个人住房抵押贷款风险探析

摘 要：近年来，商业银行个人住房抵押贷款业务得到了快速发展，而且无论是在信贷规模上还是在效益贡献上的地位都得到了提高，与此同时，个人住房抵押贷款的风险控制和管理问题也摆在了我们面前，成为关系商业银行个人资产业务能否健康发展甚至是影响商业银行未来经营效益和竞争能力的问题。

从阐述个人住房抵押贷款的概念开始，引出我国个人住房抵押贷款业务发展的现状，一个主要的现象是个人住房抵押贷款的违约率呈逐年上升的趋势，且违约具有时滞性，即个人住房抵押贷款业务出现了风险，在分析了我国个人住房抵押贷款存在的各类风险及其产生原因后，笔者对症下药，给出防范和化解这些风险的措施或者建议：创新个人住房抵押贷款产品、建立完善的信用制度、建立个人住房抵押贷款保险制度以及实施个人住房抵押贷款证券化。通过本文的层层论述，期望能为我国经营个人住房抵押贷款业务的各大商业银行提供一些有意义的思考。

关键词： 个人住房贷款 个人住房抵押贷款风险分析 

个人住房抵押贷款对策

目录

个人住房抵押贷款对策1

一、个人住房抵押贷款现状1

（一）个人住房抵押贷款概念1

（二）个人住房抵押贷款风险2

（三）个人住房抵押贷款业务发展现状3

（四）个人住房抵押贷款对国民经济发展的积极意义3

二、我国个人住房抵押贷款风险类型及成因3

（一）信用风险3

（二）抵押物风险4

（三）流动性风险5

（四）利率风险6

（五）通货膨胀风险6

三、我国个人住房抵押贷款风险防范和化解的措施6

（一）建立完善的个人信用档案制度6

（二）完善个人资信评估指标体系7

（三）建立个人基本账户制度7

（四）健全个人信用法律法规体系7

（五）完善抵押登记制度7

（六）建立个人住房抵押贷款保险制度8

（七）实施个人住房抵押贷款证券化8

一、个人住房抵押贷款现状 

（一）个人住房抵押贷款概念

中国人民银行在2002年3月1日颁布的《个人住房贷款管理办法》中规定个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人贷款时必须提供担保，若到期不能偿还贷款本息，贷款人有权依法处理其抵押物或质押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。从此规定可以看出，管理当局对住房贷款的用途限制是非常严格的，只能用于购买自用且是普通住房，做投资用的住房以及豪华住房、别墅等不在此贷款范围之内，这有利于中国房地产业合理健康的发展，有利于保障广大中低收入者的住房利益其次，个人住房贷款不仅要提供抵押物或质押物，还要第三方提供担保，这大大降低了个人住房贷款的不良贷款率。

我国个人住房贷款业务主要集中在四大国有商业银行，其贷款品种可分为两大类：一是政策性贷款即个人住房公积金贷款，1999年3月17日颁布的《住房公积金管理条例》规定，个人住房公积金贷款是指对按时足额缴存住房公积金的借款人，在购买、建造、翻建、大修自主住房时，以其所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押或质押物，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息的连带责任，申请的以住房公积金为资金来源的住房贷款；一是商业性贷款即通常所说的个人住房抵押贷款，整理目前存在的资料发现个人住房抵押贷款并没有一个被业界人士认定的统一的概念，但经归纳总结后，个人住房抵押贷款可定义为以所购买的住房为抵押物向金融机构申请的长期贷款，并承诺定期偿还本息，当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押物即住房的赎回权，并将住房拍卖从中获得补偿的住房贷款方式。目前我国商业银行办理的住房贷款均可定义为个人住房抵押贷款。

（二）个人住房抵押贷款风险

从贷款者从事住房贷款业务的各商业银行的角度看，个人住房抵押贷款风险是指贷款者到期无法获取利息收益，甚至无法收回本金的可能性。办理个人住房抵押贷款手续比较繁琐，借款人要提供抵押物或质押物，要有担保人，《个人住房贷款管理办法》还规定“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。”因此个人住房抵押贷款涉及到的当事人有贷款人主要是各商业银行、借款人、房地产开发商、担保人以及保险公司，贷款程序比较长，无论哪一个环节出现问题，都可能导致风险产生。个人住房抵押贷款风险的主要特点有：

1．集中性

在我国，个人住房抵押贷款资金来源主要是间接融资，即四大国有商业银行占据个人住房抵押贷款的绝大部分业务，统计显示截至2002年底，国内个人住房贷款余额为8258亿元，其中四大国有商业银行的个人住房贷款余额达7213亿元，占比87%。推算至今可见，我国的个人住房抵押贷款业务大部分集中在四大国有商业银行，其他商业性银行无法和他们在同一水平上竞争。

2．多样性

个人住房抵押贷款涉及当事人较多，产生的风险种类相应的比较复杂，站在贷款人的角度分析，有信用风险或称违约风险，该风险来自于借款人或开发商；欺诈风险，该风险属于信用风险，来源于开发商，因为在当前个人住房抵押贷款中出现频率和后果比较严重，因此单独列出；提前还款风险，该风险来自于借款人；抵押物风险，该风险来源于借款人、不可抗力等因素；利率风险、通货膨胀风险，该类风险来自金融市场；流动性风险、违规操作风险等，此类风险来自于贷款机构自身。此外还有政策风险、不可抗力风险等。

3．时滞性

国际和香港方面的实证研究表明，个人住房抵押贷款的风险一般是在发放贷款后3-4年内逐步显现。从历史资料可以看出，随着时间的推移，个人住房贷款违约笔数增加，相应的违约笔数占该年个人住房抵押贷款总额的比例也在增加,贷款人应当重视个人住房抵押贷款风险的时滞性，避免在同一时期出售大量个人住房抵押贷款，使得不良贷款集中于同一时间段，从而引致经营危机的发生。

（三）个人住房抵押贷款业务发展现状

近年来，我国GDP保持连年稳步增长的形势，我国商业银行个人住房抵押贷款、消费贷款及总贷款增势迅速。2000年个人住房抵押贷款余额为3316亿元。而到了2004年则增加到了15853亿元，在短短的4年中，将近翻了5翻。截止2005年末，国内银行个人住房抵押贷款余额18400亿元，个人住房抵押贷款在消费信贷中的比例一直保持相对稳定，随着消费信贷的增加而增加。随着我国商业银行总贷款额的增加，个人住房抵押贷款在总贷款中的比例从2000年的 3.29% 增加到2004 年的 8.9%，逐年递增，且有加速的迹象。而且至今，这种迹象有增无减。

（四）个人住房抵押贷款对国民经济发展的积极意义

对于居民个人而言，借助个人住房抵押贷款的支持，可以转变“先积累，后消费”的传统消费习惯，由自我积累型的滞后消费转化为信用支持型的提前消费，以尽快改善当前居住条件，提高当前生活质量。对于宏观经济而言，个人住房抵押贷款是启动消费和拉动经济增长的助推器，对国民经济发展的积极意义体现在以下三方面：

1．个人住房抵押贷款具有逆经济周期运行的效应。当经济周期总体处于低谷时，商业银行信贷资金转向个人住房抵押贷款，带动经济复苏；当经济开始回升时，个人住房抵押贷款趋于平稳发展，因此，在一定程度上起到了平抑经济周期波动的作用。当前，我国经济发展正处于新一轮经济周期的“上升期”，固定资产投资增长较快，宏观调控任务较重。

2．发展个人住房抵押贷款是促进我国产业结构升级的有效手段。国有商业银行的信贷资金长期以来主要投放于生产领域，针对开发商的生产性房地产信用固然对经济增长与房地产市场供给的改善起着不可忽视的促进作用，但是，单一的生产性信用也不可避免地引发了房地产的重复建设，导致房地产供给与居民住房消费需求之间的结构性矛盾。个人住房抵押贷款将更有效地引导供给的改善，保证供给与消费需求结构性平衡，能够更广泛地带动产业链条上房地产相关产业的发展。

3．发展个人住房抵押贷款，有利于提高货币政策传导机制的灵敏度。个人住房抵押贷款的规模与变动传递着房地产市场消费需求及购买意愿的市场信息，无疑有利于决策当局对国民经济运行态势的了解和相关政策的制定。同时，决策当局亦可通过利率或信贷条件等的调整影响居民的住房消费支出，以实现政策意图。在发达国家住房信贷普及程度高，其政策变动可直接影响到几乎每个家庭。住房信贷的覆盖面小，使我国始终缺乏有效影响居民消费支出的机制，接连的利率下调，并没有达到预期的降低储蓄意愿的效果。发展个人住房抵押贷款，提高个人住房支出中的信用支出比例，能有效地提高货币政策传导机制的灵敏度，对加强包括住房制度改革在内的宏观调控，大有益处。

二、我国个人住房抵押贷款风险类型及成因

（一）信用风险

信用风险是指受信方拒绝或无力按时、全额支付所欠债务时，给信用提供方带来的潜在损失，一般分为商业信用和银行信用。信用风险是双向性风险，它一般会影响签订协议的双方。信用提供方要承受受信方无力偿还债务的风险，而受信方也会面临信用方拒绝交货或收回贷款的风险。个人住房抵押贷款的信用风险显然属于银行信用风险，主要包括借款人的信用风险和开发商的信用风险，也称为违约风险，可以定义为借款人或开发商由于各种原因不能按期或无力偿还贷款本息，从而造成信贷资金损失的可能性。信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。

1．借款人的信用风险

指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或因突发事件的发生，无法继续正常向贷款人按照规定还本付息而产生的信用风险。借款人的信用风险又可以分为三类,既被迫违约,理性违约和提前还款。被迫违约是借款人的被动行为，理论认为借款人之所以违约是因为支付能力不足。被迫违约说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力，是“心有余而力不足”，这类借款人信用度是比较可靠的，只要其收入能力保持不变或逐年上升，贷款人基本上不会有收不回本息的风险；理性违约是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的信用风险，房价迅速下跌或利率上升幅度较大，从而使得继续还款的成本大于放弃还款的收益时，借款人会理性违约。理性违约是借款人的主动违约行为，与借款人的实际支付能力无关。一般来讲，主动违约最可能发生在贷款合同签订后的第一、第二年，因为此时借款人违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息；提前还款是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。提前还款是借款人主动违约的一种形式。长期以来，我国商业银行特别是四大国有商业银行受呆帐坏帐的影响，对贷款的回收速度加倍关注，按时足额的偿还贷款本息的目标凌驾于确保贷款收益的目标之上，提前偿还贷款甚至受到某些银行的鼓励，忽略了提前还款产生的损失。

2．开发商的信用风险

个人住房抵押贷款的程序是银行对借款人资料进行调查，然后审批，审批通过后借款人在贷款行开户领储蓄卡并签订借款合同，然后办理抵押、保证、质押和保险等相关担保手续，最后资金划入开发商账户。因为借款人的借款最后划入开发商账户，开发商利用这些资金进行房屋的建造，在这个过程中，某些开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售购买方式，套取银行贷款，这种行为称为“假按揭”，即开发商虚拟若干购房人，并以这些购房人的名义与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请抵押贷款，从而套取银行资金。造成“假按揭”的根本原因在于银行内部的操作和管理不规范，从而让信贷管理人员钻了制度的空子，与不法开发商相互勾结，通过制作各种虚假申请资料、购房合同、借款合同等方式恶意套取银行资金。“假按揭”使银行巨额信贷资产失去了法律的有力保护，一旦项目出现问题必然会导致个人住房抵押贷款资产质量恶化，影响银行内部各有关部门对个人住房抵押贷款业务市场风险的准确把握和判断。

（二）抵押物风险

贷款人在设计个人住房抵押贷款这一产品时，其第一层担保形式便是抵押，即用所购买房屋作为抵押物，当借款人无法按期足额的偿还本息时，贷款人有权处置该抵押物，用处置收入优先受偿。

1．抵押物产权风险

作为抵押物的住房有现房和期房之分，以现房做抵押物时，借款人利用自有资金和银行贷款支付全部房款后取得房屋的所有权，拿到房屋产权证，办理抵押登记后抵押生效，银行享有的权利是一种物权若借款人申请贷款时房屋尚未竣工，借款人同样利用自有资金和银行贷款支付全部房款，此时因为房屋尚未竣工无法取得房屋产权证，借款人享有将来取得房产的一种期待性权利，这种权利办理抵押登记后即被物化、，银行享有的权利也是一种物权。从程序上讲没有风险产生，但在现实的个人住房抵押贷款业务操作中，存在着如下风险：一是办理产权证手续繁琐，时间拖的很长；二是产权抵押登记很难按照法律要求进行，而不完成抵押登记，重复抵押的风险就可能产生；三是个人住房抵押贷款期限很长，一般为20年左右有的甚至达到30年，由于国家建设或社会公共利益的需要，抵押物有可能被拆除，虽然《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁人对被拆迁人按作价补偿方式补偿，但当补偿价格大大低于住房市场价格时，即使将补偿费全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款，从而造成银行信贷资产的损失。

2．抵押物价格风险

抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。抵押物价格市场风险是指抵押房屋随着经济环境、房地产市场状况的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险，这类风险在期限较短（如5年以内）的个人住房抵押贷款中更容易发生。抵押物价格人为风险包括对抵押物人为损坏风险以及抵押物估价风险，抵押物人为损坏风险，是因为抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降而产生的，抵押人在抵押期限内，对房屋的处分权受到限制，抵押人未经抵押权人同意不得擅自改变房屋结构，不得损坏列入房屋估价的配套设施，但因抵押权人不可能对抵押房屋使用情况进行全面有效监督，存在一些抵押物被人为损坏的现象抵押物估价风险是由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险，一是估价人员不具备房地产价格评估资格，没有足够的估价技能和估价经验，所评估出的价值未经有关部门审查，与实际价值相差甚远，二是估价人员不遵守估价规程和职业道德，满足抵押人的要求，为获取更多的贷款，有意过高评估房屋价值，这些都给抵押权人带来了风险。

3．抵押物损失风险

个人住房抵押贷款期限较长，在贷款期间，作为抵押物的房屋可能会因为不可抗力如火灾、地震、洪水等造成损失甚至抵押物灭失，此时抵押仅仅变成一种形式，贷款人无法从抵押物上获取任何补偿。

4．抵押物处置风险

抵押权人要求以房屋作抵押，是由于房屋是不动产，具有位置的固定性，并且具有消费、保值、增值的作用，但这并非抵押权人的最终目的，抵押权人的最终目的是实现自身资金的安全性和盈利性，抵押房屋仅作为达到该目的的一种保证。当抵押人超过约定抵押期限不能偿付贷款时，抵押权人要按照有关规定将抵押房屋处分变现，然后从中受偿。能否及时、足额的变现对抵押权人的利益会产生较大影响，若不能及时变现会影响银行资金的回收和损失处分期内的利息收益，若不能足额变现如因市场信息不对称、市场疲软等，将使抵押权人不能从中足额受偿。另外，贷款人处置抵押物必须经过借款人同意，否则只能通过诉讼由法院强制执行，而法院在判决时会考虑借款人下岗、失业、收入降低等因素，往往做出对贷款人不利的判决。这些情形都对抵押权人的利益产生风险，被称作抵押物处置风险。

（三）流动性风险

 金融机构的流动性风险主要有两种形式，一是非现金资产的流动性风险，二是资金的流动性风险。前者是指非现金资产不能按现有市场价值及时变现而导致损失的可能性，后者是指现金流不能满足支出的需求而迫使机构提前进行清算从而使账面潜在损失变为实际损失，甚至导致机构破产的可能性。个人住房抵押贷款是贷款人的非现金资产，因此个人住房抵押贷款的流动性风险是指当贷款人打算出售个人住房抵押贷款时不能按照现有的市场价值及时变现而导致发生损失的可能性。引起流动性风险的原因在于贷款人自身的经营特征和个人住房抵押贷款自身的特征。承做个人住房抵押贷款的机构通常是以存款为主的金融机构，如我国主要是各大商业银行，该类金融机构的资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，但个人住房抵押贷款却期限长现金回收慢，资金的来源和资金的运用在时间上明显的不匹配，造成“短存长贷”的现象，因此贷款人需要长期资产有较好的变现性，但是，个人住房抵押贷款的变现性却比较差，原因在于一是对贷款人来讲是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，没有实现标准化，一个贷款人可能持有成千上万个性质不同的此类抵押贷款，转售的困难很大；二是该类贷款存在违约风险，即使找到潜在的该类贷款的投资者，因为无法逐笔去判断估计每笔贷款的违约风险这样做成本太高，会使投资者望而却步。

（四）利率风险

利率风险是指由于市场利率波动而导致借款人提前还款或不还款给贷款人造成损失的可能性。贷款利率有固定利率和变动利率之分，相应的个人住房抵押贷款可以分为固定利率个人住房抵押贷款和变动利率个人住房抵押贷款。在固定利率贷款方式下，当贷款人对未来实际利率走势估计错误时，利率风险就会产生未来实际利率被低估时，即市场利率上升超过预期时，贷款人由于无法调高住房贷款利率而减少利息收益，产生利率风险，如我国这次个人住房抵押贷款利率上调，对实行固定利率的贷款人来讲，就产生了利率上升从而降低利息收益的风险；当利率下降时根据“理性经济人”的假设，借款人可能提前还款甚至违约不还款，也造成贷款人利益损失。在变动利率贷款方式下，贷款人的部分利率风险将转嫁到借款人身上，但这并不意味着贷款人不承受利率风险。

（五）通货膨胀风险

 通货膨胀风险也称购买力风险，是由于通货膨胀导致购买力下降从而使贷款人遭受的损失，也就是说即使借款人按时还款因为通货膨胀引起货币贬值，贷款人也会遭受损失。例如当贷款利率为5%而通货膨胀率为2%时，贷款人所得到的实际贷款利率为3%，当通货膨胀率达到5%时贷款人的实际利率为零，若通货膨胀率超过5%，尽管贷款人名义上可收回贷款本金，并按5%收取利息，但实际上贷款人不仅没有得到利息而且连本金也贬值了。

三、我国个人住房抵押贷款风险防范和化解的措施

（一）建立完善的个人信用档案制度

个人信用档案制度借通过一个固定编码。锁定可证明、解释和查验的个人信用资料以供有关部门备一查的制度。它是贷款人衡量借款人偿还能力，防范信用风险的有效途径。其内容包括个人的就业资料、纳税资料、司法记录、福利保险记录、信贷记录和资产状况等。在我国，个人信用档案制度应在实行储蓄存款实名制的基础上，分三个阶段来实施：第一阶段，在贷款人内部汇集个人全部相关信息资料，建立个人信用数据库，以个人信用实码作为“入库”的钥匙，实现贷款人之间信息交流共享；第二阶段，出台相关法律，建立个人信用信息子数据库，依法对社会开放并形成网上数据；第三阶段通过个人信用征信公司，与个人信用信息子数据库联网以形成覆盖全社会的个人信用记录，及付更新超过存储期限的个人信用信息，提高其准确度和有效性。

（二）完善个人资信评估指标体系

我国现行的个人信用评估指标体系存在两个问题：一是评估标准不统一，不同评估机构以不同标准评估信用等级，不仅会大大降低信用等级评定的客观性和公正性，而且可能使贷款人因个人信用信息“失真”而加大信贷风险;二是评估内容不完整，对个人资信进行评估往往只注重个人资产信用的评价而忽视对个人道德信用的考评，从而使个人资信评估指标体系缺乏完整性，不能全面、系统、科学地反映出评估对象资信状况的全貌，因此，配合个人信用制度的实施，应尽快由中国人民银行制定出全国统一的个人信用评估标准，完善个人资信评估指标体系。个人信用评估应由两个体系组成，即价值体系和信誉体系。价值体系建立在个人资产的原值、净值、收藏价值、市场价值、获利能力、发展潜力等基础之上，采用收益现值法、现行市价法、清算价格法等对其进行量化。信誉体系包括个人基本素质、收入水平、社会地位、商业信誉、金融信誉、社会保障、司法信誉等，根据个人的不同情况，建立计算机评分模型，进行评级。

 （三）建立个人基本账户制度

 个人账户是居民个人在银行开立的以储蓄实名制为基础的综合性信用账户。应充分利用商业银行先进的综合网络等信息传导手段，将个人的一切资金往来置于这一基本账户之下，统一管理个人的资产、负债等业务，提供其所需的一切金融服务。在具体操作上，以个人基本账户为核算基点，分类连续记录个人客户的金融业务活动。银行通过建立个人基本账户系统，最终实现为客户服务的多项功能，也为推行个人信用制度奠定基础。现实中，应在已部分实行的个人工资账号的基础上将个人的现金攻入来源逐步归结到个人银行账户系统中，通过严格的财务制度，把现金支取改为以个人银行账户为基础、统一由指定银行支取的方式。个人基本账户的内容可分步扩展，首先个人基本账户可建立个人支票和工资账户然后，可将居民的“两金”纳入个人基本账户第三步，可以全面建立个人社会福利账户，把保险、医疗保障等社会福利资金纳入其中最后，将个人所得税账户纳入基本账户。这一措施可为住宅金融发展提供稳定和规范的信用制度基础，同时对征缴个人所得税、开发和利用各种消费信用工具以促进消费增长等都有着重要的现实意义。

 （四）健全个人信用法律法规体系

建立个人信用制度是一项庞大的系统工程，需各有关政府部门、中央银行、商业银行、个人信用中介公司等机构密切合作，需要依靠政府以法律手段强制推行。国家应尽快颁布实施个人信用制度法规及其配套措施，尽快从单位信用保证和道德约束逐步过渡到以个人信用保证为主和法律制约的信用中来，完善个人信用法律环境和技术手段。用法律形式对个人账户体系、个人信用记录、个人信用档案管理，个人信用级别评定、披露和使用，个人信用主客体权利义务行为规范做出明确规定，同时明确个人信用制度主管部门和各部门的职责，合理分工，严格奖罚措施。通过立法以强制方式推行个人信用制度，使我国个人信用制度在建立之初就纳入法制化轨道，实现法律法规框架范围内的规范操作。

（五）完善抵押登记制度

 在缺乏象美国等发达国家的政府性的担保和完善的商业保险等保障的情况下，抵押成为国内商业银行寻求资金安全保证的重要途径阅。抵押权是银行个人住房抵押贷款的第二还款来源，抵押权不落实，意味着当借款人因客观或主观的原因不继续偿还本息时，银行可能丧失处置抵押物的权利，从而导致信贷资产损失。为降低风险，银行通常要求对预购房进行销售备案，防止一房多售或虚假购房。同时，还要求房管部门对预购房进行抵押登记备案。但抵押登记备案的法律效力还存在争议，对抗性也不强。这是国内商业银行的一个无奈之举。即便如此，很多地方还不具备销售备案和抵押登记备案的条件，银行更是为此捏了一把汗。上海等城市已意识到预购商品房一方面使购房人面临商业欺诈等风险，另一方面也使银行面临信贷资产安全方面的风险，提出了现房销售的规定，但开发商迫切需要资金快速回笼、购房人迫切需要住房，造成了现房销售难以实现。要在现有条件下尽可能的减少风险，笔者认为当从内外两个方面努力从内，完善业务操作流程，尤其是贷款发放后至抵押登记完成之前，加强贷后检查，密切关注借款人信用状况的变化情况，同时密切关注楼盘竣工、大产权及分户产权的办理等过程，切实保证顺利实现抵押权从外，积极与当地政府房管部门沟通,争取获得支持，在取得抵押权之前，落实销售备案和抵押登记备案。

（六）建立个人住房抵押贷款保险制度

 目前，由于我国的住房抵押贷款保险业务刚刚开展不久，保险业参与住房金融的深度还不够，只有住房财产保险一种险种。许多问题都有待通过建立和完善我国的住房抵押贷款保险机制来解决。我们可以借鉴国外的成功经验，结合我国目前个人住房抵押贷款保险的现状，规划适合我国国情的个人住房抵押贷款保险制度。美国的成功经验告诉我们政府在个人住房抵押贷款保险制度的建设中起着重要作用，因此，首先，我们可以由政府出面建立国家政策性保险制度，主要为中低收入者抵押贷款提供保险。其次，建立和完善住房抵押贷款商业保险机制，商业性的专业保险公司主要开展高收入家庭和中、高档住房的抵押贷款保险业务。总之，建立商业性与政策性相结合的混合保险机制，为不同收入群体进入住房市场提供了公正平等的机会，有利于改善银行借贷条件、提高居民支付能力和分散化解银行金融风险。随着抵押一级市场不断发展，完善的抵押保险机制还可为未来抵押贷款证券化提供有力支持，从而促进我国住房金融业、保险业长足发展。

（七）实施个人住房抵押贷款证券化

个人住房抵押贷款证券化，是帮助贷款机构增大贷款资金流动性、有效分散贷款风险的重要途径脚。刘晖指出，住房抵押贷款证券化（mortgage-backed securitization,简称MBS）主要分四个步骤：第一步，贷款发放机构将拟证券化的抵押贷款按利率、期限等进行分类，集合成抵押贷款库。第二步，由贷款发放机构或独立第三方组建特别目的公司，然后以真实出售方式将抵押贷款库合法转让给特别目的公司，实现破产隔离，即一旦贷款发放机构发生破产清算，抵押贷款库不列入清算范围。第三步，特别目的公司进行信用提升后，发行以抵押贷款库的未来现金流量为偿还基础的抵押贷款证券，以募集资金购买发起人出售的抵押贷款库。第四步，抵押贷款证券在二级市场流通。

个人住房抵押贷款证券化，在国外早已实行。由于我国住房信贷结构失衡、住房金融配套建设滞后、现行法律约束、个人信用基础薄弱等因素的制约，国内个人住房抵押贷款证券化迟迟不能启动。但随着个人住房抵押贷款规模的扩大，相关法律法规的完善，我国目前创立住房抵押证券化制度的条件是具备的，可以在政府的推动下，有选择的进行试点及局部推广。中国建设银行已在上海等地进行抵押贷款证券化试点。但正如黄小彪所说，住房抵押贷款证券化要最终成为住房金融的主导模式，还需要通过加快和深化市场经济体制改革，改善住房抵押贷款证券化的环境，降低住房抵押贷款证券化的交易成本。

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