屋)本身的现有市场价格，借款人违约就在所难免，而且目前个人住房按揭抵押率最高可达到购房价格的80%，再加上在拍卖抵押物时应缴纳的各种税费，一旦出现不良贷款，银行即使处置抵押物，也不足以偿付其所欠贷款本息，势必有一部分贷款将难以正常收回，银行将有较大风险。如果房地产开发商套贷则可能出现将房价人为提高一定比例后，按提高后房价的80%贷款，就会出现实际房产价值的全额贷款，甚至超额贷款。

2.抵押物处置难的风险：个人住房贷款是银行信贷资产中质量最高的，但是从法律执行情况上来看却是最难处置的。银行在打此类官司时法院往往强调保障社会安定团结而偏袒借款人。拍卖时银行还应先行垫付有关拍卖费用。一般来说银行债权最终很难实现。

 3.第三方担保风险。由于目前一些住房的产权办理存在着滞后现象，因此银行要求借款人在未取得房屋产权证明前应提供第三方担保。由于个人住房贷款期限较长，无论是单位担保还是自然人担保，在担保期间，担保人会出现何种变故，很难预料。另外，许多具备担保能力的单位不具备担保资格，而有担保资格的单位代偿能力又较差。这些因素导致担保条件难以真正落实，使银行在办理个人住房贷款业务时，陷入两难的选择，要么失去市场，要么承担风险。

（三）开发商风险

 1.房屋延期交付和质量风险。由于个人住房贷款的抵押人是未来的房屋所有人，在其贷款时，房屋还未交到抵押人手中，他可以保证按期归还贷款本息，但是房地产开发商延期交付房产和交付后出现了房屋质量问题，购房人与开发商发生矛盾并久拖未决时，往往会造成借款人拒绝归还贷款本息，使预期的还本付息资金不能按期收回。这时银行要花费一定的人力物力去催收，甚至调解开发商与购房人之间的矛盾。如果开发商无力完工，未完工的房产价值可能会低于所剩的贷款本息，将使银行陷于被动，进而形成贷款风险。

 2.欺诈风险。个人住房贷款最高额度为房价的80％，房价对贷款额的影响很大。一些开发商由于项目销售不理想，而为了提前收回其对于项目的投资，恶意利用银行个人住房贷款骗取资金。一是开发商自己垫付20％～30％的首付款，以亲属、朋友、员工的名义向银行申请个人住房贷款，给银行以正常销售的假象，在很短的时间内将银行贷款骗走，然后逃之天天，留下一个半截子工程给银行；二是开发商重金贿赂银行工作人员，内外勾结，并故意将房价抬高，套取银行资金。由于抵押物价值高估，一旦借款人停止还款，银行拍卖抵押物无法完全抵偿贷款本息。 

 （四）政策风险

 1.宏观经济风险。宏观经济风险是指由于整个经济运行情况不佳而产生的违约风险。商业银行个人住房贷款的利率、期限由人民银行规定，贷款金额限制和对象选择直接受国家宏观经济政策的影响，个人住房贷款的违约率与宏观经济情况正相关，即宏观经济运行情况良好，失业水平下降时，违约率也下降；反之亦然。

 2.利率风险。个人住房贷款的期限比较长，因此，利率变动造成的风险也是个人住房贷款不可忽视的风险之一。由于目前个人住房贷款均采用浮动利率，表面上看银行不再承担利率风险，而是全部由借款人承担。但实际情况并不是这样，当利率上调时，借款人定期承担的还款额增加，违约率将大大增加，从而影响贷款发放银行的资产质量；当利率下调时，借款人再筹资成本也相应降低，对于一个理性的个人来说，必然会提前偿付贷款，这里之所以称它为风险，是因为大批量的借款人提前归还贷款，使银行个人住房贷款的现金流量产生不确定性，给集约化资产负债管理带来一定困难。

 （五）法律风险

 1.抵押风险。个人住房贷款最基本、最重要的信用抵押物是借款人所购住房，住房抵押的依据是产权证，但在实际运作过程中有三个问题极为突出：第一是期房拿不到产权证，在建过程中只能由开发商提供反担保。但仅有这种反担保，在出现“烂尾工程”时，银行实际上仍对保障自身信贷资产安全无能为力；第二是办理产权证手续极为繁琐。有一部分个人住房贷款，借款人已经提前归还了贷款，而产权证却还没有办出来；第三是即使拿到产权证，一般也很难按法律要求进行产权抵押登记。而不完成产权抵押登记，重复抵押的风险就无法避免。在这种情况下，发放个人住房贷款的银行风险极高。特别是在期房市场上，银行的信贷资产实际上处于并没有法律意义上的信用担保状态下。

 2.抵押物处置风险。由于抵押物的特殊性，其作为借款人赖以生存的空间，当借款人不履行债务时，银行往往无力实现对抵押物的占管，更谈不上拍卖抵押物。加上目前我国房地产二级市场尚不够发达，抵押物的变现能力较差。何况还可能发生抵押物因种种原因而导致价值灭失或下降，这样即使处置抵押物，由于实际价值远远低于未清偿的贷款本息余额，或抵押物的价值虽未发生变化，但处置费用太高，银行仍无法收回借款人的全部贷款本息。

（六）银行内部的管理风险

商业银行的个人住房贷款业务是通过内部分工协作进行运作和管理的，其中任何一个环节管理不善都可能使潜在的风险变为现实。

1.贷后管理不善的风险。由于个人住房贷款金额小，笔数多，个人变化因素较多，特别是期限较长，一般在10年以上，个人住房贷款的这些特点给贷款的后期管理带来极大的不便，同时也造成贷后管理上的风险。如由于档案资料和抵押物在整理、保管、移交等环节的损坏或丢失，使收贷无据可依；贷款发放后，银行监控催收不力造成借款人赖账或拖欠不还等。对借款人的未来缺乏有效的跟踪和监控手段，借款人的就业情况和收入能力的变化，直接影响借款人是否按期还本付息。在目前情况下，银行难以对借款人进行有效的跟踪和监控，及时了解借款人的工作及收入等重大变动情况。

2.违规操作的风险。个人住房贷款作为近年来发展起来的新的贷款品种，由于其具有促进住房消费、拉动经济增长以及提高信贷资产质量、优化银行信贷结构的特点，使该项业务逐渐成为商业银行的一个重要金融产品，市场竞争也日趋激烈。为争夺市场份额，增加贷款的吸引力，一些银行违反人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定，竞相放宽贷款条件、违规操作是银行内部形成风险的最主要原因。其典型表现为：对借款人提供的相关材料审查不够严格，高估了借款人的信用度，由于对个人住房贷款业务风险控制的意识较差，从制度或管理上放宽贷款要求而造成的个人住房贷款业务风险。另一方面为工作人员自身业务素质或思想素质不高造成的风险。

3.由于从事政策性住房资金核算管理人员缺乏系统完整的培训与学习，综合素质有待提高。

二、个人住房公积金贷款的风险防范

个人住房贷款在我国还属于正在发展中的新型金融业务，国外银行业发展个人住房贷款的经验告诉我们，银行只有积极参与个人住房消费信贷业务，才能真正抢占市场，获取更大的综合经济效益。然而，由于目前个人住房贷款业务受经济体制等诸多方面的限制，在经营管理指导思想和消费观念上还有一些极待解决的问题，使个人住房贷款业务存在较大风险。但是因此而追求无风险的“保险”经营，已不适应现代商业银行发展的需要，这不仅会束缚新型信贷业务的发展，也会使银行由此失去市场，在激烈的同业竞争中处于不利地位。因此只有在以市场为目标，以服务房改为方向，发挥计算机系统优势，在积极应对的同时，积极发展个人住房贷款业务，在信贷管理中强化风险控制，完善个人住房公积金贷款操作规程，建立全方位的风险制约机制，最大限度地确保贷款的安全，从而推动个人住房贷款业务的良性发展。

我认为在防范和化解个人住房贷款风险方面应主要采取的对策是：

（一）建立个人资信等级评估制度，严格审查每笔贷款。

1.建立个人资信等级评估标准体系。银行可争取借鉴国外银行的先进做法，尽早与有关部门协作制定和加速建立个人资信收集与评估体系，实现个人资信调查的社会化，把借款人的资信状况作为是否发放抵押贷款的首要条件。个人信用体系应征集个人多方面的信息，具体包括：(1)个人的基本情况包括年龄、职业、家庭成员情况、工作单位情况等。(2)个人的品格、与银行和其他非银行金融机构之间资金往来情况、有无犯罪记录等。(3)个人拥有的资产包括银行存款、车辆、有价证券、房产等。(4)经济收入的稳定程度，家庭经济支出情况，参加医疗、养老、失业、人寿保险的情况等。完备的信用评估制度的建立不仅有利于借款人风险的防范，而且还有利于住房抵押贷款的快速健康发展。

2.严格审查每笔个人住房贷款。在发放个人住房公积金贷款时银行应严格执行抵押贷款的审批手续，坚持集体研究审批和审贷分离的原则。贷时要着重审查借款人提供的各种材料的真实性与完整性，还可从借款人家庭成员职业、目前所掌握的职业技能情况及职业稳定性、借款人品格、借款人其它资产结构等方面来全面了解借款人的资信情况，同时认真研究每一份购房合同，对房价超常的应予以高度重视，多方盘询借款人，防止套贷现象。如果有可能银行还可以到实地查看以便了解抵押物的情况，如抵押物的地段、楼层、建筑结构、装修、合法用途及现用途等，也可以到抵押物所在地区住房产权管理部门查验其产权户籍情况是否明晰等。

3.强化对借款人还款能力的审查，除掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等外，还特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查，根据借款人的资信状况、还款能力决定借款人可以贷款的成数、期限。避免某些借款人在申请贷款时，虚报家庭收入情况，以少报多，以低报高，以求借得较高的贷款数额。如果银行工作人员没有进行调查核实，到实际还款时，因借款人无实际还款能力而造成违约，使银行遭受损失。目前几乎所有的个人住房贷款办法都规定，借款人申请贷款的主要条件之一，就是借款人必须有稳定的经济收入。这里必须注重“稳定”二字的重要性，如借款人从事证券期货交易，或许曾一度收益颇丰，但由于股市风云多变，尽管曾经有过不错的收益，但这仍是一种不稳定因素，银行绝不能以其过去的收益来判断还款能力。对于借款人的审查，应重点核实其经济效益情况，审查足以证明其收入的依据，对于这类借款人，必须提供其纳税证明才能认可。此外，为了帮助居民实现购房梦想，在发放贷款、计算借款人还款能力时，可以将其配偶及其直系亲属作为共同还款人，将他们的收入一并计入还款人的收入。这些共同还款人实际上并非是借款人，但由于其基本已没有再行借款的能力，今后这些共同还款人如再申请个人住房贷款，银行应不予受理。

（二）加强对抵押物的管理和落实工作，建立个人住房贷款保险和担保制度。

1.银行应积极协同有关部门落实个人住房贷款的抵押和质押工作。信贷人员应依法完成抵押登记手续，取得抵押物合法的、真实的、有效的各项权利。建议比照人行信贷查询系统，建立抵押物查询系统，落实抵押权。对于以存单、国债等质押发放的个人住房贷款，认真查询质物的真实性，落实质权。 

2.加强对抵押物的评估工作。在个人住房贷款业务中，银行对抵押物(房产)的估价是至关重要的。房产是银行发放个人住房贷款的重要步骤，也是银行把贷款风险转移给借款人的重要手段。据了解，绝大部分银行在办理个人住房贷款时，往往以借款人的住房交易价格作为核定贷款额度的依据，这就给银行带来了潜在的风险。因为交易价格是受买卖双方及多种因素制约的，未必能真实反映房屋的实际价格，特别是私房买卖价格的审核尤为重要。因为买卖双方为了申请高额贷款，很可能故意将交易价格抬高，而房地产交易管理部门在审批时，可能只注意买卖双方是否为了逃避少交契税而估价过低。因此，为了防范风险，银行应独立对房产进行正确估价，以免在需要处理抵押物时，发生抵押物价值不足以偿还贷款本息的情况。同时由于个人住房贷款期限较长，一般都在10～20年，期间房产的价值极易受社会各方面条件的影响而发生难以预测的变化，而发生债务纠纷或处理抵押物时又将同时产生各种费用(诉讼费、拍卖手续费等)，因此银行不将抵押物的全部价值，而一般以不高于抵押物全部价值的80％为限额，这是为了有效地规避抵押物价值风险。

3.建立个人住房贷款保险制度和政府担保制度。（1）对于低收入的借款人、职业不稳定者或其他资金信用情况有缺陷者，因抵押物和抵押人的某些不可抗力引起的意外偿还风险，可以通过建立贷款保险制度加以解决。由保险公司开办责任保险业务或通过置业担保公司提供个人住房贷款的担保，交纳一定的保险和担保费用。（2）为了有效的促进房地产金融的发展，扩大住房抵押贷款的发放规模，降低抵押贷款的风险。政府部门可以建立政府担保制度或住房抵押贷款担保机构，以转移借款人利用虚假收入证明给银行抵押贷款带来的风险及为借款人的抵押贷款提供担保，以降低银行抵押贷款的风险。政府担保制度的建立不仅可以化解银行抵押贷款的风险，而且还可以扩大银行抵押贷款的发放规模，大大促进房地产金融的发展。

4.采取相应措施，减少抵押物处置风险。（1）建造廉价房，健全住房二级市场，化解抵押物处置难风险。如政府行政主管部门和房地产开发企业可考虑建立和启动廉价房，供应没有按期归还贷款而被法院强制执行的抵押人购买或承租。这样可保障法院强制拍卖抵押房产后，抵押人有栖身之处，又使银行信贷资产得以保全。（2）以现有的空置房源，通过用大房置换小房，高价房置换廉价房等措施，使借款人能够顺利离开其赖以生存的空间，银行再处置借款人的大房或高价房，而实现转化风险的目的；同时还可以考虑变抵押权为产权，并将住房租赁给借款人继续居住，向其收取租金，实现抵押关系向租赁关系的转变，暂时即可解决借款人的住房问题，建行的利益又能得到维护。当然这一切都有赖于通过法律程序来解决，这样做的同时也解决了法院执行难的问题。

（三）严格审查房地产的资质等级，对房地产开发商按揭合作协议严格把关。

严格审查开发商的资质及信用状况，并着手发展一些与建行有着良好合作关系的房地产开发企业，这样可以减少一些盲目的贷款行为，减少不必要的风险。

 对项目进行审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料(国有土地使用证、建设用地规划许可证、商品房销售许可证等)，以证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。同时还必须审查项目的建设资金是否落实，位置是否优越，设计是否合理，工程造价是否切合实际，市场销售前景等等。在选定按揭项目后，应落实专人对该项目实行专项管理，并建立相应的贷款管理

责任制，以防范欺诈行为可能给建行带来的风险和行内工作人员的道德风险。

（四）规范房地产评估行为，确定抵押物价格的真实有效。发挥我行的中介优势对在行外的房地产评估进行进一步的论证，确认其真实价格。认真办理抵押物的抵押登记和公证，确保每一笔个人住房贷款业务的真实性和合法性。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定：“房地产抵押时，应向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记”。同时《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“房地产抵押合同自登记之日起生效”。可见，抵押若不经过法定登记程序，抵押合同无效，抵押权不能成立。若借款人违约，银行将无权依法处置抵押物。

（五）对抵押物设置保险。银行办理个人住房贷款，不能认为有了抵押物就万无一失了，还要确保抵押物的存在。只有抵押物存在，才能真正起到抵押的作用，才能使贷款回收有保障，因此必须对抵押物进行保险。对抵押物进行财产保险可以防止抵押物毁损或灭失给银行带来的风险。保险应按抵押物的全部价值投保，而不仅仅是对相等于其所担保贷款金额的财产进行投保，保险单上应注明银行为第一受益人，以确保银行的权益。此外，抵押物投保的期限应和贷款期限相一致，以避免保险已经到期，而银行贷款还未到期，致使这一期间产生贷款风险的可能性增加。

（六）加强贷后管理，加强银行内控制度的建设，规避偿还风险。制定和完善个人住房贷款的管理规章制度和行之有效的约束激励机制；建立严格的档案管理制度和权证管理制度；定期与有关内控部门联合进行贷款检查，加强监控，共同防范风险。

1.对借款人进行跟踪调查和分析是监测偿还风险的重要内容。一是要及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素，如就业和收入的变动情况，是否会影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施。针对无意违约的客户，要及时通知借款人偿还到逾期贷款，防止客户的无意违约；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送到逾期贷款催收通知单，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失；对于个别恶意违约者和已经出现风险预警信号且情况比较严重的借款，应及时通知保证人偿还债务或依法对其提起诉讼，以处理抵押物方式收回贷款本息，以最大限度减少贷款偿还风险；二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发商的工程进度、资金运用等重大的企业行为，避免出现不能完工的项目，为贷款继续发放提供依据；三是对贷款档案资料和抵押物权证的占管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度要健全，交接手续要清楚，避免档案和抵押物权证的遗失。

2.在抵押贷款发放以后银行要不怕麻烦，有选择的走访客户，掌握客户的家庭及经济收入变化情况，对客户的经济状况进行定期审查。银行可以尝试对借款人和抵押物进行年度登记制度，即登记借款人的经济收人、健康程度、有无影响还款能力的重大事情、抵押物的状况等。

3．制定统一的个人住房贷款业务操作流程和定期培训体制。提高经办个人住房贷款业务人员的素质。在提高人员素质方面，首先要加强思想道德修养，培养业务人员爱岗、敬业为主要内容的职业道德意识；其次加强房地产金融专业知识的学习，另外还应具有相关法律、法规知识，学会运用法律武器，最大限度地规避个人住房贷款风险。

4．制定规范完整的委托性住房资金核算操作细则，使日常会计核算有章可依，检查有规可循，防止核算风险。

5．加大学习培训力度，将从事委托性住房资金核算管理人员的培训同建行会计人员的培训相结合，鼓励他们不仅参加房贷岗位资格考试，还应参加会计人员业务资格等级考试，有新业务出台要及时进行培训和指导，提高会计人员的业务水平和风险防范能力。同时，不断探索新方式，开拓新思路，努力提高培训效率和降低培训成本，让一线员工也能参加系统的培训。

（七）细化和完善合同文本。贷款合同管理作为风险管理的中心环节，除了要明确规定各方的责任、权利和义务，还要详细推敲每一个条款，既不能有对银行自身不利的措辞，也不要遗漏任何重要条款。总之，以规范、完善的贷款合同来约束借款人、担保人履约行事，从而来保障银行信贷资金的安全。

1．规范和完善对外合同文本，切实履行委托贷款协议职责。为防范特定委托业务风险，建立规范经营、稳步发展的制度体系，根据有关住房制度改革的政策规定，建行柳铁支行的《个人住房公积金贷款委托协议书》，可在不损害银行利益的前提下，在合同文本中约定合作的具体内容，明确规定双方的责任、权利和义务，还要详细推敲每一个条款，既不能有对银行自身不利的措辞，也不要遗漏任何重要条款。在执行过程中，省分行根据各行实际情况积极与法规部门联系，对有修改和补充的各行委托性住房金融业务合同文本的修改提出合理化建议，及时做好批复工作。同时要求严格按照协议规定做好委托贷款的发放工作，尽力运用银行专业优势为其提供周到服务，严格按程序办理贷款发放，杜绝产生贷款手续瑕疵，避免产生不必要的违约责任，加强贷后管理，主动配合委托单位做好对违约还款客户的催收工作，以优质服务取得客户的认可。总之，要以规范、完善的贷款合同来约束借款人、担保人履约行事，从而来保障银行信贷资金的安全。

2．加强委托性住房金融业务财务管理，防范财务会计风险。为了化解财务风险，扭转亏损局面，要加强财务、会计信息管理，增收节支，通过购买债券、中间收入等来扩大经营收入，实行费用计划控制，从严掌握亏损行的资本性支出；严格会计核算手续，准确反映会计核算，防止发生潜在财务风险。严格执行会计操作规程和内控制度，提高业务操作的安全性和效率。对于委托性住房金融业务和自营性金融业务共同发生的费用在两类业务的管理费中合理分摊，全面提高政策性住房金融业务的经营效益。针对目前收入结构单一，存款利差小，同业存放利息收人占总收人的100％，抵御风险能力较弱的情况，建议总行一方面根据形成财务风险原因，区别对待，从政策上予以倾斜。对单位定期存款或执行同业存放款利率部分，相应作为上存资金，套用上存利率，获取利差收入。住房金融社会保险制度完善的保险制度的建立可以有效的防范银行贷款的各类风险包括道德风险。在实践中设立以房屋产权为标的的房地产产权保险。可以把抵押物的重复抵押、隐瞒抵押物共有人的道德风险转移给保险公司。设立以借款人信用为标的的信用保险，把借款人在抵押贷款过程中的各种欺诈行为带来的道德风险转移给保险公司。设立以借款人的健康为标的的人寿保险，把借款人因健康原因导致经济收入不稳定带来的风险转移给保险公司。

3. 加快推行住房抵押贷款的证券化住房抵押贷款的证券化是指银行对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的在贷款期限、利率、抵押房产类型等方面具有共性的抵押贷款汇集组成抵押组群，经过担保、信用升级后以债券的方式出售给投资者。银行将住房抵押贷款证券化以后就相应把各类风险包括道德风险转移给投资者。抵押贷款证券化的实质是起风险分散的作用；对银行来说住房抵押贷款的证券化不仅分散了抵押贷款。

资 料 来 源

⒈汪振军，刘迎梅，个人住房贷款的风险形成及防范措施探讨，

中国房地产金融，2002，（9）。

 ⒉吴国栋，浅析个人住房抵押贷款中的道德风险及其防范，中国

房地产金融，2002，（10）。