论我国商业银行抵押贷款风险管理

一、农商行抵押贷款风险防范的重要性

二、抵押贷款风险形成的原因

三、抵押贷款主要存在的问题

四、风险的防范

内 容 摘 要

 随着时代和经济的发展，抵押贷款业务在农商行中蓬勃发展，同时隐藏着一股潜在的危机。本文针对农商行抵押贷款中存在的主要问题如：抵押物价值不足；一物多押；虚拟抵押贷款；无效抵押贷款多；虚假抵押贷款；银行对抵押贷款管理松弛以及市场配套设施不完善等问题进行研究，从而挖掘原因，针对存在的问题和工作中的实际情况采取如下防范机制和办法。一、加强抵押贷款风险意识；二、要加强信贷规范化管理，建立健全信贷员岗位责任制度；三、建立健全道德风险机制；四、健全信贷资产风险防范机制；五、健全信贷资产风险监测管理机制；六、对贷款抵押物实行“三查”制度；七、完善抵押贷款手续制度；八、借鉴国外经验逐步建立反向抵押贷款机制。切实降低抵押贷款的风险，规范我行的贷款制度，更科学合理的拓展业务，促使我行经济稳健发展。

正 文

随着时代和经济的发展，抵押贷款已经遍布全球，我们农村商业银行的抵押贷款业务也在逐年增多，它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题，同时也在新的领域拓展了金融业务。作为农村商业银行当前主要的贷款方式之一，在防范信贷风险，提高信贷资金效益方面发挥了重要作用。然而，在可喜的成绩面前我们必须看到：国有商业银行不良资产比例仍然较高，这是我国商业银行风险的首要特征。四大国有银行不良贷款在剥离了1.4万亿后，不良贷款比率按五级分类口径仍较高，已超过20%（发达国家平均为2%），风险隐患较大。这些不良资产形成原因十分复杂，而银行稀释和消化不良贷款的能力目前还比较弱，而中小股份制商业银行由于金融市场不发达，融资渠道单一，不得不涉足“借短贷长”的抵押贷款业务。在我国现有抵押贷款制度不健全的情况下，上述情况在一定程度上都加大了抵押贷款的金融风险。因此在实际工作中仍然存在不少问题，例如企业不按法定程序办理抵押登记手续，金融机构把关不严；风险管理人员数量较少，缺乏精通风险管理理论和风险计量技术的专业人才，商业银行风险管理体制独立性不够，受外界因素干扰较多，有些地方政府仍以不同方式对银行经营进行行政干预；有关抵押贷款方面的规范性文件滞后，执行不一；评估机构无序竞争，超值评估等等。这不仅给主管部门造成管理上的混乱，而且给金融机构带来不同程度的贷款损失和风险。因此，如何认识和防范、化解这些问题和风险，把风险降低到最低程度，就成为规范我行抵押贷款业务的首要任务了。

一、农商行抵押贷款风险防范的重要性

（一）抵押贷款的定义

抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理其抵押品，作为一种补偿。抵押贷款一方面使商品、票据、有价证券等提前转化为货币现款，这对于加速资本周转、刺激资本主义扩大再生产，起着一定的作用。可以说，我国目前商业银行重要的利润仍然来自于存贷利差，而抵押贷款由于抵押物广泛，从一定程度上也降低了贷款风险，所以在银行贷款中的占比一直很高，所以对于这种贷款的风险防范不容忽视，而且，由于这种贷款容易造成虚假的社会需求，是信用膨胀，助长投机活动，从而加深了资本主义条件下生产与消费之间的矛盾，所以对其的防范更加显得尤为重要。

（二）农商行抵押贷款风险防范的重要性

由于抵押贷款的相关优点及在银行贷款中所占的重要地位，所以在国外它已经成为金融衍生产品中很好的基础工具，美国这次波及全球经济的次贷危机实际上就与抵押贷款有着密不可分的关系，其结果直接导致原有5家独立的大投资银行全部不复存在，金融保险巨头AIG也在这次危及机中大伤元气，其他大银行也无一幸免均被牵连。而国内农商行也因为虚假抵押贷款而大受损失，北京农村商业银行商务中心区支行由于虚假贷款，被骗4.6亿元，直接导致众多高管被牵连。

二、抵押贷款风险形成的原因

抵押贷款风险作为一个经济范畴，是市场经济下的客观现象， 只有充分了解其产生原因，才能对其加以控制。那么究其产生的原因主要有以下几点：

 (一)企业行为不规范，加大了抵押贷款风险。主要表现是企业行为短期化，盲目决策，搞低水平重复建设，最终导致银行贷款风险。

(二)银行对抵押贷款的认识和理解的错位，是形成抵押贷款风险的主观因素。 银行对抵押贷款总是抱有乐观态度，认为此种贷款风险较小，安全收回不是问题，从而放松信贷管理。但这种认识和做法是存在误区的，一是虽然抵押贷款提供了额外的安全保障，但不会由此改善借款人的经营和财务状况．不能保证借款人通过主营业务产生足够的现金流量来偿还贷款。“银行不是当铺”，若非迫不得已，银行不能指望通过变卖．拍卖抵押物来补偿贷款。二是由于银行虽然能够影响和控制一时潜在的还款来源即抵押物，但由于种种原因不能保证抵押物一定能够变现足额偿还贷款。何况在处理抵押物的过程中，抵押物本身由于自然损耗和技术性贬值，甚至无人间津．以及银行为此花费的成本和精力都已使一笔贷款由盈利变为亏损。

(三)银行自身约束机制不健全，是形成抵押贷款风险的重要因素。在贷前信用分析阶段，一方面受信贷人员知识水平、业务经验以及信息不全等因素的制约，对抵押物价值的确定难免出现偏差。另一方面有的信贷人员责任心不强，对借款人信用分析、抵押物评价草率行事，

盲目听信借款人的自我介绍与评估，使贷前调查流于形式。在贷款审批阶段，银行放松审批条件，在抵押物未办理登记的情况下就办理贷款手续，从而造成贷款抵押无效。以至于在借款违约时，难以追回债权。在贷后管理监督阶段，有的信贷人员未严格执行贷后监督操作规程，总认为抵押物的存在一定能保证贷款的收回，而错过了催收的有利时机，以至形成贷款风险。

（四)银行道德机制不健全，是形成抵押贷款风险的另一主要因素。在上级行下达各项指标任务后，由于某些原因，一些银行从业人员道德水平低下，上下串通、内外勾结，制造虚假材料，骗取银行贷款，以至形成贷款风险。

（五)社会保障制度改革滞后，是造成抵押贷款风险不可忽视的因素。许多国有大中型企业由于产业结构调整而效益不好，老、弱、病及下岗、待岗职工加重了企业负担。这部分人的基本工资、医疗费用及低生活费等开支。企业难以支付在新的社会保障体系尚未健全完善之

前，不得不以机器设备作抵押申请贷款，并挪用贷款来垫付这类开支。由此加大了银行抵押贷款风险。

(六)法律制度约束不力，对抵押贷款风险的形成产生了负面影响。在市场经济发展过程中，人们的法治及社会信用观念淡薄，各经济主体普遍缺乏对信贷资产的保护意识，借款人长期赖帐不还，银行也役有更为有效的保护措施使贷款风险降低，即使起诉．也因“执行难”

而使贷款风险难以降低。甚至有的借款人在贷款之初就有将抵押物转让、变卖的意图，或者借改制、分立、兼并．收购之机，搞“金蝉脱壳”将资产转移，钻法律空子来逃废银行债务，使银行难以保证抵

押贷款的安全。

三、抵押贷款主要存在的问题

(一)抵押物价值不足。《担保法》规定： 抵押^所担保的债权不得超出其抵押物的价值 ，但在实际执行中却未能严格把关。一方面评估机构有高估抵押物价值现象。评估机构在评估抵押物时．有的并不对抵押物进行实地查看，而是凭经验或想象，随意估价。特别是对房地产的评估，有的不管房屋的新旧、好坏及地理位置如何，仅凭抵押人提供的建筑面积进行评估，没有按统一的评估标准估价。另一方面企业虚报抵押物价值，银行审查不实，导致抵押物价值与市场价值严重脱节 企业从主观上愿意高报其财产价值，而银行信贷人员经验不足，或缺乏相应的资产评估业务技能，不仅对抵押物定性不准．而且对抵押物的数量 质量和价值评估不实，甚至仅凭抵押人的报价来评定抵押物价值，工作随意性很大，从而造成抵押物以次充好、 少充多，使抵押物价值远远低于贷款金额，这样的贷款在发放时就隐藏了风险。

(二)一物多押。借款单位用同一财产作抵押物在不同的银行或同一银行下属不同分支行作重复抵押．所获得的借款远远超过抵押物价值，当无还贷能力时，就造成银行贷款风险。

(三)虚拟抵押贷款。企业在办理抵押贷款手续时并不是以固有的房屋、设备、生产线作为抵押物，而是以尚未形成的待建或在建的房屋、设备、生产线作为抵押物，甚至以待购物品作为抵押物，从而导致抵押行为“虚拟”，使贷款失去了安全保障。如某单位以承包挖山工程，急需购买施工工具为由向银行申请贷款1313万元，以5辆进口工程车作抵押，并与银行签订了抵押合同，填列了抵押物清单。实际上，作为抵押物的工程车是借款单位在贷款资金到位后才购进的，后又被转让，以至最终形成呆滞贷款。

(四)无效抵押贷款多。《担保法》规定当事人以本法规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记．抵押合同自登记之日起生效”。但有的银行对抵押贷款的有效性重视不够，仅凭借款单位提供的抵押物清单或者抵押物凭证(房产证等)复印件 以签字形式加以确认，没有落实好贷款抵押物的登记。

(五)虚假抵押贷款。主要是某些支行从业人员道德不高，为谋求个人利益，上下串通、内外勾结，制造虚假抵押贷款。从而导致银行信贷资金被骗。如我行商务中心支行，为谋取个人既得利益，上下串通、内外勾结，制造虚假贷款信息，致使农商行被骗信贷资金4.6亿元。

(六)银行对抵押贷款管理松弛。一是抵押合同要素不全，有关信贷档案不完整 《担保法》规定，抵押合同应当包括抵押物的名称 数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属，而有的银行所签订抵押合同或协议中只涉及抵押物的名称、数量和金额．对其他要素未与表述。有的银行贷款管理档案中，缺少抵押物的评估材料，权属证明 购置发票等。二是未能严格遵循安全性原则。有的银行在发放抵押贷款时 未严格按一定的抵押比率确定贷款金额．而是按抵押物价值全额发放贷款。有的银行在对同一抵押物多笔发放贷款的过程中，在上笔未还，多笔合计金额累计已超过抵押物价值的情况下，仍然同意对借款单位继续发放贷款，而未要求追加抵押物或相应担保。三是对抵押物处置不力。当抵押贷款无法按期收回时，有的银行为了延续贷款合同的诉讼时效，仅仅定期发出催收通知书．而不重视运用法律手段及时处置抵押物，取得第二还款来源。四是债权人不知晓或未经债权人同意擅自处理抵押物的现象时有发生。作为评估登记后的抵押财产，在未经债权人同意后应该是不能擅自拆除、毁损或转让的，但在实际工作中，因各种原因，抵押物被人为拆除、改变、转让，给债权资产的保全带来难度，甚至造成债权资产悬空。  (七)市场配套措施不完善。一是抵押物登记管理混乱，难以保证抵押贷款的法律效力。如某单位以车辆作抵押申请贷款，应到车辆管理部门办理登记手续，却由工商行政管理部门为其办理了抵押物登记，造成登记无效。二是评估收费过高，企业难以接受。如评估机构在对房地产进行评估时其评估费用按评估总值的2-4％0收取。而流动资金抵押贷款最长期限仅为一年，到期重新办理借款时，还需再次办理评估，对此企业反映强烈。三是抵押物难以变现。一方面我国的拍卖市场仍处于发展完善阶段，拍卖对象涉及的领域少．成交金额不大．银行收回的抵押物很难通过拍卖市场变现。另一方面． 由于借款企业的财产特别是机器设备专用性较强．难为社会所接受．而无法变现．从而使抵押贷款失去了应有的作用，造成了信贷资产风险难以转移的局面。四是部分抵贷资产难以处置，即使诉诸法律，也无法执行。如房地产抵押中大多数为私人住宅，如果抵押权人坚持强行处置这部分抵贷资产，银行将面临为这些抵押人安排生活住房的尴尬局面。五是抵押财产未参与保险公司保险，银行抵贷资产隐藏着巨大风险。目前，在银行抵押财产中，90%以上抵押财产未参加保险公司财产保险，如抵贷财产一旦受到灾害损失，那么，农商行抵贷资产损失将无法弥补，因而发放的抵押贷款隐藏着巨大的风险。 

四、风险的防范

针对抵押贷款存在的问题及成因，应采取相应的对策，是提高抵押贷款的质量，从而确保信贷资产安全的关键。在贷款操作过程中应着重做到以下几点：一是对到期贷款多次转贷或延期的情况要重点关注。对于到期贷款，银行要谨慎办理转贷或延期的方式，特别防止多次转贷、延期，掩盖资产质量真实性，影响信贷资金的流动性；二是关注抵押不实或担保手续不规范等情况。银行在办理抵押贷款时，在严防高估抵押品价格的同时，重点防范将不易变现、后期处置贬值率高的专用设备用作贷款的抵押物的情况。坚决制止先发放贷款后办理抵押登记的逆程序操作行为；三是注重贷后管理。在贷款发放后，要按照规定要求及时对抵押物的保管、储存情况进行定期检查，同时密切关注市场上与抵押物同类产品的价格走势，发现价格贬值时应立即要求抵押人追加抵押物，如无法追加抵押物应要求借款人提前归还贷款或提前对抵押物变现，防止银行信贷资产受到损失。

（一）要力求政府的配合和支持，打造一个良好的社会诚信环境。在当前信用社为保证信贷资产安全而采取抵押贷款方式下，政府部门要配套出台一些优惠政策。一是要规范资产中介管理和资产评估部门的行为，使其正确认识抵押登记的意见，切实营造一个良好的抵押、登记、处置环境。降低并统一收费标准，取消不合理的各类“搭车”收费及超范围收费项目；简化手续、减少环节，延长评估登记时效期限。二是出台一些关于信用社解决贷款形成风险后抵贷资产处置过程中的相关费用问题的优惠政策，因为抵贷资产的接受和处置是信用社从发放贷款到收回贷款的一个中间过程，不属于普通的商品交易行为。处置变现抵贷资产只是实现其从实物资产向货币资产转让，并不是以盈利为目的，将其视为普通的商品交易而对其征收种类繁多的税费等是不合理的。此外，还应重视对解决贷款中相关法律诉讼费过高等问题，把信用社从“法律风险”中解救出来。 

 (二)加强抵押贷款风险意识。少数领导和信贷人员对抵押贷款操作风险认识不足，过分注重了业务的拓展与竞争，忽视了抵押贷款业务的质量与安全性。应更新观念，树立发展与规范并重的正确思想，各行发放抵押贷款都应严格信贷准入条件，开展正常、有序竞争；同时应加强信贷人员的风险意识教育，加强对信贷人员的培训，在实际操作中认真贯彻执行贷款新规则。严格按照信贷业务制度操作，不随意放低条件、降低门槛，走出只重拓展业务忽视稳健经济的误区。

（三）要加强信贷规范化管理，建立健全信贷员岗位责任制度。要充分发挥责任人制度的约束作用，用制度来制衡贷款的发放，限制审查、监控、清收过程中的违规行为，提高审批、经办环节人员的警惕性。对信贷员实行严格的工作质量考核，奖优惩劣，对因主观、人为违规造成的资金损失，信贷员要按比例赔偿，最大限度地防止贷款风险的形成。

（四）健全信贷资产风险防范机制。首先要加强贷款投向管理，把贷款投向能源、交通、通讯等基础产业，国家重点大中型项目和信用等级较好的企业。其关键要确保贷款手续的台法、台规性。对[995年以前发放的抵押贷款要按照《担保法》、《贷款通则》等有关法律法规完善手续，进行补规；对新发放的抵押贷款，要严格按现行法律法规办理贷款手续，杜绝无效抵押现象。再次要进一步完善抵押贷款评估制度。银行要切实加强对借款人的信用等级、抵押财产及贷款风险度的评估，并作为贷款决策的重要依据；要切实加强对社会资产评估机构所评估的抵押物价值的审核，避免高估抵押物，防止抵押物评怙的随意性。

(五)健全信贷资产风险监测管理机制。首先要加强对贷款质量及抵押物的检查监督。信贷管理人员要经常对贷款质量进行跟踪监测外，特别要定期对抵押物的状态和价值进行检查。对抵押物价值有明显减少的，可要求抵押人恢复抵押物价值，或提供与减少价值相当的担保；对抵押人改制、抵押品转移、灭失的要及时采取措施．重新落实抵押权和抵押物。其次要进一步严格贷款审批条件，真正将贷款责任落到实处 要按照贷款风险度的高低，适时调整贷款审批权限，做到对未经详估和测算风险度的贷款，或风险度超过一定界限的贷款不予审批；要强化约束和激励机制，明确行长对本行信贷风险管理的全面负责制。对原有形成的风险贷款要全面清理，划分责任．层层落实清收责任制；对新发放的贷款，要严格执行审贷分离制度，建立以审批人为责任主体的贷款管理责任制。要相应建立贷款责任人激励机制，按一定标准对贷款收回率高的人员，给予适当的奖励。此外，要尽早完善市场经济下的法律体系，以法律形式规范各经济主体行为， 强化银行的自主经营权，依法处理好银企之间债权、债务关系，保障银行信贷资产的安全、完整。

（六)对贷款抵押物实行“三查”制度。抵押前调查：1、调查抵押物是否有担保价值和能够转让；2、抵押物所有权是否有争议，抵押物是否多头抵押和国家规定禁止转让的物品；3、抵押物是否易于保管和有变现能力，价格稳定；4、对动产和不动产抵押物必须经过财产保险，保险期限必须超过贷款到期日。对房产抵押的必须提供房产证，单位所有的还须有主管部门同意抵押的证明；5、房产抵押按现行估价的70％ 、机构设备抵押按账面净值的70％、有价证券抵押可按票面额80％确定发放贷款数额。其次，抵押物品必须是可抵押的物品。借款人(单位)申请贷款，其提供的抵押品必须是易于保存和变卖的物品或有价证券。就现阶段应为以下几种：1、贵重物品如金银珠宝等；2、不动产，如房产、地产等；3、有价证券如定期存单、国库券、股票等；4、适销对路的各种商品和商品凭证；5、其它物品，如高档家具，消费日用品及放款单位认可的可变卖物品。如维持贷户生存的住宅(私人住宅与房产是两个不同的概念)，即便抵押也只能形成无效抵押。同时更应防止一些企业将滞销或根本无销路商品以抵押贷款方式转嫁银行，抵押商品必须是适用适销的。抵押时审查：1、审查《抵押物清单》的抵押物名称、规格、数量、原值、净值，作价现值、保管方式、抵押率填制是否完整；2、审查抵押物所有权证明，房产证须依法公证的，要附有公证文书；3、有价证券作抵押的，要审查是否属借方本人所有，若属第三者的，是否有第三者的愿意为出押人抵押担保的证明，对跨行、跨地区签发的存单(折)(集体单位定期存单)，是否有签发行(社)的同意协助抵押的证明，并按规定收取有价证券抵押价款万分之一的保管费；4、审查贷款发放是否超出抵押物价值；5、合理制定贷款的期限，做好抵押物品的变更处理。抵押后检查：检查抵押物是否再抵押、出租、转移、出卖、拆除等擅自处理抵押物现象，若有，应立即采取措施，依法追回，保证抵押物完整无误，直至偿清抵押贷款本息为止。

(七) 完善抵押贷款手续制度。确保抵押贷款合法性，借贷方双方签定的合同书必须有法律效力。合同书条款要明确借款双方违约责任等，确保国家信贷资金安全。

(八)建立健全银行从业人员道德操守机制。确保银行从业人员具有良好的职业道德，建立健全培训机制。如加强对各类法律、法规的学习，使职工逐步树立全心全意为人民服务的思想。

(九)企业贷款一旦形成风险，要及时采取措施。信贷管理部门要积极参与企业资产的评估，争取核实其真实价值，压缩水分。其次要积极采取兼并、联合等有效手段，尽快实现资产转让或变现，把损失降到最低限度。在帐务处理上要做到合法、合理、真实，本着先本后息的原则，防止虚增利息收入，依实际利息收入缴纳税金。

综上，对提供抵押贷款的金融机构个体而言，由风险和收益的关系可知，其进行房地产抵押贷款风险管理的基本原则并不是要将这种风险降低到最小（若如此一个极端的情况就是完全放弃提供这种贷款但也会因此而失去对应的收益），而是要将其控制在一个自身可接受的水平。宏观经济周期性波动是金融机构经营的大背景，在这种大背景下，金融机构更应该重视抵押贷款风险，做好抵押贷款风险的管理，相应的减少宏观层次的抵押贷款风险，为政府对抵押贷款的宏观风险提供良好的操作平台。

参 考 文 献

胡蓉、徐颖丽，《美国反向抵押贷款及其对我国的借鉴》，载自《金融理论与实践》，2007年4月刊

刘刚，《浅谈抵押贷款风险成因及对策》

胡蓉、徐颖丽，《美国反向抵押贷款及其对我国的借鉴》，载自《金融理论与实践》，2007年4月刊

4、冯禄成，《M商业银行贷款风险管理技术与实务》，中国金融出版社

5、朱雅崴、刘燕子，《商业银行贷款风险管理》